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MAn kennt natürlich nich den Wert der Liegenschaft.. aber Wenn, würde ich eher an eine Forderungseinlösung als eine Umschuldung denken. Das ist Kostensparender |
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Hallo henn, also die Umschuldungskosten lassen sich ganz klar skizzieren: 1) muss das Pfandrecht neu eingetragen werden, denn die neue finanzierende Bank möchte natürlich auch eine grundbücherliche Sicherheit haben, bedeutet: Gerichtsgebühr 1,2% von mindestens 100% (wahrscheinlich aber eher 110%-120%) des Finanzierungsbetrages - macht EUR 4.800 aus (280.000 mal 120% mal 1,2%). 2) wird Bearbeitungsgebühr verrechnet. In Summe also grob EUR 10k Umschuldungskosten inkl. Schätzgebühren, Beglaubigungen, etc. Ob eine Umschuldung diese Mehrkosten auch trägt, hängt neben der Laufzeit (sollen es wieder 30 Jahre sein und somit gesamt um 4 Jahre länger oder nur mehr die aktuell 26 Jahre) auch von der Wahl der Verzinsungsvariante ab (variabel oder Fixzinsperioden oder Mischung). Auch die Frage, ob deine Immobilie eine vollwertige Besicherung für die Bank darstellt, wird für das Konditionengefüge entscheidend sein. Positiv in dieser Hinsicht ist der Umstand, dass du in den letzten 4 Jahre einiges getilgt hast. Fixe Verzinsungen bekommst du mit geschickter Verhandlung bei etwa 1,5%-1,75% - das wären grob 1,5% p.a. Zinskostenersparnis (bei 280.000 etwa 4.000 im ersten Jahr - danach aufgrund des immer geringer werdenden Kreditbetrages immer weniger). Alleine dadurch würden die Umschuldungskosten nach etwa 2,5 Jahren schon amortisiert sein - danach fängt die Ersparnis an. Wenn du dir die Arbeit selbst antun möchtest, und auch die richtigen Banken kennst, dann kannst du dich selbst auf den Weg machen. In allen anderen Fällen ist der Makler die richtige Wahl. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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einziger Fehler, schreibt Effektivzinsen die Dauer bis zur Ersparniss müsste etwa 3-3,5 Jahre sein bei einer fixvariante ABER wenn man wieder 10J fix wählt wie skizziert dann hat man 4 Jahre längere Fixzinsen, die müssten jetzt 2024 enden und zkünftig dann 2028 sein wenn man sagt variabel denn die nächsten 6J sind überschaubar und schätzbar dann wäre die Ersparniss schneller da |
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ich würde der Bausparkasse mal eine eventuelle Umschuldung mitteilen und mal schauen was sich machen lässt. |
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1% Pönale, da Fixzinssatz, nicht vergessen. Ich würde von rund 4% des aushaftenden Obligos ausgehen. Und ja, wenn die Bewertung eine Top-Kondition hergibt (die Leistbarkeit sollte kein Thema sein), hast du in rund 3,5 bis 4 Jahren den break even erreicht. Ab dann fährst im Plus, da aller Wahrscheinlichkeit nach auch der variable Anschlusszinssatz nach der Fixzinsphase (weit) günstiger zu haben sein wird (allein der Indikator 3ME vs. jetzt 12-ME hat schon merkliche Vorteile). Also in Summe ist - trotz anfänglicher hoher Umschuldungskosten - noch eine ganze Menge Einsparungspotential gegeben. |
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kannste wegverhandeln. bis dato bei keiner bausparkasse ein problem damit gehabt. und dann würd ichs forderungseinlösen, dann sparst dir die neuerliche eintragungsgebühr, die ja ein großer kostentreiber ist. |
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nur, dass Forderungseinlösungen bei vielen Banken erst ab einer bestimmten Größenordung durchgeführt werden. Und die, die das machen, sollten vom Zinsangebot her auch interessant sein. Der weitaus größte Kostentreiber ist vor allem bei der noch langen Laufzeit nämlich der Kapitalkostenanteil (=Zinsen). |
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