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Also du willst von links gesehen, diese 3 Teilstücke erwerben? Einen Teil? Die 4 Teile von rechts gesehen sind ein gemeinsames, altes Grundstück? Kannst du eine Katasterplan herein stellen bzw per PN? LG |
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Hallo babsi15at, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Aufschließungs-oder Ergänzungsabgabe |
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Ich nehme an, dass für die 150m2 von der Gemeinde (oder Vorbesitzer) noch nix bezahlt worden ist. Das 2te und dritte Teilstück von links wird mit den 150m2 vereinigt (nach Teilung) und es wäre Aufschließung für 900m2 vorzuschreiben. Bei einem solchen "Projekt" kann man sich an die Bauabteilung des Land NÖ wenden, die Gemeinde wird sicher die Emailadresse wissen.. LG |
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Ja, die bestehenden Grundstücksgrenzen habe ich grün gezeichnet. Das ist also ein 6050m2 Grund von dem wir 2050 kaufen und von der Gemeinde kaufen wir 150 m2 zwischen dem riesigen Grundstück und Straße. Diese 150m2 sind aber auch kein ganzes Grundstück sondern ein Teil einer Parzelle (bestehend aus Straße und ein Streifen Bauland entlang der Straße). |
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Ich habe einen Flächenwidmungsplan, kann ich später einstellen. |
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Das wäre der Flächenwidmungsplan. Gelb ist das jetzige Grundstück. Rot wäre unser neues Grundstück.
Also du meinst es ist hier komplett unabhängig vom jetzt schon bebauten Bauland zu sehen. Wir tun also bei der Berechnung der Aufschließungsabgabe so, als wären es eh schon 2 getrennte Grundstücke und müssten nicht mehr geteilt werden? |
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Wie das aussieht, wurde das obere Bauland zu einem späteren Zeitpunkt erschlossen und entlang der Straße mit einer Baulandtiefe versehen. Geh davon aus, dass du die ganze Aufschließung der 900m2 tragen musst. Aber: Schicke bitte deinen Werdegang an 'post.ru1@noel.gv.at', schildere dein "Problem" und du erhälst in kürzester Zeit eine Antwort. Die Gemeinde kann nicht sagen, sie weiß es auch nicht und irgendetwas vorschreiben. Dann müssen Sie halt den Lösungsweg nachfragen (Land oder SV). Ich hoffe für dich, dass für das jetzige unbebaute Bauland beim bebauten Teil dazu zählt... Schreib bitte die Lösung, wenn du was erfährst LG |
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Ja, das ist mir klar. Aber könnte hier nicht auch Ergänzungsabgabe zu bezahlen sein, weil ich ja das große Grundstück teile und es dann 2 Grundstücke mit jeweils einem Bauland gibt. Oder ist das in dem Fall normale Aufschließungsabgabe weil die Bauländer sowieso nicht zusammenhängen und nur das bebaute Bauplatz ist und und unabhängig vom anderen existiert? Hmmm, in unserem Fall wäre das schlecht, weil wir bei einer Ergänzungsabgabe um die "Gemeindeförderung" umfallen. |
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Danke, dort werde ich nachfragen. |
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Komme leider erst sehr spät zu einem Posting meinerseits. Die Grundsatzfrage, die sich hier stellt und wovon alles weitere abhängt, ist, ob es sich bei den betroffenen Baulandflächen schon um "Bauplätze" handelt oder ob sie durch die Teilung erst jetzt zu "Bauplätzen" werden. Aufschließungsabgabe zahlt man nämlich dann, wenn Bauland zum Bauplatz erklärt wird. Ihr müsst daher mit der "Bauplatzfrage" beginnen. Und hier stellt sich die - sehr wahrscheinliche - Variante 1 wie folgt dar: Ich gehe mal davon aus, dass die beiden Baulandflächen auf dem betroffenen Grundstück aufgrund ihrer getrennten Lage auch formalrechtlich als getrennte Bauplätze beurteilt werden (das wäre die Frage an die Abt. RU1, ob das tatsächlich so zutrifft). Jene Baulandfläche ganz rechts unten, auf der offensichtlich ein Bauernhof steht, gilt bereits jetzt als "BAuplatz", wenn diese Fläche bereits am 1. Jänner 1989 als Bauland gewidmet UND bebaut war. Trifft das zu? Wenn ja, dann ist dies ein Bauplatz und dafür muss man künftig keine Aufschließungsabgaben zahlen; egal, ob solche schon irgendwann bezahlt wurden oder nicht. Dieser Baulandteil ist somit hier überhaupt keine Thema (und schon gar kein "Problem"). Bleibt der linke Baulandteil. Dieser ist nicht bebaut und eine nachweisliche Zahlung von Aufschließungsabgaben gibt es auch nicht. Dieser Baulandteil ist also derzeit auch kein "Bauplatz" (und auch nicht der davor liegende Baulandteil des Gemeindegrundstückes). Somit kommt es im Zuge der Vereinigung des linken Baulandteiles mit dem davor liegenden Baulandteil der Gemeinde zur (erstmaligen) Bauplatzerklärung. Und diese Bauplatzerklärung löst die Aufschließungsabgabe aus, und zwar für die gesamten 900m², deren Berechnung dann nur eine reine Formalität wäre (mit Ergänzungsabgabe hat das alles nichts zu tun). Das war´s und ist eigentlich keinerlei "Problem". Warum schreibe ich dann oben "wahrscheinliche Variante 1"? Weil im Gesetz im § 11 steht, dass ein Bauplatz "ein Grundstück" ist, das..... Da steht nichts von einem "Grundstücksteil". Niimmt man das streng wörtlich, dann könnte man das vielleicht auch so interpretieren, dass die beiden (an sich getrennt, aber auf einem Grundstück liegenden) Baulandteile generell als eine zusammengehörende Fläche hinsichtlich der Bauplatzeigenschaft zu werten sind. Dann wären beide Flächen "ein Bauplatz", wenn sie am 1. Jänner 1989 als Bauland gewidmet und bebaut (Bauernhof) waren. Dann würde durch die Teilung im Grünlandbereich (auch) eine Teilung dieses einen Bauplatzes in zwei Bauplätze erfolgen und dann wäre dafür eine Ergänzungsabgabe zu bezahlen (deren Berechnung dann wiederum nur eine Formalität wäre). Nur in diesem Fall käme überhaupt eine "Ergänzungsabgabe" ins Spiel. Die einzige und entscheidende Frage an die Abt. RU 1 wäre daher, ob die beiden getrennt liegenden Baulandflächen des ggst. Grundstückes hinsichtlich der Frage Bauplatzeigenschaft als Einheit oder getrennt zu werten sind. Je nach Antowrt auf diese Frage berechnet man dann die Aufschließungsabgabe oder die Ergänzungsabgabe. Die Berechnung dafür ist dann nur noch eine Kleinigkeit, dafür brauchts keine Fragestellung an die Abt. RU1. Ich persönlich meine sehr stark, dass Variante 1 zutrifft - also getrennte Betrachtung der beiden Baulandteile und Berechnung einer Aufschließungsabgabe für den linken Baulandteil (einschließlich Gemeindefläche). Aber wissen kann man ja nie, was Juristen da so denken. PS zur Anfrage an RU1: früher waren die auch Vorstellungsbehörde. Da haben sie solche Anfragen nie konkret beantwortet, sondern immer nur völlig abstrakt (also losgelöst vom konkreten Anlassfall) und ganz allgemein, und zwar weil sie sich im Falle des Instanzenzuges für ihre dann als Behörde zu treffende Entscheidung nicht festlegen wollten. Hat daher oft nicht sehr viel gebracht. Aber schau ma mal, was da kommt, falls die Anfrage wirklich gestellt wird.
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Danke, @karl10, für deine ausführliche Antwort! Kein Thema weil ich noch nicht dazugekommen bin, dort eine Anfrage zu stellen. Außerdem dürfte sich die Gemeinde auch schon dort informiert haben, wie ich gerade erfahren habe. Die Antwort lässt aber noch auf sich warten ... Der Bauernhof ist älter als wir, also der war 1989 sicher schon da. Die Befürchtung habe ich auch, dass wir jetzt eine Auskunft bekommen und im Bescheid steht was anderes... Dafür gibt's aber wohl keine Lösung? Also irgendetwas schriftliches verbindliches? Das hat also gar keine Auswirkungen, ob es früher einmal ganz durchgehend Bauland war? |
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Also wirklich Verbindliches und schriftlich noch dazu kriegst im Vorfeld nie. Das Problem bei RU1 ist derzeit, dass diese Abteilung in den Entscheidungsprozess nicht mehr eingebunden ist. Zuerst entscheidet die Gemeinde und dann das Landesverwaltungsgericht. Die Abt. RU1 hat da keinen direkten Einfluss mehr. Nein! Die widmung, die da irgendwann in den 70ern war, ist jetzt nicht mehr von Bedeutung. |
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Aha...und wenn mir die Gemeinde fälschlicherweise eine Abgabe vorschreibt und ich erhebe keinen Einspruch, dann kontrolliert das auch niemand? Danke jedenfalls für deine Ausführungen! |
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Wer sollte da was kontrollieren? Das ist ein Bescheid, der an DICH gerichtet ist und wenn DU nicht berufst, dann ist er nach Ablauf der Rechtsmittelfrist rechtskräftig und gilt (auch wenn er rechtlich falsch sein sollte). |
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Okay, danke! Gut zu wissen. Ich werde berichten... |
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Hallo Karl10! Der Vermesser war da und wir haben jetzt das Vorausexemplar der Vermessungsurkunde bekommen. Diesem ist auch ein Antrag für die Änderung von Grundstücksgrenzen im Bauland beigelegt sowie eine Bauplatzerklärung für das neugeformte Grundstück. (Das müssen die jetzigen Grundeigentümer und die Gemeinde unterschreiben.) Diese Bauplatzerklärung verwirrt uns aber etwas. Bis jetzt gingen wir davon aus, dass das Grundstück erst mit dem Baubescheid zum Bauplatz wird. Der Mitarbeiter des Vermessers hat mir versucht das zu erklären, aber ich verstand nur Bahnhof... Du hast damals geschrieben: und ich habe auch § 10 und 11 NÖBO gelesen. Verstehe ich das richtig, dass die Bauplatzerklärung immer erfolgen muss, wenn 2 Grundstücke (oder Teile) im Bauland vereinigt werden bzw. ein Grundstück im Bauland geteilt wird? |
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Ich verstehe die jetzige Frage nicht! Weiter oben hab ich ausführlich dargelegt, wo hier die möglicherweise offene Rechtsfrage sein kann (siehe mein Posting vom 30.4.): Gelten die beiden getrennt liegenden Baulandflächen auf dem Grundstück auch hinsichtlich der Bauplatzeigenschaft als "getrennt" und liegt somit 1 Bauplatz und 1 Nichtbauplatz vor (von mir als wahrscheinliche Variante eingestuft), oder handelt es sich bei den beiden Baulandflächen in ihrer Gesamtheit um einen Bauplatz?? Ich hab auch gesagt, dass man diese Rechtsfrage allenfalls bei der Abteilung RU1 abklären sollte, um ganz sicher zu sein. Dies ist offensichtlich noch immer nicht passiert, sodass wir es noch immer nicht 100%ig wissen, wovon auszugehen ist. Wenn man allerdings jetzt mal davon ausgeht, dass meine Variante 1 zutrifft (also 1x Bauplatz und 1x kein Bauplatz), dann versteh ich jetzt die Frage nicht. Erstens hab ich oben schon geschrieben, dass in diesem Fall im Zuge der Änderung der Grundgrenzen die Aufschließungsabgabe anfällt Und zweitens hast du geschrieben: Na dann hast du auch § 10 Abs. 3 Zif. 3 gelesen, oder nicht? Dort steht, dass dem Antrag auf Bewilligung der Grenzänderung auch ein Antrag auf Bauplatzerklärung anzuschließen ist, wenn keine der betroffenen Baulandflächen bisher Bauplatz war (wovon wir in der Variante 1 ausgehen). Wenn man die aufgeworfene Rechtsfrage jedoch anders auslegen sollte - also Variante 2 - dann geht es bei der geplanten Grenzänderung nur darum, dass eine bisherige Nichtbauplatzfläche (nämlich jener Teil des Gemeindegrundstückes) mit einem bereits Bauplatz vereinigt wird und das löst dann nur eine (deutlich geringere) Ergänzungsabgabe aus. Natürlich auch bereits bei der Grenzänderung und nicht erst bei einer allfälligen Bauführung (siehe § 39 Abs. 1) Also noch einmal: die einzige offene Frage ist hier, ob man von Variante 1 oder Variante 2 ausgehen kann/muss? Das wurde offenbar bisher nicht geklärt. Die Berechnung der Abgabe und deren Fälligkeit sind jedenfalls keine offene Frage. Auslöser ist bei beiden Varianten die Grenzänderung, je nach Variante handelt es sich entweder um eine Aufschließungsabgabe oder eine Ergänzungsabgabe. Wurde aber alles schon gesagt...... |
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Danke für die Bestätigung und die einfache Erklärung, jetzt verstehe ich auch was der Vermesser gemeint hat. Doch, das ist passiert. Ich habe gedacht, das hat nichts mit dem Zeitpunkt der Bauplatzerklärung zu tun, deshalb hab ich das nicht erwähnt. Außerdem können wir uns trotz der Auskunft von RU1 nicht sicher sein, was schlussendlich im Bescheid steht, da RU1 von deiner beschriebenen Variante 2 ausgeht und die Gemeinde meint es wäre Variante 1. Da das alles, wie du schon gesagt hast, keine rechtsverbindlichen Auskünfte sind, müssen wir uns wohl oder übel überraschen lassen - sehr ärgerlich! Deshalb versuchen wir uns seelisch schon mal auf beide Varianten vorzubereiten... |
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Genau dieses Problem hatte ich auch (siehe https://www.energiesparhaus.at/forum-bauklassenkoeffizient/46673_2). Es ist leider echt traurig das man in Österreich im Vorfeld keine rechtsverbindliche Auskunft bekommt und man den worst case einrechnen muss (d.h. einige Tausend Euro rückstellen). |
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Aha, is ja interessant. Da dreht sich alles um diese entscheidende Frage und du erwähnst das mit keinem Wort?! Hast da jetzt mündlich gesprochen oder, wie oben irgendjemand gemeint hat, ein mail geschickt? Was war die Begründung für Variante 2? War die Antwort eindeutig und ohne Wenn und Aber formuliert? Mag sein, dass der endgültige Ausgang jetzt nicht fix vorhersehbar ist. Aber wenn du Variante 2 anstrebst, dann musst DU und vor allem JETZT entsprechende Schritte setzen: Da ist jetzt die von deinem Geometer vorbereitete Vorgangsweise jedenfalls falsch! Du darfst dann nämlich keinen Antrag auf Bauplatzerklärung abgeben, weil du ja im Sinne der Variante 2 davon ausgehst, dass der 2. Baulandteil auf dem Grundstück als Einheit gilt und somit bereits Bauplatz ist. Dann geht´s wie schon gesagt um Ergänzungsabgabe. Diese kommt ganz von allein (d.h. wird von amtswegen vorgeschrieben). Wenn du jetzt eine Bauplatzerklärung beantragst, dann sagts du damit ja selbst, dass du von Variante 1 ausgehst. Wenn es in Richtung Variante 2 gehen soll, dann wäre jetzt auch noch abzuklären, was im Endeffekt der finanzielle Unterschied zwischen den beiden Varianten ist, d.h. um wieviel ist Variante 1 teurer als Variante 2? Und somit ist die Frage: lohnt sich ein allfälliger Rechtsstreit und Instanzenzug überhaupt? Um das auszurechnen brauchts 3 Dinge: - die genauen Baulandflächen (stimmen die Angaben in der ersten Skizze exakt?), - den Einheitssatz in der Gemeinde und - die Angabe, welche Bauklasse der bestehende Bauernhof hat, d.h. gibts dort irgendwo eine Gebäudefront, die mehr als 5m Gebäudehöhe hat? Wenn der bestehende Bauernhof derzeit nämlich nirgendwo Bauklasse II hat, dann muss bei der Variante 2 (Ergänzungsabgabe) auch noch für das gesamte Bauland auf Bauklasse II aufgezahlt werden. Somit die Frage: Hast das schon mal grob überschlagen, was da raus kommt? Und was genau ist die von dir erwähnte "Förderung" der Gemeinde bei der Aufschließungsabgabe (also bei Variante 1) und wie bzw. in welchem genauem Ausmaß schlägt die zu Buche?? |
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Auweia... Entschuldigung! Es war ein Satz in einem Mail in dem nur stand, dass hier Ergänzungsabgabe lt § 39 vorzuschreiben ist. Keine Erklärung, kein Wenn, kein Aber. Wir haben beide Varianten schon ausgerechnet, ich hoffe richtig: Die aktuellen Zahlen: BA von Gemeinde: 80 m2 BA unbebaut: 777 m2 BA bebaut: ca 2700 m2 bestehendes Gebäude ist sicher mind. 5 m hoch Einheitssatz: 450 Variante 1: Wurzel(777+80)x1,25x450=16.467,- Aufschließungsabgabe Variante 2: Berechnungslänge alt = Wurzel(2700+777) = 58,97 Berechnungslänge neu = Wurzel(777+80) + Wurzel (2700) = 81,23 Differenz: 22,26 22,26x1,25x450=12.521,- Von der Gemeinde gibt's eine "Förderung" von 6.000,- für jeden neuen Bauplatz, also nur in Variante 1. Das heißt für uns wäre Variante 1 - falls unsere Berechnungen stimmen - günstiger. Ich will mir jetzt nicht die Variante "aussuchen", die für uns billiger ist, aber wenn alle (Gemeinde, Geometer) offensichtlich von der für uns besseren Variante ausgehen, kann ich doch nix dagegen sagen, oder? |
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