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Grundbuch voll mit Pfandrechten

8 Beiträge | letzte Antwort 15.8.2017 | erstellt 31.12.2016
Grundbuch voll mit Pfandrechten
Ich habe am Montag einen zweiten Termin für eine Hausbesichtigung.
Das Haus wird über einen Makler verkauft.
Wenn meine Profis (Installateur, Bausachverständiger) die mich zu diesen Termin begleiten grünes Licht geben, dann würde ich das Haus wohl gerne kaufen wollen.
Jetzt habe ich mir einen Grundbuchauszug geholt, und da stehen gleich zwei Banken
mit 1 xca 100.000 und 1 x mit ca 200.000 Pfandrechten drinnen (die höhere Pfandurkunde davon mit Simultanhaftung) .

Was bedeutet das jetzt für mich, zum einen kann der Eigentümer das Haus überhaupt verkaufen wenn da Pfandrechte im Grundbuch vorhanden sind. ? Und wie bekommt man diese vor dem Kauf weg ?

Schauen sich die Makler (eigentlich sehr renommiert) die Eigentumsverhältnisse nicht vorher an bevor sie so einen Auftrag annehmen ? Kann man davon ausgehen das alles seine Richtigkeit hat wenn ein Makler involviert ist ?

Ich weiß, ich muss mich da sowieso von einem Anwalt beraten lassen, aber ich hätte zumindest gerne ungefähr gewusst wie sowas abläuft, bzw was da auf mich zukommt.

31.12.2016 13:05
Na wenn der vorige Eigentümer einen oder zwei Kredite hatte stehen diese natürlich drin. In der Regel kümmert sich der Notar darum das die Liegenschaft Lastenfrei übergeben wird.

Zitat

31.12.2016 14:37
glaub bei so ziehmlich jeden hier steht die bank im grundbuch :)

Zitat

31.12.2016 14:44
Ist absolut die Regel dass das Grundbuch voll mit (oft veralteten) Einträgen (Pfandeinträge, Verkaufsverbote, Wohnrechte etc.) ist.
Man löscht diese ja üblicherweise nicht "einfach so" raus (kostet ja jedesmal ein paar Hunderter), sondern wartet da immer zusammen dass etwas unaufschiebbares (z.B. Verkauf) passiert dass es ohnehin notwendig macht das Grundbuch zu befassen.

Ich verkaufe jetzt z.B. meine Wohnung, dort sind 2 Seiten voller Einträge (Errichtungs-Landesdarlehnen, Errichtungs-Bankdarlehnen, alle möglichen Verbote, eigenes Darlehnen etc.). Für die meisten habe ich hier schon die Löschungserklärungen liegen, für den Rest muß dann der Vertragsaufsetzer die Unterlagen einholen.

Und sogar wenn man wollte, könnte man viele davon nicht vorab löschen, denn oft werden offene Darlehen erst durch den Verkaufserlös getilgt, das muß daher dann Hand in Hand gehen.
Sowas ist eigentlich Routine.

Aber natürlich muß vereinbart werden dass gelöscht wird (z.B. komplette Lastenfreiheit), denn es gibt ja viele Fälle in denen der Käufer grundbürgerliche Pflichten absichtlich übernimmt.

Zitat

31.12.2016 16:26
Im Kaufvertrag sollte unbedingt der Passus stehen, dass das Objekt nur lastenfrei übergeben wird. Wie schon Richard3007 geschrieben hat, sorgt der Vertragserrichter (Notar oder Rechtsanwalt) üblicherweise dafür, dass der Verkäufer diese Lasten vor der Übergabe tilgt und sie dann im Grundbuch gelöscht werden. Empfehlenswert ist in diesem Fall jedenfalls ein Treuhandvertrag. Der Notar als Treuhänder überweist erst die gesamte Kaufsumme, wenn die Löschung erfolgt ist. Das dauert allerdings einige Wochen.

Sollten im Grundbuch (C-Blatt) aber auch Dienstbarkeiten vermerkt sein (Wegerechte, öffentlicher Kanal, Freileitungen,...), solltest du dir den Kauf gut überlegen.

Maklerangaben beruhen in der Regel auf den Angaben des Verkäufers. Meist ist das auch im Vertrag so vermerkt. Ich würde mich daher nicht unbedingt darauf verlassen, dass die Informationen auch vollständig sind.

Zitat

10.8.2017 9:51
Lastenfreistellung BAW*G
Da ich gerade selbst ein Grundstück mit eingetragenen Pfandrechten gekauft habe (und Probleme aufgetaucht sind), möchte ich für potentielle Käufer folgenden Rat mitgeben bzw. unseren Sachverhalt kurz schildern.

Verkäufer verkauft Grundstück (behält sich Haus auf Nachbargrundstück). Hatte für den damaligen Kauf (der 2 Grundstücke) eine Simultanhaftung eingetragen.

In unserem Kaufvertrag haben wir selbstverständlich (immer machen) einen lastenfreien Verkauf vereinbart. (über Treuhandkonto)

Nun ist der Verkäufer offenbar nicht sonderlich bemüht die Lastenfreistellung bei der BA*AG zu erledigen bzw. ist die B*WAG offenbar nicht sonderlich bemüht das rasch zu erledigen (warum auch, bekommen ja weiterhin für den vollen aus haftenden Betrag die Zinsen).
Jetzt zieht sich die Lastenfreistellung trotz mehrfacher Urgenz bereits seit knapp 3 Monaten.
Und als Käufer habe ich kein Druckmittel (außer vom Vertrag zurück zu treten) gegenüber dem Verkäufer. Und schon gar keines gegenüber der Bank des Verkäufers...

Daher würde ich folgendes beim nächsten mal machen bzw. empfehlen.

Entweder es liegt schon etwas schriftliches von der Bank vor (bei Kaufvertragsunterzeichnung), dass die Lastenfreistellung wenn Betrag X bezahlt wird, erfolgt.

Oder / Eigentlich zusätzlich, eine Pönale bzw. eine Verzinsung, wenn die Lastenfreistellung nicht in der Frist bis (z.B. 1 Monat nach Vertragsunterzeichnung / Überweisung auf Treuhandkonto) erledigt ist.
Interessant war, die 2 Bank hatte die Lastenfreistellung in 1 Woche erledigt (R*ffei*en).
"Probleme" für mich waren bisher daraus:

- ich zahle Zinsen für etwas das noch nicht (Titel = KV ist erledigt, Modus = Eintragung noch nicht) 100% mir gehört

- Grundstücksverhandlung mit den Nachbarn hätte noch der aktuelle eingetragene Verkäufer zu führen
- NOE Bauberatung geht nur, wenn man eingetragener Käufer ist

- Makler will Geld obwohl noch nicht alles (sein Teil klarer weise schon)erledigt ist. (wenn man 100% Fremdfinanziert, weil z.B. man derzeit noch in einer Eigentumswohnung lebt und daher die Eigenmittel schonen möchte, könnte Probleme mit der Auszahlung des Teils für den Makler bekommen).

- Notar wird teurer, weil jedes E-Mail oder jeder Brief an die Bank ob jetzt endlich die Lastenfreistellung erfolgen kann, kostet (bei mir glücklicherweise nicht, aber ich denke bei anderen arbeitet der Notar nicht immer gratis gerne mehr).

.....
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Tut mir leid für den langen Text, aber mich ärgert es, dass ich nicht an "alles" gedacht habe...


Zitat

10.8.2017 15:44

Zitat:
kech schrieb: Sollten im Grundbuch (C-Blatt) aber auch Dienstbarkeiten vermerkt sein (Wegerechte, öffentlicher Kanal, Freileitungen,...), solltest du dir den Kauf gut überlegen.



Wieso? Ist doch perfekt, wenn sie im Grundbuch stehen, dann weiß man zumindest auf was man sich einlässt und kann das u.U. auch bei den Preisverhandlungen berücksichtigen.

Zitat

11.8.2017 15:46
@chrismo
Das ist natürlich Ansichtssache. Ein möglicher finanzieller Vorteil könnte langfristig bereut werden. DIenstbarkeiten verursachen unter Umständen auch Folgekosten, jedenfalls aber Unannehmlichkeiten, wenn Sanierungen anstehen. Außerdem ist nicht jeder begeistert, wenn andere das eigene Grundstück benützen können.

Zitat

15.8.2017 10:21
Es kommt da wohl auf den Einzelfall an. Vor allem inwieweit die Grunddienstbarkeiten das dienende Grundstück wirklich belasten (z.B. läuft ein Servitutsweg mitten durchs Grundstück oder an der Grundgrenze). Aber nochmal, besser es steht alles schon im Grundbuch, als dass man später Überraschungen erlebt.

Zitat


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