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ja - freilich - in Form der ab 01.08. geltenden Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, bei der die Beleihungsquote bei privaten Wohnimmobilienfinanzierungen maximal 90% ausmachen darf. Basis dafür ist der Immobilienmarktwert, der lt. Verordnung wie folgt anzusetzen ist: "Immobilien sind mit ihrem Marktwert .... abzüglich des Werts etwaiger Vorlasten, höchstens aber mit dem Betrag der im Grundbuch eingetragenen oder ... einzutragenden Hypothek zu berücksichtigen." Deswegen wird die Bank mehr eintragen wollen, sonst passt die Beleihungsquote nicht. |
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genau so ist es. |
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Danke, da stand ich auf dem Schlauch. |
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Wechseln hört sich so an als wäre die langfristige Finanzierung längst unterschrieben und bisher nicht ausgezahlt . Wenn meine Vermutung stimmt dann wäre es ein reiner (frommer) Wunsch der Bank, in Theorie schädigt das dich weil einzelnes zukünftiges pfandrecht hinter einer höheren Summe stehen würde, praktisch ist es eher unwahrscheinlich das du das Grundstück mit einer 2ten Hypothek einer anderen Bank belasten wirst, Die zusätzlichen Kosten (staatliche Gebühren) der Eintragung wprde ich in dem Gedankenspiel keinesfalls übernehmen, sie wollen mehr eintrafen von mir aus sollten sie das wenn sie den spaß auch bezahlen, das sie es dürfen ist schon sehr viel guter Wille |
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Wie sieht das Anschlusskondition + Gebühren aus? Habt ihr einen möglichen Fixzins schon vor dem Baukonto fixieren können? Grundsätzlich steht es euch sonst frei, das Baukonto auch durch ein anderes Institut abzudecken. |
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auch das neue Institut unterliegt dann den "Zwängen" der Beleihungsquote und wenn der Immobilienwert ist, dann hat auch das neue Institut eine ähnliche Problemlage. |
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Aber der Zinssatz ist vielleicht besser ☺️ |
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Also wenn ich diesen Text richtig lese bedeutet das, dass der Immobilienwert mit der Höhe der Hypothek begrenzt ist. Sprich wir haben mit 50% EK gebaut, dadurch wird die Immobilie für die Bank nur noch 50% Wert sein. Jetzt verstehe ich wenigestens, warum meine Bank unbedingt mit mehr ins Grundbuch will. Ich bin da ja schon ein Risikofall für die interne Revision. In weiterer Folge würde das aber auch bedeuten, dass eine zweite Hypothek niemals möglich ist, da der Wert nicht vorhanden ist. |
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Das alles und noch viel mehr war vor der Einführung Gegenstand der Stellungnahmen vieler Banken zum Verordnungsentwurf, und ist jetzt Gegenstand der Beratungen innerhalb der Banken wie mit vielen Teilen, die in der Verordnung nicht klar geregelt sind, umgegangen werden soll. Ich hatte diese Woche diesbezüglich teil intensiven Kontakt mit fast allen unserer Kooperationspartnerinstitute. Die Sachlage ist zum Teil wirklich sehr schwierig - beispielsweise wie hoch die Ausnahmekontingente sind und wie diese verteilt werden. Nachdem Sanierungen, Zwischenfinanzierungen, Umschuldungen und auch z.B. Finanzierungen von Förderdarlehen von der Verordnung (bewusst?) nicht ausgenommen sind, gelten auch für diese die Regelungen betreffend Beleihungsquote und Schuldendienstquote, was in der Praxis zu einer massiven Erschwernis führt. Denke, dass sich in den kommenden Wochen da die Handhabe herauskristallisieren wird - aktuell ist alles außer "plain vanilla" schwierig. @Rotkehle, dein konkreter Fall wäre für mich persönlich sinngemäß in §3 (2) der Verordnung geregelt: "Wird das Finanzierungsvolumen einer bestehenden Finanzierungsvereinbarung erhöht, liegt die Vereinbarung einer neuen Finanzierung nur in Höhe der Differenz des neu vereinbarten Finanzierungsvolumens zum bisher aushaftenden Restbetrag vor." Natürlich: wenn ihr so einen hohen Eigenmittelanteil (und dementsprechend niedriges Pfandrecht) hattet, dann bedarf es eventuell einer Nachbesicherung. |
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Die Bank schätzt die Liegenschaft: je höher der Eigenmittelanteil, desto besser. Der Kreditbetrag wird somit zu 120% im GB eingetragen. Wenn die Bank voll besichert ist, und das ist sie sicher bei 50% Eigenmittelanteil, kann sie z.B. die Nebengebührensicherstellung (20% von diesen 120%) hinterlegen und diese nicht eintragen -> somit erspart sich der Kunde Gebühren. Aus welchem Anlass im konkreten Fall eine Nachbesicherung gefordert wird, entschließt sich meiner Logik. |
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Ich habe das vor einigen tagen bereits geschrieben. Das ausnahmekontingent ist für diese Sonderfälle. Dafür ist es ja auch da. |
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Bez. Ausnahmekontingente: das wird spannend, nach welchen Kriterien diese an die Kreditnehmer verteilt werden .... |
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Mich interessiert dieses Ausnahmekontigent auch. Ich kaufe gerade eine Wohnung, die ich mit knapp 70% Eigenmitteln kaufe. Da sollte ja eine sehr gute Absicherung da sein... denkt ihr da kann man die Eintragung verhandeln? |
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... und auch in welchen Verhältnissen die Bank zwischen Beleihungsquote, Laufzeit und Schuldendienstquote wechseln, parallel fahren, etc. kann. ja - nur eines: die früher "normalen" Fälle (Umschuldung, Zwischenfinanzierung, etc.) werden mit der Verordnung nun zu Sonderfällen - eben, weil z.B. bei Zwischenfinanzierungen "alte" und "neue" Finanzierung in der Schuldendienstquote gedeckt sein müssen. Und da fängt bei sehr vielen Fällen die Schwierigkeit schon an ... |
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Nein - da sehe ich keine Chance. Die Bank muss sich materiell (grundbücherlich) besichern können und das bezieht sich nunmal mindestens auf die künftige Forderung. |
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Schwierig zu sagen. Soweit ich von der BA weiß, nein. |
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Wobei man sagen muss, dass es sich hier im einen relativ kleinen Betrag handelt. Aber ja, wenn das zu sparen wäre, wäre es nice to have. |
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Die Zusage für die langfristige Finanzierung haben wir, unterschrieben ist nur die Zwischenfinanzierung. Das hat den Grund, weil noch nicht klar war wie hoch die Finanzierung sein würde, ausgereizt wird jetzt die volle Höhe. Was mich ärgert ist, dass eine bereits 2021 fixierte Finanzierung nun mehr wie ein halbes Jahr später durch Druck von der FMA eine Sicherheitsreaktion durch die Banken auslöst, damit die ja auf der sicheren Seite sind, alles auf Kosten der Kunden. |
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Die Zusage für die langfristige Finanzierung haben wir bereits 2021 bekommen. Diesen Zinssatz und auch die Konditionen bekommen wir jetzt nicht mehr bzw. bei keiner anderen Bank, somit sind wir ausgeliefert. |
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... löst eher eine Antwort auf das neue regulatorische Erfordernis aus, auf die man als Bank lieber eingeht, als bei der nächsten Bankenprüfung entsprechend aufzufallen. |
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Wurden ebenfalls dbzgl. von der Bank vor kurzem darüber informiert (Stichtag 01. August). Bankberater hat uns geraten das Baukonto zu schließen und den gesamten Betrag, welcher noch benötigt wird sofort auszuzahlen. Haben wir dann auch so gemacht, somit reicht das eingetragene Pfandrecht (100%) als Besicherung |
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