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Das kommt drauf an, wie ihr es leichter disponieren wollt. Verkaufen und dann neu kaufen ist die günstigste Version - und im Hinblick auf das Verwertungsrisiko das sicherste. Üblicher Weise werden Immobilien aber "getauscht", sprich die neue Wohnsituation bezogen und die alte parallel dazu verkauft. Momentan ist kein Verkäufermarkt, sprich die zu verkaufende ETW könnte zum Teil erheblich länger nicht veräußert werden wie etwa noch vor zwei Jahren. Auch sind die Preise dementsprechend gesunken, wenn sich die Liegenschaft nicht in einer top-Lage befindet. Möglich sind ZwiFi' s bei einem Wechsel des Wohnistzes wieder, wenn auch mit Auflagen: Bis maximal 80% des Marktwertes und maximal für die Dauer von 2 Jahren https://www.fma.gv.at/wp-content/plugins/dw-fma/download.php?d=6319&nonce=0e5674a3ba837dd7 Der Verkauf wird üblicher Weise zwischenfinanziert bzw. der Neuerwerb läuft parallel bei eurem finanzierenden Institut mit der dementsprechenden Finanzierung dazu. Nach dem Verkauf der alten ETW wird der Alt-Kredit getilgt. Wenn ihr die Bank wegen schlechter Neukonditionen - zb zur BA - wechselt, will diese die alte Kreditschuld abdecken und den Verkaufspreis der Wohnung zwischenfinanzieren. Wie gesagt für max. 2 Jahre. Damit wird Eigenkapital für die neue Wohnsituation freigeschaufelt, das sonst üblicherweise nicht vorhanden ist, weil in der alten Wohnsituation gebunden. Nach dem Verkauf wird mit dem (marktkonformen) Verkaufserlös die Zwischenfinanzierung getilgt. |
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Hallo Kasspressknedl, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Immobilie mit laufendem Kredit wechseln |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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In 5 Jahren kann viel passieren. Sicher ist, Sie sind dann 47. Eine persönliche Angelegenheit, wie hoch und wie lange man sich mit knapp 50 verschuldet. Die Immo könnten billiger werden, Demographie der Babyboomer. Oder auch teurer, Ukrainer ziehen zu Millionen in den Westen und der Neubau stagniert noch ein paar Jahre auf aktuellem Niveau. 1,05% ist ja aktuell wie ein Goldesel. Statt Sondertilgung lieber Sparbuch oder je nach Risikoprofil gleich Aktien der Bank, statt Sparbuch bei Bank. Wenn Sie in 5 Jahren mit Ihrem 6jährigem Kind einziehen, ist 2028. Bei der Whg waren 30 Jahre veranschlagt, das wären noch 20 Jahre. Ein Haus wird den Finanzierungsbedarf wohl nicht billiger machen. Möglicherweise ist das Kind schon ausser Haus und Sie zahlen immer noch am Kredit. Würden gerne wieder zentraler und kleiner wohnen. Mit dem ersparen Geld die Jahre vor der Pension etwas weniger arbeiten, dafür mehr reisen. Dem Kind das Studium finanzieren. Eine Whg im 22 würde ihnen gefallen, 80m2, Garten. Dazu aber erstmal das Haus verkaufen und schauen ob es für die Whg reicht oder man einen Kredit noch bekommt. Lange Rede kurzer Sinn. Ich plädiere fast immer dafür, die Whg zu vermieten und selber mieten. So mache ich das. Wenn ich den Kaufpreis meines gemieteten Hauses mit 3% netto veranlagen würde, wären das mindestens 120% der aktuellen Kaltmiete. Die hohen (weil 1980er) Instanhaltungskosten und oder Sanierungsrücklagen spare ich mir auch. (Man kann statt zb Aktienrendite auch mit ersparten Kreditkosten rechnen.) Brauchen tun wir den Platz und Garten wegen den Kindern. Alles Gute der jungen Familei mit der Entscheidung. |
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Prinzipiell kamen schon viele Expertentips, Für mich fehlt allerdings die wichtigste Komponente- euer vorhandenes Eigenkapital-wie hoch ist das? Das Haus in Wien Umgebung wird mit 500k plus Nebenkosten zu Buche schlagen. Wieviel könnte ihr davon mit Eigenkapital abdecken und was soll Kredit werden? Bei einem Alter nahe 50 bekommt man max. 20 Jahre das Darlehen und die Rate wird sehr hoch. (Ob ihr eure Wohnung mit 0 oder mit etwas Gewinn-Achtung Steuer- verkaufen könnt, würde ich erst danach überlegen) |
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Ein Haus in Wien Umgebung um 500k halte ich für ein bisschen unrealistisch (je nachdem natürlich, was man unter "Umgebung" versteht...) |
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ImmoESt sollte hier keine anfallen (Hauptwohnsitzbefreiung). Die Frage nach dem Eigenkapital ist aber berechtigt, 2018 gab es scheinbar nicht viel beim Wohnungskauf (?) und mit Kind/Karenz wird das seither wohl nicht durch die Decke gegangen sein? |
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30 Jahre, Johro. Ein Teil des EK wird in der Wohnung stecken und beim Verkauf wieder frei werden. Freilich, recht viel ist es nicht... |
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Wir haben 2020 30 Jahre Laufzeit mit 25 fix angeboten bekommen, dabei dachten wir mehr als 15 Jahre fix werden wir nicht bekommen. Zu diesem Zeitpunkt war ich bereits 50, die Verzinzung ist für uns gut und auch die Rate passt. Da wirkt sich Corona und der Ukrainekrieg stärker auf den Bauablauf aus, wenn es um die Verfügbarkeit von Materialien und den Preisen geht. |
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Eine theoretische Frage zu dem Szenario: wie realistisch ist es denn in der Praxis, dass eine Bank einem Schuldnerwechsel zustimmt? Sprich wie man es beim PKW oft sieht die Übernahme/Einstieg in einen laufenden Leasingvertrag - im Fall Immo halt Übernahme Objekt + auch gleich der Finanzierung? Klappt sowas? |
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Schuldnerwechsel UND Eigentümer- (= Pfandgeber-)wechsel, oder nur Schuldnerwechsel? |
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Nur Schuldner in dem Fall, ich kaufe das Objekt und übernehme den laufenden Kredit (mit den guten Konditionen). |
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Ein Schuldnerwechsel bedeutet, dass man einen Kredit an jemand anderen, meist aufgrund besonderer Lebensumständen überträgt, z.B bei Krankheit, oder auch Scheidung. Du schreibst aber, dass du das Objekt kaufst, also Eigentümer wirst. Du willst also das Haus kaufen und den günstigen Kredit übernehmen, richtig? Somit wären die beiden weiter oben gefragten Parameter erfüllt. Grundsätzlich könnte das Kreditinstitut das machen, wenn alle Erfordernisse erfüllt sind. In der Praxis sind dazu schätze ich eher wenige dazu bereit. Am ehesten kleinere Lokalbanken. |
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Ich halte dich Chance, dass der Käufer den Kredit übernehmen kann bei nahe null. Da wird fast jede Bank den Vorfälligkeitsgewinn mitnehmen. Zur Situation: Mir fällt die Vermietung für die Fixzinsphase ein oder ev. eine Art Mietkaufmodell (habe aber keine Ahnung ob das rechtlich geht und gewünscht ist). |
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Das habe ich eben eh vermutet. Wäre aber sicher spannend, könnte bei einigen Verkäufen aktuell sicher ein Vorteil und verkaufsfördernd sein - wenn nicht sogar entscheidend ob er wirtschaftlich für den Käufer darstellbar ist oder nicht. |
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somit Schuldner- und Eigentümerwechsel. Gut - prinzipiell - bevor ich als Bank den Kredit verliere, mache ich mir diesbezüglich jedenfalls Gedanken. Auf der anderen Seite: wenn der Kredit bankintern zinsseitig abgesichert wurde, dann kann sie aus der Absicherungsposition momentan gutes Geld machen. Das Pfandrecht muss neu bestellt werden, Objekt- und Bonitätsprüfung werden klarerweise neu durchgeführt. Traue mich da keine Generalaussage zu machen - müsste man im Einzelfall durchgehen. |
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Ich würde mich ziemlich sicher wetten trauen, dass du das Ding so nicht gebacken bekommst. so wie auch der Andi schreibt. |
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Danke für die bisherigen Tipps. Das Eigenkapital war damals ca. 60K, das wär das Maximum das wir heute wieder zusammenkriegen würden. Die zwei Szenarien Vermieten (oder erkaufen) und dann wieder Mieten oder Tausch mit Zwischenfinanzierung klingen für mich am üblichsten und unkompliziertesten. die Frage ist nur ob wir in der jetzigen Situation (Frau in Karenz) einen neuen Kredit bekomme Eine vorzeitige Abzahlung werden wir so schnell nicht schaffen, 10-20K im Jahr sind ein Tropfen auf dem heißen Stein (wenn man möglichst rasch wechseln will). |
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Wenn deine Frau vor der Karenz Vollzeit beschäftigt war, können 50% des Vorkarenz-Verdienstes angesetzt werden. |
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