Herr A hat ein Haus mit 100.000 Schulden und eine abbezahlte Wohnung aus den 90er Jahren ohne offene Abschreibung die vermietet wird - die Miete wird zum Höchststeuersatz versteuert.
Herr A möchte nun die Wohnung seiner Ehefrau Frau X verkaufen (für 100.000 EUR), diese nimmt sich einen Kredit dafür auf, bezahlt die Wohnung (mit der Herr A dann den offenen Hauskredit tilgt). Frau X vermietet die Wohnung wie gehabt weiter, bezahlt deutlich weniger Steuern (weil nur teilzeit tätig) und hat noch dazu die Möglichkeit den Wohnungskauf die nächsten Jahre abzuschreiben.
Kurze Anwort - Geht leider nicht. Kaufpreis muss der Verkehrswert sein. Abschreibung dauert bei Wohngebäuden 66 Jahre, es sollte also noch was da sein.
Ja, Wohnung halt zum realistischen Wert verkaufen. Idealerweise hat Frau X auch etwas Ek auf der Kante, damit das kein zu hoher Kredit wird.
Falls Herr A Kinder haben sollte, könnte er die Wohnung ihnen auch verkaufen und die vermieten dann.
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Danke für eure Rückmeldungen, aber ganz schlüssig ist das für mich jetzt noch nicht.
1.) der Wert der Wohnung den er verlangt ist relativ egal, weil das Geld sowieso dann zur Tilgung des Hauskredites genutzt wird, also kann gerne auch höher sein
2.) Ist das über den Weg die Wohnung wie beschrieben zu verkaufen einfacher oder gehts einfacher über das Fruchtgenussrecht (hab mal irgendwo aufgeschnappt, dass das zeitlich begrenzt ist !?) ?
3.) kann mir jemand sagen wie hoch die AfA in dem Fall dann wäre ... und wie lange ?
Geh damit zum Steuerberater. Ob es sich bei der Übertragung um EUR 100.000 um einen Verkauf handelt oder nicht, hängt davon ab, wie hoch der tatsächliche Wert der Eigentumswohnung ist. Dazu verlierst Du bei einer Wohnung, die Du seit den 1990er-Jahren vermietest, für den Fall eines echten Verkaufs die sog. "Altgrundstücks"-Eigenschaft, d.h. Du zahlst deutlich höhere Steuern auf den Veräußerungsüberschuss (wenn die Frau die Wohnung irgendwann verkauft); das ist noch höher, wenn der Verkauf "unterpreisig" passiert. Der hier genannte Fruchtgenuss (Zuwendungsfruchtgenuss) funktioniert bei einem jahrelangen Mietverhältnis (ohne wechselnde Mieter) eher auch nur eingeschränkt, weil der Fruchtgenussberechtigte (d. h. die Frau) selbst die Dispositionen über das Mietverhältnis treffen muss. Außerdem sollte man sich überlegen, was mit der Wohnung im Falle einer Scheidung passiert (die gehört dann zumindest zivilrechtlich nämlich der Frau). Abgesehen davon, muss man sich - sofern die Vermietung umsatzsteuerpflichtig ist - auch mit allfälligen Vorsteuerkorrekturen bzw. einem umsatzsteuerpflichtigen Verkauf auseinandersetzen. Fazit: Siehe Satz 1.
