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Guten Morgen, eure Ausgangslage sowohl hinsichtlich erwartbares Einkommen und Eigenmittel ist sehr komfortabel. Insofern sind im konkreten Fall die Chancen auf einen spürbar besserer Konditionenmix jedenfalls gegeben. Zielmarke für 15 Jahre fix sind 0,875% - Anschlusskondition 3M EURIBOR + 0,75%. Viel Erfolg für die weiteren Verhandlungen! |
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Welche Fixzins-Laufzeut? Die steht ned da. |
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Genau, 15 Jahre Fixzins haben wir angepeilt. Wie gehe ich denn bei solchen Verhandlungen am Besten vor? Ich werde ja zwingend ein niedrigeres Angebot einer Konkurrenzbank brauchen, damit die Bank ein Angebot noch nachbessert oder? |
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Na ja - wenn die Konkurrenzbank tatsächlich diese Kondition ausspricht ist es halt die Frage, warum man dann noch zur "eigenen" Bank gehen soll, nur um dort (vielleicht) die selbe Kondition zu erhalten. |
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Ist das wirklich schon komfortabel und nicht eine quasi Vollfinanzierung (310k Kredit bei 331k (313+18) Kaufpreis?)? Bei einer Bewertung von 10-15% unterm Kaufpreis (also 290-300k in etwas) komme ich hier sogar auf über 100% Finanzierung. Irgendwie beunruhigen mich die gehäuften Anfragen hier in Richtung 100% (+) Finanzierungen die von euch Experten immer noch als "alles kein Problem" durchgewunken werden. |
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| Hallo Equity, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Ich weiß nicht was bei der Bewertung herauskommt. Viele Banken unterscheiden bei der Immobilienfinanzierung auch zwischen bestehenden Objekten (wo der Belehnwertabschlag eine Rolle spielt) und bei Neubauobjekten (bei dem der Kaufpreis als Referenzwert herangezogen wird - auch weil keine Alterswertminderung berücksichtigt werden muss). Abgesehen davon: der Tiefgaragenplatz (18k) ist ebenso ein Vermögenswert, an dem grundbücherlich auch Wohnungseigentum begründet wird - daher ist dieser bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Ich glaube es ist wichtig zu betonen, dass wir hier weder eine Bank sind, noch das Risikomanagement - daher kann auch nichts "durchgewunken" werden. Was aber sehr wohl der Fall ist, dass es je nach aktueller Lage berufliche Erfahrungswerte gibt (die wie man in anderen Threads manchmal auch sieht, unterschiedlich sein können), was wie gerade finanziert werden kann oder wo es eben schwierig wird. |
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Wie geht die Bank mit so "Zukunfts-Einkommen" um? Nennt man da in den Gesprächen iwelche Zielgehälter? Wenns ernst wird muss man vermutlich eine Bestätigung vorlegen vom Arbeitnehmer, dass ab x.x.2021 das Gehalt von xxxx € bezogen wird oder? Probezeit gibts dann nicht mehr da auf VZ umgestuft wird? |
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Ja - also prinzipiell sind künftige Einkommensanpassungen für die Bank in schriftlich bestätigter Form wichtig. Wenn es sich um ein aufrechtes Dienstverhältnis handelt und nur das Wochenstundenausmaß von Teilzeit auf Vollzeit erhöht wird, ist eine Probezeit denke ich kein Thema. |
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Genau, die Hausbank meinte auch eine schriftliche Bestätigung reicht in dem Fall und ist auch kein Problem, Probezeit wird es keine mehr geben in unserem Fall. |
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Das "durchgewunken" war auch nicht wörtlich gemeint, mich hat nur gewundert was hier (im Sinne von diesem Forum, nicht Beitrag) zuletzt bereits als komfortabel bezeichnet wurde. Das ist weder eine Kritik an den Fragestellern (konkret hier erscheint die Leitbarkeit auch für mich unproblematisch) noch an denen, die eben Erfahrungswerte haben, sondern am Risikomanagement der Banken. Das sieht ja auch die ÖNB durchaus kritisch: "Aktuell geht die OeNB aufgrund der Situation bei den Immobilienkrediten nicht von einem erhöhten Risiko für die Finanzmarktstabilität aus, sie empfiehlt den Banken aber, die Standards der nachhaltigen Immobilienkreditvergabe des Finanzmarkt-Stabilitätsgremiums (FMSG) einzuhalten. Laut diesen müssten bei der Kreditvergabe Eigenmittel zu mindestens 20 Prozent vorhanden sein, und der Schuldendienst dürfe maximal 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen." https://www.derstandard.at/story/2000127209228/oenb-raet-banken-sich-auf-den-ausstieg-aus-den-hilfen |
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Jaja, da hast du schon nicht unrecht, equity. Mir fällt es vor allem regional auf, wie bei der Haushaltsrechnung und beim Einkommen (Zuzählung von Trinkgelder, staatlichen Transfers, usw.) gerne frisiert wird, das so bei österreichweit operierenden Instituten nie und nimmer finanziert werden würde. |
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Die Kritikpunktpunkte des Finanzmarktstabilitätsgremiums sind nicht neu. Wenn man die Leitlinien aus 2018 allerdings in ihrer Gesamtheit betrachtet, nämlich "in der Regel ein Eigenfinanzierungsanteil von mindestens 20 %, Laufzeiten von höchstens 35 Jahren und Schuldendienstquoten von höchstens 30 % bis 40 % des Nettoeinkommens", dann wären bei gleichzeitiger Einhaltung aller Punkte in den letzten Jahren viele Finanzierungen vermutlich gar nicht zustandegekommen. Auf der anderen Seite: Beim letzten Stresstest der EBA und EZB vor ein paar Wochen haben die "Österreichischen" Banken mit einem "soliden Ergebnis" (APA) im europäischen Mittelfeld abgeschlossen - unter Testkriterien, die bedeutend strenger waren als beim letzten Stresstest 2018. Da wurde testmäßig an einigen Schrauben gedreht. "Die Aufsicht unterstellte für den Stresstest eine länger andauernde Pandemie mit einem starken Wirtschaftseinbruch und höherer Arbeitslosigkeit. Negative Wechselkursentwicklungen, sinkende Immobilienpreise und steigende Kreditausfälle führen im Szenario zu Verlusten, die die Kapitalquoten der Banken schmelzen lässt." Wer sich in die Details vertiefen möchte: https://www.eba.europa.eu/sites/default/documents/files/document_library/Risk%20Analysis%20and%20Data/EU-wide%20Stress%20Testing/2021/ST%20results/1017862/2021-EU-wide-stress-test-FAQ.pdf?retry=1 Die Kreditvergabepraxis der vergangenen Monate/Jahre - nicht nur im privaten Immobilienfinanzierungsbereich, sondern auch bei den summen- und risikomäßig weitaus gewichtigeren Kommerzfinanzierungen hat hier natürlich ihre Auswirkung. nicht nur das, auch die gesamthafte Vermögenssituation scheint ebenfalls "angenehm": In Summe somit auch aus Risikosicht der Bank betrachtet, "ein schöner Fall". |
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Hallo Selfyy, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Eigentumswohnung Finanzierung |
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Diese sind aber zur Zeit "nichts wert" aufgrund des Wohnrechts Wer weiß, wie lange die Großeltern noch leben, hoffentlich lange. |
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Falls es sich mit der Besicherung des Kaufobjektes wider Erwarten nicht ausgehen sollte, gibt es das Instrument der Simultanbesicherung. Voraussetzung hierfür wäre freilich die Vorrangeinräumung durch die Großeltern. Dies wäre natürlich vorher zu prüfen. Ist aber keine Seltenheit. "Nichts wert" würde ich nicht sagen - eigentumsrechtlich dürfte alles klar sein. Mir geht es dabei generell um die Gesamtsicht, nämlich Vermögen versus Verbindlichkeiten. richtig - und wer weiß, ob diese trotz hoffentlich langem Leben noch dort wohnen wollen (können). |
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Eh klar 😉 Das wollen die meisten halt nicht, wenn es nicht die selbstbewohnte Immobilie ist. Bei einer "hässlichen" Trennung mit partnerhinauszahlenmüssen aber nicht können kann halt auch das Großelternhaus draufgehen. Meine Erfahrung und so ... |
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