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da haben beide Beratergruppen wohl recht: das hängt davon ab, wie du dir so ein Haus vorstellst bzw. was du bauen willst. Wieviel muss der Keller "herausragen"? Raumhöhen EG und OG? Dachform? Bei Flachdach kommt noch locker 0,5m für Attika drauf, die dazu zählt...
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Vielen Dank, MinMax. Ich dachte halbes Geschoss, also halbe Raumhoehe soll es herausragen. Raumhoehe EG und OG: 2,50m.
Dachform: Walmdach. Kein Spitz- oder Dachboden. |
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Es geht um die mittlere Gebäudehöhe! - Wie die genau gerechnet wird weiß ich jedesmal wieder nicht.
Ein Tipp habe ich trotzdem noch. Wir haben ein West-Ost Gefälle. Im Westen ist der Keller ganz drinnen, im Osten komplett sichtbar. Dazu haben wir EG und OG mit 22° Walmdach. Zuerst dachten wir, dass wir auf der Ostseite 8,30m Höhe hatten. Im Gespräch mit dem Herrn vom Land kam raus, dass man die Höhe vom Urgelände rechnet. Da wir auf dieser Seite etwas reingegraben haben, haben wir jetzt 7,70m --> legal. Am besten ist, du gibst deine Entwürfe einem Planer der die NÖ Bauordnung kennt....ist dann das Geld auf alle Fälle wert. lg, |
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Vielen Dank fuer den Tipp, Kalki. Kann sein, dass wir auch ein N/S Gefälle haben. So eine Konstruktion wie dein Haus hat mir schon seit langer Zeit gefallen. Sieht ganz edel aus. LG |
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Gebäudehöhe wird nicht vom Urgelände gemessen. (entsp. Auskunft Hr.Ing.Bauer, nun in Pension, Gebietsbauamt St.Pölten), sichtbare Gebäudefläche ist maßgebend, dazu zählen auch Flächen unterhalb des Urgeländes. Darüber habe ich lange mit dem Amt in St.Pölten disskutiert, da ich es am Beginn auch nicht glauben konnte.
Berechnung: Ermittlung der Fläche, dividiert durch Breite = Höhe. (damit kannst du bei 2 Etagen + Keller z.B den Keller ca. 80cm auf gesamter Breite frei lassen, oder über entsp. geringerer Breite dann auch tiefer. Bezugspunkt für die Höhe ist Schnittflächenoberkante Fassade/Dach. Für Giebel gibt es eine eigene Regelung. |
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Wichtig ist auch der seitenabstand.
Du kannst zwar bei BKII 8m hoch bauen, aber dann brauchst du den halben Seitenabstand von der Höhe, also 4m auf allen Seiten, wenn das Haus auf allen Seiten 8m hoch Ist. Das Geländegefälle kann dir helfen, grundsätzlich Rate ich VOR der Planung einen Geometer zu beauftragen der einen Lage und Höhenplan sowie gesicherte Grenzen erstellt. Wenn der Geometerplan fertig ist kann mit diesen Unterlagen jeder Planer, Baumeister oder Fertighausanbieter schnell feststellen was möglich ist und was nicht. Wir in Klosterneuburg mussten jedenfalls vom Urgelände bemessen. Weil es einen Unterschied macht ob man das Gelände innerhalb Inder außerhalb des Bauwichs verändert! Das sind alles Dinge die man zuerst bedenken sollte, bevor man sagt es muss ein Walmdach sein. Bei Problemen mit der Gebäudehöhe kann dir ein Satteldach zB mit hohem Kniestock helfen! Und zwar weil man an zwei Giebelfronten die Höhe überschreiten darf und weil man sich mit der Berechnung spielen kann..... |
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@Passivhaus - Na gottseidank hatte ich nicht den pensionierten Hrn. Ing. Bauer, sondern einen aktuell tätigen Bausachverständigen, der nach der aktuell in NÖ gültigen Bauordnung (verwendet wurde im Feb. 2013 eine Version die im Oktober 2012 rauskam...weiß ich noch, weil er mir bzgl. Wandausführung Carport was raufdrückte). Wenn das Urgelände deiner Meinung nach (od. die des pensionierten Ing.Bauer)nicht zählt, lügt also der aktuelle Sachverständige des Landes NÖ?
@Velvet: Wenn du deinen Grund kennst, kannst du ja mal grob planen und bei der Gemeinde mal nachfragen. Wir haben auch den Plan vor der Einreichung dem Sachverständigen vorlegen können, sodass wir dann keine Verzögerungen mehr hatten. lg, |
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@kalki80
....wo steht das mit dem ursprünglichen Geländeverlauf? Uns wurde am Gebietsbauamt klargemacht, Okt.2013, daß die Ansichtsfläche des Gebäudes zählt, daher haben wir von 3-Etagen (mit Keller auf der Südseite frei, ca.2m unter Geländeniveau, d.h. Kellervorplatz tiefer) auf 2 Etagen umgeplant. Ich hatte damals keinen Zweifel das der Beamte das Gesetz nicht kennt. |
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Kalki hat recht, unsere Referent sagte das Sie immer den urbestand nehmen müssen, außer man nimmt eine geländeänderung vor die vorher eingereicht werden muss, die aber im seitlichen bauwich nicht zulässig ist.
Wir haben jetzt einige Probleme dadurch, haus schmäler, tiefer, Raumhöhe auf 260cm .... Damit sich das ausgeht |
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da gibts ja einiges an Missverständnissen und Irrtümern aufzuklären......:
Das "Urgelände" zählt dann, wenn das bestehende Gelände nicht verändert wird/wurde. Soll es eine Anschüttung geben, dann braucht diese Erhöhung eine Bewilligung und in der Folge wird vom "bewilligten" Niveau gemessen (siehe § 53 Abs. 1 NÖ Bauordnung: "...bestehende oder bewilligte Höhenlage..."). Kommt also drauf an und kann man weder so noch so pauschal sagen. Der letzte Beitrag von baumeister3400stimmt auch nicht ganz: die Geländeveränderung muss nicht "vorher" eingereicht werden. Das steht nirgends. Das geht auch in einem Zug mit dem Bauansuchen fürs Gebäude. Geprüft wird dann zuerst die Zulässigkeit der Geländeveränderung und dann wird von diesem neuen Niveau die Gebäudehöhe berechnet. Dass eine Niveauveränderung im seitlichen Bauwich nicht zulässig wäre, kann man generell so nicht sagen. Kann sein, aber auch nicht. Hängt von den Verhältnissen des Einzelfalles an Ort und Stelle ab. Es kann also durchaus zulässig sein, das bestehende Gelände um z.B. 1m anzuheben und dann von diesem neuen Niveau aus die Bauklasse II (also max. 8m Gebäudehöhe) zu realisieren.Von "Ansichtsfläche" steht im Gesetz nirgends etwas. Es geht um den Verschnitt mit der "bestehenden" oder "bewilligten" Höhenlage des Geländes. Die Erhöhung des Geländes wird in der Regel eine Bewilligung brauchen. Da zählt dann das "bewilligte" Niveau. Bei einer Abgrabung brauchts wahrscheinlich nur in den seltensten Fällen eine Bewilligung. Wenn die Abgrabung bewilligungsfrei ist, dann zählt weiterhin das "Ursprungsgelände". Dann kann es sein, dass die "Ansichtsfläche" durchaus mehr ist, worauf es aber dann NICHT ankommt. Dies entspricht der Erfahrung, welche kalki80 offensichtlich gemacht hat (und zwar völlig korrekt und legal)Wie kommst da auf 80 cm??? Wennst für die 2 Geschosse jeweils ca. 3m rechnest (inkl. Decken), dann bleiben für die Aufmauerung bzw. den Keller in Summe noch 2mPassivbau hats richtig gesagt: die Fläche einer Front dividiert durch die Breite ergibt die mittlere Gebäudehöhe. @velvet202: Resumee der ganzen Diskussion: 2 Vollgeschoße und halber Keller gehen sich in der Regel bei Bauklasse II aus. Kommt halt noch auf Details an, wie´s MinMax ganz am Anfang schon gesagt hat... |
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Auskunft Gebietsbauamt St.Pölten - @Karl10
Servus Karl, anbei ein Planausschnitt auf dem Herr Bauer einen handschriftlichen Eintrag vorgenommen hat.(h<=8m) Die geforderten <=8m hat er von der Oberkante Dach/Schnittpunkt Fassade bis zum Terrassenboden kodiert. Die gestrichelte Linie, schräg, stellt den Geländeverlauf dar welcher nicht verändert wird. Das Haus wurde so geplant, daß sich eine Höhe von 8m vom Verschnittpunkt Dach/Fassade zum Schnittpunkt Fassade/Geländelinie ergibt. Herr Bauer hat das nicht akzeptiert. Wir haben vorgeschlagen die Terrasse vor dem Haus kleiner, mit einer Breite von 1,5m und nur auf einem kleinen Teil der Gebäudefront, unter Geländeniveau zu situieren und diese somit mit Stufen von vorne oder seitlich zu erschließen, auch das wurde nicht gestattet. Schließlich haben wir auf 2Geschoße umgeplant. Der Vorschlag von Herrn Bauer war, das Untergeschoß, wie von ihm ebenfalls im Plan eingezeichnet, zu verbreitern und so die 8m Regelung zu umgehen. War die erhaltene Behördenauskunft nun richtig? |
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Ich denke die Auskunft war nicht richtig.
Warum? Weil es zunächst den Begriff "Ansichtsfläche" im Gesetz gar nicht gibt und daher auch keine Definition. Das Gesetz kennt nur "bestehendes" oder "bewilligtes" Niveau. Die strichlierte Linie in deinem Plan ist das "bestehende" Niveau. Soferne dieses Niveau auch tatsächlich weiter besteht, ist es auf jeden Fall der maßgebliche Bezug für die Gebäudehöhenberechnung. Jetzt ist bei dir der Sonderfall, dass das bestehende Niveau zumindest teilweise (und zwar bei der Terrasse) unterbrochen bzw. verändert wird. Wie ich schon weiter oben sagte, kommts da jetzt drauf an, ob diese Niveauveränderung bewilligungspflichtig ist. Dies scheint in deinem Fall nicht zuzutreffen. Damit gibt es ausschließlich ein "bestehendes" Niveau und kein (anderes) "bewilligtes", auch wenn das künftige tatsächliche Niveau an manchen Stellen vom "bestehenden" (=ursprünglichen) abweicht. Und daher hätte dein Plan ursprünglich gepasst und die anders lautende Auskunft scheint damit nicht richtig zu sein. Problem dabei ist, dass im Gesetz die Variante, dass mein Niveau zwar verändert wird, aber dafür keine Bewilligung gebraucht wird, nicht ausdrücklich geregelt wurde. Ist natürlich etwas eigenartig, dass man die Höhe von einem Gelände berechnet, dass es dann gar nicht mehr so gibt. Rein nach Hausverstand hat der SV vom Gebietsbaumt somit nicht ganz unrecht, wenn er (praxisbezogen) meint, es sei faktisch die "Ansichtsfläche" von Bedeutung. Stur vom Gesetz her, würde ich diese Meinung aus den genannten Gründen aber nicht teilen. Zum Vorschlag zur Verbreiterung des Untergeschoßes: Ist grundsätzlich eine Lösung, und zwar deshalb, weil du damit oben ein sogenanntes zurückgesetztes Geschoß erzeugst. Und da ist die Berechnung der oberen Begrenzung eine andere, sodass sich das dann ausgehen würde. Aber wie gesagt, rein gesetzlich bräuchte es diesen "Plan B" aber nicht. PS: ist halt die Frage, ob dir das ein "Durchkämpfen" (Dauer??, Kosten??) der ursprünglichen Variante wert gewesen wäre. |
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Danke Karl für die Klarstellung,
wir haben uns inzwischen mit der 2-geschossigen Variante sehr gut angefreundet und diese auch schon bewilligt erhalten. Im nachhinein sind wir über die Ablehnung des ersten Entwurfes gar nicht so traurig,da uns der neue Plan auch recht gut zusagt. |
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