·gelöst· Eigenkaptial durch Wohnungsverkauf erhöhen oder doch vermieten

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·gelöst· Eigenkaptial durch Wohnungsverkauf erhöhen oder doch vermieten

Grüße euch!

Meine Frau und ich hätten ein fertiges Haus in Aussicht, welches in unserer Traumlage steht.
Unsere finanzielle Situation sieht momentan folgend aus:

Netto Haushaltseinkommen 5000€. Wir arbeiten beide in sehr krisensicheren Bereichen, wodurch eine gewisse Sicherheit gegenüber einem Gehaltsausfall besteht.
Unser Eigenkapital (minus Notgroschen) bezieht sich auf 200.000€. Wir konnten bis jetzt ordentlich sparen weil wir in unserer eigenen kleinen, abbezahlten Eigentumswohnung leben.
Nun stellt sich uns jedoch die Frage, ob wir nicht durch den Verkauf der Wohnung (Wert ca. 120.000€) unser Eigenkapital erhöhen sollten damit der aufgenommene Kredit niedriger ausfällt.
Die andere Option wäre das Vermieten der Wohnung.
Vergleichbare Wohnungen werden um ca. 600€ inklusive Betriebskosten vermietet - dies wären in unserem Fall (abzüglich Betriebskosten und Rücklagen) Mehreinnahmen von ca. 300€. In den nächsten 10 Jahren werden jedoch Investitionen in Wohnung selbst und das Haus im Miteigentum nötig werden, wodurch ein Teil der 300€ wiederrum als Investitationsreserve einbehalten werden muss.

Das Haus, welches wir in Aussicht haben wird, ca. 600.000€ kosten. Hier sind schon alle Nebenkosten und (voraussichtliche) Adaptierungskosten eingerechnet.

Ich bedanke mich schon im Voraus für Antworten!

LG

Hallo Traun4tel,
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score 2 · Answer 1 · 2023-09-26T09:00:49Z

Grüße dich!

Vorweg:
eure Ausgangsvoraussetzungen sowohl hinsichtlich Eigenkapitalausstattung als auch Einkommen sind sehr komfortabel und reichen rein aus Finanzierungssicht für eine Topkondition (derzeitige Richtwerte: 5Y fix 3,75%, 7Y fix 3,875%, 10Y fix 3,95%, 15Y fix 4%, 20Y fix 3,85%, 25Y fix 3,75%, 30Y fix 3,95%, variabel: 3M EURIBOR +1%) jedenfalls aus - auch ohne Einschuß zusätzlichen Eigenkapitals.

Zur Vermietung/Verkauf der Bestandswohnung folgende Gedankenanregung:
Bei der Vermietung müsst ihr noch die Einkommensteuer berücksichtigen.
Wenn in den kommenden Jahren mit Adaptierungstätigkeiten gerechnet wird, dann wird es wichtig zu wissen sein, welche Belastungen da auf euch zukommen (gibt es entsprechende Hausversammlungsbeschlüsse bzw. eine Vorschau?) und wie hoch der Rücklagenfonds dotiert ist.

..
Traun4tel schrieb: und das Haus im Miteigentum

Handelt es sich bei der Wohnung um Wohnungseigentum (Parifizierung) oder habt ihr einen Miteigentumsanteil ("ideellen" Anteil) am gesamten Objekt. Das wird bei einem allfälligen Verkauf mit Sicherheit ein Thema - auf der Käuferseite und jedenfalls auf der Bankseite, sollte der Käufer finanzieren wollen/müssen?

Im Falle eines Verkaufs und geplanten Eigenmitteleinsatz des Verkaufserlöses für den geplanten Kauf müsste dieser jedenfalls zwischenfinanziert werden (für ein oder zwei Jahre) - Kondition bestenfalls 1M EURIBOR +1%.

Wenn ihr eure monatliche Kreditrate dauerhaft "herunterbringen" wollt, könntet ihr dies aber auch nach dem Erwerb des Hauses in Ruhe bewerkstelligen - nach dem Motto: erst mal kaufen, danach in Ruhe die Wohnung verkaufen und den Erlös als Sondertilgung in die Finanzierung einbringen.

lg

1

score 1 · Answer 2 · 2023-09-26T11:37:02Z

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Traun4tel schrieb: Nun stellt sich uns jedoch die Frage, ob wir nicht durch den Verkauf der Wohnung (Wert ca. 120.000€)

Wenn es nach Investmentpunk Gerald Hörhan geht: nein😊. Der Aufbau von vermietbaren 1-Zimmerwohnungen sollen laut ihm der Grundstein für Reichtum sein.

Wenn ihr bei 3,75% langfristigen Fixzinsen (25 Jahre) um 120.000 € weniger Kapital für die neue Immobilie aufwenden müsst, sind das rund 4.500 € jährlich oder 375 € monatlich weniger Zinslast.
Dem stehen 300 € monatlich angenomme Nettomieteinnahmen (Steigerungen nicht berücksichtigt) und anstehende Investitionenkosten gegenüber.
Mietnomaden oder übergebührliche Abnützung durch Mieter nicht mit einbezogen.

Wenn die Wohnung sich nicht gerade in guter bis sehr guter Lage befindet und/oder mal für die Kids gedacht ist, wäre für mich die Lage relativ klar.

score 1 · Answer 3 · 2023-09-28T08:50:54Z

Danke für euren Input!

Glauben auch, dass die beste Variante ist zuerst einmal den Kauf über die Bühne zu bringen und danach kann man immer noch den Verkauf der Wohnung forcieren.

Für uns stellt es sich genau so dar wie @speeeedcat es mit seiner Kostenaufstellung aufzeigt.
Ca. 4500€ jährlich weniger Zinslast ist schon eine Hausnummer, die auch wieder in das zu kaufende Haus investiert oder ganz anders angelegt werd kann. Weil für die (nicht vorhandenen) Kids ist die Wohnung auch nicht gedacht.

Nocheinmal Danke für eure Expertise!

LG

score 1 · Answer 4 · 2023-09-28T09:07:43Z

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Traun4tel schrieb: Für uns stellt es sich genau so dar wie @speeeedcat es mit seiner Kostenaufstellung aufzeigt.
Ca. 4500€ jährlich weniger Zinslast ist schon eine Hausnummer, die auch wieder in das zu kaufende Haus investiert oder ganz anders angelegt werd kann. Weil für die (nicht vorhandenen) Kids ist die Wohnung auch nicht gedacht.

😊👍

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Traun4tel schrieb: Nocheinmal Danke für eure Expertise!

Bitte gerne.

score 1 · Answer 5 · 2023-09-28T09:32:24Z

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Traun4tel schrieb: Nocheinmal Danke für eure Expertise!

👍

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Traun4tel schrieb: Ca. 4500€ jährlich weniger Zinslast ist schon eine Hausnummer, die auch wieder in das zu kaufende Haus investiert oder ganz anders angelegt werd kann. Weil für die (nicht vorhandenen) Kids ist die Wohnung auch nicht gedacht.

ja, dann ist die Entscheidung klar. Wie erwähnt - das kannst du dann Schritt für Schritt machen.

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LiConsult schrieb: Wenn ihr eure monatliche Kreditrate dauerhaft "herunterbringen" wollt, könntet ihr dies aber auch nach dem Erwerb des Hauses in Ruhe bewerkstelligen - nach dem Motto: erst mal kaufen, danach in Ruhe die Wohnung verkaufen und den Erlös als Sondertilgung in die Finanzierung einbringen.