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Nur zwei Gedanken: - berechne, wie viele Monate du für die Nebenkosten und bezahlten Ziffern n bis zum Hauskauf mieten kannst - beachte, dass in schwierigen Zeiten eine ETW, die man verkaufen will, ein Klotz am Bein sein kann. Wenn es blöd kommt, muss man deutlich unter dem Wert verkaufen. |
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Hallo DaMoa, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Eigentumswohnung als Übergangslösung |
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Es sind viele Fragen offen, wie viel m2, was meinen Sie mit Zinskosten mit Mietkosten ausgeglichen, ...? Ca 30k Nebenkosten bedeuten bei 5 Jahren 500€ mtl, muss man aber die mögliche Rendite auf die 30k berücksichtigen, Festgel Raina Wels aktuell 3.75%, also einiges mehr. Plus etwa 1000€ mehr an mtl Aufwendung Miete<Rate. Da noch die nicht umlagefähige Kosten drauf, v.a. Rücklage (deshalb die m2 wichtig), weitere 100€. Dazu ein zusätzlicher Umzug mit zeitweise 2 Wohnsitzen. Unklare EK-Situation, da Hausbau lange vor Verkauf Whg startet. Wertverlust der Innenausstattung, da am Anfang größerer Wertverlust und Käufer sich nicht "verwirklichen" können oder mit hohen Kosten. Kann man hier ein wenig ausprobieren und diverse Annahmen über Zukunft treffen. https://www.finanzfluss.de/rechner/mieten-oder-kaufen/ |
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Sofern die Eigentumswohnung zum "Parken" des dann für den Hausbau einzusetzenden Eigenkapitals gedacht ist, musst du noch die diesbezüglichen Erwerbskosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Kaufvertrag-/Treuhandschaft, etc.) berücksichtigen - grob 10%. Das Preisrisiko bei der Verwertung ist noch ein zusätzlicher Punkt, wobei man dies für 5 Jahre aktuell schwer fassen kann. Ob die Wohnung eine Wertsteigerung erzielt, weiß ich nicht - hängt von vielen Parametern ab. Die Baukosten werden schon allein bedingt durch die Personalkosten nicht günstiger. Im großvolumigen Wohnungsneubau rechnet man derzeit mit etwa EUR 3.500/m² - unter Berücksichtigung der gegenüber dem privaten Hausbauer zu erzielenden Preisvorteile bei Material und bautechnischen Skaleneffekten. |
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Danke, die Nebenkosten gegenüberstellend der Miete habe ich auf die Laufzeit tatsächlich nicht mit einberechnet. Die Wohnung hätte 73 m2 reine Wohnfläche. Mit Ausgleichen meine ich, dass in 5 Jahren á aktuell 700 EUR Miete/Monat kalt, 42.000 EUR Kosten entstehen - Zinsen beim 10 Jahreskredit betragen ca. 39.000 EUR und liegen somit unter den Mietkosten. Wobei, wie oben vermerkt, wurden die Nebenkosten wie z.B. Grunderwerbsteuer von mir in diese Rechnung noch nicht mit einbezogen und erhöhen die benötigte Mindestlaufzeit um es auszugleichen. Rendite ist ein guter Punkt, den Gedankengang hatte ich natürlich auch bereits, wobei der Mehraufwand m.M. nach ja mit Kapitalaufbau zu tun hat? Aber klar, anlegen würde vermutlich am Ende mehr EK bringen, wobei man den Nutzen auch in die Rechnung mit einbeziehen muss. Umzug ist das wenigste Problem, wir haben das Privileg, dass direkt neben unserem Grund das Elternhaus meiner Freundin ist und wir für den Zeit des Baus vermutlich dort einziehen könnten. Danke, Link sehe ich mir an. Diese Kosten sind in den 300k EUR bereits eingerecht, da diese vom Bauträger gleich mit aufgelistet worden sind. Reine Kosten für die Wohnung sind 282k EUR. Klar, Risiko haben wir dort oder da - irgendwann müssen wir aber mal Nägel mit Köpfen machen, haben die letzten Jahre (leider) schon zu lange zugeschaut. ;) Kosten pro m2 (3.863 EUR/m2) sind hier bei der Wohnung zwar höher, liegen aber unter dem regionalen Durchschnitt -> 4.000 EUR/m2 aufwärts. Aber ja, bei unserem geplanten Haus hatten wir auch mit den 3.500 EUR/m2 gerechnet. |
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Klingt nicht, als würde die Wohnungs im gefragten Ballungsraum gebaut werden. In Wien verkauft man eine Wohnung wahrscheinlich leichter, als irgendwo in der Pampa. Also vielleicht auch schauen, wie sich die Nachfrage in dem Gebiet entwickeln könnte. |
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Abgesehen von der Wiedervertwerbarkeit ein paar Gedanken zur Finanzierung: 3,75% für zehn Jahre wirst du nicht bekommen, das ist die Bestkondition für 25J fix - oder 5J fix. Aktuell liegt der aktuell Fixzinsswap für 10J bei rund 3,28. https://produkte.erstegroup.com/Retail/de/MarketsAndTrends/Fixed_Income/Kapitalmarktderivate/index.phtml Plus 1% Marge (Bankaufschlag) liegt der Soll-Fixzinssatz bei rund 4,25%. Ein deutlicher Unterschied bei rund 170K Finanzierungsobligo inkl. Kauf- und Kreditnebenkosten von rund 850 € Zinsbelastung jährlich oder rund 8.500 € in zehn Jahren. Ich persönlich könnte mir vorstellen, die Finanzierung auf diese 25J fix auszudehnen. Dann hättest du einige Vorteile: - immer gleichbleibende Ratenbelastung - weit günstiger als die Finanzierung auf nur 10J anzulegen (Karenz) - günstigster aktueller Fixzinssatz - maximale Flexibilität, sprich niedrige Ratenbelastung, falls der Nachwuchs anklopft 😊 Die Rate beträgt rund 900€ monatlich. Bedenkt aber, dass wenn ihr die volle Laufzeit ausnützen würdet, die Zinsbelastund dementsprechend höher ausfällt! Wenn ihr dazu noch rund 800 € monatlich separat weglegt und jährlich sondertilgt, dann seid ihr bei euren angenommenen 1.700 € Rate, die ihr für eine 10j Laufzeit kalkuliert hättet. Die pönalefreie Sondertilgung per 12-Monatsperiode läge in diesem Beispiel bei 17.000 €. Wenn ihr zumindest 10.000 bis 12.000 € pro Jahr sondertilgt, habt ihr die aktuell geringstmögliche Zinsbelastung und seid maximal flexibel in der Rate (Stichwort Karenz). Lg |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Ballungsraum - jein. Wird aber in den nächsten Jahren vermutlich immer interessanter werden, da die nächst größere Stadt nur 10-15 Min. entfernt ist und bereits immer mehr in unsere Richtung gebaut wird. Ist aber am Land, ja, sind aber nicht komplett weg vom Schuss - Pampa würd ich jetzt nicht sagen. :) Also Nachfrage ist tatsächlich relativ hoch, die ersten 3 Wohnungen (von 6) wurden bereits verkauft, die Immo ist jedoch erst ca. 1 Monat inseriert. |
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Das macht tatsächlich einen halbwegs großen Unterschied, war mir so nicht bewusst, wobei der Banktermin ehrlich gesagt noch aussteht und ich als Maßstab die online Rechner herangezogen habe. Dass die abweichen war mir bewusst, aber das ist dann doch etwas viel. Cool, das ist mal eine Lösung, auf die ich so nicht gekommen wäre. 😅 Dachte immer je kürzer der Zeitraum des Kredits, umso besser steige ich zinstechnisch aus. Wusste auch nicht, dass mehr als 10.000 € pro Jahr sondergetilgt werden darf - von was ist der Betrag abhängig? Danke auf jeden Fall für das Durchrechnen! Das wäre echt eine gute, flexible Mittellösung, da man aktuell ja wirklich nicht weiß wie es weiter geht, aber beide Türen offen hält. Dürfen wir uns bei Bedarf melden? Danke auch an alle anderen Meinungen bis jetzt, das Oberstübchen wird die nächsten Tage wieder glühen. 😅 |
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Vom Kreditbetrag (Nominale). Davon 10%. Bitte gerne 😊. Logisch!😀 Lg |
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Ganz einfach, es ist eine spekulation auf die immobilienpreise. |
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Das ganze Leben ist eine Spekulation, deswegen aufhören?😎🤭 |
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und was man noch gerne Übersieht - Miete kalt ist ziemlich sicher inkl. Betriebskosten - wenn dir eine Wohnung gehört kommen die BK natürlich noch extra dazu (Hausverwaltung, Kanal, ....) Und - auch wenn es eine Neubau ist - gibt es eine Reparaturrücklage zu Zahlen - die kann zwar beim Neubau i.d.R. unter der Mindesthöhe von 0,9€/m2 sein - aber macht auch was aus |
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Das Umfeld ist momentan halt nicht so sonnig wie vor 4-5 Jahren, insofern wäre ich da auch vorsichtiger. @DaMoa, meine Situation ist ein bisschen anders. Ich könnte mir mit meinen Ersparnissen schon eine kleinere Wohnung kaufen. Deshalb dachte ich auch darüber nach, erstmal was Kleineres zu kaufen, nebenbei weiter zu sparen ein paar Jahre und dann etwas Größeres zu kaufen. Wenn der Zeitraum aber eher kurz ist, geht die Rechnung aufgrund der Nebenkosten nicht wirklich auf. Und wenn man dann die Wohnung nicht schnell genug los wird, ist sie ein Klotz am Bein. |
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Nein, die habe ich tatsächlich raus gerechnet, aber stimme dir schon zu, sind einige Faktoren mehr zu berücksichtigen bei der ETW. Das versuche ich in meinem Umfeld auch immer wieder denen zu erklären, die schon gebaut haben o.ä. - das ist aktuell nicht die gleiche Spekulation wie in der Vergangenheit. Genau das ist der Knackpunkt, wir müssten uns jetzt für zumindest 7-8 Jahre an die ETW binden, damit überhaupt die Nebenkosten gedeckt sind. Weil unter Anderem das EK auch zu wenig ist, so ehrlich muss man sein. Je mehr ich drüber nachdenke und nachrechne, umso mehr wird mir klar, dass aktuell in der Miete bleiben wohl die günstigste und flexibelste Lösung ist und bleibt, sofern der Wunsch nach dem Haus bestehen bleibt. Ist bei uns der Fall, somit gilt es "nur" eine bessere Zinslage abzuwarten. 😅 |
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Danke für die Info, ist dies gesetzlich festgelegt? |
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Nein. Die BA bietet das an: pönalefreie Sondertilgungsmöglichkeit maximal vom Kreditbetrag 10% per 12-Monatsperiode, limitiert mit 50.000 €. Lg |
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damit kein falscher Eindruck entsteht: Sondertilgungen dürfen im Verbrauchergeschäft (somit für jeden, der als Privatperson einen Kredit aufnimmt) jederzeit und in jeder beliebigen Höhe durchgeführt werden. Der Gesetzgeber räumt jedoch dem Kreditgeber das Recht ein, für Sondertilgungen, die mehr als 10.000 p.a. ausmachen, eine Entschädigung zu Verlangen - maximal 1% vom vorzeitig zurückbezahlten Betrag. Einige Institute weiten im Kundeninteresse diese jährliche pönalefreie Grenze aus - z.B. wie beschrieben Bank Austria mit 10% des Kreditbetrages (max. 50.000) bzw. Wüstenrot mit 15% des Auszahlungsbetrages bzw, bank99 mit 5% des Kreditbetrages, etc., etc.. I.d.R. betrifft die Pönalegrenze fix verzinste Kredit(teile). Es gibt aber auch Banken (z.B. BAWAG, Oberbank, vereinzelt Raiffeisen(landes)banken, etc.), die auch bei variabel verzinsten Verträgen bei Nicht-Einhaltung einer Kündigungsfrist (meist 6 Monate) bei Sondertilgungen das 1% verrechnen. |
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Danke für die Aufklärung. Das heißt man könnte theoretisch die gesamte ausstehende Summe, unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist und ggf. entstehenden Pönale, abtilgen? |
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gerne - ja, richtig, du bist nicht gezwungen, die Gesamtkreditlaufzeit voll "auszukosten". |
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Einhaltung einer 6 Monat-Frist, auch bei einer variablen Verzinsung. |
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