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Welche Bauklasse ist denn zulässig? |
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An der Bauklasse (1+2) hat sich nichts geändert, dass der Bauklassenkoeffizient 1,25 maßgeblich ist, ist mir auch klar, was für mich jedoch fraglich ist, ist rein die geänderte Berechnungsformel der Gemeinde - bei der nur in der neuen Berechnungslängensumme der Faktor des ("neuen") Bauklassenkoeffizienten einfließt und nicht in der Summendifferenz von alter und neuer Berechnungslänge wie in der von der NÖ BO vorgesehenen Berechnugsformel. Hoffe ich konnte es verständlich beschreiben, ist wahrscheinlich besser in Bild oben ersichtlich. |
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Ist das Grundstück bei der erstmaligen Vorschreibung vielleicht noch als Bauklasse I gewidmet gewesen? |
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Ja genau, da hast du völlig recht. Die Gemeinde hat da falsch gerechnet. Allerdings nur unter der Voraussetzung, dass Anlass für Vorschreibung der Ergänzungsabgabe ausschließlich nur die jetzige Grundteilung ist und keinerlei früheren Anlässe aus den letzten 5 Jahren offen sind. Ich bin ein bißchen verunsichert, weil das zu teilende Grundstück die Grundstücksnummer 5/2 hat. Das bedeutet, es muss früher schon mal eine Unterteilung des Grundstückes 5 und anschließend eine Vereinigung gegeben haben. Woher würde sonst eine jetzige Nummer 5/2 kommen? Also: Hat sich beim Grundstück Nr. 5 bereits früher mal was an den Grenzen geändert? Was genau hat sich geändert und wann war das?? Weiters ist das Grundstück Nr. 5/2 im Grenzkataster. Wann wurde es in den Grenzkataster übernommen und was war der Anlass dafür? Und eine weitere Frage zur Absicherung: hat es in den letzten 5 Jahren eine Baubewilligung für einen Neu- oder Zubau auf dem bisherigen Grundstück Nr. 5/2 gegeben?? PS (rein Interesse halber): wie genau soll denn das Grundstück Nr. 5/2 geteilt werden? Wie schaffst du da den Anschluss an die öffentlichen Verkehrsfläche mit jedem der 3 neuen Grundstücke? Die bestehenden Bebauung im vorderen Grundstücksbereich an der Straße muss bei der Teilung ja auch beachtet werden, is ja beidseitig bis an die seitlichen Grundgrenzen bebaut?
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Vielen Dank Karl! Deine Expertise ist wahrlich ein Segen für dieses Forum! Alle bestehenden Grenzpunkte des "großen" (vor der jetztigen Teilung) Grundstückes "5/2" wurden 1986 verhandelt - ob damals als schon als ein oder noch in wie von dir vermutet 2 geteilte Grundstücke, die dann später zusammengelegt wurden, kann ich leider nicht genau sagen, ich denke aber, dass damals das/die Grundstücke(e) auch direkt in den Grenzkataster übernommen worden sind, kann diese Infos wenn erforderlich aber sicherlich ausfindig machen. Interressanterweise haben alle in dieser Straße befindenden Grundstücke verhandelte Grenzpunkte mit der selben GFN aus dem Jahr 1986, ich denke also, dass es hier einen "Gesamt-Anlass" gab, kann ich aber wenn relevant natürlich auch ausfindig machen. In den letzten 5 Jahren ist - bis auf die für den Abbruch der bestehenden Baulichkeiten am Grundstück (Bewilligung dafür im Sommer letzten Jahres)-> für die jetztige Grundstücksteilung - keine Baubewilligung erteilt worden, dass kann ich mit Sicherheit sagen, somit - da in diesem Zeitrahmen kein Neu- und Zubau bewilligt wurde - sollten wenn ich das richtig verstanden habe hier auch keine Anlässe mehr offen sein. Der Abbruch hat in notwendigen Ausmaß für die Durchführung der Grundstücksteilung auch schon stattgefunden. Geteilt wird folgendermaßen: hinterstes Drittel --> 1 Grundstück (mit Fahr-und Leitungsrecht von den anderen beiden Grundstücken zur anbindung ans öffentliche Gut) vordere 2/3 - linke Hälfte --> 1 Grundstück vordere 2/3 - rehte Hälfte --> 1 Grundstück |
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Ok, nach diesen Angaben von dir, kann aus Anlass der jetzigen Grundteilung ausschließlich der § 39 Abs.1 für die Berechnung einer Ergänzungsabgabe zur Anwendung kommen. Der Berechnungsvorgang ist in dieser Bestimmung eindeutig vorgegegeben, und zwar: Die Summe der Berechnungslängen der Neugrundstücke minus die Berechnungslänge des Altgrundstückes und das Ergebnis davon mal Bauklassenkoeffizient mal Einheitssatz. In deinem Fall ergibt das in konkreten Zahlen: (79,8868 - 46,1194) X 1,25 X 650 = 27.436 Die davon abweichende Berechnung der Gemeindevorschreibung ist somit nicht korrekt - d.h. jedenfalls Berufung machen (geht immerhin um ca. € 7.500.-). Und selbst wenn es in den letzten 5 Jahren und VOR der jetzigen Grundteilung einen Anlass zur Aufrechung auf den Bauklassenkeoffizienten von 1,25 für das Altgrundstück gegeben hätte und man das jetzt noch nachholen wollte, dann hätte man das korrekter Weise klar und transparent in 2 Vorschreibungsschritte untergliedern müssen, und zwar: 1. die Anpassung des Bauklassenkoeffizienten mit dem Faktor 0,25 und dem DAMALIGEN Einheitssatz (gem. § 39 Abs. 3 und dann erst in einem getrennten 2. Berechnungsschritt die Aufteilung in 3 Bauplätze gem. Berechnungsformel des § 39 Abs. 1. Faktum ist: eine Ergänzungsabgabe zwecks Anhebung des gesamten Altgrundstückes Nr. 5/2 auf den Bauklassenkoeffizienten 1,25 ist gem. §39 Abs. 3 ausschließlich aus Anlass einer Baubewilligung für einen Neu- oder Zubau vorgesehen und zulässig. Und diesen Anlass hats in den letzten 5 Jahren (Verjährungsfrist!) nicht gegeben. Somit ist die Sache eigentlich völlig klar. Rechnet die Gemeinde das eigentlich immer falsch?? Eines noch zur Teilung selbst: Der Teilungsplan ist bereits (rechtskräftig) bewilligt?? (muss ja sein, sonst dürfte es ja keine Vorschreibung der Ergänzungsabgabe geben). Wann wurde der Teilungsplan bewilligt? Noch 2022 (da hat noch ein niedriger Einheitssatz gegolten), oder erst 2023?? Wenn das Grundstück vorne in eine linke und eine rechte Hälfte unterteilt wird, dann bleiben für jedes dieser Grundstück bei bisher ca. 22m Gesamtgrundstücksbreite abzüglich 3,5m Servitutsstreifen knapp über 9m pro Grundstück. Es gilt hier geschlossene Bebauungsweise. Bei "geschlossen" stellt sich die Frage, wie man das mit dem freizuhaltenden Servitutsstreifen in Einklang bringt? Und wie kommt ihr mit der versetzten vorderen Baufluchtlinie zurecht? Gabs da auch schon Abstimmungen mit der Gemeinde in Hinblick auf die Möglichkeiten bzw. Vorgaben für eine künftige Bebauung? Wär interessant, wie man das vernünftig löst? |
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Vielen Dank Karl! Auch was deine Hilfestellungen für alle weiteren Informationen zum Thema "Ergänzungsabgabe" betrifft, hilft mir und hoffentlich auch vielen anderen, die zu dieser Thematik nicht ganz im Klaren sind, entscheidend weiter! Laut Auskunft unseres Geometers (durch den ich auch auf die "sehr spezielle" Vorgehensweise der Gemeinde bezüglich der Berechnung aufmerksam gemacht worden bin) rechnet die Gemeinde das immer so, anscheinend schon seit Jahren. Und unser Geometer hat laut seiner Auskunft die Gemeinde auch schon bezüglich der abweichenden Berechnung gegenüber der in der Bauordnung vorgesehenen Formel aufmerksam gemacht, die Gemeinde legt es aber anscheinend darauf an, dass man hier die Instanzen durchgeht, was viele Grundeigentümer in der Vergangenheit aber anscheinend dann nicht auf sich nehmen wollten... Da die Sache hier klar sein dürfte beabsichtige ich aber jedenfalls diesen Weg einzuschlagen, gibt es durch Einlegen einer Beschwerde in diesem Fall eigentlich auch irgendwelche verfahrenstechnischen "Nachteile", dass man bis zur finalen Entscheidung in dieser Causa irgendwie gehemmt ist, beim geplanten Bauverfahren die nächsten Schritte (Bau-Einreichung) einzuleiten oder ist das eh unabhängig davon zu sehen, da es ja rein um die Ergänzungsabgabe und nicht um die Grundstücksteilung an sich geht? Ja Teilungsplan ist schon rechtskräftig bewilligt, leider ist die Bewilligung erst im Jänner ausgestellt worden, somit gilt der (leider um einiges höhere) neue Einheitssatz. Ein Bebauungskonzept wurde vor der Grundstücksteilung bereits erstellt. Auf den beiden "vorderen" Grundstücken soll im EG sowie je nach erforderlicher Durchfahrtshöhe eventuell auch im OG die Fahrgasse nach hinten frei bleiben, das DG bzw. wenn aufgrund der Durchfahrtshöhe möglich auch das OG ragen über die Fahrgasse bis zur Grundstücksgrenze zwischen den beiden "vorderen" Grundstücken und gewährleisten somit die geschlossene Bauweise. Vorne kommen nur die Stellplätze (der beiden vorderen Grundstücke) hin, da keine Anbaupflicht an die Baufluchtlinie festgelegt ist sollen die Gebäude etwas weiter dahinter platziert werden. |
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Nein. Das Abgabenverfahren ist ein völlig eigenständiges Verfahren und hat keine Verbindung oder Verknüpfung mit anderen Verfahren. Die Grundstücksteilung ist bewilligt und somit Rechtsbestand und kann daher schon aus diesem Grund nicht mehr angegriffen werden. Auf das bevorstehende Baubewilligungsverfahren kann das Abgabenverfahren ebenfalls keine rechtliche Auswirkung haben, weil es dafür ganz einfach keine rechtlichen Querverbindungen gibt. Allerdings: wenn sich die Gemeinde/Baubehörde über die Berufung gegen den Ergänzungsabgabenbescheid "ärgert", dann kann das natürlich Auswirkungen auf die "Kommunikation" in diesem Baubewilligungsverfahren haben. Aber: soll man wirklich € 7.500.- verschenken und sich einer rein willkürlichen, völlig ungesetzlichen Vorgangsweise der Gemeinde ausliefern? Das kanns wohl nicht sein. |
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Hallo! Kurzes Update: Wir haben innerhalb der Frist eine Berufung gegen den Abgabenbescheid gemacht, und die Gemeinde hat durch ein Beschwerdevorverfahren - also so dass es gar nicht erst in die nächste Instanz gekommen ist - den Abgabenbescheid revidiert bzw. neu und dieses Mal korrekt ausgestellt. Hat sich also ausgezahlt! |
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Hallo! Ich befürchte ich hab mich zu früh gefreut... Die Gemeinde möchte nun im Zuge der Baubewilligung ca. 13.000€ (also genau die Differenz zwischen der ersten (die berufen wurde) und zweiten (nach der Berufung neu ausgestellten) Ergänzungsabgabe von der Teilung) nachfordern. Als Grund nennen sie, dass muss so sein und im Abgabenbescheid der Teilungsbewilligung war ja schon die entsprechende Notiz vorgesehen... Dies ist der zweite Bescheid zur Ergänzungsabgabe der Grundteilung:  Ich komm mir echt verarscht vor, vor allem weil ich mich nach Erhalt dieses Abgabenbescheides noch gewundert habe warum kein Bauklassenkoeffizient angegeben ist und bin dann extra zum Amtsleiter marschiert und hab ihn gefragt warum die 1,25 nicht angeführt sind - er meinte, die Gemeinde würde die +0,25 immer erst bei der Baubewilligung aufrechnen und er "kann dies gar nicht anders machen", aber das macht ja nichts weil es würde ja eh auf das gleiche rauskommen, und hat mir noch vorgerechnet (21949 x 1,25 = 27436) das es auf das gleiche rauskommt wie ich in meiner Berechnung (27.436€ Ergänzung) habe. Dies habe ich in meiner Naivität so hingenommen (da es ja eh keinen Unterschied ausgemacht hätte) und nicht nochmals beeinsprucht... und jetzt habe ich den Fall, dass die Gemeinde nicht etwa 5500€ sondern 13000€ nachfordert (was ja rein nach der Ergänzungsabgabe für Zubau laut der Formel in der Bauordnung so richtig wäre... was ja Sinn macht weil dies dann auf die Gesamtsumme kommt die die Gemeinde ursprünglich vorgeschrieben hätte, aber nach dem ich mit dem Amtsleiter gesprochen hatte, dachte ich leider das es schon so passen würde... aber diese Ergänzung sollte es ja gar nicht geben, da die Aufwertung auf die 1,25 ja schon mit dem Teilungsbescheid gemacht hätte werden müssen und dann dieser Anlassfall nicht mehr gegeben ist...) Ist diese neue Abgabenvorschreibung also gerechtfertigt oder dürfte das die Gemeinde nicht vorschreiben (es hat ja schon zum Zeitpunkt der Ergänzung der Teilung 1,25 durch BK1-2 gegolten)? Gibt es irgendetwas das ich da machen könnte? Ich ärgere mich so dermaßen (auch über meine eigene Gutgläubigkeit) und fühl mich richtig betrogen von der Gemeinde. Nachdem ich der Gemeinde ja genausestens die Berechnungsformeln in der NÖ BO gezeigt hatte, die sie aber ohnehin selbst auch wissen müssten. Das war so etwas von vorsätzlich über den Tisch gezogen... |
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Die Gemeinde "möchte"? D.h. sie hat noch nicht und du hast noch keinen Bescheid? Wenn es den Bescheid schon gibt, würde ich gerne die Begründung/Berechnung sehen. Und weitere Frage: auf jedem der 3 neuen Bauplätze wird jetzt was gebaut?? Dafü gibts drei getrennte Baubewilligungsbescheide? Leider! Du bist zu demjenigen fragen gegangen, der von Beginn an falsch agiert hat. Was hast du da erwartet? Und hast leider hier im Forum nichts mehr darüber gepostet. Jetzt is also von folgender Situation auszugehen: Der 2. Bescheid aus Anlass der Grundteilung (offensichtlich eine "Berufungsvorentscheidung") dürfte schon rechtskräftig sein, oder?? Er war zwar rechtlich falsch, wie du ja richtig bemerkt hast, aber du hast ihn nicht beeinsprucht. Und dieser Bescheid ist jetzt der Grund für das weitere Übel, welches dir jetzt zusätzlich Kosten von gesetzlich nicht gerechtfertigten ca. € 5.500.- beschert. Das Problem ist: die jetzige (schon erhaltene oder zu erwartende) Vorschreibung aus Anlass der Neu- oder Zubauten gem. § 39 Abs. 3 in der Höhe von knapp € 34.000.- ist korrekt. Allerdings nur dann bzw. nur deshalb, weil erste Bescheid über die Grundteilung falsch war. Dieser ist aber rechtskräftig. Keine Ahnung, ob und wie man da das Paket nochmal aufschnüren kann - sozusagen zurück an den Start. Ich hab da jetzt kaum Hoffnung bzw. muss man da wirklich spezialisierte Juristen fragen. Obwohl der erste Bescheid durch das Weglassen des Bauklassenkoeffizienten für dich günstiger ausgefallen ist, hättest du dagegen berufen sollen. Denn nur deshalb, weil damals kein Bauklassenkoeffizient bei der Berechnung der Ergänzungsabgabe angewendet wurde, kann jetzt für jeden einzelnen der 3 neuen Bauplätze aus Anlass der Baubewilligungen eine Ergänzungsabgabe nachberechnet werden. Und diese ist in Summe höher, als es die korrekte Berechnung anlässlich der Grundteilung gewesen wäre. Ich hab jetzt spontan keine Idee, wie man das in deinem Sinne lösen könnte. Es sei denn die Gemeinde sieht diesen Fehler bzw. diese Abzocke ein und korrigiert das irgendwie. Nach bisheriger Schilderung sieht das aber nicht so aus. |
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Abgabenbescheid hab ich noch keinen, das Thema hat sich in einem Gespräch mit der Gemeinde aufgetan, weil sie im Baubescheid den Ortsbild-Amtssachverständigen wie einen nichtamtlichen Sachverständigen verrechnen wollten (ist als "Sachverständigenhonorar für das Gutachten der NÖ Landesregierung" bezeichnet). Und in diesem Gespräch hat der Amtsleiter gemeint, das es nichts bringen wird wenn man bei der Gemeinde wegen den Abgaben interveniert mit einem Seitenhieb auf die Ergänzungen die noch anfallen werden... Ja genau das Grundstück wird/ist an einem Bauträger verkauft, der alle 3 Grundstücke bebauen wird, die Aufschließungs- und Ergänzungsabgaben sind aber noch vollständig von mir zu entrichten sowie auch die Baubewilligung (Kauf erfolgt erst nach Baubewilligung). Ja leider... Hmm okay, Danke für deine Meinung dazu, bei dir weiß man wirklich woran man ist, werde mich diesbezüglich erkundigen ob es vielleicht noch irgendwie eine Lösung gibt! Gibt es bei Abgabenbescheide eigentlich so etwas wie Nichtigkeit oder ist so etwas nicht vorgesehen? Ja jetzt bin ich auch schlauer, leider hab ich mich damals zu sehr vom Amtlseiter auf mich einreden lassen, und war zu gutgläubig, wobei er mir auch einfach dreist ins Gesicht gelogen hat was die Auswirkung des Bauklassenkoeffizienten betrifft, da war ich wahrscheinlich noch zu naiv, wahnsinnig dumm in der Nachbetrachtung, ich ärgere mich so sehr über mich selbst. |
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