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Servus, Frage an die Experten was Ihr in diesem Fall macht bzw. Ihr habt den Blick was günstiger Umschuldung EUR 100.000 (Zinssatz 1% fix 15 Jahre) vs aktuell 2% jedoch nachgebessert auf 1,25% (fix "aber nur" 10 Jahre) - jedoch müssen bei der Umschuldung alle Nebenkosten ja erneut bezahlt werden bzw. fällt eine Pönale bei der "alten" Bank iHv 1% (der 100K) an.... Was macht Ihr in diesem Fall? Muss ich auf etwas aufpassen? Versucht Ihr die 1,25% weiter runter zu bekommen? Dank Euch, lg helmut |
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Hallo Helmut, das kommt zum einen auf die Gesamtkreditlaufzeit an und zum anderen auf die Anschlusskondition nach der Fixzinsphase. Tendenziell würde ich versuchen, die 1,25% bei der eigenen Bank nochmal weiter zu verhandeln. Nachdem diese den Zinssatz jedoch nur für 10 Jahre ausgesprochen hat (und die "Umschuldungsbank" mit 1% auf 15 Jahre vergleichsweise weit attraktiver anbietet), habe ich da wenig Hoffnung, dass da etwas halbwegs Vergleichbares herauskommt. Die betragsmäßig relevantesten Umschuldungskosten sind im Wesentlichen Pönale, Neueintragung Pfandrecht und Bearbeitungsgebühr - in Abhängigkeit der oben beschriebenen beiden Parameter (Gesamtkreditlaufzeit und Anschlusskondition) siehst du dann, ob sich eine Umschuldung tatsächlich auszahlt. lg Thomas
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Servus LiConsult, danke für deine hilfreiche, rasche Antwort! Ok quick & dirty würdest du sagen - die 15 Jahre fix mit 1% sind immer besser (trotz Pönale, und erneut anfallende Nebenkosten) ausser die Hausbank gleicht den Zinssatz auch auf 1% an... 😉 Ok Nachfolgekonditionen guter Tipp Aufschlag gleich aber Indikator ein anderer 3mEUR vs ÖNB Spareinlagen für Hauhalte (zweitere sollte tendenziell höher sein oder?!) Vielen Dank, lg |
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Gut, wie setzt sich der ÖNB Indikator zusammen? Und wird dieser (sofern er unter Null sein sollte) vom Aufschlag abgezogen? Ich kenne wie gesagt die Gesamtkreditlaufzeit nicht - wenn man aber z.B. 20 Jahre Kreditlaufzeit rechnet und die Differenz für die ersten 10 Jahre 0,25% p.a. beträgt, dann macht das eine Differenz von nur ein "paar Hundertern" aus. Eine Umschuldung inkl. der damit in Verbindung zu bringenden Zusatzkosten wäre somit nicht ratsam. Je länger die Kreditlaufzeit und je unattraktiver die Folgeverzinsung ist, desto eher käme man mit einer Umschuldung ins "positive Terrain". Bei "lediglich" EUR 100k würde ich wie oben erwähnt die bestehende Bank nochmal mit einer möglichen Konditionenverbesserung bemühen.
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Hallo, Indikator: "ÖNB Sparenlagen privat" : Veröffentlicht die ÖNB was da genau dahinter steht, müsste ich genauer recherchieren - aber tendenziell liegt er immer höher als der EURIBOR (derzeit bei ca. 0,10%) - was mal gegen diesen Indikator spricht (obwohl der negative Euribor auch nicht weitergegeben wird beim anderen Offert) Ich habs mir angeschaut - dh steigt der Indikator auf 1% über die 5 Jahre (also 10Y fix vs 15Y fix) dann wäre schon eine Umschuldung schon um ca. 1500 EUR besser... der Kredit läuft dann noch einmal 15 Jahre hier wäre dann 3mEUR vs ÖNB Indikator der entscheidende Punkt, wobei meines erachtens 3mEUR der bessere Indikator ist.... Dank Dir auf jeden Fall vielmals für deine hilfreichen und raschen Ausführungen!! lg helmut |
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Für die Umschuldung inkl. Pönale fallen rund 3-4% Kosten an. Der verbesserte Fixzinssatz sowie die Weitergabe des neg. Euribor beim 3ME sollte sogar bei diesem kleinen Betrag eine Ersparnis ergeben. Lg
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Hallo ich hab im Forum schon mitbekommen, dass die BA in der Regel bei einem 30 Jahre Kredit eine Scheinrechnung in Höhe von 4% Zinsen macht. Ich habe aber keine Daten zur Ersten Bank bzw. zu Bawag (bei 35 Jahren) gefunden. Machen diese Banken auch Scheinrechnungen mit 4%? Grüße Norbert |
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Hallo LiConsult und speeeedcat, ich habe nun von der Bank Austria ein Angebot für die Neukonditionierung unseres Kredites von €180.000 erhalten: variabler Kredit mit 1% Aufschlag auf den 3M-Euribor. (Derzeit: 10J Fixzins mit 2% - 2018 abgeschlossen). Bearbeitungsgebühr: 1.75%. Ist an sich ein tolles Angebot, jedoch habe ich Freunde die ebenfalls im Sommer mit der BA neue Konditionen verhandelt haben (von einem Fixzinskredit abgeschlossen 2019) und ein Angebot von einem Aufschlag von 0.875% erhielten. Ich hatte der BA bereits angeboten mehr Eigenmittel einzuzahlen und mein Gehaltskonto zur BA zu wechseln, aber laut der BA ist das Angebot bereits "Topkondtion" für Neukonditionierungen. Ich schätze meine einzige Alternative wäre derzeit nur eine Umschuldung mit einer anderen Bank; was ich zur Zeit jedoch nicht machen möchte, da ich mich in Karenz befinde und die Haushaltsrechnung aufgrund von zusätzlichen Belastungen negativ dargestellt werden könnte. Habt ihr evtl. sonst noch Tipps wie ich erfolgreich mit der BA auf einen Aufschlag auf 0.875% verhandeln könnte oder haben sich die Konditionen für Neukonditionierungen seit dem Sommer einfach verschlechtert? Vielen lieben Dank im Voraus für eure Einschätzung! |
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Frage von meiner Seite: Ich hab ein Angebot bekommen für 1% fix (15 Jahre) vom 17.12 - zugesagt wurde prinzipiell, unterschrieben aber noch nicht. Gibt es denn hier noch Verhandlungsspielraum für die (offensichtlich verbesserten) neuen Topzinsen? |
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Die "Schattenrechnung" (= Fiktivzinsberechnung) unterliegt bei der Bank Austria seit 03.12. folgender Regelung bei Neukrediten: 3,4% bei variablen Krediten und Fixzinslaufzeiten kleiner gleich 10 Jahre bzw. 2,8% bei Fixzinslaufzeiten ab 15 Jahren. Wenn Kreditlaufzeit = Fixzinslaufzeit, entspricht der jeweilig vergebene Zinssatz dem Fiktivzinssatz. Bei BAWAG wird 4% meines Wissens nur beim variablen Zinssatz kalkuliert, bei den diversen Fixzinssätzen unterhalb von 3% (2,75%-2,875%). ERSTE Bank habe ich aktuell keine Infos. Die Vergabe einer Kreditkondition ist zum einen höchst individuell - zum anderen möglicherweise auch davon abhängig, in welcher Filiale der Kreditnehmer betreut ist (bei Bestandskrediten) oder er im Falle einer Neufinanzierung "hineinfällt". Es sollte innerhalb eines Kreditinstitutes natürlich nicht vorkommen, dass sich Filialen untereinander "kannibalisieren" - ausschließen tu ich es aber trotzdem nicht. Die eigene Konditionenvergabe mit jener deiner Freunde 1:1 zu vergleichen ist somit nicht nur aufgrund der Sachlage schwierig. Für die Gesamtkundenbetrachtung einer Bank spielen neben den Finanzierungsdetails auch so Themen wie Produktabdeckung und Kundendeckungsbeitragsrechnung eine Rolle - möglich, dass neben dem oben genannten Punkt dies auch eine Rolle gespielt hat. Eine allgemeine Verschlechterung der Konditionenlage kann ich jedenfalls nicht beobachten. Natürlich "schmerzen" auch die 1,75% Bearbeitungsgebühr (aus Banksicht logisch, aus Kundensicht teuer) - die Umschuldung des Fixzinskredites kostet "nur" 1% Pönale und die Neuvereinbarung eines vielleicht noch attraktiveren Zinssatzes kann möglich sein. Hängt am Ende von der Leistbarkeit und der Besicherung ab - wenn du alleinige Kreditnehmerin bist, ist das jedoch gegenärtig leider die "Unzeit". Finanzierungsdetails? |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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340k Darlehenshöhe, Eigenkapital 40k, Grund schon im Eingetum Nettoeinkommen ~3500 (ohne Beihilfen) 14mal Aktuelles Angebot der BA: 15Jahre 1%fix, Anschließend 3Monats-Euribor + 0,875% |
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Danke LiConsult! Interessanterweise haben meine Freunde genau in der gleichen Filiale den Kredit aufgenommen und hatten denselben Erstkontakt bei den Verhandlungen. Meine Freunde hatten damals die Topkonditionen von ING erwähnt und bei meinen bisherigen Verhandlungsversuchen (am Telefon und über Email) hatte ich auch versucht mit den derzeitigen Marktkonditionen (für Neukunden) zu argumentieren. Ich hatte gehofft, dass eventuell zusätzliche Eigenmittel helfen könnten, aber die BA meinte, sie können mir nur mit den Bearbeitungsgebühren (1,75 statt 2%) entgegenkommen. Das einzige Argument was ich noch nicht erwähnt habe der BA gegenüber ist das Wissen, dass meine Freunde von der gleichen Filiale ein besseres Angebot bekommen haben. Ich kann mir aber kaum vorstellen, dass das was bringt :( Könntest du evtl die Begriffe Produktabeckung und Kundendeckungsbeitragsrechnung erklären? Gibt es Variablen, die ich "verbessern" könnte um ein besseres Angebot zu erhalten? Und sind solche Angebote system- oder personenabhängig? Weißt du das zufällig? |
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OK - dann ist das schon mal kein Grund für den Unterschied. Das kannst du vielleicht als reales Beispiel (natürlich pauschal formuliert und ohne personenbezogene Daten) anbringen. Dein Betreuer wird darauf auch allgemein argumentieren (aus Bankgeheimnisgründen wird er sich sonst auch schwer tun). Jede Bank hat für die Bepreisung ihrer Produkte (Konten, Sparpläne, Kredite, Wertpapierdepots, etc.) unterschiedliche Kalkulationsgrundlagen und jede Bank hat unterschiedliche Schwerpunkte in der Zielsetzung ihrer Vertriebsschwerpunkte. Das ist zum einen so, weil sich deren Bilanz- und Refinanzierungsstruktur oftmal stark unterscheidet, zum anderen, weil die "System"- und Zulieferkosten, etc., etc. unterschiedlich sind. Im Veranlagungs- und Zinsbereich hatte beispielsweise die ERSTE einmal die Strategie, dass sich die Konditionenattraktivität danach richtete, wieviel Produkte (Vorsorge-, Versicherung-, etc.) ein Kunde hatte. Andere Banken kalkulieren, was sie gesamthaft am einzelnen Kunden verdienen (Deckungsbeitrag), wieder andere Banken kalkulieren jeden einzelnen Geschäftsfall durch. Somit ist die Bepreisung einzelner Bankprodukte immer ein "trade off" zwischen Einzelkundenkalkulation, Vertriebsschwerpunkt und systemabhängigen Einflüssen. Du hast ja angeboten, deinen Eigenmitteleinsatz zu erhöhen - mehr kannst du nicht machen. Wenn 1% Aufschlag die finale Aussage ist, dann hast du jedenfalls Gewissheit. Haben deine Freunde auch 1,75% statt 2% Bearbeitungsgebühr bezahlt? Ich verstehe natürlich das Unverständnis, jedoch wie gesagt: Wenn du aktuell in Karenz befindlich alleine finanzierst, dann ist die weitere Verhandlungsmacht eingeschränkt. Weil wurden - im variablen Bereich liegen diese für Kreditbeträge zwischen 150k und 300k im besten Fall bei 3M EURIBOR + 0,85%. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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Ist denke ich ein gutes Angebot. |
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Jeder Kunde wird individuell gesehen. Wie eingangs erwähnt, Ausreißer kann es immer geben. Die Bewertung erfolgt aufgrund vieler Faktoren (Jobs, wie lange im Job, Alter, Einkommen, Karenz ja/nein, Lage des Grundstücks und vieles mehr) die die Kondition schlussendlich ausmachen. Eure Freunde können somit ein besseres Rating haben als ihr, trotz der selben Filiale, denn die Kondition wird zentral entschieden, wenn es über das Filialleiter-Pouvoir hinausgeht. @Thuata: ist doch ein sehr schönes Ergebnis! |
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Kleine Taktikfrage an die Experten: Wir starten 2021 im Herbst mit dem Rohbau, brauchen aber erst ab 2022 zum Ausbau Geld von der Bank. Also wir gehen sicher erst nach der Probezeit zur Bank. Ich starte voraussichtlich am 1. Mai 2021 einen neuen Job und habe dort die ersten 2 Jahre also bis Mai 2023 ein geringeres Einstiegsgehalt (ca 500€ netto im Monat weniger) als danach (Landesdienst). Macht es Sinn, den Kredit mit der Bank so zu vereinbaren dass bis zu dem Gehaltssprung nur Zinsen zahlen und erst ab dann tilgen? Ohne das Gehalt meiner Frau wird der Kredit ohnehin schwer darstellbar, aber wir wollen ein zweites Kind und nicht mehr zu lange warten. Eckdaten: Grund mit KP 77k€ vorhanden Eigenkapital ca 250k€, Projektkosten ca 500k€, wir würden also 260-270k€ Kredit aufnehmen. Das ist wirklich mit allen Kosten gerechnet incl. Außenanlagen und Planung. Der Haken: ich hab besagte 2 Jahre lang "nur" 2000€ netto (14mal), und danach 2500€. Meine Frau wird ab Start ca 3000€ x14 netto verdienen, aber eben eine baldige Karenz steht an. 1 Kind haben wir schon. Kredit vor der Karenz unter Dach und Fach bringen? Leistbarkeit mach ich mir Null Sorgen, im Familienkreis ist das Polster vorhanden um uns zu unterstützen und ich verdiene in 5 Jahren voraussichtlich auch wieder 3000€ aufwärts. Oder lieber Kredit auf 200k€ begrenzen (was dann für die Bank hoffentlich mit meinem Gehalt auch trotz Karenz darstellbar ist) und Rest von der Familie ausborgen? Mehr als 50k€ will ich in der Familie auf keinen Fall ausborgen damit das in 3-4 Jahren dann auch zurückzahlbar ist. |
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Danke! Und welche Banken zählen das 13 und 14 Gehalt zum Einkommen? Habe gehört, dass die Bawag dieses Einkommen bei ihrer Berechnung dazurechnet(?) Grüße Norbert |
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Danke @speeeedcat @und @LiConsult für die Erklärungen und Einblicke, das ist wirklich sehr hilfreich. Ich denke, dass das Angebot trotz allem gut ist und werde es wahrscheinlich annehmen. Hab ich das richtig verstanden, dass keine Pönale anfällt, wenn ich bei der BA bleibe, selbst wenn ich auf einen variablen Zins umsteige oder ist die Pönale in jedem Fall fällig? |
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@MalcolmX: Geht deine Frau zur Kreditaufnahme arbeiten? Nimmt sie das einkommensabhängige Modell, 1 Jahr alles, 1 Jahr nichts? Grundsätzlich muss man es durchprüfen, sprich die Leistbarkeit eruieren. 2 EW + 2 Kids mit 2.000 € Einkommen und 250K Kredit an der Backe wird trotz Arztberufe mit sehr guten und dokementierbaren Aussichten kein easy going. @Norberl: Bei der BAWAG wird das 13. und 14. Gehalt zumindest bei der Einreichung nicht angegeben. Die BA rechnet auf 14 Gehälter hoch. @lanie: bitte gerne, euer Angebot ist auf jeden Fall annehmbar! Pönale wird nicht anfallen, kenne aber den Vertrag bzw. die Bedingungen nicht. Einfach kurz nachfragen. |
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Die BAWAG macht das auf die Dauer des Fixzinssatzes fest. Die neuen Grenzen sind deutlich verbessert: 15J Fixzins: Schattenrechnung 2% 25J Fixzins: Schattenrechnung 1,75% Bei der ERSTEN weiß ich es nicht. BA wurde genannt. |
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Ja sie geht ab Mai 2021 dann auch in Österreich arbeiten, somit wahrscheinlich bei Kreditvergabe arbeiten (hier kommt die Timingfrage ins Spiel) und bleibt im einkommensabhängigen Modell 1 Jahr daheim. Danach geht sie wieder arbeiten voraussichtlich. Vielleicht beide leicht reduziert, muss man dann schauen. Kinderkrippe und Großeltern in Pension dann vorhanden. In dem Karenzjahr haben wir dann also knapp 4000€ netto, aber ich weiss ja dass die Bank das Karenzgeld nicht berücksichtigt oder irgendwie mit einem Pauschalansatz. Denke nach dem Jahr Karenz sind wir schnell bei 5500-6000€ x14 netto wieder und das sollte ja dann recht locker easy darstellbar sein. Mit jetzt 36 und 38 bleibt halt nicht Zeit zum abwarten usw... selbst so kratzt meine Frau beim zweiten Kind schon an den 40. Im worst case müssten wir das zusätzliche Geld wie erwähnt von der Familie ausborgen, aber wer will das schon gerne :P |
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