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Wir habens erst im zuge der neuen finanzierung löschen lassen, als klar war, dass eine andre bank das rennen macht. Bei den gesprächen kannst ja sagen, dass der kredit rückgeführt ist, du von denen aber auch ein angebot bekommst und dann erst löscht, wenn klar ist, wer das rennen macht...
Wobei das löschen beim grundbuchamt nix kostet jnd dir die alte bank nur die notariell beglaubigte löschungserklärung geben braucht... |
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| Hallo atma, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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@atma
ja, genau so HÄTTE ich mir es ja auch vorgestellt. wobei die löschung wohl schon was kostet (habe ich internet div. werte von 40 bis 70 euro für das amt gefunden ... ein paar wenige sprachen auch zusätzlich noch von einer faktischen notariatspflicht bei der löschung). was meinen die anwesenden banker und kredit-"empfehler"? kann man die löschung verschieben und reicht in der anbotsphase zwecks bonitätsberechnung bloß die angabe dass der kredit kpl. zurückgezahlt wurde? |
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Im ksv is eh gemeldet, dass zurückbezahlt wurde... Alles, ausser adressänderung, das ins oder ausm grundbuch soll muss beglaubigt werden... Kosten sind da so um die 50 eur |
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die Löschung ist nicht gratis. du bekommst bei Tilgung des Kredit natürlich ne schriftliche Bestätigung. Löschen musst das Pfandrecht nicht. Wennst ne neue bank hast für den Hauusbau wird die im gb natürlich nachschauen. diese sieht das Pfandrecht. wennst denen den schrieb vorweist das es getilgt ist dann hast kein problem. also zwingend notwendig ist die Löschung nicht. im ksv, sofern die bank nicht vergisst, was aber a ka Problem darstellt, iist die vorzeitige Rückzahlung auch vermerkt. die Löschung ist daher nur Kosmetik da du ja den bestätigungsbrief der bank hast |
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@nochmals die Frage an die Banker - Neues von der Bank-Front, Auskunft des Bankmitarbeiters:
Nach der Kredittilgung wäre es NICHT mehr möglich, die Pfandurkunden (eine ist im Grundbuch eingetragen, eine weiterer Teil wurde nicht eingetragen) für einen späteren Kredit "weiterzuverwenden", da diese lt. Auskunft an genau DIESEN EINEN Kredit gebunden sind. Man hat mir geraten den Kredit jetzt großteils zu tilgen, und bloß eine kleine Restschuld von 1-2 Raten stehen zu lassen. Die Bank würde den Rateneinzug stoppen damit der Kredit nicht "versehentlich" zurückgezahlt wird. Es würden daher nur mehr die Zinsen für diesen sehr kleinen Restbetragen anfallen und die (juchu!) paar Euro laufende Kontoführung. Wenn ich dann z.B. in einem Jahr Geld für den Hausbau benötige, könnte man den Kredit wieder auszahlen, und ich müsste für den entsprechenden Betrag die Pfandurkunden nicht nochmals bezahlen. Jetzt stehe ich vor einem kleinen Dilemma: Wird der Kredit nicht voll getilgt, sondern bleiben ein paar Hunderter offen, bleibt er weiter im KSV aktiv (lt. Zahlungsplan im KSV wären jetzt sicher noch 30-40 Tausender offen mit relativ hoher monatlicher Rate) und ich habe natürlich auch keine Tilgungsbestätigung der Vorlage für Verhandlungen mit anderen Banken. Tilge ich jetzt allerdings doch den Kredit, und finanziere in einem Jahr bei der selben Bank dann das Haus, zahle ich geschätzt nochmals einen Tausender für die Pfandgeschichten, die ich mir sonst ersparen hätte können. Die (eher kleine/lokale) Bank verlangt relativ hohe Zinsen und hat keinen sehr verhandlungsbereiten Ruf, von daher könnte die Ersparnis bei anderen Banken erheblichst sein. Andererseits bin ich Unternehmer (seit vielen Jahren beständig hohes Einkommen und auch nicht unerhebliche Besitztümer vorhanden, jedoch relativ geringes Eigen-Barkapital), daher nicht ganz sicher wie andere Banken da auf einen hohen Kreditwunsch reagieren werden. Falls das zu einem Problem wird, hätte ich bei "meiner" momentanen Bank vermutlich bessere Chancen auf die gewünschte Kreditsumme, wenn auch zu nicht so tollen Konditionen. Die Zinsen für einen kleinen Restbetrag und die Kontoführungsgebühr die in einem Jahr anfallen, wären zu vernachlässigen (sind max. 50 Euro oder so). Im Endeffekt läufts wieder auf eine Frage hinaus: Was sieht bei meiner Bonitätsbeurteilung - wenn ich zu anderen Banken zwecks Anbot gehe - der Unterschied zwischen "der Kredit wurde komplett abgezahlt und gelöscht" und "der Kredit wurde - bis auf eine Rate - abgezahlt" aus? |
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Nimm die paar Hunderter - dividiere sie durch die gesamterstehungskostem und du bekommst eine 0,0x Promillezahl (so wie sich das von dir anhört)
SO fällt das bei der bonitätsbeurteilung ins Gewicht - also faktisch praktisch gar nicht - auf jeden fall nicht genug um sch iwie negativ auf die Kondition auszuwirken |
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hallo ildefonso, ich glaube du machst dir da zuviele Gedanken. und versuchst Theorien aufzustellen und was wäre wenn...
zahl das Darlehen für den Grund aus und gut ist. ist ja auch schön zu sehen für die künftigen Verhandlungen wenn du 45t in 3 jahren zurückzahlen kannst. das Haus wird ja wahrscheinlich eine andere Größenordnung und das Spiel fängt von vorne an. warum sollst du nochmals einen Tausender bezahlen? wenn die Bank mit 300t ins Grundbuch will, dann wirst ja eh nach diese Betrag die Grundbucheintragung zahlen-egal mit welcher Bank. (die jetztigen 45t sind ja nur ein tropfen auf dem heissen Stein, wieviel hast du Eintragungsgebühr bezahlt, 500.- na und? das Thema ist ja eh Geschichte) |
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richtig, wie johro erwähnt, der neue kreditbetrag wird so und so in dessen höhe eingetragen, die jetzige pfandurkunde ist da wurscht.
meine empfehlung: zahl den kredit aus und lass löschen. schau, dass´d bis zu deinem finalem kreditwunsch soviel als möglich an EK zusammensparen kannst. dazu zählt auch dein sich mittlerweile im eigentum befindlicher grund. das senkt den blankoanteil -->> dies ist wiederum wichtig, um meine gute kondition zu bekommen. je geringer der blankoanteil, desto besser die kondition. die leistbarkeit bei deinem angegebenen hohen einkommen wird kein problem sein, wenn die bilanzen der letzten 2 jahre passen, der finanzamts-auszug und die SVA-vorschreibung ok sind, dann seh ich da grünes licht. beispiel: dein grund ist 45K wert, 25K bringst bargeld ein, kreditsumme 250K vs. 70K eigenmittel, projektgesamtkosten 320K; wirst je nach bank zwischen 20 und 0% blankoanteil haben --> sieht also gut aus, eine vernünftige kondition zu bekommen. achtung auf eine allfällige WBF, die wird vorrangig ins GB eingetragen und erhöht den blankoanteil, sprich die bewertung fällt schlechter aus. dies alles ohne genauere daten von dir zu haben und alles ohne jegliche gewähr grob geschätzt! |
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@johro - ja, magst sicher recht haben.
ich will das diesmal halt alles "richtig" machen, denn beim haus geht's ja wirklich um summen. beim grund-kredit damals habe ich einfach das erstangebot genommen, denn ich wollte mir keinesfalls DIESEN grund wegen langwieriger banksuche durch die lappen gehen lassen (denn wer weiß wieviele jahre vergehen bis wieder ein gleichwertiger auf den markt gekommen wäre). ja, es geht um eine summe irgendwo zwischen 500 bis 800 euro, die ich mir theoretisch ersparen könnte wenn ich den GB-eintrag dieser bank weiternutzen könnte. bin normal kein schnorrer, aber bei summen von 500-800 euro denke ich halt schon kurz nach und wäge ab. @speedcat WBF werde ich voraussichtlich nicht beantragen, habe keine lust mich vom land NÖ drangsalieren zu lassen, wegen der paar netsch zinszuschuß. aja, du hörst von mir ;) |
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Also wegen der paar "netsch" zinszuschuss (in nö ist das ein kreditzinssatz von 1 % über die gesamte Laufzeit - also das landesdarlehen) tust nicht herum aber wegen ein paar Hunderter einmalige kosten bist ganz aus dem Häuschen?
(Ist nicht bös gemeint - aber da fehlt mir die Logik...) |
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@j.schneeweiss - Hast recht, hört sich sicherlich so an
Logik dahinter ist: Das Land NÖ "schenkt" mir ja nicht bedingungslos diesen Zinszuschuß weil ich so ein netter Steuerzahler bin, sondern ich muß dafür vor allem die energetische Haus-Ausstattung nach den Vorstellungen des Land NÖ wählen (Stichwort KWL KWL [Kontrollierte Wohnraumlüftung], "kein Gas", Pellets/Wärmepumpe, Solar, etc.). Der WBF-Zinszuschuß würde überschlagsmäßig 6.000 bis 12.000 Euro Ersparnis bedeuten, und das noch dazu auf ca. 27,5 Jahre "verteilt". Wenn mir jemand - zizerlweise auf 27,5 Jahre verteilt - 6 bis 12 Tausender schenkt - darf der SOFORTIGE Zusatz-Investitionsbedarf dafür nicht besonders hoch sein. Mein Fazit: Wenn ich nicht "zufällig" (aus Komfortgründen etc.) ohnehin alles genauso will was die WBF-Richtlinien verlangen, dann lohnt sich die Zusatzinvestition, nur um die WBF zu erhaschen, nicht wirklich. |
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Zinszuschuss? Kein 1%iges Darlehen vom Land? |
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@j.schneeweiss - Das 1%-Kredit vom Land ist ja in der Praxis als Zinszuschuß zu werten.
Denn Kredit ist Kredit, dieser halt mit bloß 1% Zinsen statt dem marktüblichen Satz. Falls ich falsch liege, lasse ich mich gerne korrigieren. Ansonsten bin ich weiterhin der Meinung dass die WBF fast nix bringt (manche zahlen damit sogar drauf). Am ehesten würde sie noch in Hochzinsphasen was bringen, aber von diesen sind wir weit entfernt. Und wenn eine solche kommen würde, wäre anzunehmen dass auch die 1%igen Zinsen anziehen würden. Außerdem: Die Höhe des zinsgünstigen Kredits mit ein paar 10.000 Euro, was soll man damit erreichen? Wir bewegen uns normalerweise am Bau um eine 10er Potenz höher, durchschnittliche EFH-Projektkosten in der Gegend von 250.000 bis 400.000 Euro. Was sind da 6 oder 12 Tausender Zinszuschuß die man noch dazu auf 27,5 Jahre verteilt erhält (anstatt sofort, wenn man sie wirklich brauchen würde)? |
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ganz meiner Meinung. bei mir wars bprivat a so. hab auf landesdarlehen > > salzburg < verzichtet da ich nicht die ganzen Auflagen haben wollte welche mir diktiert worden wären. ausserdem hätte ich mir mit dem geld nicht mal den rohbau hinstellen können. Hätte Stock mit ausgezahlt. erfahrungsgemäß sind finanzierungen mitm land hier in sbg sehr rückläufig. |
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Also in der Praxis ist es nicht ein zinszuschuss bei dem du einen fixen Zuschuss bekommst sondern ein 1-prozentiges-Darlehen vom Land egal wie hoch die Zinsen sind
Und ja - von einem zinshoch sind wir noch weit entfernt - ABER - vor eineinhalb Jahren war der Durchschnittszinssatz über eine Laufzeit von 20 Jahren immer noch bei 4,5 % Aktuell habe ich es noch nicht durchgerechnet - aber wenn ich von heute aus 20 Jahre zurück rechne sind wir sicher noch immer bei leicht über 4 % jährlich Nehmen wir an für die nächsten 20 Jahre wird der Durchschnitt bei nur 3,5 liegen sind das noch immer 2,5 % die du im Schnitt jährliches Ersparnis hast Nicht falsch verstehen - ich bin kein Spezialist für Technik oder kostenunterschiede diesbezüglich - aber ich kenne mich aus mit Krediten und der Finanzmathematik - deswegen kann ich jetzt nicht beurteilen ob sich eine höhere Investition in die Technik mit Förderung im vergleich auf günstige Technik ohne Förderung lohnt Zudem sind die meisten bewilligten Landesförderungen von NÖ die auf meinem Tisch gelegen sind immer um die 25 bis 30 K gewesen - und rein aus finanztechnischer Sicht ist ein 1-prozentiges-Darlehen das günstigste Geld Aber ob sich die Förderung von nur vielleicht max 12 k in Bezug auf die mehrinvestition lohnt oder lohnen kann musst du selber abschätzen - nimm als Referenz einen Durchschnittszinssatz von mindestens 3,5 % an - dann kannst du das für dich beurteilen Mir war nur anfangs nicht klar warum du auf der einen Seite wegen ein paar Hunderter herumtust und auf der anderen Seite auf ein paar Tausender pfeifst - aber nach deiner Erklärung kann ich deine Beweggründe schon verstehen (zizerlweise... Auflagen... Etc) Ansonsten halte ich es wie meine anderen geschätzten Fachkollegen hier herinnen: den grundkredit abzahlen und die günstigste Finanzierung zu suchen WAS mich aber noch interessieren würde (weil mir die Erklärung deines Bankers über die Bindung der jetzigen Hypothek an DIESEN Kredit zu schwammig ist): Hast du eine festbetragshypothek eingetragen oder eine höchstbetragshypothek? Schau mal bitte im GB-Auszug nach - interessiert mich echt! Danke u lg Jochen |
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@j.schneeweiss - Weil Du sagst, in der Regel geht es um 25-30 Tausender.
Laß uns das mal durchrechnen: 25.000 auf 27,5 Jahre mit "Deinen" 3,5% = EUR 39.270,- Gesamtrückzahlung Im Vergleich dazu der 1% Kredit: 28.710,- Macht EUR 10.560 "Förderung" Das heißt man bekommt - aufgeteilt auf 27,5 Jahre verteilt - 4 bis 13 Tausend "geschenkt" (das ist es, was ich als "Zinszuschuß" titulierte). Also 32 Euro im Monat. Da sagt jeder Häuslbauer, der mit Summen von mehreren hundert Tausend Euro hantieren muß, natürlich JUCHU! Oder? Da sich die Ersparnis auf 27,5 Jahre verteilt, wird diese Ersparnis auch immer mehr aufgefressen, denn die heutigen 32 Euro im Monat stehen inflationsbedingt in 20 Jahren dann bloß noch für 15 oder 20 Euro Kaufkraft. Was mir dazu sonst noch einfällt: - Soweit ich weiß ist das WBF-Darlehnen, im Vergleich zu einem normalen Bankkredit, schwieriger sonderzutilgen. Jetzt kann man zwar sagen, ein normaler Mensch macht keine Sondertilgung eines 1% Kredits. Aber es gibt auch Mensch die aus Prinzip so schnell wie möglich schuldenfrei sein wollen - Wie man immer wieder ließt dauert die aufwendige und mühsame Zuteilung des WBF-Kredits oftmals ein schönes Weilchen. Man muß daher zwischenfinanzieren (knabbert von der Ersparnis nochmals ein schönes Stückchen ab) oder es verzögert sich das ganze Bauvorhaben (was ebenso eine Stange Geld kostet) - Und wenn man nicht EXAKT eine Haus baut dass den Richtlinien des Landes entspricht, dann hat man - rein rechnerisch - ohnehin schon verloren. Denn die Aufpreise auf ein "innovatives" Heizsystem (=nötig) und eine Solaranlage oder PV (=im Regefall ebenfalls nötig), evtl. zusätzliche Dämmung etc. kosten mehr als bloß "ein paar Tausender" sofern man diese Komponenten nicht ohnehin wollte. Auch zusätzliche Atteste/Nachweise/Tests kosten Geld. - Inwieweit kann ein WBF-Darlehnen die Kondition eines weiteren Bankkredits verschlechtern? Das Land will bekanntlich an erster Stelle im Grundbuch. Falls man dadurch dann bei der Kreditkondition auch nur minimal schlechter gestellt wird, kann man es endgültig vergessen. |
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"PDANDRECHT ... Höchstbetrag" steht im GB-Auszug. Und was meint der Fachmann? Falls relevant, es gab 2 Urkunden: Die eine wurde im GB eingetragen (müssten überschlagsmäßig etwa 80% der Kreditsumme sein, das ist die soeben erwähnte), und eine 2. (die dann, glaub ich, auf etwa 120% erhöht hätte) wurde bloß bei der Bank intern hinterlegt. |
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also du hast eine HöchstBetragsHypothek kurz HBH - der banker der dir das gesagt hat hat selber iwas dahergeschwafelt weil er keine ahnung hat - eine höchstbetragshypothek kann bis zur löschung im GB immer wieder für eine neue finanzierung als sicherstellung herangezogen werden
also wenn du zb den kredit zurückzahlst und die löschung beim GB NICHT veranlssst UND bei der gleichen bank finanzierst bräuchtest nur mehr den rest dazu eintragen lassen - und kostet somit nur mehr die differenz aber du hast ja schon erwähnt dass die bank eher teuer ist... vielleicht lassen sie die hosen ja runter - dann sparst dir etwas... hier ein link http://www.s-real.at/dev/download/pdf/Besicherung.pdf ------ relevant ist die info über eine eingetragene und eine hinterlegte pfandurkunde nicht mehr - aber wenn du schon fast alles zurück gezahlt hast dann würde ich zur bank gehen und die aushändigung der zweiten einverleibungsfähigen pfandurkunde verlangen vielleicht kannst ihnen dabei schon mal die rute ins fenster stellen (sagt man das so?? bin jetzt unsicher^^) indem du anklingen lässt dass diese sowieso unnötig ist und weiters nutzlos sein wird weil sie ja so teuer sind...
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was die förderung betrifft da bin ich eh voll bei dir dass - wenn du extra investitionen tätigen müsstest um das "billige geld" zu bekommen was die förderung dann wieder ad absurdum führt ist das ein blödsinn^^
und deine sicht aus deiner perspektive auch voll verständlich nur wie ich oben schon geschrieben hab hats mich anfangs nur etwas verwundert
zu deiner ausgangsfrage nochmal: es macht optisch kein schlechtes bild weil da eine hypothek drauf ist die im grunde löschungsfähig ist - ist ja erklärbar und durch vorlage einer löschungsquittierung oder einer restschuldbestätigung mit ein paar hundertern rest (meiner meinung nach müsste es auch ein kontoauszug des kreditkontos tun) darstellbar - und dann wirds auch so gescored als hättest du keine schulden aber wenn du eh schon weisst dass es die aktuelle bank nicht wird dann zahl (wie oben schon von johro und speedy erwähnt) zurück und lass´ im GB löschen - dann brauchst nicht rumscheisserln |
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nachdem ich jetzt - dank dir - wußte um welche begriffe es da überhaupt geht, bin ich auch auf das selbe rechercheergebnis gekommen. ob der keine ahnung hatte, oder ob das dort offizielle arbeitsweise ist, werde ich wohl nie erfahren. vielleicht steht in der pfandurkunde selbst (die ist im GB-hauptblatt ja nicht ersichtlich) irgendein verweis auf das konkrete kreditkonto? k.a. da der betreuer schon lange bei der bank ist und ausschließlich kommerzkunden macht (also quasi second-level-support ) schätze ich ihn prinzipiell schon als kompetent ein.
naja, das kapitel ist ohnehin abgeschlossen (=kredit komplett zurückgezahlt). ich hab' dieser tage um die nachfolgende löschung aus dem GB ersucht. dadurch zahle ich zwar vermutlich die grundbuch-eingabegebühr doppelt (hätte ich mir wohl 1x erspart wenn ich die pfandrechtslöschung gemeinsam mit der nächsten pfandrechtseintragung gemacht hätte), aber das war mir dann auch schon egal, das kostet auch nimmer die welt. so habe ich dann wenigstens ein weiße weste im grundbuch, bekomme den wechsel zurück und brauch niemanden überholte GB-eintragungen erklären. apropos KSV: ich hab den kredit vor knapp über 2 jahren beantragt. etwa 9 monate nach der krediteröffnung hatte ich mir die ksv-selbstauskunft zuschicken lassen. da war dieser kredit NICHT erwähnt (bloß mein wohnungskredit der schon seit 10 jahren läuft=andere bank). ist das normal dass es solange dauert bis ein neuer kredit dort aufscheint? oder wird bei kleinen kredit-beträgen (waren ja unter 50.000 euro) gar keine ksv-meldung gemacht? insgesamt war ich halt nicht sehr happy mit der bank. in der region ist zwar jeder dort kunde (sofern er nicht der schwarzen reichshälfte angehört ), aber was die an gebühren, spesen und was weiß ich alles haben, da wundere ich mich, warum dort soviele leute kunden sind. habe mich auch wegen anderen produkten erkundigt (konten etc.), aber die sind überall die mit abstand teuersten und nicht verhandlungswillig.
und nach letzter konditionsinfo sind die aufschläge für neukredite auf deutlich über 2% gestiegen. wenn man es glauben darf nicht aufgrund einer schlechten bonität sondern jeder zahlt dort soviel. dafür habens im "gegenzug" die niedrigsten sparzinsen
es mußte halt damals schnell gehen wegen dem grundstück, von daher war es schon OK. immerhin habe ich was gelernt dabei. besser man lernt mit einem kleinkredit als mit einem großkredit den man dann 10 oder 15 jahre lang an der backe hat bis man ihn (sonder-)tilgen kann. |
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hört sich iwie nach waldviertler gegend an - s-verein...^^ |
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