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nicht bös sein... aber ein bissi konkreter sollt's schon - werden... es sei denn, ihr kennt eh euer frei verfügbares einkommen schon. wohnung am stadtrand von... retz oder wien? kleiner unterschied... baugrund aufgeschlossen oder nicht, frau verdient wann wieder wieviel, einkommen mit kbeg + fbh oder ohne, brutto/netto? abgesehen von johro's 130k-haas-hütten-beispiel: was stellt ihr euch denn so ausstattungsmäßig vor, welchen baukörper, welche einrichtung,welche komfort-features? darüber muss man sich mal klar sein. laminat oder http://www.parkettachse.at/monatsangebote.2181.html , baumarkt oder designer-bad, archi oder bauzeichner? 200k würde ich mal als kreditwürdigkeit bei halbwegs normalen berufen locker schätzen... + wert wohnung + eigenkapital = budget |
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@thomyorke1 - Trotz der Angabe deiner Basisdaten kannst du jetzt ein Haus um 250k und eines um 500k EUR hinstellen.
... und einen Kredit mit einer Laufzeit von 10 oder von 30 Jahren nehmen. ... und deine Wohnung kann 100.000 oder 200.000 wert sein ... und deine Frau kann in 1 Jahr Vollzeit im Büro anfangen (=1500 im Monat) oder 2x die Woche als Aushilfskellnerin (=300 im Monat) Du siehst worauf ich hinauswill ? Finanzierung von 200.000 (inkl. WBF) find ich aber auch halbwegs realistisch, solange du nicht fürs Hobby im Monat 700 EUR ablegen musst. Mit 2000,- Fixkosten inkl. Kredit musst aber schon rechnen |
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| Hallo Gawan, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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@ thomyorke1 - Ich würde mir bei der Kapitalausstattung weniger Sorgen machen.
Gehen wir mal davon aus dass dein haus 350k kosten wird. Wenn deine Wohnung verkauft wird hast du vielleicht schon über 50% Eigenkapital. Außerdem hast du, wie es aussieht einen guten Verdienst. Ich würde dir Empfehlen mal eine Haushaltsrechnung zu machen und den Wert der Wohnung herauszufinden. mfg Max |
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hallo - hi thomyorke, wir hatten eine ähnliche Situation, nämlich eine Wohnung in der wir noch wohnen(gewohnt haben). das schwierige ist das ganze in eine finanzierung einzubinden.
ich würde mal so heran gehen: Eigen 115t Wohnung 170t dh ich würde versuchen 200t zu finanzieren, dh ihr habt zu Baubeginn 315t zur Verfügung, da geht sich ein schönes Hauschen in belagsfertig mit noch Budget für Einrichtung und Böden. dann verkauft ihr die Wohnung, behaltet euch 20t zurück als Polster, und tilgt 150t und dann habt nur mehr 50t offen, die ihr bequem in ein paar jahren rückzahlen könnt. Das ganze geht natürlich auch mit einer (benötigten) Gesamtsumme von nur 290t oder auch mit 380t. aber ihr solltet auch den anderen Weg gehen,FTH´s anschauen, was wollt ihr und was braucht ihr, und da bekommt ihr dann eine Übersicht was die Sachen, die ihr WOLLT so kosten. eine Architektin hat mir mal gesagt, vergiss die Dämmung, und Heizung und den Preis und mach dir Gedanken, was du willst-> weil das ist das wichtigste! lg johannes |
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danke - Vielen Dank erstmal für eure Antworten. Um es etwas konkreter zu machen - die Wohnung befindet sich in einer Vorstadt von Klagenfurt, in der infrastrukturell alles da ist (sämtl. Schulen, Kiga, Supermärkte, Ärzte, Apotheke, ....). Laut Makler sollte dafür ein Preis von 1800 €/m² locker drin sein. Allerdings haben wir bei Nachbarn gesehen, dass sich der Verkauf dann doch über ein, zwei Jahre hinziehen kann, daher wollen wir die Verkaufssumme nicht übertrieben hoch ansetzen.
Der Baugrund selbst ist natürlich voll aufgeschlossen, eben und recht sonnig, liegt mitten in einem ruhigen Siedlungsgebiet derselben Vorstadt (m²-Preise laut Immobilienspiegel je nach Lage zwischen 150 und 220 € - unserer liegt ziemlich in der Mitte. Das Einkommen ist netto zu verstehen und setzt sich derzeit aus meinem Gehalt und der Familienbeihilfe zusammen. Vollzeit würde meine Frau ca. 1400 € netto verdienen, wird aber nach der Babypause zuerst voraussichtlich nur halbtags arbeiten. Zu den Haus-Vorstellungen: Walmdach, Toskana-Stil moderner interpretiert, tendenziell eher ohne Keller. Einrichtung wollen wir teilweise aus der Wohnung mitnehmen, keine großen Extravaganzen geplant, Küche und Bad sollten aber schon hochwertig sein. Heizung über Fernwärme. Als Baubudget haben wir uns ursprünglich 300.000 € vorgestellt, wir sehen aber, dass wir summa summarum (Anschlussgebühren, Küche, Bad, ...) damit vermutlich nicht auskommen werden. Ein Kredit von 200.000 € und mehr schreckt uns gedanklich derzeit aber doch ziemlich ab. Daher die Frage, wie ihr die Situation einschätzt. |
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hallo - sicher schrecken 200t ab, es gibt einige die noch mehr haben.
ihr seid in der glückliche situation, dass ihr mit der Wohnung einen teil tilgen könnt. dh mach dir keine sorgen :) ihr habt eine gute situation, die Bank wird da sicher mitspielen, schaut euch jetzt mal häuser an, zeichnet selbst ein paar pläne (mit sweethome3D oder VA Hausdesigner) und geniesst die zeit des schauens und das tüfteln für euer haus, in dem Forum hier bist du gut aufgehoben, lg johannes |
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@ johro - nur weil andere mehr Schulden haben würden mich 200k trotzdem schrecken...
lg tom |
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hallo - man muss halt abwägen, ob man gleich alles will oder 10 jahre bauen möchte, aber man lernt mit diesen Summen zu leben je mehr man sich damit beschäftigt ;)
lg johannes |
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also als aller erstes: ich würde die wohnung NIE NIE und - nochmals NIE verkaufen!!!!!!!!!!!!!!!
ich würde sie vermieten sie zu verkaufen heisst immobilieneigentum gegen ein anderes immobilieneigentum auszutauschen.... normalerweise kaufen sich investoren wohnungen mit einem eigenmittelanteil von 20 bis 30 % und lassen sich den offenen kredit vom mieter zahlen in dem fall würdest du dein haus quasi von der miete deiner wohunung mitfinanzieren -> SCHÖN!!! weisst du was derzeit hier in wien am immobilienmarkt geschieht? es war ja schon in den letzten zwei jahren ein hammer was alles gekauft wurde.... aber jetzt seit jahresbeginn wird bei den maklern verkauft was das zeug hält... ich selber habe in der familie erlebt wie ein etwas größeres immobilienvermögen durch eine einzelne emotionale entscheidung vernichtet wurde... ich würde da jetzt endlich mal anfangen ein bisschen kaufmännisch zu denken - es stehen sich zwei seiten gegenüber - da hast einmal eine wohnung die laut makler daumen mal phi 150 K wert ist - dann hast einen grund der nach deiner einschätzung 140 K wert ist - sagen wir jetzt mal dein haus würde 300 K kosten - dann hättest eine aktiva (linke bilanzseite = was-ist-vorhanden-bilanzseite) von 590 K!!! gut - nun zur passiva (linke bilanzseite = wie-ist-das-finanziert-bilanzseite): wohnung vorhanden -> eigenkapital (150 K) grund vorhanden -> eigenkapital (140 K) eigenmittel vorhanden -> eigenkapital (115 K) somit bildet sich aus der differenz das fremdkapital in höhe von 185 K UND du hast dabei eine weitere einnahmeequelle die dir dabei hilft diesen kredit zu tilgen - dann habt ihr nicht nur zwei einkommen (weil deines und das künftige deiner frau) sondern ein drittes - nämlich eines aus vermietung... fällt eines aus sind immer noch zwei da -> sicherheitsgedanke... da steht also ein kredit von 185 K einem vermögen von 590 K gegenüber - das ist saldiert noch immer ein vermögensüberschuss von 405 K.... wow - schöne ausgangslage.... das ganze noch gut und günstig durchfinanziert und du schaffst werde mit denen du nicht nur dich sondern auch dein kind absichern kannst... so - jetzt muss ich aufhören drüber nach zu denken sonst dreh ich noch einen film^^ lg und schönes we jochen
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Hallo thomyorke1, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Baubudget vs. Eigenkapital |
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hallo - hi jochen, man merkt dass du kredite verkaufst :)
aber: eine wohnung zu vermieten und damit den kredit zu bedienen ist eine knappe rechnung, die sich meiner meinung auch hier nicht ausgeht: 84m² in Kärnten am Stadrand, ich habe keine Ahnung, schätze mal miete 600.-, davon sind vom Eigentümer einige kosten abzurechnen und dann noch die Einkommensteuer, dh es bleibt da 300.- übrig (nur theoretisch, kann natürlich um 10% bis 20% abweichen) auf der Gegenseite habe ich einen Kredit mit 200t, das sind auf auf 25 jahre bei 3.5% ca. 1000.- im Monat rückzahlung. somit abzüglich mit den Mieteinnahmen 700.- monatl zum rückzahlen. mir war/ist viel wohler die wohnung zu verkaufen, einen großteil des Kredits zu tilgen und in kürzer zeit (somit viel weniger zinsenbelastung) zurück zu zahlen. DAS ist mein persönlicher Sicherheitsgedanke. jochen, ich wäre jetzt mal auf deine rechnung gespannt, lg johannes |
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da gibt's beim vki einen ratgeber - http://www.konsument.at/cs/util/getDownload.jsp?param=39ced8b1db5820b469ccf43b9f28cc5c1167953e80748e2a3f1d1aedf6eae8debe13b73dbeb626d5c37b00f4b57bb855c40726647d369549
und schon im inhaltsverzeichnis wird's auf seite 13 und ab seite 70 interessant... mieteinnahmen sind zu versteuern, der mietvertrag zu vergebühren. klar kann man auch eine legion asylwerber schwarz reinstopfen, aber die qualität dieses vorhabens braucht auch keine weiteren erläuterungen... damit bin ich auch auf die rechnung zum vermieten gespannt... mieterschutz noch gar nicht beachtet... |
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also bei deiner ausgangaslage würde ich mir persönlich garkeine gedanken machen.
die wohnung würde ich auch verkaufen. ich persönlich würde es mir einfach nicht antun mich pausenlos um die mieter zu kümmern, die dir die wohnung "zerlegen". einmal einen netten mieter drin, bis du den wieder raußhast. ne, nie im leben. am heiligenabend kommen die dann drauf das der wasserhahn tropft und du sollst dich darum kümmern. die wohnung wird ja nicht besser, sprich du musst wieder investieren in renovierungen. hast steuern zu zahlen usw. da bleibt ne hundekacke gegenüber dem aufwand. ich glaube vermieten klingt schöner als es ist. die wohnung verkaufen, ein schönes haus bauen und bei deinem eigenkapital inkl. wohnung solltest im nu schuldenfrei sein. kommt halt drauf an was du baust. du kannst wunderbar um 300k bauen, aber auch wunderbar um 500k. wahrscheinlich wird dir die bank bei beidem mitspielen. vorallem stellt sich die frage, ob nicht die bank dann auch in das grundbuch der wohnung rein möchte als sicherheit. |
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Gawan - Hallo Gawan,
mal ne Frage, wie kommst du auf Fixkosten von € 2000,00?? |
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Vermieten - Wenn die wohnung eine gute lage behalten wenn nicht verkaufen. Seit einigen Jahren steigen die Preise für Wohnungen in guten lagen mehr als du Zinsen bezahlst. Wenn die Wohnung einen guten Zustand hat kannst du dir Mieter aussuchen und wirst wahrscheinlich keine Probleme haben. |
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@mrmad - Naja, auf 2000 bist schnell :)
1000 für den Kredit, 500 Haushalt, 200 fürs Auto, 150 Strom, 50 Versicherung Telefon, Internet, Rundfunk, Abfall, Steuern, etc. |
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| Hallo Gawan, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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-ich habe mir vor 20 jahren meine erste kleine Wohnung
(schuldenfrei)gekauft. rund 10 Jahre später eine weitere und diese sofort vermietet. Vor 5 Jahren noch eine dritte Wohnung. Den Kredit dieser beiden Wohnungen wird durch den netto Erlös der Miete gedeckt. 2 Monatsmieten werden jährlich für Sanierungen rückgelegt. Somit: keine weiteren Kosten, selbsttragende finanzierung. In ein paar Jahren werden diese Kredite gedeckt sein und danach hoffentlich bald wieder eine Anzahlung von 30% einer weiteren Wohnung vorhanden sein. Das Spiel beginnt dann wieder von vorne............ Ja, das risiko von "mietnomaden" besteht. Meiner Meinung nach ist das aber sehr gering und somit tragbar. Bis jetzt absolut keine Probleme mit meinen Mietern gehabt. Bei einem Mieterwechsel hat man ein paar Tage etwas zu tun. (hatte gerade einen Wechsel. Ein Inserat, ca. 40 Anrufe, zwei Besichtungen und der zweite hat unterschrieben) die restliche Zeit werden nur die Kontobewegungen verfolgt. Somit meine Empfehlung. NICHT VERKAUFEN!!!! |
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@sensai: ich hab' das vermieten auch eine zeit gemacht... nur ist meine bilanz ned so toll wie die von sensai: 5 mieter: 3 super nett, null probleme. 1 (ziemlich bekannt) jahrelang auch super nett, dann plötzlich spielsüchtig und 1 anfangs auch nette mieterin hat nach 8 monaten versucht, nomade mit mir zu spielen. da sind zwar in beiden fällen die kelche an mir mit dem verlust von je 1 miete und - mit einigem glück, weil schnell reagiert - sonst keinem schäden glimplich an mir vorübergegangen, aber das muss ich nicht nochmal haben, auch wenn da einige bekannte a la sensai vorgehen. da verkaufe ich lieber und spiel' mich an der börse... bin halt kein vermieter-typ. |
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@creator - der börsentyp bin ich auch und ich spekuliere immer noch gerne.
meine erste wohnung habe ich zu 100% mit gewinnen aus der börse bezahlt. das war aber vor über 25ig jahren. diese zeiten sind schon lange vorbei. derzeit sind die gewinne an der börse gleich wie ein durchschnittliches sparbuch. Und ja, ich habe auch freunde, die pech mit mietnomaden hatten. das lässt sich leider nie ausschliessen......der prozentsatz ist trotzdem sehr gering und ich hoffe *aufholzklopf* nie davon betroffen zu sein. ich sehe meine wohnungen nur als zusatzeinkunft für meine spätere pension an und nicht als sparform. "reich" wird man damit sicher nicht. @creator und humi für die zwischenfinanzierung von meinem haus ist die bank nicht ins grundbuch meiner wohnung gegangen. das konnte ich erfolgreich verhindern. |
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dere zusammen.... ist ja interessant was sich so in der - zwischenzeit an meinungen gesammelt hat
ok - dann mal der reihe nach^^ johannes - das ich kredite verkaufe das ist mein job - das hab ich auch nie abgestritten
was wir aber nicht vergessen sollten: diese plattform hier ist ein "do-it-yourself-forum" - so sehe ich das und versuche meine beiträge auch hilfestellend zu gestallten - das ich über gewisse dinge natürlich meine meinung habe sollte mir schon zugestanden werden - so ist es auch mit immobilien und immobilienvermögen - sowie dem aufbau von immobilienvermögen es soll natürlich "gesundes immobilienvermögen sein" damit meine ich jetzt -> entsprechend gut erhalten, entsprechend ertragreich, in ensprechend guten lagen, gutes wertsteigerungsptotential usw.... wenn ich beiträge wie die oben verfasse dann denke ich dass ihr auch davon ausgeht dass ich nicht gerade "brunzhütten" meine deren grundwert nur darin besteht dass nach abbruchkosten noch etwas mehr als der grundpreis übrig ist... oki? also konkret hier: wenn wir eine wohnung mit einem wert von 140 oder 150 K haben, dann sollte es auch logisch erscheinen dass sich die 200 K kreditvolumen nicht nur auf diese beziehen - mit meiner art "bilanzaufstellung" habe ich ja auch ein gesamtbild erstellt und es nicht auf die wohnung reduziert ich hab gerade eben nochmal raufgescrollt und das ist mir folgender satz ins aug gestossen: also wenn ich richtig lesen kann dann habe ich nicht geschrieben dass die miteinnahme der wohnung das ganze haus finanziert sondern MITfinanziert (wenns keine "brunzhütte" ist - oki^^) _____________________ sensai - danke für deinen beitrag - leute - hier spricht jemand aus eigener erfahrung!! - nicht was könnte nicht alles sein wovon ich ja nicht einmal weiss was alles passieren könnte und wie es eigentlich abläuft^^ das ist jetzt genauso wie wenn keiner mehr ein haus bauen würde nur weil auf ATV andauernd hausbaudramen gezeigt werden... oder: alles sind nur noch mietnomaden - nachdem wir im deutschen fernsehen ja immer wieder sendungen über solche sehen können... ZUDEM: ich empfehle sowieso jedem der vermieter sein will eine vermieterrechtschutzsversicherung abzuschliessen - da gibts gute produkte und die kann man dann auch von der steuer abschreiben
_____________________ kunzibus hats auch geschaft in ein paar zeilen zu packen wofür ich 100.000 zeichen brauche^^ creators aussage war dass er kein vermieter-typ ist - das muss man auch wieder berücksichtigen - aber ich versteh ihn - da ist halt zu wenig action für ihn drinn - keine dynamik.... hehe obwohl er aus juristischer sicht von uns allen sicher die besten karten gegen mietnomaden in der hand hat - quellenverweis: sein letzter beitrag^^ hehe lg jochen
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...action ist da schon drin... nur von der sorte, die ich nicht mag... ein faktor, der hier noch wenig berücksichtigung fand, ist: immobilien heißen so, weil man sie - im gegensatz zu geld - ned bewegen kann. was heute top(-lage) ist, kann morgen schon nimmer gefragt sein - und umgekehrt. das ist bei aktien auch so, nur kann man da schneller und kurzfristig reagieren - und mit mehr möglichkeiten. eine krampfhaft nach mehreinnahmen gierende politik ist ein größerer risikofaktor als mietnomaden. nichts desto trotz ist sensai mit seiner einstellung und methode nicht allein - und ja, in den meisten fällen geht das problemlos gut, nicht umsonst spielt der herr wailand (krone/gewinn) da mit. dass sich mit miete gut verdienen lässt, steht spätestens seit der ak-studie fest. |
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