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Sowohl von der Einkommensseite als auch dem Verhältnis offener Kreditbetrag zu Immobilienwert, sind die Voraussetzungen für eine attraktive Konditionierung jedenfalls gegeben. Ob eine Umschuldung allerdings auch wirtschaftlich Sinn macht, hängt auch davon ab, wie euer persönlicher weiterer Tilgungsplan aussieht. Wenn ihr es weiterhin "durchzieht" jährlich 10k sonderzutilgen, dann schmilzt auch ein allfälliger Zinsvorteil durch die Umschuldung sehr stark. Mein Zugang wäre in diesem Fall, bei der bestehenden Bank eine Reduktion des Aufschlages zu erwirken. Das würde zum einen den zinsseitig gewünschten Effekt ergeben und zum anderen erspart ihr euch dann die Umschuldungskosten (Pfandrecht, Bearbeitungsgebühr, etc.). Der im Marktvergleich aktuell bestmögliche Aufschlag liegt etwa 1/4% - 3/8% unterhalb der aktuellen Vereinbarung. Bei Ausnützung der kompletten Kreditlaufzeit (ohne Sondertilgungen) würde die Umschuldung auch unter Berücksichtigung der Umschuldungskosten Sinn machen. Das entspricht der gesetzlichen Regelung. |
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Was ich nicht ganz verstehe, wenn der Zinssatz variabel ist kann ich doch immer Sondertilgen soviel ich will. Wie kann dann eine 1% Pönale zustande kommen? |
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Das Gesetz (HIKrG) räumt dem Kreditgeber bei variabel verzinsten Kreditverträgen die Möglichkeit ein, eine Kündigungsfrist von höchstens 6 Monaten festzuschreiben. Einige Banken machen auch Gebrauch davon und verankern dies in ihren Kreditverträgen. Wenn man die Umschuldung somit innerhalb dieser Frist durchführt, dann fällt die Pönale an. |
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@LiConsult danke für die rasche Antwort und Einschätzung! bis 10k p.a. Ist laut Vertrag ohne Pönale mehr als 10k muss ich mehr als 6 Monate vorher ankündigen? Aber das gilt wohl nicht für gesamten Betrag kann freies Kapital zb 30k die Konditionen verbesser? Eher nicht oder? |
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Sondertilgen kannst du jederzeit - ohne Pönalezahlung ist das darüber hinaus jedenfalls bis 10k jährlich möglich. Wenn eine Kündigungsfrist vereinbart wurde, dann gilt diese für Sondertilgungsbeträge höher 10k bzw. natürlich auch für die Gesamttilgung (beispielsweise durch eine Umschuldung). Wie erwähnt - von den Eckdaten sollten die Voraussetzungen für die Nachverhandlung auch schon jetzt gegeben sein. |
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Ich würde sagen, ein halbes Prozent Verbesserung sollte so gut wie sicher drin sein. Kurzes Gespräch mit der Bank suchen, deren Bereitschaft abchecken, sich im Aufschlag zu bewegen und die damit verbundenen Nebengebühren. Dann wenn du schreibst, der Sollzinssatz war seinerzeit bei 1,9% bei 1,25% Aufschlag und 1,5% Sollzinssatz haben sie bei den Gebühren ganz schön hingelangt. Wenn sich die Bank nicht bewegt, adieu Bank und umschulden. Pönale fällt im variablen Bereich nur an, wenn du ALLES abdeckst, ohne die 6-monatige Kündigungsfrist einzuhalten. Ansonsten ist das gesetzlich geregelt. Alles in allem rund 3,5 bis 4% vom offenen Kreditbetrag. Die Umschuldungskosten kommen auf die offene Kreditrestschuld on Top. Lg |
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@speeeedcat : Danke für die damaligen Ausführungen und sorry für meine späte Rückfrage. Konnte die Bank (HYPO) erst jetzt kontaktieren, leider noch nicht erreicht. Ich verstehe jetzt die Ausage nicht ganz - wie oder was meinst du mit "Alles in allem rund 3,5 bis 4% vom offenen Kreditbetrag . Die Umschuldungskosten kommen auf die offene Kreditrestschuld on Top." ? Wir haben ja momentan 205k offen, derzeit könnte ich 10k ohne Pönale für 2021 tilgen. Dh. defacto müsste ein neuer Kredit bei einer Bank etwa die Finanzierungssumme von 200k haben. Da kann ich dann mit einem neuen Angebot recht klar sagen, wie sich meine Rate bei z.b. einer Laufzeit von 15 Jahren verhält. Aber mit welchen Kosten muss ich bei der Hype rechnen wenn ich den Kredit "auflöse"? Max. 1% von 200k? also max. 2000 EUR? Das wäre ja nicht die Welt? Gleichzeitig natürlich auch Bearbeitungsgebühren usw. bei der neuen Bank. Kann man daher recht vereinfacht sagen wie gut die Konditionen eines neuen Kredits sein müssten (bei gleichbleibenden jetzigen Konditionen) damit der Vorteil unterm Strich min. EUR 5k bei 15 Jahren Laufzeit ist? Bzw. alternativ wenn die derzeitige Bank auf z.b. 1% reduziert, kann das überhaupt bei Bestkonditionen sich bei einer neuen Bank rentieren? Sorry - stehe da irgendwie noch auf der Leitung um das einzuschätzen/kalkulieren. Mir fehlt noch das "Bauchgefühl" ob es sich rentiert gleich proaktiv auf BankAustria oder BAWAG zuzugehen für ein Angebot oder das möglicherweise vergebene Mühe für ein paar Euro ist. Bei dem angeführten Einkommen (<5k) und dem noch offenen Betrag (200k) und dem Wert der Immobilie (>500k) sollten ja die Rahmenbedingungen zumindest gut (oder sogar sehr gut?) sein? Danke! |
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Was er mit den 3-4% meint: Beim Wechsel zahlst du Bearbeitungsgebühr + sonstige Gebühren. und in jedem Fall die Pfandrechtseintragung (1,2%). Und eben die 1% Pönale. Das sollte in deinem Kreditvertrag drinstehn was sonst noch an Gebühren anfällt. Aber ja, mal die 1% wenn du die 6 Monate Kündigungsfrist nicht einhältst. Bei 200k eben 2k + paar 100er dazu. Die Bestkondition ist 0,75% Aufschlag auf den 3M Euribor. Gratis wird die bestehende Bank auch nicht auf 1% runtersteigen. Müsstest dir eine Amortisationsrechnung mit den jeweiligen Aufschlägen und Gebühren über die geplante Laufzeit machen. |
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@marty Danke für die Ausführungen. Die erste Auskunft vom Finanzierungsberater ist folgendermaßen: "Aktuell habt ihr einen Nominalzinssatz von 0,75% (3-Monats-Euribor + 1,25% = -0,50% (-0,53 %kfm. gerundet auf 1/8%) +1,25% = 0,75% Damit wäre bei einer Neuvergabe aus heutiger Sicht der eff. Zinssatz (2014 auf Basis Nominalzins 1,50% war 1,9% eff.) wesentlich niedriger ...ca. eff. 1,1 -1,2 %%. Verrechnet wird bei Abschluss ohnehin der Nominalzins, also aktuell 0,75%, da die bei Abschluss anfallenden Kosten beim eff. Zins eigerechnet werden. Diese sind bereits bezahlt. Conclusio: Nach wie vor eine TOP-Kondition." Ist das korrekt? Bzw. ist es korrekt unter der Annahme, dass die Zinsen niedrig bleiben und eine Umschulung (z.b. in Fixzins) nur Sinn macht, wenn in den nächsten gut 15 Jahren die Zinsen entsprechend steigen? Danke |
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1,25% Aufschlag auf den 3M-Euribor ist nicht top, sondern eben bis zu 0,5% über Top. 0,75% nominal sind aber auch kein Zinssatz, der akute Schmerzen bereitet. Ihr zahlt aktuelle nominal (und auch effektiv, da eben die Mehrkosten ganz/in wesentlichen bereits gezahlt sind) 0,75%. Bei einer Umschuldung müsstet ihr eben die Kosten des Neuabschlusses einrechnen, d.h. aus den bestmöglichen 0,25% nominal (-0,5%+0,75% Aufschlag) würden wohl 0,5-0,6% effektiv werden. Das ist zwar weniger als aktuell, die Ersparnis ist aber überschaubar da das Restvolumen ja nicht gewaltig groß ist. Wenn die Zinsen eben niedrig bleiben. Wenn ihr euch die aktuell niedrigen Zinsen aber sichern wollt und auf fix wechselt, dann werdet ihr zwar (effektiv) sogar etwas mehr zahlen (je nach Zinsbindung), aber habt dafür das Zinsänderungsrisiko (zu geringen Kosten) vollständig beseitigt. Es kommt als auf das Ziel an warum ihr umschulden wollt. Wenn ihr weiterhin 10k/Jahr sondertilgt, wird der Vorteil einer Umschuldung (egal welches Motiv) nochmal geringer. In Summe ist eine Umschuldung hier sicher eine Möglichkeit und kann vorteilhaft sein, aber sicher kein absolutes "muss", außer man möchte eben die Zinssicherheit. |
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@equity Danke Nach einem Telefonat bekomme ich voraussichtlich am Montag weitere Infos mit einer Modellrechnung. Erste Aussage ist, dass ein Fixzins mit 10 Jahren bei etwa 1,125 oder 1,25 liegen wird. Tendiere eher zu 10 Jahren, da meine Vermutung ist, dass wir auch die nächsten Jahre noch durchaus gut Sondertilgen können. Dann wäre vielleicht nach 10 Jahre nicht mehr viel offen. Andererseits wird dann das Risiko beim Variablen auch wieder kleiner, da die Laufzeit mit tendenziell höheren Zinsen kürzer wird. |
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Das wäre dann wieder 0,5% über Bestcase und somit gleich gut/schlecht wie bisher. Tendenziell würde ich da eher gleich umschulden, da solltest Du inkl. Abschlusskosten eindeutig unter 1% effektiv bei 10 Jahren fix landen. Bis etwa 0,9% (und wenn dafür keine Kosten anfallen) sollte die Neukonditionierung gegenüber einer Umschuldung attraktiv sein (rein von den Konditionen natürlich, können ja auch andere Faktoren eine Rolle spielen). |
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Die aktuelle Bestandsbank ist nun mit einem Vorschlag auf mich zugekommen (Erstvorschlag): Sollzinssatz p.a.: 1,125% bis 30.06.2031, danach EURIBOR 3-Monats-Satz + 1,25%-Punkte Effektiver Jahreszinssatz: 1,36% Einmaliges Bearbeitungsentgelt: EUR 300 Versicherungsprämie ab 01.05.2021: monatlich EUR 19,04 Löschungsquittung,-erklärung: einmalig EUR 193,56 Das Ganze habe ich mal in einem pdf als Finanzierungsvorschlag erhalten Aufgrund meiner Konditionen (die ich als - auch nach Feedback hier - eher gut betrachte) habe ich mich jetzt nach konkreten Ansprechpartner bei BAWAG und BankAustria in meinem Umfeld erkundigt und gehe jetzt auf diese zu. Wenn diese super sind - evtl. ist dann Umschuldung relevant. Aber vielleicht ist "zumindest" ein Challenge des Angebots der Bestandsbank möglich. |
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| Hallo tobisegger, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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Schau dass du dir bei fixzins auch einen höheren cap für die Sondertilgung pa reinverhandelst. Bei mir zB war von 10k auf 30k p.a. ohne Diskussion möglich. |
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Auskunft beim Erstgespräch mit der BAWAG: 1) Variabel mit Aufschlag von 1% auf den 3M-Euribor; wenn die Finanzierungssumme 250k übersteigt, dann ist 0,875% Aufschlag möglich 2) Fixzins 10 Jahre 1% 15 Jahre 1,25% 25 Jahre 1,375% Verbesserung um 1/8 ist auch wieder ab 250k Kreditsumme möglich Im ersten Angebot reden wir von 1,5% Bearbeitungsentgelt und sonst wohl Standardkonditionen Laut Berater ist die Bonität "sehr gut" - bezogen auf monatliches Haushaltseinkommen und Wert der bestehenden Immobilie. |
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Die wird' s aber nicht geben, wenn der Kreditbetrag nurmehr bei rund 205.000 € liegt. Variabel bist bei 0,75% Aufschlag dabei, 15J fix bei 0,875%. Da rechnet sich eine Umschuldung sicher, vor allem wenn die BAWAG 1,5% BAG verlangt. Sonst hast rund 2% Mehrkosten bei der Umschudlung. |
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Wie darf ich das bitte verstehen: Besser Konditionen sind bei höhere Kreditsumme möglich in diesem Fall? Danke. |
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Ja, nicht nur bei der BAWAG, sondern auch zB. bei der ING hängt die Kondition an der Kredithöhe. (bei der BAWAG eben ab 250.000 € Bestkondition siehe oben möglich). Bei der BA zB. ist das wurscht. |
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und am Ausleihungsgrad. Durch die ausschließliche Betrachtung dieser beiden Komponenten wird gewährleistet, dass Kreditnehmer mit "engerer" Haushaltsrechnung konditionell dieselben Möglichkeiten erhalten wie "Gutverdiener". Prinzipiell zum Thema Konditionenvergabe in Abhängigkeit des Kreditvolumens: Je nachdem, ob die Bank fix verzinst vergebene Kredite laufzeitenkonform absichert oder variabel refinanziert, kann es konditionell einen Unterschied machen, ob man "mehr oder weniger" finanziert. Ein Fixzinskredit über 50k kann dann institutsabhängig daher eine andere Kondition erfahren als ein Fixzinskredit über 300k. Das kann sich auch innerhalb eines Instituts im Zeitablauf ändern. |
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Schönen Abend, nach einiger Zeit und Veränderungen hat sich nun folgende Situation ergeben, bei der ich bitte nochmal um die Expertise hier im Forum bitten möchte: Wir (meine Frau 34J, 1 Kind (3 Jahre) und ich 35J) haben haben 2014/2015 unser Haus gebaut und dafür einen Kredit in Höhe von EUR 300k aufgenommen. Laufzeit: 25 Jahre (Ende 31.03.2040), Die Rückzahlung hat mit 30.04.2015 begonnen Zinssatz: Variabel Beim Haus (Wert >500k) handelt es sich um ein EFH in Massivbauweise mit knapp 230m² Wohnfläche sowie ein unterkellertes Carport mit etwa 60m² Grundfläche. Die Grundstücksgröße ist rund 2.200m² (bei min. EUR 80/m²) und die Außenanlage inkl. Pool ist "fertig". Die damaligen Konditionen: • Sollzinsen 1,5% p.a. vierteljährliche Anpassung entsprechend der Entwicklung 3-Monats-Satz-EURIBOR + 1,25 %-Punkte • Laut Vertrag ist der damalige effektive Jahreszinssatz 1,9% Unsere momentane monatliche Rate ist EUR 1.020 für Kontführung+Sollzinsen sind es pro Quartal noch etwa EUR 430?; die letzten Jahre 3-4 Jahre immer jährliche Sondertilgung von EUR 10.000 • Offener Kreditbetrag per Mai 2021: EUR 204.000 • Meine Frau arbeitet aktuell 30h (EUR 2.100 netto), ich arbeite Vollzeit (EUR 3.300 netto) - nicht eingerechnet 13.+14. Monatsgehalt sowie Prämien+Provisionen (in normalen Jahren zumindest noch etwa 5-10k netto on top) Welche Ziele verfolgen wir: * Wir möchten unsere Finanzierungssituation/Konditionen verbessern, tendenziell Risiko (Zinsen) reduzieren, auch wenn ich keinen starken Anstieg in den kommenden 2-3 Jahren erwarte (eh klar: Glaskugel lesen) * Wir planen den Kauf einer kleinen Wohnung - Neubau, Übergabe spätestens Q1/2023, Kaufpreis 135k netto, Gesamtkosten max. 150k netto Welche Optionen haben wir bisher: Angebot von Bestandsbank (HYPO OÖ) * Umschuldung: Fixzinssatz für 10 Jahre mit 1,125%, danach wieder die 1,25% auf 3M-Euribor - Bearbeitungsentgelt EUR 300; Rest unverändert * Wohnungskauf: 150k Projektvolumen, 25k Eigenmittel notwendig, Finanzierungshöhe 128k - Fixzins 10J 1,125%, 15J 1,25%, 20J 1,375% - danach 1,375% auf 3M-Euribor (egal ob 20 oder 25J Laufzeit) Angebot von BAWAG Vorschlag die beiden Objekte zusammen zu fassen um ein höheres Volumen zu haben; Kreditbetrag z.b. EUR 355k - Laufzeit 25 Jahre Fixzinssatz: 10 Jahre 0,875% oder 15 Jahre 1,125% - danach jeweils 0,875% auf 3M-Euribor Bearbeitungsgebühr: 1,00% Bei nur Umschuldung (ohne Wohnung) hätte ich zu 10 Jahren Fixzinssatz tendiert, aber aufgrund des größeren Volumens eher zu 15 Jahren Fixzinssatz weil sonst kaufe ich mir in meinen Augen eine Versicherung für weniger als 50% der Laufzeit - wobei ich tendenziell glaube das in den ersten Jahren der Variable noch attraktiver sein könnte Die BAWAG würde eine "simultanes Pfandrecht" eintragen? (habe ich das richtig verstanden?) Wenn ich nur die Wohnung finanziere, sind die Konditionen "grottenschlecht" laut Berater - eher um 0,3-0,4% schlechter.... Bank Austria Letzte Woche alle Unterlagen geliefert und aufbereitet - heute die Info bekommen, dass die früheste Möglichkeit für "Ersttermin" am 31.05. ist - sonst viel später........ Was ist eure Einschätzung? Ist konkret das Angebot von der BAWAG so viel attraktiver, dass eine Umschuldung Sinn macht? Wenn ja, nur unter welchen Voraussetzung (dh. auch Finanzierung der Wohnung?) Die Konditionen der Bank Austria könnten nochmal um 1/4% günstiger sein? Wären dann ja möglicherweise auch 10k auf die Laufzeit gesehen? Wie kann ich das vernünftig vergleichen? Habe ich da einen Denkfehler? Meine banale Überlegung (korrekt?): 0,875% Aufschlag vs. 1,25% Aufschlag (dh. BAWAG vs. HYPO) sind bei 20 Jahren Laufzeit ein Unterschied von EUR 750 p.a. bzw. EUR 15.000 gesamt Dem gegenüber muss ich Bearbeitungsentgelt (EUR 3.550) sowie weitere Gebühren von rund 5.000 stellen - dh. fast 9k. Das könnte sich noch rentieren, aber massiv ist der GAP nicht mehr!?!? Welche Kosten muss ich noch für den Ausstieg bei bestehender Bank kalkulieren? Vorschlag laut BAWAG die 6 Monate abwarten und erst dann aussteigen, dann keine Pönale - habe ich dann wirklich keine Kosten? Danke für die Hilfe!! |
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Entschuldigt, dass ich hier ungeduldig bin und das Thema nochmal hochpushe... Wäre sehr dankbar für Feedback aufgrund der neuen Situation. Danke! |
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