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Ja sicher, wer sonst? Wobei mir das Wort "haften" nicht so besonders gefällt. Der Schwarzbau ist ganz einfach sein Eigentum und alles, was sein Eigentum betrifft, das betrifft somit ihn. Was immer es ist. Hinsichtlich Baubehörde und Abbruchbescheid gilt: Der Auftrag zum Abbruch ergeht immer an den Eigentümer des Bauwerkes. Kommt also nur drauf an, wer zum Zeitpunkt der Erlassung des Abbruchbescheides der Eigentümer war. Dabei is es völlig wurscht, ob dieser gewußt hat, dass es sich um einen Schwarzbau handelt oder nicht. |
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wie willst denn dem käufer nachweisen, dass er davon gewusst hat? ich würde da als käufer dann eher auf arglistige täuschung seitens des verkäufers plädieren. denn DER hat mit sicherheit gewusst, dass es ein schwarzbau ist. alles andere im bezug auf den käufer musst du mal beweisen, was nicht einfach sein dürfte.wie willst denn dem käufer nachweisen, dass er davon gewusst hat? ich würde da als käufer dann eher auf arglistige täuschung seitens des verkäufers plädieren. denn DER hat mit sicherheit gewusst, dass es ein schwarzbau ist. alles andere im bezug auf den käufer musst du mal beweisen, was nicht einfach sein dürfte. aber lessige frag..... wie kommts, wenn man fragen darf. gibts ne story dahinter? |
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Ich würde mal meinen: wenn der Verkäufer in den Kaufvertrag reinschreibt, dass es sich dabei um einen Schwarzbau handelt und dass dieser Umstand auch schon beim Verkaufspreis berücksichtigt wurde. Und wenn er ganz sicher gehen will, dass er auch nicht für mögl. Folgekosten im Falle des Einschreitens der Behörde haftet. In dem er einen Kaufvertrag mit o.g. Klausel unterschrieben hat. |
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Die Story dahinter: Ich habe ein Haus, an das Anfang der 1980er Jahre eine ca. 400 m² große Produktionshalle angebaut wurde. Anfang der 2000er wurde diese Halle mitsamt dem dazugehörigen Parkplatz verkauft. Der neue Eigentümer hat auf die Fläche des Parkplatzes einen Hallenzubau angebaut, hätte jedoch laut Baubescheid 10 zusätzliche KFZ-Abstellplätze errichten müssen, was er nicht tat. Unlängst hat der Besitzer seine Liegenschaft komplett verkauft und zwar an jemanden, mit dem ich schon jahrelang darüber 'gewitzelt' habe, dass der ganze große Zubau ein Schwarzbau sei. Er hat es zu meiner Überraschung erworben und da ich ihm schon lange zuvor mitgeteilt habe, dass es ein Schwarzbau sei, hat er es beim Kauf auch gewusst. Ich habe ihm ja sogar die baubehördliche Bewilligung gezeigt, um es zu beweisen (lange bevor er gekauft hat). Er meint nun, er wäre fein raus, da er ja dafür nicht verantwortlich sei. Nun ich denke, er hat nun den 'schwarzen Peter'. Was meint ihr? |
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Hallo Nirvana, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Schwarzbau gekauft - wer haftet? |
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die frage die ich mir stelle....... wieso hat die gemeinde da nichts dagegen unternommen?
ich denke der neue eigentümer hat hier nicht den "schwarzbau-peter" denke auch, dass er nicht dafür verantwortlich ist. denke da an verjährungsfristen und ersessene rechte. |
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Natürlich hat der Käufer den "schwarzbau-peter". Sonst wäre es ja relativ einfach sich über Baubescheide hinwegzusetzen, indem man einen Schwarzbau durch Weiterverkauf quasi legalisiert. Und verjährt ist da auch noch nichts, wenn das Gebäude erst in den 2000er Jahren gebaut wurde (gibt es da überhaupt eine Verjährung?). Es gab da gerade einen Fall bei Schauplatz Gericht, wo eine Gemeine einen Abbruchbescheid für ein Haus erlassen hat, das in den 60er Jahren zu Nahe an die Grenze gebaut wurde. |
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Der neue Eigentümer hat klar den schwarzen Peter, denn eine Verjährung kennt das Baurecht nicht. Ein Schwarzbau bleibt ein Schwarzbau, bis eine nachträgliche Bewilligung, falls möglich, vorliegt. Daher kann man auch nichts ersitzen. Er kann sich zwar beim Vorbesitzer schadlos halten. Dazu muss er allerdings beweisen können, dass er getäuscht wurde. Da man sich üblicherweise vor dem Kauf den Bauplan bzw. Baubewilligungen vorlegen lässt, müsste ihm eigentlich aufgefallen sein, dass das Kaufobjekt nicht mit dem Plan übereinstimmt. Ich denke daher, seine Karten stehen schlecht. |
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Langsam lieber rk515: bitte vorerst mal bei den Angaben des Threaderstellers bleiben und nicht irgendwas hinzukonstruieren (nirvana hat die "arglistige Täuschung" ausdrücklich ausgeschlossen) und auch nicht immer alles vermischen (Baurecht und Zivilerecht). So wie nirvana den Fall im Eingangsstatement schildert, gibt es hier keinerlei zivilrechtliche Komponente. Wenn jemand wissentlich und sogar darauf spekulierend, dass eh nichts passieren wird, den Schwarzbau kauft, dann wird hier das Zivilrecht (Schadloshaltung, Kaufrücktritt udgl.) wohl ausscheiden. Bleibt also das Baurecht. Und wie chrismo und kech schon gesagt haben, gibts da weder Verjährung noch Ersitzung. Wie ich ja schon oben gesagt habe, gilt im Baurecht, dass Adressat eines baupolizeilichen Auftrages (z.B. Abbruchauftrag) IMMER der Bauwerkseigentümer ist. Wenn also die Gemeinde einen Abbruchauftrag erteilen sollte (die Möglichkeit einer nachträglichen Bewilligung mal beiseite gelassen), dann geht dieser Bescheid an den Bauwerkseigentümer. Und dieser - und sonst niemand anderer - hat den Bescheid zu erfüllen. Mehr gibts dazu eigentlich nicht zu sagen. Und selbst wenn der Kauf mit einer "arglistigen Täuschung" zustande gekommen sein sollte (was hier jedoch nicht zutrifft), so geht der baubehördliche Abbruchauftrag dennoch an den Käufer, sobald und solange dieser Eigentümer des Bauwerkes ist. Der Baubehörde hat es nämlich wurscht zu sein, warum irgendwer Eigentümer eines Bauwerkes wurde, was er wußte oder vielleicht auch nicht wußte, ob er getäuscht wurde usw. Und zum konkreten Fall von nirvana: warum sollte man für den - derzeit zwar konsenslosen - Zubau keine nachträgliche Bewilligung bekommen können?? Wie schon gesagt: da liegt der Käufer natürlich komplett falsch. Der Fall wurde hier im Forum eh diskutiert.... |
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@Karl10 hast du da quellenangaben die diese aussagen stützen? würde mich interessieren. oder woraus beziehst du deine aussagen. |
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Jede Menge ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes Nur eines als Beispiel (mit weiteren Nachweisen): https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?ResultFunctionToken=dafa9f33-f916-43ef-8512-71e0db4bd1ae&Position=1&Abfrage=Vwgh&Entscheidungsart=Erkenntnis&Sammlungsnummer=&Index=&AenderungenSeit=Undefined&SucheNachRechtssatz=True&SucheNachText=False&GZ=2008%2f05%2f0087&VonDatum=&BisDatum=04.05.2018&Norm=&ImRisSeitVonDatum=&ImRisSeitBisDatum=&ImRisSeit=Undefined&ResultPageSize=100&Suchworte=&Dokumentnummer=JWR_2008050087_20110215X02 Hintergrund dafür ist, dass das Baurecht ein sogenanntes "dingliches Recht" ist. D.h. das Recht liegt eigentlich auf der Sache (also z.B. am Grundstück bzw. am Bauwerk) und der jeweilige Eigentümer darf (oder hier besser: muss) dieses Recht (hier besser: die Verpflichtung) ausüben. Wennst "dingliches Recht" googlest, wirst massenweise finden, dass da das Baurecht dazu zählt. Im oben angeführten Erkenntnis kannst den weiteren Nachweisen folgen und dich durch eine Fülle von Rechtsentscheidungen durchwühlen, wo überall das selbe steht: in kurzen Worten: Baupolizeiliche Aufträge sind IMMER an den Bauwerkseigentümer zu richten. Oder in eigenen Worten: Als dingliches Recht liegt der Abbruchauftrag eigentlich am Bauwerk. Du kannst mir glauben: das ist absolut unstrittig und Basicwissen im Baurecht. |
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danke |
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