Wie können wir dieses Grundstück (auf)teilen? (NÖ) [NÖ]

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Wie können wir dieses Grundstück (auf)teilen? (NÖ) [NÖ]

Liebe Forenexperten,

wir hätten die einmalige Möglichkeit ein kleines Häuschen direkt an der Wiener Stadtgrenze zu kaufen. Ich befürchte aber, dass wir an den rechtlichen Vorgaben scheitern werden.

Zur Situation:
Der Verkäufer, mit dem wir uns grundsätzlich bereits geeinigt haben, besitzt zwei aneinander angrenzende Grundstücke mit jeweils knapp 500 m² und je einem Einfamilienhaus. Er möchte nun eines der beiden Häuser verkaufen, aber den größten Teil der zugehörigen Gartenfläche behalten. Die neue Aufteilung sollte ca. knapp 300 m³ Grundstück mit Haus für uns und knapp 200 m² Grundstück mit Garten für ihn sein. Nun lässt aber die Gemeinde die Teilung in so kleine Grundstücke nicht zu. Von einem Makler hatte der Verkäufer die Information, dass eine Unterteilung innerhalb des Grundstücks rechtlich trotzdem möglich wäre, was sich scheinbar als Fehlinformation herausgestellt hat.
Das gesamte 500 m² Grundstück kaufen ist keine Option, da er den Garten behalten möchte und wir uns alles zusammen auch gar nicht leisten könnten. Die Flächenwidmung des Grundstücks ist BW 2 WE (max. 2 Wohneinheiten). Welche Möglichkeiten haben wir, das Grundstück aufzuteilen ohne der Verlust der Rechtssicherheit und ohne daraus entstehender Wertminderung für die 300 m² mit Haus?

- Soweit ichs verstehe kann das Grunstück rechtlich einwandfrei nur mittels Parifizierung unterteilt werden. Eine Parifizierung ist aber nur zulässig, wenn auf dem Grundstück mindestens zwei Wohneinheiten bestehen und nicht bei Haus + Garten. Wäre es denkbar, dass man auf der Gartenseite noch eine Art Tiny House hinstellt (falls die Gemeinde das zulässt) und dann das Grundstück quasi rechtlich wie ein Doppelhaus betrachtet?

- Eine andere Möglichkeit, die uns genannt wurde, ist eine Lösung über eine Dienstbarkeit. Also, dass das wir als Alleineigentümer ins Grundbuch gehen, aber er seine Rechte am Garten mittels Dienstbarkeit behält. Wäre das so umsetzbar, dass ihm daraus keine Nachteile entstehen, also könnte man durch die Dienstbarkeit ein quasi-Eigentum festlegen?

- gibts sonst noch einen Ansatz?

Unsere nächsten Wege sind jedenfalls zu einem Notar und zur Gemeinde (beide bisher nur telefonisch konsultiert). Ich stelle das Anliegen trotzdem vorher hier ins Forum, um möglichst alle denkbaren Optionen gleich auf den Tisch legen zu können.

Hallo enfo,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Wie können wir dieses Grundstück (auf)teilen? (NÖ)

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score 1 · Answer 1 · 2021-09-26T11:08:56Z

Gibt es einen Bebauungsplan, der eine Mindestbauplatzgröße vorschreibt??

Wenn nicht, wie wird die Ablehnung der Teilung begründet? Die Bauordnung kennt kein konkretes Maß für eine Mindestbauplatzgröße.

score 1 · Answer 2 · 2021-09-26T12:32:04Z

Danke für die rasche Antwort!

Tatsächlich war bisher nur der Verkäufer auf der Gemeinde und ein klares nein erhalten. Mehr weiß ich nicht, wir müssen selbst wie gesagt noch auf die Gemeinde.

Es gibt einen Bebauungsplan und dort habe ich diesbezüglich nichts gefunden. Ich hätte jetzt angenommen, dass wohl noch zusätzliche Bebauungsvorschriften gelten. Werde mir das natürlich von der Gemeinde noch vorlegen und begründen lassen.

Grundsatzfrage:
Wenn die Gemeinde keine Mindestgröße für Grundstücke im Bauland selbst vorschreibt, dann kann sie eine vom Eigentümer gewünschte Grundstücksteilung auch nicht ablehnen?

Ich schick dir noch die Gemeinde per PN, vielleicht hast du dort ja schon Erfahrungen :)

score 1 · Answer 3 · 2021-09-26T13:05:41Z

Bebauungsdichte ist auch keine angegeben?

score 1 · Answer 4 · 2021-09-26T13:12:22Z

Doch, ginge sich knapp aus.

score 1 · Answer 5 · 2021-09-26T18:35:04Z

Eine Bestimmung über Mindestbauplatzgröße hab ich nicht gefunden. Daher müsste es schon eine detaillierte Begründung geben, warum die teilung abgelehnt würde.

score 1 · Answer 6 · 2021-09-26T20:16:32Z

Ich hoffe, dass die Teilung durchgeht, weil sie die "sauberste" Lösung ist. Weil du aber noch eine Serviut angesprochen hast:

..
enfo schrieb: ohne daraus entstehender Wertminderung für die 300 m² mit Haus?

..
enfo schrieb: ist eine Lösung über eine Dienstbarkeit

Eine Servitut (z.B. ein Fruchtgenussrecht gibt sehr weitreichende Nutzungsrechte) ist immer eine deutliche Wertminderung des belastenden Grundstücks. Die kann also auch die restlichen 300m2 inkl Haus betreffen.

Bei uns wurde bei der Immobewertung durch die Bank ein fixer Prozentsatz wegen eines Servitutswegs abgezogen. Der Wertverlust ist höher als der m2 Preis des betroffenen Grundstückteils, hat also in unserem Fall definitiv negative Auswirkungen auf den restlichen Wert.

Diese Option würde ich daher nur im absoluten Notfall erwägen und auch nur, wenn der Verkäufer die Wertminderung auch entsprechend beim Kaufpreis berücksichtigt und ihr euch der rechtlichen Auswirkungen klar seid. Eine Servitut hat ja auch andere nicht monetäre Nachteile, weil sie einiges komplizierter macht.

score 1 · Answer 7 · 2021-09-26T21:39:59Z

Interessant, dass du NÖ schreibst, ich kenne das aus Wien. Dort gibt es ein Thema mit zu kleinen Grünstücken mit Haus aber auch eine Lösung.

https://www.glorit.at/ verkauft sowas in Wien. Die verkaufen dir dein Eigenheim mit vielleicht noch 100m2 Garten wenn es viel ist. Du bist im Grundbuch und es ist sauber aber irgendwie wird es bestimmt genannt.

Kannst ja Mal bei denen Anfragen bzw. Im schlimmsten Fall dich als Interessent ausgeben und das Eigentum hinterfragen.

Muss nicht die Lösung für dich sein da die in Wien tätig sind, da aber das Problem ähnlich klingt könnte ja sein daß es hilft

score 1 · Answer 8 · 2021-09-26T23:03:40Z

So, jetzt hab ich mir die Grundstückssituation genauer angeschaut. Ich hätte mir eigentlich erwartet, dass man in diese Thematik und Fragestellung als Threadersteller mit etwas mehr Präzision und Vorbereitung geht:
Bauplatzmindestgröße hin oder her: es ist ganz einfach unmöglich, vom Grundstück 200m² abzutrennen, da man dann mit der Teilungslinie fast schon unter die Verbauungsfläche des bestehenden Wohnhauses zu liegen kommt. Ist also in diesem Ausmaß schon aus diesem Grund auszuschließen.
Und weiters: mit der Bebauungsdichte von 35 geht sich das schon gar nicht aus. @enfo: wie kommst drauf, dass würde passen? Kennst du eigentlich die Maße des Grundstückes und der bebauten Fläche?

score 1 · Answer 9 · 2021-09-27T09:09:01Z

Danke für das Kompliment, tatsächlich haben wir uns mit der Thematik näher beschäftigt.

Wenn ich von knapp 200 m² schreibe, dann geht es mir nicht um einen exakten Wert. Mir ist auch bewusst, dass 200+300 nicht 450 ist. Wo genau die neue Grenze wäre und wie groß die anteiligen Flächen dann sind, müsste man dann entsprechend den Gegebenheiten definieren. Vermessen haben wir noch nichts, wir tüfteln hier mit den Plänen und mit den Abständen in der Natur. Auch die Bebauungsdichte wäre sich ausgegangen. Ich habe nicht damit gerechnet, dass du versuchst, die Flächen im NÖ-Atlas nachzumessen. Sonst hätte ich dir vorher mitgeteilt, dass uns bewusst ist, dass das nur funktioniert, wenn die Garage und die Schuppen hinterm Haus abgebrochen werden.

Ist aber hinfällig, da mir die Gemeinde gerade eine Grundstücksteilung eindeutig abgesagt hat. Grundstücke können bei Widmung BW-2-WE nur in Teile von mindestens 500m² geteilt werden, dazu gibt es eine Verordnung seitens der Gemeinde.

Womit wir jetzt leider das ausgeschlossen haben, wovon ich im Eingangsposting eh ausgegangen bin (war aber richtig, das zu hinterfragen). Meine Fragestellung war tatsächliche eine andere: Es geht mir um die Alternativen zur Grundstückteilung. Vielleicht hat noch jemand eine Idee?

@Karl10 vielen Dank für die Mühe, die du dir hier für uns Unwissende machst. Du hast mir jedenfalls, auch außerhalb dieses Threads, schon viel geholfen!

score 1 · Answer 10 · 2021-09-27T10:01:02Z

Tschuldigung, war vielleicht ein bißchen ungehalten. Aber solche Fragen kann man nicht seriös beantworten, wenn man die Details nicht kennt. Kommen sie nicht als Info, dann hol ich sie mir halt, soweit wie möglich selbst.

Eine Frage noch: In welcher Verordnung der Gemeinde ist das geregelt?? Wo hat sie diese Verordnung versteckt? Kommt man da über die Homepage irgendwie hin?
Ich hab Mindestbauplatzgrößen für Agrargebiet, Betriebsgebiet und Industriegebiet gefunden. Wo stehen die für Wohngebiet???

score 1 · Answer 11 · 2021-09-30T10:16:49Z

Es gibt eine Verordnung zum Bebauungsplan die ich von der Gemeinde bezogen habe, da steht drin: "darf bei künftigen Grundteilungen zur Schaffung von Bauplätzen im Bauland Wohngebiet deren Größe [...] nicht unter 500 m² liegen". Online hab ich sie nicht gefunden.

Unser Plan ist jetzt eine Parifizierung (Nutzwertgutachten), also quasi das Grundstück als Doppelhaus zu betrachten und in sich aufzuteilen. Auf der Gartenseite müsste dafür kein Haus stehen, rechtlich reicht schon ein Carport oder Ähnliches. Ein Kollege von mir hat ein parifiziertes Reihenhaus, soweit ich das nachvollziehen kann ist das eine rechtlich einwandfreie Lösung (wenn auch nicht so sauber wie eine Teilung).

Hat jemand von euch damit Erfahrungen oder ggf. Bedenken bezüglich der Rechtssicherheit?