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Zuerst würde ich abklären, welche Flächenwidmung auf eurem Grundstück besteht und ob es überhaupt möglich ist, dort ein Gebäude für die wohnwirtschaftliche Nutzung zu errichten. Der Wert eines landwirtschaftlich gewidmeten Grundes richtet sich in erster Linie nach dem erzielbaren Ertrag und kann pauschal (auch durch irgendwelche Immobilienpreisspiegelrichtwerte) nicht bewertet werden. Ist der 1ha in einer einzigen Einlagezahl oder teilt sich dieser in mehrere EZ auf? Dies wird für die Bank auch wichtig für die Bewertung und Besicherung sein. Am besten, ihr macht euch bei einem örtlichen Makler oder auch der Gemeinde diesbezüglich schlau - die haben garantiert Erfahrungswerte. Bankseitig werden jene interessant sein, die auch Erfahrung mit derartigen Liegenschaften haben. "Städtische" Banken oder Institute, die keine regionale Immobilienkenntnis haben, tun sich da schwer. Von der Bonität her sollten die insgesamt 150k zu stemmen sein - noch dazu wo ihr noch sehr jung seid und bei Bedarf auch bei der Bankfinanzierung eine entsprechend lange Kreditlaufzeit vereinbaren könnt. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Schaut gut aus. Die BA beauftragt dazu einen externen Gutachter, der diese Liegenschaft (Grundstück) schätzt. Kostenpunkt: 0,625% vom Kreditbetrag. lg, Alex |
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wohlgemerkt VOR der Kreditprüfung und auch zu bezahlen, wenn es zu keinem Abschluss kommt. |
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Widerspruch. Ich hatte das schon ein paar Mal und es wurde nie verrechnet. |
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Ich hatte das u.a. letztes Jahr sogar bei einem Bank Austria Private Banking Kunden, dem ich im Rahmen der Einreichung bei der BA mitteilen musste, dass seine eigene Bank ihm für die Bewertung seiner Liegenschaft eine kostenpflichtige Bewertung zukommen lassen wolle (müsse). Natürlich konnte das Thema dann "gebügelt" werden, was ich aber sagen will ist, dass bei einer derartigen Liegenschaft, die bewertungsseitig nicht "plain vanilla" ist, die regionalen Partner (Gemeinde, Makler, Banken) hier eindeutig im Vorteil sind (und keinen externen Gutachter benötigen werden). |
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Es handelt sich um einen Nutzgrund auf dem ein Auszugshaus ohne Umwidmung gebaut werden darf, die Baugenehmigung ist auch schon durch. Ja der ganze ha ist in einer EZ. |
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perfekt ok - falls es keine Ersatzbesicherung gibt, wird sich das Land und die Bank dann an der einen EZ besichern. |
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Heißt das für uns, sie besichern sich bei dem einen Grundstück, oder bei der ganzen EZ? (es sind mehrere Parzellen oder Grundstücke vorhanden) Was bedeutet das für die Bewertung wenn sich Land+Bank besichern. Sind Top-Konditionen möglich? Das heißt also erstmal bei Hausbank und Banken in der Region fragen? Bei welchen Banken gibt es hier die attraktivsten Konditionen? Raika, VB, Sparkasse, BAWAG...? Sind bei der BA die Konditionen um soviel besser damit sich das rechnet?(Vorrausgesetzt andere Banken lassen sich die Liegenschaft nicht bewerten) |
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pfandrechtlich kann man sich nur an einer Einlagezahl besichern und nicht an einem Grundstück, daher: ja - besichert wird die EZ samt aller darin enthaltener Grundstücke. Es gibt natürlich die Möglichkeit, einzelne Grundstücke aus der EZ herauszulösen, eine neue Einlage (oder mehrere neue Einlagen) beim Grundbuchsgericht zu eröffnen, um diverse Grundstücksnummern den Einlagen wunschgemäß zuzuordnen. das hängt vom Immobilienwert ab, den die Bank(en) deinen Grundstücken, die als Besicherung dienen beimessen. Dem Land ist der Wert salopp gesagt "egal" - die Förderkriterien stehen fest und die Besicherung wird i.d.R. erstrangig erfolgen. Für die Bank ist nicht nur aufgrund der Zweitrangigkeit die Bewertung wichtig. Deswegen mein Ansatz, zuerst mal die örtlich Kundigen (Makler, Gemeinde) nach deren Meinung zu befragen - auch natürlich die Hausbank, die mit landwirtschaftlich gewidmeten Liegenschaften Erfahrungen haben wird, daher richtig. Hängt davon ab - bei "gängigen" Wohnimmobilien (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, etc.) sind Bank Austria und BAWAG wenn sie wollen sicher Top-Player, jedoch kein "Allheilmittel". Für Immobilien, die gewisse "Spezialitäten" aufweisen, kann es durchaus sein, dass sich lokale Institute hier leichter tun - das wird man erst erfahren, wenn die Gespräche geführt sind. Bewertung findet jedenfalls statt, sonst hat das finanzierende Institut keinen dokumentierten (und für die Bankbilanz notwendigen) Besicherungswert. 0,625% bedeuten (unabhängig davon ob man das vorab zahlen muss oder im Rahmen der Kreditauszahlung) im konkreten Fall EUR 625. Dass andere Bankbewertungen zum Teil weit günstiger bzw. im reinen Beantragungsfall überhaupt kostenlos sind, ist kein Geheimnis. Ob die Bank Austria oder sonst wer günstiger ist als jemand anderer, lässt sich im konkreten Fall leider nicht pauschal beurteilen (ich kann das zumindest nicht). |
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Hallo Hausbau, ja, ich denke, dass sich ein top-BA Angebot mit deinen Angaben durchaus sehr rasch rechnen wird. Warum? Zum Einen: Jede Bank verlangt für die Liegenschaftsbewertung eine Gebühr, ob die Schätzgebühr oder Besicherungspauschale heißt, ist wurscht. Da gibt meist Pauschalbeträge, in der Regel betragen diese rund 300 - 400 €. Dem gegenüber steht die Schätzgebühr der BA bei deiner speziellen Liegenschaft iHv. 650 €. Also verschwindend gering mehr. Zum Anderen: Als Regionalbanken sind bei dir stark Raika's, die HYPO OÖ und auch die OB vertreten. Diese machen beim Fixzins gerne 1,25% für 15J (Raika) oder 1,3% für 15J (OB) und schlagen danach variabel auf 6 oder 12-Monatseuribor auf (1,25 bis 1,5% je nach Indikator und ob Bausparkasse oder Hypothekar-Darlehen angeboten wird). Fakt ist, dass die Angebote alle ganz knapp beieinander liegen werden, die kennen ja gegenseitig ihre Konditionen. Ich meine: mit deinen Angaben könntest du vielleicht 1% fix auf 15J bei der BA schießen, danach 0,75 oder 0,875% variabel. Die Mehrkosten einer externen IRG-Schätzung sind lächerlich gering. Den Unterschied bei den Aufschlägen und die daraus resultierenden Gesamtkosten darfst du dir selber rausrechnen und somit deine Schlüsse ziehen 😉. |
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Ok dann dürfte also die Besicherung kein Problem sein, da der Wert der EZ ca 1 000 000 ist. Wir tendieren zurzeit eher dazu alles variabel zu machen. Da schreckt mich der große Unterschied (0,75%-1,5%) für den Aufschlag auf den 3, 6 oder 12 Monatseuribor schon etwas, da der Unterschied bei der Fixzinsvariante kleiner ist. Wir werden als erstes mal bei der Raika Hausbank nachfragen. |
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Prognose: 1,25% Aufschlag auf 6-M. Bitte informiere uns 🙃 |
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Werd ich machen 😉 |
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Wir haben jetzt das erste Angebot bekommen: 85000€ für 20 Jahre variabel 1,375% Aufschlag auf 3ME 1%BAG Ohne Grundbucheintrag +15000€ zusätzliches Darlehen mit 0% Zinsen und 0% BAG für nachhaltige Investitionen zb Solaranlage oder Photovoltaik. |
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Was meinen die Experten dazu? |
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Ich hab meine Prognose schon im Oktober abgegeben, bin ja ziemlich nahe dran 😉 |
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Offensichtlich ein Bewertungsthema - trotz hohem Eigenmittelanteil. Wie hoch hat die Bank (welche?) den Bodenwert geschätzt? Der Aufschlag erscheint mir hoch. |
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Laut Raika wäre es Bewertungstechnisch gar kein Thema. Der Berater meinte das wären bei Ihnen Topkondizionen. Die 15000 zum Nulltarif gibts Anscheinend momentan auch nur bei der Raika. |
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Ohne Grundbucheintragung natürlich sehr ok. Den Tausender ersparst du dir an Abgaben. Da steckt sich die Bank den höheren Aufschlag selbst in die Tasche, dir als Kreditnehmer kann das aber egal sein. Bei dem kleinen Kreditbetrag kann man das natürlich schon machen, bei einem größeren Betrag zahlt sich fast immer die GB-Eintragung dafür aber ein Top-Aufschlag aus. |
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ah - ok - dachte, es handelt sich hierbei um eine Art öffentliche Förderung. Gut - wenn man diesen Teil auch berücksichtigt, dann sieht die Sache natürlich besser aus. |
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Ich würde es auch davon abhängig machen wie lange man vor hat mit der Rückzahlung zu brauchen, angesichts des relativ geringen Volumen kann die ja potentiell auch recht kurz sein und dann sind die geringen Startkosten (effektive BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] 0,85% und kein Grundbucheintrag hebt einige Jahr höhere Zinsen auf). Der reine Mischzinsatz sollte etwas zu hoch sein um die geringen Kosten zu Beginn komplett aufzuheben (der 0%-Teil sollte etwa 0,2% dämpfend auf den Gesamtzinssatz wirken, der 1,375% Teil etwa 0,4% erhöhend gegenüber Bestkonditionen, bleiben also etwa 0,2% Mehrpreis). Beim geringen Volumen sind die absoluten Beträge aber überschaubar die optimierbar wären. |
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