Kann mir bitte jemand erklären wie das mit Vorsorgewohnungen genau funktioniert? Selbst gründet man eine "Firma" und spart so zunächst die 20%MwSt. Dann schreibt man ein Gebäude auf 30Jahre? ab, und zahlt mit den Mieten den Kredit zurück. Abschreibung bedeutet nur, das man für die Einnahmen der "Vermietungsfirma" weniger Einkommenssteuer zahlt!? Wie kann sich das ausgehen trotzdem genug Kredit zurückzuzahlen? Wie kann man die max. Baukosten im Verhältnis zu mindest Mieteinnahmen rechnen?
Bauherrenmodell - Die Herstellungskosten werden aktiviert und mit 1,5% pro Jahr abgeschrieben. (67 Jahre) Weiters gibt es Sonderabschreibungen nach § 28(2) u. § 28(3) (15 Jahre). Vorsteuerabzugsberechtigung besteht. Abschreibung, Erhaltungsaufwand, Zinsen ist der Periodenaufwand. Miete der Erlös. Wie man den Kredit zurückzahlt ist unerheblich. Insgesamt muss ein Gewinn entstehen, sonst wird das ganze Modell str. nicht anerkannt § 2 (2a). Die Wohnung darf selbstverständlich nicht selbst benutzt werden.
Alternative kleiner Bauherr - Als zweite Alternative gibt es den sogenannten kleinen Bauherrn. Lt. Bauherrn VO kann trotzdem § 28 (2) und (3) beansprucht werden. Es liegt keine Herstellung, sondern Anschaffung vor. Anschaffung und Miete sind im Gegensatz zu obigen Modell unecht USt befreit. Der Vorteil bei beiden Modellen liegt in erster Line an der Verschiebung von Steuerlasten in die Zukunft und den dadurch lukrierten Zinseffekt. Auch die USt wird beim 1sten Modell nur in die Zukunft verschoben.
fts - Dieses Modell eignet sich nur für finanzkräftige Personen die den Spitzensteuersatz bezahlen und auch einen Mietsaufsall verkraften können. Steuerberaterkosten sind übrigens sofort abzugsfähig, genauso wie Nebenkosten bis max. 25% vom Kaufpreis. Beides fällt unter den Begriff der Werbungskosten und bringt eine deutliche Verringerung der Steuerlast im Veranlagungsjahr. Da man viele Fehler machen kann ist ein Steuerberater sehr zu empfehlen.
@ Patrik - Danke für deine Infos Patrik – auch wenn ich jetzt nur noch verwirrter bin. Ist mir klar, dass da nichts ohne Steuerberater gehen wird. Ich wollte nur Vorabinformationen, da Ich überhaupt noch nicht weiß ob so was überhaupt sinnvoll ist für mich. Entstanden ist die Geschichte durch die Erbschaft eines Grundstückes auf dem wir theoretisch ca. 1000m2 Wohnnutzfläche errichten könnten. Mein Mann hatte da die Idee das Gst. nicht zu verkaufen sondern selbst was aufzuziehen.
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@ Patrik 2 - Patrik kannst du ev. mal ein Beispiel bringen wie es sich ausgehen könnte? Bzw. ob es überhaupt denkbar ist wenn man den Grund praktisch hat und alles andere aber über Kredit finanziert!?
der klassische Fall - für eine Vorsorgewohnung ist folgender: Ehepaar, der Mann verdient ca. € 150.000,- p.a. er kauft eine Vorsorgewohnung und erziehlt 40.000,- Steuerersparnis im ersten Jahr. Der Mietertrag ist in den kommenden Jahren höher als die Abschreibung, Zinskosten und die Erhaltung und führt zu einer Steuerzahlung, die aber erst in Raten in der Zukunft erfolgt und da 40.000,- heute mehr sind 40.000,- in 25 Jahren ergibt sich ein Gewinn. Nach 25 Jahren bekommt die Wohnung dann das Kind.
wenn man nicht viel verdient...dann hat dieses Modell auch keine Vorteile. Wenn ich das richtig verstanden habe, dann habt ihr den Grund aber sonst weder viel Geld auf der Bank, noch ein sehr hohes Einkommen. In eurem Fall wäre verpachten oder verkaufen sinnvoller, denn das Risiko keinen Mieter zu finden ist zu hoch. Die Pachterträge können dann kleinweise in einen Immoblienfonds investiert werden. Kleineres Risiko druch Streuung und wahrscheinlich höhere Erträge durch Büromieten.
in eurem Fall...sucht ihr eine Möglichkeit euer Grundstück möglichst gewinnbringend zu vermarkten. Das Bauherrenmodell (Vorsorgewohnung) hat als Ziel möglichst viel Steuern zu sparen. Wenn ihr jetzt ein Wohnhaus errichtet hat das mit der Vorsorgewohnung im engeren Sinn eigentlich nichts zu tun. Ihr habt dann quasi volles Unternehmerrisiko wie bei jeder anderen Unternehmung auch. Sind die Mieteinnahmen zu gering, verpfändet die Bank Haus + Grund und dann bleibt meistens ein Minus übrig.
bin skeptisch - Ich bin von der Vorstellung meines Mannes eh nicht besonders angetan! Genau darum wollt ich hier auch einmal fragen wie das grundsätzlich geht, damit ich auch mitreden kann. Gehaltmäßig ist er zwar schon in der höchsten Stufe allerdings eher nur knapp.
Theorie - Wie sieht das rein theoretisch aus wenn wir jetzt beschließen würden trotz Risiko "Vermietungsunternehmer" zu werden. Wie kann man da rechnen? Kann sich so was nur mit Kreditfinanzierung überhaupt ausgehen (Baukosten/Mieteinnahmen/Kreditrückzahlung)? Die Wohn-baugesellschaften nehmen das Geld doch auch von einer Bank auf – oder? Eigentlich würden wir aber auch noch einen Gewinn durch das eingesetzte "Grundstückskapital" machen wollen.
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Theorie - Die Theorie ist ganz einfach. Die Einnahmen müssen höher sein als die Ausgaben. Wieviel Miete man bekommt, lässt sich vom Markt recht gut abschätzen und das hängt natürlich in erster Linie von der Lage des Grundstücks ab. Die Baukosten lassen sich auch kalkulieren, und mit diesen Berechnungen geht man dann zur Bank und fragt nach, ob sie das finanzieren würden. Kommt man zu einem positiven Ergebnis, kann man sich gedanken über die Steuer machen.
für deinen Fall - rechne einfach die Abschreibung auf 25 Jahre. Dann finanziert sich das Gebäude über die Abschreibung und auch der Kredit wird sich in einer Laufzeit von 25 Jahren bewegen. Steuerliche Sondervorschriften bezüglich Abschreibung sind für die erste grundsätzliche Berechnung nicht relevant. Geht es sich aus dass die Mieteinahmen höher sind als die Abschreibung auf 25 Jahre + Zinskosten + Erhaltungsaufwand, dann sollte es als Unternehmer klappen.
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