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Immosuche feuchter Keller K.O. Kriterium?

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  •  Fadergeschmack
24.10. - 25.10.2024
2 Antworten | 2 Autoren 2
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Hallo,
Seit kurzem ist mal wieder eine Haus auf den Immo-Markt gekommen, welches lagetechnisch für uns sehr interessant ist. Preistechnisch liegt es im Möglichen um es nüchtern auszudrücken.
Das Haus is in den 60iger gebaut worden. Es hat 3 Geschosse, Keller, EG, OG mit Dachschräge. Bebaute Fläche circa 9x9m. Vollständig unterkellert. Der Keller hat eine geringe Raumhöhe von geschätzt 2m, wovon circa 60cm überirdisch sind. Kellerfenster sind vergattert, also mit so nen Lochblech ausgeführt. Der Keller hat ein Feuchteproblem. Da erzählt wurde dass der Keller in den 60iger per Hand ausgehoben wurde, erwarte ich keine Abdichtungen. Wir haben es hier sowohl mit aufsteigender feuchte bzw. Eindringende Feuchte durch die erdbeeührende Kellerwand zu tun. 
Leider wurde innen noch stellenweise die Kellerwand bis 1m Höhe vertäfelt. Also etwas suboptimal.
Die Bausubstanz dürften Betonsteine für die Kellerwand sein und eine Ziegeldecke mit Aufbeton als Kellerdecke. Es war kein tragendes Holz im Keller ersichtlich.
Im EG sind uralte Tapeten an den Wänden, welche jedoch in einwandfreien Zustand sind, ebenso die Böden. Deshalb gehe ich davon aus, dass die Feuchte in der Kellerwand bleibt und nicht bis ins EG aufsteigt. Die Wände im Keller scheinen mit zunehmender Höhe auch optisch weniger feucht zu sein.

Nun zu meiner Fragen:
Auf welche K.O. Kriterien sollte ich beim Hauskauf mit feuchten Keller achten?

Ich denk da an so Themen wie Hausschwamm. Wobei wenn ich mich richtig eingelesen habe, der Hausschwamm zwingend Holzbauteile benötigt oder? Also könnte dieser ausgeschlossen werden?

Sollte man den Schimmel vorab testen? Hat das schon wer gemacht? Bringt das Mehrwert?

Grundsätzlich wär die Sanierung in folgende Richtung angedacht:
-) Wände von Vertäfelung bzw..anderen Objekten befreien
-) Putz bis aufs Mauerwerk/Beton abschlagen
-) mit den vergitterten Fenster den Keller gut durchlüften, Durchzug schaffen

Das wären die unmittelbaren Arbeiten. Zukünftig (in den nächsten 10 Jahren) wäre dann evtl. angedacht außen aufzugraben und zumindest die Seite der Kellerwand dicht zu bekommen. Aufgrund der fehlenden/niedrigen Raumhöhe wird der Keller nicht genutzt.

Danke schonmal für euren Input.

  •  precision
  •   Bronze-Award
24.10.2024  (#1)
Solange du den Keller ausreichend belüftest und sich die Feuchtigkeit nicht ins EG-Mauerwerk zieht, sollte es keine Problem geben.
Dir muss nur klar sein, dass du umfassend etwas tun musst, wenn du den Keller weiter nutzbar machen willst: Wärmedämmung, Fenster, Abdichtung (eventuell Verpressen Mauerwerk).

Bei 60er Häusern sollte Schadstoffe im Blick haben:
-) Asbest (Eternit-Dachplatten, Cushion Vinyl-Beläge, Floorflex, Fliesenkleber, Nachtspeicherofen,...)
-) mineralische Wärmedämmung vor Verbot im Jahr 2000
-) PAK
-) PCB

Nicht alles ist tödlich und rechtfertigt Panik, aber die Entsorgungskosten darf man nicht vergessen.

Mein generalsaniertes Privathaus ist ursprünglich auch End60er, daher habe ich mich mittlerweile ziemlich damit beschäftigt.

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  •  Fadergeschmack
25.10.2024  (#2)
Der Keller soll in naher Zukunft nicht genutzt werden. Dort würde nur der Technikraum für allfälliges wie Zählerablesen und Wartung betreten.
Mir ist klar dass erhebliche Arbeiten notwendig sind, wenn man den Keller nutzen will. Außen aufgraben und abdichten, Horizontalsperre, bestandsbetonboden entfernen, tiefer graben, neuen Fußbodenaufbau inkl. Radonschutz herstellen. Diese sind aktuell mit unseren Budget nicht machbar.

An Schadstoffen konnte ich bisher einige Materialien erkennen:
  • Halbe Fassade voll mit Eternitplaten und vermutlich KMF drunter
  • Abwasserleitung Asbestzementrohre ca. 6 lfm
  • Diverse Heizungsleitungen im Keller mit KMF gedämmt

Verdacht besteht bei folgenden Aufbauten:
  • Boden in 2 Zimmern mit Linoleum belegt, restliche Zimmer sind mit Holzfußboden (Parkett, Laminat, etc)
  • Fußbodenaufbau zwischen Bodenoberfläche und Betondecke generell unklar
  • Badezimmer teils sehr alte Fliesen, evtl. Asbestkleber drunter?
  • tragende Holzkonstruktion des Daches (Sparren, Pfetten, Zangen) vermuttlich mit Holzschutzmittel
  • Viele alte Deckenverkleidungen aus Holz vom Tischler
  • Stellenweise Wandvertäfelungen

Da das Dach vor 12 Jahren vollverschalt worden ist und neue Ziegel drauf kamen, geh ich davon aus, dass hier keine Schafstoffe sind. Angeblich wurde auch im Zuge dessen zwischen den Sparren gedämmt.

So nun zu meine Sanierungsvariante:
Ein Großteil der Materialien würde dabei aus dem Haus entfernt werden:
  • Entfernen dse gesamten Fußbodenaufbaus aus allen Räumen
  • Entfernen der Deckenverkleidungen und Wandverkleidungen aus Holz
  • Entfernen aller HKLS+E-Leitungen aus den Wohnräumen
  • Entfernen der raumseitigen Beplankung im Dachgeschoss. Also an Dachschräge und der obersten Geschossdecke (Was könnte eigentlich als Beplankung im Dachgeschoss verwendet worden sein? Ist hier was zu erwarten?)
  • Entfernen der Tapeten (Alle Wände, wo keine Fliese oder Holzverkleidung anzutreffen ist)

Dann sollten doch nur die Schadstoffe in der Dachkonstruktion (Holzschutzmittel) verbleiben.
Dieses Schadstoffproblem könnte man ja mit einer Alu-Dampfsperre aus der Welt schaffen. Müsste nur schauen wie ich die Innenwände da eingebunden bekomme.

Ungewissheit hab ich beim Innenputz und den Tapeten.
Beim Innenputz hab ich bisher gelesen, dass man auch davon ausgehen muss dass dieser Asbesthaltig sein kann.
Dies würd ich es dann austesten lassen.
Falls negativ auf Asbest müsst ich mir ansehen was der Kleister der Tapete mitgebracht hat oder? Dringt sowas tief in den Innenputz ein?

Hatte vorhin gerade auch ein kleinen Realitätscheck, dass ich auf die Kosten fürs Verputzen unterhalb der Holz-Verkleidungen vergessen hatte. Werd ich wohl sicherheitshalber dann das gesamte Haus rechnen müssen.
Grundsätzlich versuch ich mir hier Wissen anzueignen um die Kostenschätzung für das ganze Projekt zu konkretisieren

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