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Die entscheidende Frage, die in diesem Fall ganz zu Beginn zu klären wäre: Gilt diese derzeitals Bauland gewidmete Fläche als "Bauplatz". Das könnte sein, wenn sie ausdrücklich (mit Bescheid) zum "Bauplatz" erklärt wurde, oder wenn die Fläche am 1.1.1989 als Bauland gewidmet und mit einem Gebäude bebaut war. Wenn das nicht zutrifft, dann fällt bei einem Neubau volle Aufschließungsabgabe an. Naja, da muss man unterscheiden. Ein Raumordnungsgesetz mit Flächenwidmungsplan und einer Ausweisung von "Bauland" so wie wir das heute kennen, gibts erst seit 1969. Und dann haben die Gemeinden oft Jahre gebraucht, bis sie erstmalig einen "Flächenwidmungsplan" erstellten. Ich bin also ziemlich sicher, dass das damals (in den 60ern) noch kein Flächenwidmungsplan mit einer Baulandausweisung gem. Raumordnungsgesetz war. Vor dem Raumordnungsgesetz haben die Gemeinden oft sogenannte "Regulierungspläne" gehabt, wo sie ganz grob festgelegt haben, wo man bauen darf. Allerdings: alles, was mit Aufschließung und Aufschließungsabgaben zu tun hat, beginnt erst mit dem ersten Raumordnungsgesetz. Und da dürfte man mit dem 1. Flächenwidmungsplan offensichtlich die Liegenschaft dann nicht als Bauland, sondern als Grünland mit einem Geb ausgewiesen haben. Somit war es damals kein Bauplatz. Im Sinne der obigen Fragen wäre es wichtig zu wissen, wann genau dann die (teilweise) Baulandwidmung erfolgt ist. Was meinst mit "Rechenwert"? Den Einheitssatz? Bist sicher, dass der über €900.- liegt? Kann ich fast nicht glauben! PS: Als Absicherung für meine Beurteilung hätte ich gerne die Grundstücksnummer und Katastralgemeinde gewußt. Vertrauliche Behandlung dieser Info natürlich garantiert. Kannst per mail schicken (meine Mailadresse ist in meinem Profil angegeben)
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Hallo Starwolf1, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Ergänzungsabgabe oder Aufschließungskosten - NÖ |
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Danke für die zusätzlichen Infos per mail. Möchte aber gerne hier fortsetzen. Und: es scheint jetzt alles etwas klarer zu werden: Du berufst dich darauf, dass das Grundstück in den 60er Jahren in der Gemeinde als "Bauplatz" geführt wurde. Das musst du leider vergessen. Wie ich schon sagte, gibt es ein Raumordnungsgesetz und einen darauf aufbauenden Flächenwidmungsplan erst seit (frühestens) 1969. Wenn die Gemeinde das Grundstück vor dem ersten Flächenwidmungsplan irgendwo gemeindeintern als "Bauland" bzw. als "Bauplatz" bezeichnet hat, dann ist das nicht zwingend gleichbedeutend mit den erst später mit einem Raumordnungsgesetz und in einer Bauordnung geschaffenen Begriffen "Bauland" und "Bauplatz", um die es JETZT geht. Und im Übrigen: was da in den 60er Jahren irgendwie gewidmet oder bezeichnet wurde ist schon allein deshalb nicht maßgeblich, weil es danach bei der Erstellung des ersten ("richtigen") Flächenwidmungsplanes gem. neuem Raumordnungsgesetz die Widmung Grünland mit einem Geb drauf gab. Durch diese Grünlandwidmung ist jedwede allfällige frühere Baulandwidmung so oder so obsolet. Wenn ich mir die Lage im Luftbild anschaue, dann muss ich ehrlicherweise sagen, dass mich die damalige Grünlandwidmung unter raumordungsfachlichen Gesichtspunkten gar nicht wundert. Das Geb liegt gegenüber den verbauten Zonen doch deutlich exponiert und weit zuzürckliegend. Dass man das damals nicht bis ganz nach hinten und deutlich zurückspringend als Bauland gewidmet hat, ist fachlich nachvollziehbar. Aber wie auch immer. Faktum ist, dass es lt. Flächenwidmung zur Gänze Grünland gewidmet wurde und erst danach wurde ein Teil als Bauland gewidmet. Dieses Baualnd hat somit in keinem Fall eine Bauplatzeigenschaft, es ei denn (ich sagte es schon), es wurde mit Bescheid zu einem Bauplatz erklärt. Dies ist die einzige Möglichkleit, an der Aufschließungsabgabe vorbeizukommen. Die oben von mir erwähnte Variante mit der Bebauung seit 1989 trifft ja keinesfalls zu, weil ich jetzt erst gesehen hab, dass dieser (neue) Baulandteil ja unverbaut ist. Was mich da noch interessieren würde ist, wann dieses Grundstück enstanden ist? Es muss in diesem Bereich im Laufe der Jahre/Jahrzehnte immer wieder Grundstücksteilungen gegeben haben. Dein Grundstück hat ja die Nummer xx/44, d.h. es gab mal ein großes Grundstück Nr. xx und davon wurden zukzessive div. kleinere Flächen abgeteilt. Da stellt sich die Frage, wann dein Grundstück Nr. xx/44 in dieser heutigen Form entstanden ist? Diese Frage deshalb, weil es - zumindest theoretisch - denkbar ist, dass im Zuge der Teilung eine Bauplatzerklärung erfolgt ist. Könnte theoeretisch sein, falls bei der Grundstücksteilung das Bauland bereits gewidmet war. Das wär vielleicht noch abzuklären. Ansonsten musst du dich auf knapp €36.000.- Aufschließungsabgabe einstellen. Noch eine Frage: Eine Erweiterung/Zubau beim Geb wäre keine Option?? Da gibts heute großzügige Möglichkeiten (Bruttogeschoßfläche bis 400m², Unterteilung in 2 Wohneinheiten)....... |
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Hallo Karl10! Wow, erneut danke für die Ausführliche Antwort. Zusätzlich zu meiner Antwort hier werde ich Dir auch noch einen E-Mail mit weiterene infos schicken (Alter Teilungsplan vom Kauf des Grundstückes und so). Schade das es so aussieht wie es aussieht :-/ Was hat denn eingentlich der Inhalt des Grundbuches für eine Aussage? Dort gilt das Grundstück nämlich im Jahr 2012 wie es an mich überging als " gesamt ~3200 m² Baufl. (begrünt) ~3000 m². Sonstige (Straßenanlage) ~100 m² Baufl. (Gebäude) ~100 m²" (genau kommts per mail) Die Baufläche lt. Grundbuch ist also wieder was anderes als laut Flächenwidmung?. Das wird immer verwirrender das Ganze Raumordnungstechnich kann ich den jetzigen Bestand auch nachvollziehen, den Zwischenstand wo das ganze Grundstück Grünland war und demnach gegenüber den Nachbarn zurückgesprungen ist weniger (Siehe Mail). Entstanden ist das Grundstück aus einem großen Bundesforstegrund - dieser wurde in den 60ern zunächst verpachtet und dann Ende der 60er in 25 Teilen verkauft (Im Fall meiner Großeltern ca. die Hälfte vom urspr. Pachtgrund, das war dann historisch die letzte Teilung von meinem Grund) Seither wurde nach meinem Wissen eigentlich nichts geteilt oder zusammengelegt. (Teilungsplan von damals kommt per Mail. Auch da steht wieder "Bauplatz" am ganzen Grundstück drinnen.) Auch hab ich noch einen alten Vertrag, dass die Siedler und die Bundesforste die Straßenerrichtung (Asphaltierung) übernehmen - 240.000 ATS und die Erhaltung zu 80% von den Siedlern getragen werden und zu 20% von der Gemeinde. Mehr Details wie Rechnungen oder so leider nicht gefunden. Adaptierung des erhaltenswerten Gebäudes wäre auch eine Möglichkeit. Die Bausubstanz ist aber halt historisch "gewachsen". Eine Erstbebauung haben meine Großeltern damals mitgekauft und später erweitert. Das macht eine Adaptierung/Sanierung vermutlich nicht leicht - aber ja es ist eine Option. Wird dann nicht (so hätte ich mir schnell angelesen) eine "Standaortabgabe" für so ein "Geb." fällig, und kommeich da kostentechnisch möglicherweise vom Regen in die Traufe? Halt verstörend wenn man von Anfang an, an der Infrastruktur mitgezahlt hat, und dann doch komplette Aufschließung zahlen muss. :-/ Pläne zum Text oben kommen wieder per Mail. Wie kann man sich denn hier eigenltich erkenntlich Zeigen? Kaffespende? Bierspende? Spende ans Forum? |
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Zum Grundbuch: Das Grundbuch ist maßgeblich, wer Eigentümer eines Grundstückes ist und ob bzw. welche Belastungen auf dem Grundstück liegen. Alles andere sind nur unverbindliche Hinweise, wie z.B. die Benützungsarten ("Baufläche" usw.) aus dem Kataster. Hat nichts mit Flächenwidmung oder Bauplatzeigenschaft im Sinne der Bauordnung zu tun. Ist also für deinen Fall zu vergessen. Zum Teilungsplan: Nach der Geschäftszahl auf dem Plan zu schließen ist dieser aus dem Jahr 1968. Somit VOR dem ersten Flächenwidmungsplan lt. Raumordnungsgesetz. Seither sind die Grundstücksgrenzen unverändert und somit ist die Möglichkeit, dass im Zuge einer Grundstücksteilung eine Bauplatzerklärung erfolgt sein könnte ebenfalls auszuschließen. Zu einer allfälligen früheren Bauplatzeigenschaft (vor der ersten Flächenwidmung): Im Teilungsplan ist für das 1967 neu geschaffene Grundstück XX/44 die Widmung "Baustelle" eingetragen. Mag sein, dass man das im Sinne der damaligen Regelung bereits als "Bauplatz" qualifizieren hätte können. Is aber müßig, darüber jetzt noch nachzudenken. Das hätte nur Relevanz, wenn dieses Grundstück bis zum heutigen Tag auch in den späteren Flächenwidmungsplänen DURCHGEHEND als Bauland gewidmet gewesen wäre. War es aber nicht! Durch die zwischenzeitige Grünlandwidmung ist die Bauplatzeigenschaft in jedem Fall erloschen!!! Hätte man halt damals bei der ersten Flächenwimungsplanerstellung intervenieren müssen (sagt sich jetzt so leicht). Nunmehr ist aber der irgendwann in den 2000er Jahren neu gewidmete Baulandteil als neu geschaffenes Bauland zu werten und hat nach keiner der maßgeblichen Regelung derzeit Bauplatzeigenschaft. Sorry.... Eines würde mich noch interessieren: Im Teilungsplan ist die Straße noch im Eigentum der Bundesforste ausgewiesen. Du schreibst oben auch, dass es ein Übereinkommen zwischen Siedlern und Gemeinde über die Finanzierung der Straßenerrichtung gegeben hat. Ist diese Straße derzeit im Eigentum der Gemeinde und Öffentliches Gut?? Wenn ja, seit wann? Hat die Gemeinde den Bundesforsten die Straße abgekauft? Stand da im Kaufvertrag was, woraus sich der Kaufbetrag zusammensetzt? Ich stell mir die Frage, ob die Bundesforste an die Gemeinde eine Straße verkauft haben, deren Ausbau (Aspahltierung) vorher die Siedler bezahlt haben? Ist da irgendwo in diese Richtung was erwähnt oder geregelt worden? Ich frag das deshalb, weil lt. Bauordnung frühere Leistungen für den Ausbau z.B. der Fahrbahn allenfalls auf die Aufschließungsabgabe angerechnet werden könnten. Da müsste man diesbezüglich aber die Historie gründlich aufarbeiten.... Zur Standortabgabe: Das Geb hat lt. Flächenwidmung ja nicht den Zusatz "Standort"! |
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Wow, wiederum ein großes Danke! Bezüglich der Straßenerrichtung hab ich Dir wieder zwei Dokumente per Mail geschickt. Ich hätte verstanden damals war die Strße eben nicht öffentliches Gut. Irgendwann viel später wurde sie von der Gemeinde dann übernommen, aber ich weiß leider nicht wann. |
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