[NÖ] Komplettes 1.OG nicht bewilligt - Nachträglich?

Liebe Mitforisten,
ich überlege ein Haus BJ. 1980 in Niederösterreich zu kaufen.
Es gibt jedoch 2 Punkte die mir Bauchschmerzen bereiten:
1.) Das Haus steht im Grünland, ist aber dementsprechend als Gebäude im Grünland gewidmet
2.) Es gibt keine Benutzungsbewilligung für das 1.OG

Punkt 1 konnte ich schon mit der Gemeinde vorab klären, das stellt kein Problem dar. Das Haus wurde dort gebaut, bevor der Flächenwidmungplan darüber gelegt wurde. Weil das Haus ein wenig abseits vom Schuss ist, ist es in Grünland gefallen aber mit der Widmung Gebäude. Es darf also ohne weitere Bedenken dort so stehen.
 
Punkt 2 jedoch ist etwas blöder, und hier würde ich gerne aufs Schwarmwissen und eventuelle Erfahrungswerte setzen. Nach meinem Gespräch mit der Gemeinde kann das 1.OG, welches nie eine Benützungsbewilligung/Genehmigung erhalten hat (weil zu dem Zeitpunkt warum auch immer die NÖ Bauordnung dies nicht zugelassen hat), durch die aktuell geltende NÖ Bauordnung nachträglich genehmigt werden. 
Die netten Damen und Herren am Bauamt meinten, dass man dafür aber neue Einreichpläne benötigt und das Obergeschoss auch den aktuellen Vorschriften der NÖ Bauordnung 2014 entsprechen muss.

Kann ein Haus BJ 1980 mit einem HWB von 140kwh/m2 überhaupt geldtechnisch sinnvoll so umgebaut werden, dass zumindest das 1.OG diese Auflagen erfüllt und genehmigt werden kann?
Mit welchen Umbauarbeiten muss ich hier rechnen denkt ihr? Ich denke eben an neue Fenster, Wärmedämmung, ..

Macht es Sinn hier vorab schon in einen Baumeister zu investieren, der eine Begehung VOR einem Kauf macht um mir dann zu sagen, wieviel die notwendigen Umbauten ca. ausmachen würden, damit ich dann entscheiden kann ob sich der Kauf des Gebäudes überhaupt noch lohnt?
 
Ich weiß, viel Text... ich hoffe dennoch dass mir jemand helfen kann
 
Danke!

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