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das hängt von der Bankbewertung ab - wie hoch sind die Errichtungskosten? Werden die parifiziert? |
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Wie viele Kreditnehmer gibt es? Was passiert mit den Wohneinheiten, werden die selbst bewohnt (in der Familie), oder vermietet? Wert des Grundstücks? |
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Es gibt zwei Kreditnehmer und alle drei Wohnungen werden innerhalb der Familie bewohnt. Eine davon würde an ein Familienmitglied vermietet werden. Die Kreditsumme entspricht den Errichtungskosten + ein Puffer von 10% In der Region werden solche Grundstücke aktuell für 100k bis 130k angeboten. Bei uns eher am oberen Ende, da die Anbidung sehr gut ist. Das wäre vorgesehen, aber erst nach der Errichtung. Ich weis gar nicht ob man das schon während dem Rohbau machen kann, wie soll denn der Wert der Immobilien ermittelt werden? |
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Dann wird das beleihungstechnisch eine knappe Geschichte, denn: der Belehnwertabschlag (= Sicherheitsabschlag) für Wohnimmobilien beträgt über den Daumen gepeilt grob 10-15%. Wenn die Errichtungskosten 650k ausmachen und das Grundstück bei etwa 110k taxiert wird, dann beträgt der Marktwert 760k - unter Berücksichtigung des Belehnwertabschlages etwa 650k und somit 100% des angepeilten Kreditbetrages --> gemäß KIM-V schwierig (auch wenn man einen Bodenwert von 130k im Vergleichswertverfahren herausbekommen sollte). Wie groß ist das Grundstück und in welcher Lage befindet sich dieses? Die bankinternen Bewertungsprogramme tun sich unterschiedlich leicht je nachdem, ob es sich um ein urbanes oder ländliches Gebiet handelt. Bzgl. Parifizierung: das kann man auch schon vor Fertigstellung machen (andernfalls im großvolumigen Wohnbau keine Wohnung bereits vorab verkauft werden könnte) - mit Wohnungseigentumsstatut (= vorläufiges Wohnungseigentum). |
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Da fehlt mir noch das Verständnis. Wir werden das Haus zwar für 650k errichten, aber nur unter Einsatz von Eigenleistung. Angebote von regionalen Generalunternehmer lagen jenseits von 850k. |
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Gut, wenn sich durch die Eigenleistung eine entsprechende Bewertungsreserve darstellen lässt, dann ergibt sich bei der Beleihungsquote möglicherweise ein Spielraum. Wichtig ist wie erwähnt die jeweils bankinterne Wertermittlung - da kann aus der Entfernung ohne Detaildaten keine vernünftige Aussage getroffen werden. Freilich arbeiten die Banken auch mit ihren eigenen Pauschalwerten für die Errichtung von Wohneigentum. Ob und in welchem Ausmaß der günstigere Einsatz von Eigenleistung diese Werte "aushebeln" kann, wird dann Gegenstand der Bankverhandlung sein. Die Vergleichswerte für Bestandsimmobilien in der jeweiligen Region werden ebenfalls eine gewichtige Rolle spielen und auch darüber entscheiden, ob Muss man sich bei der Offerteinholung bei den Banken herausfinden.
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Ich denke auch, dass es äußerst knapp werden wird. Vor allem kommt doch noch einiges an Gebühren weg (Anschlusskosten, Aufschließung, Kreditnebengebühren, usw.). Wenn ihr selber eine Wohnung bewohnt und die beiden anderen Wohnungen im Familienverbund vermietet werden (Kinder, Eltern?) könnte es auch ohne Parifizierung ablaufen. Ich würde das bei einer Einreichung ohne PF beantragen. Schlussendlich müsste man sich den Fall als Ganzes ziehen und durchprüfen. Nur so ist eine seriöse Einschätzung schlussendlich möglich. |
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Die Parifizierung ist für das finanzierende Institut eine zusätzliche "Sicherheit", da sich im Falle einer zwangsweisen Verwertung diese bedeutend einfacher gestaltet, als ein Mehrfamilienhaus gesamthaft verwerten zu müssen. Die Erstellung von Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag stellt einen diesbezüglich überschaubaren Kostenfaktor dar, der jedoch sowohl für Eigentümer wie auch Bank einen nicht zu unterschätzenden Komfort schafft. btw: auch bei Vermietung innerhalb der Familie gilt - nachdem es 3 Wohneinheiten gibt - (die Teilausnahme vom) Mietrechtsgesetz/MRG. |
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Abgesehen davon, glaube ich nicht einmal das es sich selbst mit massiver Eigenleistung aus der Branche ausgeht, 450m² um 650k€ zu bauen. Da sind 3 Küchen, 3 Bäder, das ganze Material,.. |
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Die zusätzliche Sicherheit ist kein Thema. Die Frage war ja auch grundsätzlich die Finanzierbarkeit des Objektes. Und das sollte auch ohne gehen. |
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Da kommt schon einiges zusammen. Bei der Elektrik sparen wir uns um die 50k, Fliesen/Boden um die 30k, Sanitär 35k, Putz 15k. Besonders bei Terrassen, Umzaunungen und Trockenbau kann man sich einigen sparen wenn man das KnowHow und natürlich die Zeit hat. Ich denke, dass wir in unserem Markt einen imensen Fehler machen indem wir sagen "pi x Daumen pro Quadratmeter = Preis". |
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Ich hab selber viel gemacht, u.a. die komplette Elektrik, Stemmarbeiten und Komplettierung Sanitär, Dachgeschoss Ausbau,... Aber alleine das Elektrik- Material hat 15k€ gekostet. Aber ihr werdet schon wissen wo ihr landet. Ich halte das für komplett aus der Luft gegriffen. Wenn man aktuell sowas bauen lässt bist du irgendwo bei 1.5Mio Euro aufwärts, und du meinst davon lassen sich 850k€ sparen? |
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bin ich voll bei dir - aus Finanzierungssicht braucht man jedoch einen gewissen Anhaltspunkt .. und hier arbeiten Banken auch mit ihren eigenen Kennzahlen. Wenn ihr nachweislich Expertise im Bausektor habt, kann man das ja auch entsprechend argumentieren. Komplett aushebeln lässt sich jedoch die bankinterne Bewertungslogik damit (leider) auch nicht. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Beim Elektrik- Material sind wir bei ca. 25k Hast du zufällig noch deine Kostenaufstellung und wärst willig die zu teilen? Ich denke dass wir alles richtig berechnet haben, aber über eine aktuelle Referenz zum gegenüberstellen würd ich mich immer freuen. |
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Ja ich muss die nochmal aktuell zusammenstellen, aber grundsätzlich hab ich alles ziemlich genau dokumentiert. Außenanlagen machen wir auch fast in 100% Eigenleistung, Holzfassade detto... Alleine das Material für sämtliche Außenanlagen kostet bestimmt über 50k€ am Ende, auch wenn wir nur ein kleines Grundstück haben. |
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Kommt halt immer drauf an, was man verbaut und haben will und wieviel/groß das Haus sein soll. 3 Küchen und Bäder können halt 50k kosten oder 100k. Das muss jeder für sich entscheiden.
Ich würd zB niemals 25k nur für Elektromaterial oder 50k für Außenanlagen ausgeben, dafür weitaus mehr als Andere für einen Tisch oder ein Bett 😉
Bei unserer Sanierung hab ich viel selber gemacht (Aussen, Baggern, Boden legen, Dach abdecken, Dach decken, Spachteln,...) und bin bei ca 70k Ersparnis. Erkauft mit ein paar grauen Haaren und schlaflosen Nächten. Eigenleistung ist halt nicht gratis
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Meine Erfahrungen sagt, dass man sich bei Eigenleistung selbst viel Schönrechnet. 200k Ersparniss, da reden wir ja schon von 1500-3000 Mannstunden? Kommt mir doch sehr viel vor. |
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Ist ja auch nicht allein möglich. Wir arbeiten zu dritt. |
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Welch ein wahrer Satz, Hausbau kostet: entweder Geld oder Zeit, im schlechtesten Fall beides. Auch das kann ich bestätigen. Die Bank kann nur von standardisierten Werten ausgehen. Denn wer sagt, dass wenn du nachweislich Maurer, Elektriker, Zimmerer usw selber stellst, dir diese den Bau auch durchziehen? Was ist, wenn einer, oder zwei ausfallen? Die Bank muss immer ein worst case Szenario annehmen. Ein Teil wird sicher anerkannt werden, aber 200K? Puhhh, ich bin da mal scheinbar eher wieder der Spielverderber - oder Realist. Da ist die Parifzierung die kleinere Unbekannte. Ich bleibe dabei: vollständige Prüfung des Falles - alles andere ist Glaskugellesen.
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Und wer geht in der Zwischenzeit arbeiten bzw. sorgt für das regelmässige Einkommen? Wenn ihr solche Ersparnisse durch Eigenleistung erreichen wollt, dann gibt es nur 2 Möglichkeiten: - Rund um die Uhr für 1 Jahr auf der Baustelle - daher völlliger Entfall des Einkommens - Der normalen Arbeit nachgehen und nach der Hockn und am Wochenende auf der Baustelle sein, dann dauert es halt 2-3 Jahre bis das Haus fertig ist. Bei beiden Varianten auch nicht die persönliche Gesundheit (ja auch mental) außer Acht lassen. Wir haben extrem viel selbst gemacht, teilweise waren 5-6 Leute aus der Familie auf der Baustelle. Haus war nach 12 Monaten perfekt fertig, Außenanlagen nach weiteren 12 Monaten. Nur ist es mir nach den 12 Monaten Bauzeit weder physisch noch phychisch gut gegangen - jetzt im schönen neuen Haus vergisst man das natürlich schnell wieder. Aber viel Eigenleistung bedeutet eine enorme Belastung für sich selbst und auch seine Mitmenschen. Weiters halte ich weder die 850k als auch die 650k bei Eigenleistung für realistisch. Da spricht jetzt nicht der Pessimist, sondern einfach der Realist. |
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50k beim Elektriker sparen ist schon eine Ansage Wir haben nichtmal 30k€ für die gesamte Elektrik ausgegeben bei über 190m² WF und 25m² Nebengebäude. Wenn ich das x2 rechne komme ich etwa auf deine WF --> würde dann 60k€ ausmachen +15% weil vor 3 Jahren gebaut sollens 70k sein. Davon 50k sparen wird spannend Wir sind irgendwo bei ~2500€/m² gelandet vor 3 Jahren. Und das ist schon ein "guter" Wert mit viel Mithilfe: Da würde man bei deiner WF von 450m² schon auf über 1,1 M€ kommen... Heutzutage liest man eher 3000-3500€/m² --> wären knappe 1,6M€. Natürlich hat man ab einer gewissen Größe eine Kostenreduktion. 450m² baut man pro m² billiger als 100m². Mich würde alleine mal eine Materialaufstellung vom ersten Spatenstich bis Schlüsselfertig für 450m² interessieren. Vermutlich bist du da ohne eine einzige Arbeitsstunde schon auf 500k€... Beton, Ziegel, XPS, Dachstuhl, Fenster, Innen- Außenputz, Estrich, Böden, Fließen, Sanitäreinrichtung, Elektrik, Versickerung und und und. Von den 150k€ die mein Rohbau ca. gekostet hat waren "nur" 40k€ Arbeitszeit... 110k€ nur Material und das zieht sich so durch. |
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