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Als Bezugsniveau gilt die in der Natur vorhandene Höhenlage des Geländes oder ein vor 01.02.2017 bewilligtes oder bewilligungsfrei abgeändertes Gelände oder es ist ein Bezugsniveau durch den Bebauungsplan festgelegt. |
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Alles was irgendwann mal korrekt eingereicht wurde und bewilligt, danach nach Bewilligung gebaut wurde ist "sauber", egal wie sich Vorschriften ändern im Laufe der Zeit . Die einzige Frage die sich für eine eventuelle Zukunft stellt inwieweit Umbauten dann genehmigungsfähig wären, wobei es jetzt natürlich auch wieder vom jeweiligen Umbauwunsch abhängt |
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ja, aber ich weiß nicht ob nach Bewilligung gebaut wurde, oder ob das Gebäude zb 5-10cm zu hoch ist. Damals hätte man quasi von "konsensmäßiger Abweichung" sprechen können, da die 10cm ja niemanden wehtun auch DAMALS auch dem Bebauungsplan nicht widersprachen. Sollte da etwas tatsächlich nicht passen, wäre dass dann ein Fall für die 30 Jahre Regelung in NÖ? Könnte die Gemeinde auch entgegenkommen, indem sie mir ein um 10cm höheres Bezugsniveau nachträglich genehmigt? Im Einreichplan ist vermerkt, dass die Oberkante EG 20cm über Niveau liegt, das Fundament also unter diesen 20cm. Wenn dies stimmt, wäre das Gebäude auf den cm genau richtig hoch (sofern der Bau dann dem Plan entspricht, kann ich auch nicht einfach auf cm genau prüfen). Aber wie kann ich zumindest prüfen, ob die 20cm tatsächlich eingehalten wurden, sprich ob die Oberkante EG 20cm über Niveau liegt oder ob es zb 25cm sind? Ich kann ja nicht einfach außen vom Boden bis zum EG messen, einerseits weil im Erdgeschoss ja ein Belag auf den Boden drauf ist und zweitens weil sich der Boden vor dem Gebäude ja verändert hat in über 30 Jahren, wenn auch nur um ein paar cm (aber genau darum gehts ja). Zum Bauzeitpunkt war auch die Straße noch nicht fertig, also woran orientiere ich mich? ein vor 01.02.2017 bewilligtes oder bewilligungsfrei abgeändertes Gelände: Bedeutet dies, dass durch den Einreichplan damals quasi das Bezugsniveau dahingehend bewilligt wurde, dass es quasi 30cm unter der Erdgeschoßoberkante liegt? Ich das Bezugsniveau somit jederzeit ausweisen kann, indem ich von der EG-Oberkannte 20cm hinuntermesse, also durch die damalige Baubewilligung quasi die EG-Oberkannte zum fixen Bezugspunkt wurde? Ergänzung: es gibt einen Bebauungsplan und darin ist kein Bezugsniveau definiert. Umbauten wären quasi nur soweit zulässig, als sie einerseits die derzeitige Höhe des Gebäudes nicht noch weiter erhöhen bzw. auch nicht Hausteile betreffen, die über der derzeit geltenden Höhe etwas ändern, sonst schon, oder? |
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dh. das Gelände wie es damals bewilligt u. ausgeführt wurde ist heute dein Bezugsniveau. Bei Um- u. Zubauten wird das Gebäude nach der aktuellen Bauordnung beurteilt. z.B. Berechnung der Gebäudehöhen, Flächenermittlung usw. |
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aber woher weiß ich, wie es damals bewilligt wurde? Wie kann ich das messen? Aber ein Um-/Zubau wäre trotzdem möglich, sofern diese Änderung nicht mit der neuen Höhe in Konflikt gerät, oder, auch wenn der Rest evtl. höher ist? |
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Nicht ständig alles durcheinander mischen!! Was früher bewilligt wurde und ob das Bauwerk dieser Bewilligung entspricht, ist mal der erste Punkt, den es abzuklären gilt (und dabei bitte nicht immer gleichzeitig auf die heutige Gesetzeslage - wie z.B. Bezugsniveau - schielen)! Und wenn das geklärt ist, DANN - und nur dann - reden wir über zukünftige Vorhaben. Also zurück an den Start: Es gibt ein Bauwerk und es gibt eine Baubewilligung dafür und es gibt einen Bauakt. Ich bin überzeugt, dass es möglich ist, aus allen Unterlagen, die dazu vorliegen, herauszulesen und abzuleiten, ob der BAu der Bewilligung entspricht oder nicht. Da muss man halt sehr genau schauen und alle Details beachten. Hast z.B. im Einreichplan auch alle Ansichten und Schnitte genau angschaut? Da gibts nirgendwo Linien, die das anschließende Gelände darstellen? Glaub ich nicht! Usw. Usw. Es MUSS IMMER zu der Frage, ob ein Bauwerk der Bewilligung entspricht, ein klares Ergebnis geben! Dass die Baubehörde sagt, wir wissen nicht, ob das Bauwerk der Bewilligung entspricht, kann und darf es nicht geben und hat´s in meiner jahrzehntelangen Erfahrung auch noch nie gegeben. Mag sein, dass das manchmal mühsam ist und ganz detaillierte Recherchen (einschließlich vielleicht sogar Zeugenbefragung) braucht. Aber ein Ergebnis muss her! Du hast uns ja nicht verraten, in welchem "Verhältnis" du zu diesem Haus stehst; obs dir gehört, ob du´s geerbt hast, ob du Kaufinteressent bist oder was auch immer. Daher wissen wir auch nicht, welchen Zugang du zum (vollständigen) Bauakt hast und was du daher wissen kannst bzw. musst und was nicht. Es wird daher auch nicht möglich sein, dir von hier aus über das Forum mit minimalistischen Infos, diese Frage definitiv zu beantworten. |
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Stimmt, gehen wir Schritt für Schritt vor. Also ich habe vollen Zugang zum Bauakt (denke ich zumindest, sprich auf der Gemeinde hat man mir sämtliche Unterlagen = Baubewilligung und Einreichplan sowie Baubeschreibung zur Einsicht gegeben. Das Gebäude an sich ist höhenmäßig grundsätzlich sicher nach Bewilligung gebaut worden, sprich es gibt einen Schnitt, der die einzelnen Stockwerke und die Gesamthöhe ausweist und das passt grob, aber ich würde eben gerne prüfen, ob es auch "fein" passt. Oder muss es gar nicht auf den cm genau passen? Es gibt im Schitt (es ist nur ein Schnitt vorhanden) ein Gelände eingezeichnet, zumindest denke ich, dass das ein Gelände darstellen soll, weil von dort die Bemassung für die Gesamthöhe weg geht. Diese Geländelinie befindet sich im Plan knapp unter der Unterkante EG-Boden. Könnte aber auch sein, dass die Linie nur nicht ganz präzise im Plan gezeichnet ist und in Wahrheit in einer Linie mit der Unterkanteverlaufen sollte. Der Plan ist ja über 30 Jahre alt und offenbar viel ungenauer als heute zb ist auch kein Stellplatz oder Regenentwässerung eingezeichnet. Weiters besagt dieser Schnitt auch, dass der "Boden" des EG 20cm dick ist und das EG (Bodenoberkannte) ist mit +-0,00 eingezeichnet. Ich frag mich eben was war damals der Referenzpunkt fürs Bezugsniveau und wie kann dieser heute noch geprüft werden? |
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