Altbauwohnung Wien Kategorie D bzw. Neuling will Betongold

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Altbauwohnung Wien Kategorie D bzw. Neuling will Betongold

Hallo ihr lieben Palatschinken,
habe vor eine Starterwohnung in einem Gründerzeithaus wahrscheinlich um Jahrhundertwende, eine 41qm Wohnung für einen fünfstelligen Betrag, d.h. 1.7k/je qm von einer Bekannten privat zu erwerben (sie hat es in den neunzigern für 300 krapfen/qm gekauft ), doch es gibt wie üblich einen Haken oder auch mehrere, weshalb ich als Frischling, der etwas Kohle beiseite hat, kein Immobesitzer, einen Ratschlag brauche:
-Raumaufteilung: ein 20 qm Raum, WC/Bad 2-3qm, Garderobe 8qm, Küche 10qm
Wohnung wurde zusammengelegt und ein WC Plan nie realisiert.
-Kategorie D, WC im Gang, Besichtigung nicht möglich wenn sie nicht da ist (!) Katze im Sack, Zustand ist laut Info renovierungsbedürftig, neues Bad, Böden, Fenster, hab selber mal in so einer Wohnung gewohnt (seit 40 Jahren hat sie keinen Handwerker oder Farbe gesehen. die Tarpete. Mich schauderts)
-unbefristeter Mietvertrag, Mieterin etwa 60 Jahre alt, pendelt zw. ex Jugoslawien und Wien für unbekannte Zeitabstände, Mietrendite 190,- brutto
- Rücklagen wegen eines Regenwassereintritts und Malerarbeiten bei etwa minus -34000,- für das Jahr 2025
- Zustand renovierungsbedürftig, alte Fenster der Wohnung, ist die letzte unrenovierte Wohnung im Haus
-Im Haus sind nur Eigentümer, Dach ist seit 10 Jahren ausgebaut und es sind zwei Steigleitungen nach oben gezogen worden
Erwähnenswert: Lage zwischen 1090 und 1200 gleich vor einer Grünanlage, Fenster Hofseitig, Nähe zur Uni 20min, 30 min zum AKH Krankenhaus
- Unbefristeten Mietvertrag nach einer gewissen Zeit für Eigenbedarf kündigen möglich? Möchte die Wohnung renovieren und selber drin wohnen oder renovieren, Klo und Bad einbauen lassen (Anschluss laut Vermieterin vorhanden) und normal vermieten und nicht mehr als Kategorie D - DOCH das ist ja erst nach 10 (!) Jahren Besitz möglich und das Haus hat ja durch das Alter und Zustand viele Kosten, die jährlich entstehen.
[Edit: Eine Eigenbedarfskündigung ist in Österreich nur für Wohnungen möglich, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Wohnungen in Kategorie D sind Wohnungen, die bei Vertragsbeginn unbrauchbar waren oder sind. ]
[Kategorie D Wohnungen unterliegen auch dem MRG]
- Ich habe sonst keine Info über die Mieterin, ob die Miete bezahlt wird oder sonstiges, warum hat keiner der Eigentümer im Haus die Wohnung aufgekauft?
- Ein unbefristeter Mietvertrag kann ja auf die Kinder und Verwandte übertragen werden zu den gleichen niedrigen Mieten? das ist ein Problem
- Würdet ihr auf mittel-bis langfristig so ein Investment eingehen? - vor allem wegen dem "niedrigen" Kaufpreis, gehe davon aus, dass Rendite erst nach dem Umbau in ungewisser Zeit möglich sein wird.
Ich habe durch das Einlesen den Eindruck, dass unrenovierte, unbefristet Vermietete, d.h. Verträge bis 1994, Wohnungen keine Nachfrage haben, da man ja nicht weiß wie lange der Mietvertrag noch aufrecht ist, hohe Renovierungskosten usw.
Finanzen: Ich würde gerne die Wohnung mit einem Kredit hebeln, jedoch sind die Mieteinnahmen so niedrig, weshalb ich überlege die Wohnung einfach Bar zu Kaufen und abzuwarten, da ich das Investment sonst in ETFs investieren würde und selber erstmal mittelfristig etwa 3 Jahre noch auf Miete in meiner Gemeindewohnung bleibe.
Danke fürs Lesen und jegliches Feedback!
cheers, Quarki

Hallo quarki,
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Nächstes Thema: Finanzierung Neubau EFH

score 1 · Answer 1 · 2025-04-08T13:19:05Z

Die Wohnung befindet sich vermutlich in einem Gebäude, das (weil baubewilligt vor 09.05.1945) der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes unterliegt - und das mit einem

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quarki schrieb: unbefristeter Mietvertrag

... der mit dem Kategorie D-Mietzins abgerechnet wird.

Somit:

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quarki schrieb: Ein unbefristeter Mietvertrag kann ja auf die Kinder und Verwandte übertragen werden zu den gleichen niedrigen Mieten?

richtig - die Abtretungsmöglichkeit der Mietrechte besteht für Ehegatten und eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie und Geschwister, jedoch: sofern diese mindestens die letzten 2 Jahre (bei Geschwistern 5 Jahre) mit der Mieterin im gemeinsamen Haushalt gelebt haben.

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quarki schrieb: Ich habe durch das Einlesen den Eindruck, dass unrenovierte, unbefristet Vermietete, d.h. Verträge bis 1994, Wohnungen keine Nachfrage haben,

Keine Nachfrage ist vielleicht untertrieben, jedoch sind bei unbefristeten MRG - Vollanwendungsmietverträgen die Risiken nicht unerheblich. Der bestehende Mieter genießt sowohl hinsichtlich Miethöhe als auch Kündigung erhöhte Schutzrechte. So ist die Beendigung des unbefristeten Mietverhältnisses nur durch Aufkündigung (die gerichtlich erfolgen muss) aus wichtigem Grund möglich, ebenso wie durch Auflösung aus wichtigem Grund bzw. halt durch einvernehmliche Auflösung (die unwahrscheinlich erscheint).
Es gibt am Markt auch Teilnehmer, die speziell dieses Segment bespielen. Spezielle Wohnungsangebote stellt beispielsweise die Wiener Privatbank (Alt-Wiener Vorsorgewohnungen) zur Verfügung.

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quarki schrieb: Ich würde gerne die Wohnung mit einem Kredit hebeln, jedoch sind die Mieteinnahmen so niedrig, weshalb ich überlege die Wohnung einfach Bar zu Kaufen und abzuwarten,

Aus Kreditvergabesicht zählen jene Punkte, die sonst auch bei der Finanzierung von Anlagewohnungen gelten: Belehnwert und Darstellung Kreditrückführung. Bei der hypothekarischen Besicherung wird es hilfreich sein, wenn Wohnungseigentum begründet wurde und es sich nicht um nur um schlichtes Miteigentum handelt (beginnend mit dem WEG 1948 wurden ja auch "Mischhäuser" zugelassen, wo ein Teil Wohnungseigentum war und andere Teile ideelles (=schlichtes) Eigentum darstellten). Ideelles Eigentum ist bei Banken naturgemäß weniger beliebt als Wohnungseigentum, an dem man sich an den konkreten Nutzwerten besichern kann. Das mag auch mit ein Grund sein für:

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quarki schrieb: warum hat keiner der Eigentümer im Haus die Wohnung aufgekauft?

Betreffend Rückzahlung wird dein Einkommen der Anker für die Darstellung sein. Die Miete ist zwar anzusetzen (nach KIM-V möglich, wenn es ein bestehendes Mietverhältnis gibt), jedoch fällt diese angesichts der geringen Höhe nicht großartig ins Gewicht.

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quarki schrieb: Wohnungen in Kategorie D sind Wohnungen, die bei Vertragsbeginn unbrauchbar waren oder sind.

Kategorie D besteht, wenn sich die Wohnung entweder in einem nicht-brauchbaren Zustand befindet (was ja nicht der Fall sein dürfte, andernfalls dort niemand wohnen würde), und/oder kein Wasser und/oder kein WC im Wohnungsinneren vorhanden ist.

score 1 · Answer 2 · 2025-04-08T15:22:13Z

Die Eigenbedarfskündigung bringt man i.d.R. nicht durch - Es muss ja auch wirklich dringender Eigenbedarf vorhanden sein ohne Alternativen - Wenn du jetzt schon im Gemeindebau wohnst wird das daher noch schlechter argumentierbar sein

score 1 · Answer 3 · 2025-04-17T17:26:41Z

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Es gibt am Markt auch Teilnehmer, die speziell dieses Segment bespielen. Spezielle Wohnungsangebote stellt beispielsweise die Wiener Privatbank (Alt-Wiener Vorsorgewohnungen) zur Verfügung.

Nicht nur die WPB, auch viele andere Marktteilnehmer, die aktuell richtig krachen, haben die unbefristet-vermieteten Wohnungen im Angebot. BBB ist z.B. gerade in Abwicklung, andere sind noch nicht öffentlich aber natürlich verfügbar. Man benötigt entweder viel Sitzfleisch und die finanzielle Möglichkeit 1. ohne Kredit kaufen zu können bzw. 2. zuschießen zu können. Tatsächlich sind da etliche Schnäppchen am Markt und wenn man die Hintergründe (Mieter, Kinder, gemeinsamer HH) kennt erst recht.

Als sichere Anlage würde ich sowas nicht mehr bezeichnen, also dem privaten Käufer eher abraten weil zu spekulativ und ohne Grundkenntnisse des MRG sowieso .....