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Welches Bundesland? - Ausserdem würde ich gleich bei der Gemeinde fragen. |
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NÖ. Die Gemeinde kennt sich leider nicht aus. Die hat uns gesagt, wir dürfen nicht an die Grundstücksgrenze bauen, müssen je 3 m bzw. die Hälfte der Gebäudehohe Abstand halten - was aber lt. Bauberatung des Landes NÖ nicht stimmt. Insofern hats keinen Sinn, die Gemeinde zu fragen. |
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Hallo - das ist nicht so falsch:
http://www.bauordnung.at/oesterreich/niederoesterreich/niederoesterreich_bauordnung_paragraph_50.php lg johannes |
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siehe NÖ bauordnung $50 Bauwich - blabla ... Wenn er nicht in den folgenden Bestimmungen oder im Bebauungsplan durch Baufluchtlinien anders geregelt ist, muß er mindestens 3 m betragen.... blabla
Also hat die Gemeinde recht. 3m zu jeder Grundstücksfläche, sofern die Hütte niedriger als 8m ist. Würde mal empfehlen, die nase unverbindlich reinzuhalten. http://www.bauordnung.at/oesterreich/niederoesterreich_bauordnung.php lg, Wolfgang |
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Ähm. Ja, ... das haben wir ja VOR dem Termin mit dem Berater gelesen, ... er sagt aber, wenn KEINE Bauordnung vorliegt, dann darf gebaut werden, wie es die Natur vorgibt. Und die Natur gibt vor: alle Möglichkeiten die man sich nur vorstellen kann, auch bereits an die Grundstücksgrenze gebaute Gebäude. Und das sind keine Garagen sondern Wohnhäuser, nicht gekuppelt.
Und, der 2te anwesende Berater sagte, ... das IST wirklich so, er hat eben in einem anderen Ort ein Haus auf so einem Grund an der Grenze aufgestellt. So, ... jetzt würd ich mich freuen, wenn mir jmd antwortet, der WEISS was in dem Fall erlaubt ist u. was nicht. Danke. |
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Schau mal, ich glaub §45 im IX. Abschnitt regelt das:
http://www.bauordnung.at/oesterreich/niederoesterreich/niederoesterreich_bauordnung_paragraph_54.php |
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@mirli - kraeuschusta hat dir die Antwort schon geschrieben, die Gemeinde hat dir die Antwort schon mitgeteilt, ... Auch wenn dir diese Antwort nicht gefällt, den Abstand hast du einzuhalten!
§50 Abs 3: Ein geringerer Bauwich als nach Abs. 1 und 2 genügt, wenn 1. dies zur Wahrung des Charakters der Bebauung in Schutzzonen, erhaltungswürdigen Altortgebieten und zusammenhängend bebauten Ortsgebieten erforderlich ist, Zusammenhängend bebaute Ortsgebiete sind normalerweise Städtisch bebaute Flächen, bei denen ein Haus an das andere angrenzt. Unterschritten darf der Mindestabstand meißt nur werden, wenn dies unbedingt nötig ist, weil sonst eine Bebauung im "Ganzen" (und nicht bloß eines einzelnen Grundstückes) nicht möglich ist. Das ist eigentlich nur in sehr komprimierten Ortskernen der Fall und dort fast immer durch die Bebauungspläne der Gemeinde präzisiert. Es darf gebaut werden, wie die Natur vorgibt. Normalerweise ist damit bloß gemeint, es darf "optisch" gebaut werden wie man will. Die Bauordnung, Grundtstücksabstände, technische Vorschriften, etc. sind aber trotzdem einzuhalten. In den Bebauungsplänen geben Gemeinden oft nämlich nicht nur vor, welche Abstände einzuhalten sind, sondern und das ist extrem unangenehm, welche Dachform, Dachneigung, Holzverschalungen ja oder nein, Ausrichtung des Hauses, Lage des Hauses auf dem Grundstück, Lage der Garage, etc. Der von dir angegebene $54 regelt ganz etwas anderes. Er besagt grob gesagt nur, dass du wenn kein Bebauungsplan vorliegt, das Gebäude so anzuordnen hast, dass der Lichteinfall auf die Nachbargebäude mind. im 45 Grad Winkel gewährleistet ist und dass du das Gebäude zusätzlich so ähnlich anzuordnen hast, wie es die Nachbarn getan haben (es ist eben vorgesehen, dass man sich in eine bestehende Siedlung als Quasi Neuer "einzuordnen - anzupassen" hat). Zur Wahrung des Charakters der Bebauung (hier eben wieder der Hinweis dass du dich anzupassen hast) kann davon abgewichen werden. Aber und das ist wichtig, es kann eben nur von diesen 45 Grad und der Anordnung am Grundstück unter aber Einhaltung der anderen Paragraphen wie eben die Grundstücksabstände abgewichen werden. Bei euch gibts offensichtlich keinen Bebauungsplan. Freut euch darüber, die meißten haben nicht so viel Glück. Wollt ihr bis an die Grundstücksgrenze bauen, dann werdet ihr nicht umhin kommen, dass ihr versucht dass ein dementsprechender Bebauungsplan erlassen wird (der wen alles mit rechten Dingen zugeht, nicht durchgeht und außerdem ewig bis heiligen drei Zeiten dauern wird). |
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Es geht nicht ums Nichtglauben wollen. Soll so sein.
Warum berät aber grad die Bauberatung des Landes NÖ gegenteilig?!?!?! |
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Und warum haben dann andere auch an die Grundstücksgrenze gebaut? Mehrere bis auf 1 m Abstand, einer komplett an die Grenze, der nächste mit 2,40 Abstand, einer komplett an die Rückseite (seine Hausrückseite ist die Grundstücksgrenze), der andere an die linke Seite usw. Mit den Häusern, nicht mit Garage od. and. Nebenraum. |
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Vielleicht kann mir trotzdem jmd meine eigentlich Frage beantworten - egal was dort jetzt erlaubt ist u. was nicht. Danke.
Hab gerade noch einmal Rücksprache gehalten, die Auskunft war nicht v.d. Bauberatung sondern von einem Baumeister, also kann schon sein dass der irrt. |
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@mirli - lass dich nicht verwirren und verunsichern - da stimmt etliches nicht, was dir da gepostet wurde......insbesondere, das letzte von Noldman.
Wenn es keinen Bebauungsplan gibt - was hier unebstritten der Fall ist - dann regelt einzig und allein der § 54, wie das Gebäude auf dem Grundstück angeordnet werden darf und wie hoch es sein darf. Alle bisherigen Hinweise auf § 50 sind in einem Gebiet ohne Bebauungsplan (ungeregeltes Bauland)rechtlich absolut falsch, da § 50 bereits im 1. Absatz eindeutig klarstellt, dass diese Bestimmung nur "im geregelten Bauland(Bebbauungsplan)" gilt. D.h.: wenn es keinen Bebauungsplan gibt, dann gibt es generell keinen konkret definierten oder definierbaren Bauwich. Es gibt also keinen Mindestbauwich, kein Bauen im seitlichen Bauwich usw. Es zählt bei deiner Frage also einzig und allein die Bestimmung des § 54, ob und was du an die Grundgrenze bauen darfst. § 54 sagt sinngemäß 2 Dinge: 1. Anordnung und Höhe des BAuwerkes dürfen von den zugleich mit ihm sichtbaren Bauwerken NICHT AUFFALLEND ABWEICHEN - d.h. Maßstab ist die Bebauung der Umgebung, man darf davon sogar abweichen, aber nicht auffallend. Aus deiner Schilderung ist in deiner zugleich sichtbaren Umgebung alles mögliche vorhanden (0m, 1m, 2,40m..). Das lässt darauf schließen, dass du auch an die Grenze bauen dürftest. Ob dein Bau ein "Auffallende Abweichung" wäre oder nicht, kann im Einzelfall nur auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens geklärt werden. Diese Gutachten sind sehr oft mangelhaft, da das Beurteilungsgebiet nicht richtig und nicht nachvollziehbar abgegrenzt wird und da die Bauwerke in diesem Gebiet zu oberflächlich dokumentiert und beschrieben werden. Ohne ein solches Gutachten kann/darf die Gemeinde jedoch vorweg keine verbindliche Auskunft geben, mit welchem Abstand von der Grenze gebaut werden darf. 2. Ist im § 54 auch der Lichteinfall für den Nachbarn ein Thema. Hier gibt es allerdings immer wieder viele Missverständnisse in der Auslegung und Bedeutung dieser Regelung. Der Verwaltungsgerichtshof sagt dazu in einigen Erkenntnissen (leider nicht lückenlos in allen), dass der Lichteinfall auf ZULÄSSIGE Hauptfenster beim Nachbarn (also noch gar nicht bestehende) nur dann zu beachten ist, wenn Anordnung und Höhe des Bauwerkes auffallend abweichen und aus dieser auffallenden Abweichung eine Beeinträchtigung des Lichteinfalles resultieren würde. D.h. andersrum: sind Anordnung und Höhe des Bauwerkes nicht auffallend zur Umgebung, dann kommts auf allenfalls mögliche Beeinträchtigungen zukünftiger Hauptfenster beim Nachbarn nicht an (sondern nur auf die bestehenden bewilligten). Dies ist auch Rechtsmeinung in der BAurechtsabteilung des Landes NÖ. Zusammengefasst bedeutet das: 1. Es braucht ein schlüssiges, nachvollziehbares Gutachten eines Bausachverständigen, ob das Anordnen an die Grundgrenze bei deinem geplanten Bau von den Anordnungen der Bauwerke in deiner Umgebung AUFFALLEND abweicht. Wichtig im Gutachten sind die Abgrenzung der Umgebung und die Dokumentation ALLER in der Umgebung vorhandenen Bauwerke. 2. Sollte das Gutachten zum Ergebniss kommen, dass dein Bau an der Grundgrenze keine auffallende Abweichung darstellt, dann darfst du ihn auch an die Grundgrenze stellen. Auf eine mögliche Beeinträchtigung der Belichtung künftig zulässiger Hauptfenster beim Nachbarn kommts dann nicht an. Bestehende, bewilligte Hauptfenster beim Nachbarn dürfen allerdings nicht beeinträchtigt werden. 3. Unabhängig von diesen Regelungen musst du beim Bauen an der Grundgrenze beachten, dass aus brandschutztechnischer Sicht an der Grundgrenze nur eine "BRANDWAND" zulässig ist - d.h. öffnungslose, massive Wand entsprechender Stärke. Das gilt grundsätzlich |
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@Karl - Moment - Dein Beitrag suggeriert, quasi alles ist möglich. Hm, Gutachten kann man zerlegen mit Gegengutachten - z.b. Beinträchtigung zuküftiger (!) Fenster habe sogar ich schon durchgesetzt (leichte Übung).
Logisch, weil bauen an Grundgrenze beeinträchtigt immer (!) auch zukünftige (!) Rechte des Nachbarn. Wenn der´s nicht will, passiert es nicht (außer man kann nur gekuppelt bauen, was dort offenbar nicht Fall ist). Und eine Gemeinde kann - wenn wer gg. ihren Willen arbeitet - glaube einen § 11 ( Baustopp) über die Gegend veranlassen. Dann ist dort mal 2 Jahre Pause. Danach noch eine kleine Flächenumwidmung usw. = siehe Noldman - dauert ewig. @Mirli - Meines Wissens: 1.) Ohne lokalen Bebaungsplan gilt automatisch NÖ-Bauordnung - mit allen §. Ihr kommt in des Teufels Küche, wenn irgendwer z.b. Nachbar, Gemeinde - sich überfahren fühlt. 2.) Wer (ohne lokale Bauvorschrift) an die Grundgrenze baut, mindert Grundwert + Baumöglichkeit des Nachbarn (der z.b. dann koppeln müsste = Nachbar müsste sowieso dezitiert zustimmen. 3.) In eurem Fall entscheidet der Wille des Bürgermeisters der Gemeinde. Und bei einer Beschwerde (z.b. durch Nachbar) die regionale Landesbaubehörde. Was immer ihr also vorhabt, es sollte halbwegs kompatibel zu den Gesetzen sein (dringende Empfehlung .
Ich würde mal mit Nachbarn reden, ob´s das schriftlich (!) erlauben (vereinfachtes Verfahren). Dann mit der Gemeinde verhandeln, was wirklich geht. lg |
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Hallo - ich kenn zwar die paragraphen nicht so genau wie manche hier im Forum, aber die Geimende bekommt doch den Einreichplan und dazu muss es dann einen postiven Bescheid geben, wennst eine Baubeweilligung hast kanns los gehen.
ich würde zuerst mal das Haus grob planen, dazu gibt es ja recht praktische Freeware-Programme, anschliessend damit auf die Geimende und mit dem Bausachverständigen die Dinge durchgehen und somit sich vorab absichern, dass man so bauen darf. ich habe schon gehört, dass manchmal ein Balkon oder das Stiegengeländer im Haus zu einer Ablehung bei der Gemeinde geführt hat, weil der zuständige Bausachverständinge die Dinge einfach anders gesehen hat. lg johannes |
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Die Gemeinde will ja 3 m Abstand - die Mirli nicht will Nehme an, übliches Problem: wahrscheinlich ist das Grundstück klein oder schmal, nur deswegen will er an die Grundgrenze, um größer bauen zu könen - bei 3 m mehr Tiefe (bis an die Grundgrenze) x sagen wi 10 m Hauslänge = 30 m2 x 2 Stockwerke = 60 m2 = zwe weitere Zimmer mehr. Das wirkt sich auf den Plan etwas aus
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Ich sag nicht, dass ich nicht will. Aber wenn es möglich ist, dann baut man nämlich möglicherweise anders, als wenn es eben nicht geht - logisch, oder? Und um mal grundsätzlich auszuloten was geht u. was gefällt, erkundigt man sich halt. That's it. Der Grund ist nicht sehr schmal. Er ist 17 m breit. Glaub nicht, dass das schmal ist. Da kannst ein Haus mit 11,5 m Breite hinstellen, also nicht so klein würd ich meinen. Und lang ist er, ... fast 3mal soviel, darum gehts also nicht. Dachte auch immer, dass ein Nachbar dann kuppeln muss, wenn einer schon hat. Nur: es gibt dort bereits a.d. Grundgrenze gebaute Häuser, wo der Nachbar trotzdem nicht gekoppelt hat. Irgendwie ist das dort recht naja, ... interessant geregelt. Als wärs der Gemeinde eher wurst .
Naja, ... seis wie's sei, schlussendlich entscheidet eh die Gemeinde. Und, ... ich hab von mehreren Seiten gehört, dass die Gemeinden nicht nicht wollen dass man die 3m einhält, sondern ganz einfach nicht wissen, dass es den § 54 gibt. Ist ja ein leichtes mal zu hinterfragen, ob sie wissen, was der regelt. PS, ... wieviel Einspruchsrecht hat ein Nachbar grundsätzlich? Nebenan steht nix, da ist dzt. grüne Wiese - gewidmet als Bauland. |
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@Sethi: Bist Du vom Fach? Frag nur, weil Du schreibst Du hast schon mit Gegengutachten die Beeinträchtigung zukünftiger Fenster erwirkt? |
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@sethi - - Ich "suggerier" nichts, sondern sag nur klar, was objektiv geltende Gesetzeslage ist. Ohne Bebauungsplan gilt § 54: Dieser sagt, man darf so bauen, dass man von der Umgebung nicht auffallend abweicht. Damit lässt der Gesetzgeber natürlich mehr Spielräume offen, als mit einem starren Bebauungsplan.
- Die Beeinträchtigung zukünftiger Fenster durchzusetzen, ist schon mehreren im Ergebnis gelungen - keine Frage. Ob´s auch gesetzeskonform war, steht auf einem anderen Blatt. Es gibt halt immer auch handelnde Personen (Bürgermeister, Sachverständige, Bauwerber, Nachbarn) mit mehr oder weniger gutem Wissen und mehr oder weniger Durchsetzungsvermögen. Auch gilt stets: recht haben, heißt nicht immer recht bekommen und es gibt unzählige rechtskräftige, aber rechtswidrige Baubescheide. Was die handelnden Personen im Einzelfall machen und erreichen oder nicht erreichen, kann hier keiner vorhersehen oder beeinflussen. Daher bleibe ich bei meinen Postings dabei, zunächst immer von der objektiv korrekten Gesetzeslage auszugehen. Damit kann sich dann jeder im Einzelfall seine Taktik selbst zurecht legen. - „…bauen an Grundgrenze beeinträchtigt immer (!) auch zukünftige (!) Rechte des Nachbarn…“. Stimmt nicht: es „BERÜHRT“ Rechte des Nachbarn, was nicht unbedingt heißen muss, dass seine Rechte auch tatsächlich „VERLETZT“ werden. Das ist ein Unterschied. - „…Wenn der´s nicht will, passiert es nicht…“. Stimmt nicht: Der Nachbar kann zweifellos verzögern und ein Verfahren verkomplizieren. Was gesetzlich zulässig ist, kann er aber letztlich nicht verhindern. Noch bestimmt das Gesetz, was zulässig ist und nicht ein Nachbar. - „…Und eine Gemeinde kann - wenn wer gg. ihren Willen arbeitet - glaube einen § 11 ( Baustopp) über die Gegend veranlassen. Dann ist dort mal 2 Jahre Pause….“. Stimmt nicht: Erstens gibt’s keinen § 11, der den Baustopp regelt (redest du wirklich von NÖ??) und zweitens kommt ein Baustopp (in NÖ: § 23 Raumordnungsgesetz) als Reaktion der Gemeinde zu einem bereits anhängigen Verfahren (Bauansuchen), um es zu verhindern, zu spät und ist wirkungslos. - „…Ohne lokalen Bebaungsplan gilt automatisch NÖ-Bauordnung - mit allen §…“ Na sag ich doch die ganze Zeit: ohne Bebauungsplan regelt § 54 der NÖ Bauordnung die zulässige Bebauung. -„….Wer (ohne lokale Bauvorschrift) an die Grundgrenze baut, mindert Grundwert + Baumöglichkeit des Nachbarn (der z.b. dann koppeln müsste = Nachbar müsste sowieso dezitiert zustimmen….“ Stimmt nicht: Der Nachbar muss nicht kuppeln, das gibt’s nur im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, der hier ja nicht existiert. Daher gilt § 54 und dieser enthält keine Verpflichtung zum Kuppeln. Du kennst offensichtlich den Unterschied zwischen geregeltem und ungeregeltem Bauland zu wenig bzw. kommt es immer durcheinander. Der Nachbar muss in NÖ weder im geregelten, noch im ungeregelten Bauland dem Bauen an der Grundgrenze ausdrücklich zustimmen! - „….In eurem Fall entscheidet der Wille des Bürgermeisters der Gemeinde. Und bei einer Beschwerde (z.b. durch Nachbar) die regionale Landesbaubehörde….“. Stimmt nicht: Der Wille des Bürgermeisters ist nicht ganz ohne Bedeutung – keine Frage – aber letztendlich ist entscheidend, was nach dem Gesetz zulässig ist. Geht der „Wille“ des Bürgermeisters zu weit daran vorbei, muss und kann man sich sein Recht halt über Berufung holen – ist halt im Rechtsstaat so. Was ist die „regionale Landesbaubehörde“?? – auch das klingt nicht nach NÖ. - „…Ich |
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.da hab ich doch tatsächlich geregelt und ungeregelt überlesen (bin nich aus NÖ). Sorry.
9 Länder, 9 Bauordnungen da sieht man wieder wie sinnlos dieser Machtrausch der Landesfürsten ist ..... |
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@mirli - Ich will jetzt nicht über die NÖ Bauordnung und Gesetzesinterpretationen diskutieren.
Nehmen wir mal an, Du baust an die Grundstücksgrenze Deines Nachbarn. Dem passt das sowieso von Haus aus nicht und jetzt stell Dir vor, dass Du zukünftig beim Gebäude außen irgendwelche Sanierungen oder dgl. erledigen willst(egal ob das ein Nebengebäude, Hauptgebäude oder was auch immer ist). Wie machst Du das, ohne den Nachbarsgrund zu betreten? Was ist, wenn er Dir nämlich den Zutritt verweigert? Meine Einstellung ist halt einfach einen Abstand einzuhalten, dass kann aber jeder halten wie er will. Bedenke nur, dass Du wahrscheinlich sehr lange dort leben möchtest! Viel Erfolg! Lax |
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@lax - Das Betreten und Beanspruchen von Nachbarsgrund bei den Bauarbeiten oder bei Sanierungen und Instandsetzungen muss der Nachbar im notwendigen Umfang dulden. Das steht im Gesetz. Notfalls wird ihm das von der Baubehörde bescheidmäßig aufgetragen (she. § 7 NÖ Bauordnung).
Der Konfrontation mit einem Nachbarn vorweg aus dem Weg zu gehen, ist ja lobenswert. Die Frage ist: bis zu welchem Punkt?? Man ist voll im Recht, aber dem Nachbarn passt´s halt individuell nicht - soll man da immer und jedem nachgeben?? Bestimmen dann letztlich nur noch die Nachbarn, was, wer, wann und wie bauen darf??? Wo und wie würdest du da Grenzen ziehen?? |
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@Karl10 - Jetzt reagierst Du aber ein bißchen über, oder? Hier geht es nicht, ob es dem Nachbarn prinzipiell einfach nicht passt. Selbstverständlich bestimmen nicht die Nachbarn, was, wer, wann und wie bauen darf. Punkt für Dich, den § 7 der Bauordnung kannte ich nicht. Wenn Du schon die Bauordnung mit dem § 7 ins Spiel bringen willst, dann beachte aber auch diesen Absatz:
(5) Bevor die Arbeiten nach Abs. 1 bis 4 durchgeführt werden, haben der Berechtigte und der Belastete gemeinsam den bestehenden Zustand des betroffenen Grundstücks oder Bauwerks festzustellen (Beweissicherung). Sind die Arbeiten abgeschlossen, ist ein Zustand, der dem bisherigen entspricht, herzustellen. Ein nicht behebbarer Schaden ist dem Eigentümer oder sonstigen Nutzungsberechtigten des betroffenen Grundstücks oder Bauwerks vom Berechtigten nach Abs. 1 bis 4 zu ersetzen. Genau den letzten Satz meinte ich (ohne diesen zu kennen). Stell Dir vor, Du hast in diesem Bereich wo Dein Nachbar jetzt rein will um sein Gebäude zu sanieren in einem Abstand von z.B. einem halben Meter eine Laube errichtet, weil ja der Herr Nachbar auch bis zur Grenze gebaut hat und dieser will ein Gerüst aufstellen (ein Minibagger wird gebraucht usw.) - viel Spass! Vielleicht bin ich ja ein bißchen altmodisch - für mich ist das einfach eine persönliche Einstellung und ich will auch nicht über §§ diskutieren. lg Lax |
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