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Vertraglich ist das bis zur Sittenwidrigkeit erlaubt, d.h. arglistig verschwiegene Mängel kann er eh nicht ausschließen. Aber ja wie du sagst, wie beweist du das dem Verkäufer. Letztendlich ist es eine Frage der Verhandlungsmacht, wenn ihr sagt, ihr kauft nur mit Gewährleistung und er sagt, er verkauft nur ohne Gewährleistung. Wer sitzt am längeren Ast? |
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Ja - schwieriges Thema. Das ist ihr gutes Recht, entbindet die Verkäufer dennoch nicht davon, für grobe bauliche Mängel (die entweder im Nachhinein auftreten oder schon bekannt waren), die Verantwortung zu übernehmen. "Wie besichtigt und probegefahren" geht im Immobereich nicht. Freilich - die Beweislast, dass es verkäuferseitig Kenntnis über bestimmte Mängel gab und man als Käufer daher wegen Irrtumsanfechtung vom Kaufvertrag zurücktreten kann, liegt eben beim Käufer. Muss man aber erstmal beweisen. Eine Möglichkeit wäre, die Bestätigung in den Kaufvertrag zu formulieren, dass sämtliche Gewerke von professionellen Firmen inkl. Rechnung erstellt wurden. Dann hätte man immer noch die Möglichkeit, diese (so sie noch existieren) heranzuziehen. Es geht euch ja vermutlich nicht darum, dass jetzt die Therme 3 Monate nach Einzug kaputt wird, sondern beispielsweise aufeinmal auftretende Feuchteschäden auftreten, die bei den Besichtigungen nicht erkennbar waren und ins Geld gehen. Wenn euch das Objekt gefällt und der Preis passt ... ich würde mit einem Sachverständigen eurer Wahl das Haus in Ruhe begutachten. Klar muss der auch seine Dienstleistung "verkaufen" und wird euch auch auf die eine oder andere optische Unzulänglichkeit aufmerksam machen. "Große" Mängel sollten ihm allerdings keine ins Auge stechen. Wenn ihr allerdings schon beim Kaufvertragsentwurf seid: Kaufanbot wurde unterfertigt und gegengezeichnet? |
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Hallo Joachims, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Haftungsausschluss Kaufvertrag |
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Hallo LiConsult, ja das ist ja das Dilemma - wir haben das Kaufanbot unterschrieben (vom maker erstellt) und hier steht: Als Kaufinteressent ist mir bewusst, dass Sie als Verkäufer nicht für eine bestimmte Eigenschaft oder Beschaffenheit des Kaufobjektes Gewähr leisten, außer für - die Freiheit von grundbücherlichen und außerbücherlichen Lasten.. - die Freiheit von verdeckten, aber Ihnen bekannten Mängeln Und darauf bestehen sie klarerweise auch beim Kaufvertrag und sämtliche Zusätze von uns wie..ist funktionstüchtig... keinerlei Mängel bekannt.. wird uns rausgestrichen genauso wie der von dir vorgeschlagene Satz mit den Fachleuten - haben wir als sämtliche Einbauten vom befugten Gewerbsleuten formuliert... wurde rausreklamiert. Wir suchen jetzt einen Sachverständigen und lassen uns alle Rechnungen zeigen sowie das Elektrische Prüfprotokoll etc.. Danke dir! |
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Es ist absolut üblich, dass private Verkäufer von Liegenschaften einen Haftungsausschluss darin haben, das wird auch von Notaren bei Vertragserrichtung so empfohlen. Wer ein Haus verkauft, will es los werden mit allen Risiken. |
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Das Problem an dem Kaufanbot ist, dass es schon ein rechtlich bindender Vertrag ist. Wenn der Verkäufer seine Position im "richtigen" Kaufvertrag nicht schlechter stellen will, müsst ihr das auch verstehen. Solche Sachen müssen, meiner Meinung nach, schon beim unterschreiben des Kaufangebotes mit hineingeschrieben werden. Das ist meist das Problem mit Makler, welche die Käufer dann dazu bringen das Kaufanbot zu unterschreiben und vielen nicht klar ist, dass dies wirklich bindend ist mit allem was drinnen steht |
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ja - so ist es auch das - ein Kaufanbot ist im rechtlichen Sinne ein Vorvertrag, der zum Abschluss des Hauptvertrages verpflichtet - andernfalls Schadenersatzpflicht Dennoch: wenn es "hart auf hart" kommt, gibt es gewährleistungsseitig auch hier Grenzen. Komplett "herausstehlen" wird sich der Verkäufer auch nicht kennen (bei Arglistigkeit sowieso nicht). Gerne - sorry, das ich hier nicht mehr Input geben kann. Im worst-case (sollte wirklich etwas "Gravierendes" im Nachgang auftreten), wird es eine Frage der Beweisführung sein. das wird jedenfalls gut sein. In das "Innere" kann man ohnehin schwer hineinschauen.
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Erstens ist das Anbot unterschrieben, meiner Meinung nach hat sich die Sache damit eh schon erledigt. Zweitens wird dir kaum ein Verkäufer zu deinen Bedingungen ein Haus verkaufen. Ich bin jetzt ganz ehrlich zu dir: Wenn ich etwas verkaufe und jemand kommt mir so daher, muss ich als Verkäufer damit rechnen, dass ich im Nachgang Schwierigkeiten bekommen werde (im Regelfall will er den Preis nachträglich drücken). Ich würde dann an dich gar nicht verkaufen, selbst wenn ich etwas mehr dafür bekommen würde. Übrigens hat mir der Verkäufer von unserem Haus (das wir dann gekauft haben) auch erzählt, dass es so jemand versucht hat. Die Sache hat sich für den Verkäufer umgehend erledigt. Ich kann jetzt natürlich nicht beurteilen, ob du ein so "ausgefuchster" Mensch bist, der dann tatsächlich bei jeder Kleinigkeit Schwierigkeiten macht, oder bei der größten Anschaffung im Leben einfach nicht falsch machen möchtest und eigentlich ein ganz ein netter bist. Jedenfalls ist es nicht üblich, dass der Verkäufer für irgendetwas haftet. Selbst arglistig verschwiegen muss man erst einmal jemand nachweisen. Man könnte noch versuchen, die Verkäufer zu einer "einfachen" Aussage zu bewegen, wie: "Alles ist bewilligt, uns sind keine gröberen baulichen Mängel wie z.B. Feuchtigkeit, Schimmel, Setzungen,...) bekannt. Ob das letztlich etwas bring sei dahingestellt.
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Wurde die Immobilie irgendwie besonders angepriesen und war das Inserat dann auch Bestandteil des Kaufanbots? Denn, und da zitiere ich jetzt ein RIS Urteil, "bei Zusage bestimmter Eigenschaften der Sache, auf die sich der Käufer verlassen darf, haftet der Verkäufer auch im Fall eines vereinbarten Ausschlusses der Gewährleistung". Das bedeutet, wurde das Objekt nun mit "Topzustand", "Neuwertig", oder ähnlich angepriesen, hast du diese Zusicherung impliziert dabei, auch wenn er alles ausschließen möchte. |
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Man müsste das urteil lesen, es könnte in dem fall auch "nur" der makler haften. |
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Naja ich denke die Dinge (dass alles von befugten Gewerbetreibenden durchgeführt wurde, ....) sind schon nachvollziehbar aus Käufersicht. Und wenn alles passt, dann sehe ich das Problem für den Verkäufer nicht. Ein solches Problem kann es doch nur geben, wenn NICHT alles von befugten Gewerbetreibenden durchgeführt wurde. Ich bin mir auch nicht sicher, ob man als Verkäufer derzeit noch den Luxus hat einfach nicht zu verkaufen wenn einem so etwas nicht passt. Kommt sicher auf den Einzelfall an und ist aus der Ferne nicht zu beurteilen. Aber es ist sicher anders als 2021/22 wo ich zB noch mit 5 anderen Leuten innerhalb 1 Woche nach Inseratschaltung ein Bieterduell für mein Grundstück ausfechten durfte...Das würde es jetzt nicht mehr spielen glaube ich. Aber klar, aus rechtlicher Sicht ist die Sache mit der Anbotsunterzeichnung erledigt... |
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