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Das kommt auf eure Risikoeinschätzung an, ob fix, Splitting oder variabel. Grundsätzlich hast du dein Bedürfnis nach Absicherung aber bereits offengelegt. 20J und 25J Fix sind unter 4% zu haben. Meine Kunden handhaben das aktuell trotz der hohen Zinsen ausschließlich über Fixzins. Das wird sehr oft so gemacht, wenn nicht sogar meistens. Das A und O ist halt eine komplette Kostenschätzung ohne Schönrechnerei. 1 bis 2J späterer Ratenrückzahlungsbeginn ist ebenfalls meinst gewünscht und stellt bankseitig kein Problem dar. Puffer nicht vergessen. Das sollte so sein, war bei uns jedenfalls so, dass wir die großen Gewerke einzeln vergeben haben - und gut damit gefahren sind. Aber das ist schon 10J her. Von der Grundidee sollte es aber aktuell nicht wesentlich anders sein. |
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Im Endeffekt ist das eine höchstpersönliche Entscheidung und jeder Rat von jemand anderem kann gut sein, muss aber nicht. Persönlich würd ich niemals auf Grund von Druck/Angst so eine schwerwiegende Entscheidung übereilt treffen. Daher würd ich an eurer Stelle mal ganz in Ruhe so gut es geht das Haus planen um eine vernünftige Schätzung zu haben wo die Reise hingeht. Ich würd sowas einfach nie mit nem Bauchweh Gefühl auf Grund von Zeitdruck angehen. |
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Beachten solltest du jedoch, dass beim GU meist minimale Austattung in dem Anbot ist. Also kannst du mit Einzelvergabe günstiger kommen als mit GU, jedoch mit mehr/besserer Austattung dann teurer kommen kannst als in GU Anbot. Bsp. Elektrik je Zimmer nur 2 Steckdosen und kein Lan Kabel, du willst jedoch 9 Steckdosen 2 Lankabel und TV. |
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Zeitdruck ist beim Hausbau oft der teuerste Faktor.
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Dass die EZB am 15.12. (und darüber hinaus) "etwas tun wird", ist sicher - umso mehr wenn man die aktuellste Rede der EZB Chefin vom 18.11. (https://www.ecb.europa.eu/press/key/date/2022/html/ecb.sp221118~639420cee0.en.html) aufmerksam liest, in der es zusammengefasst heißt: "The ECB will ensure that a phase of high inflation does not feed into inflation expectations, allowing too-high inflation to become entrenched. We have acted decisively, raising rates by 200 basis points, and we expect to raise rates further to the levels needed to ensure that inflation returns to our 2% medium-term target in a timely manner." Auf der anderen Seite ist aktuell zu beobachten, dass sich gerade die für die Fixzinssätze relevanten Kapitalmarktzinsen (SWAPs) von ihren zwischenzeitlichen Höchstständen merkbar reduziert haben. Das deckt sich auch mit meiner Einschätzung, dass die "kurze" Zinsseite ("EURIBORs) für´s Erste mal dynamischer bleibt, als die "lange" Zinsseite (SWAPs). Insofern scheint der zeitliche Stress für Fixzinssucher aktuell nicht mehr ganz so ausgeprägt, wie wir ihn dieses Jahres schon öfters beobachten konnten. Mit welchem Zinssatz habt ihr intern kalkuliert bzw. welcher Zinssatz ist in eurer internen Haushaltsrechnung "vertragbar"? Ihr werdet euch sicher einen Haushaltsplan gemacht haben, der die für euch maximal verträgliche Kreditrate berücksichtigt. Daraus lässt sich der Kreditbetrag und das maximal leistbare Zinsgefüge ableiten. Die Kreditaufnahme zum jetzigen Zeitpunkt ist - wenn die Fremdmittel ohnehin in den nächsten Monaten für den Bau benötigt werden - absolut sinnvoll und üblich. Der Start der Rückführung kann vielfach flexibel erfolgen - 24 Monate ist nicht unüblich. Im Falle der Fixverzinsung ist es jedoch wichtig zu wissen, dass einige Banken gerne einen Maximalzeitraum vereinbaren, bis zu diesem das Kapital abzurufen ist. Das hat vielfach bankinterne Zinsabsicherungsgründe. Ich würde jedenfalls den Fokus auf eine sorgfältige Planung des Objektes und den Preis-/Leistungsvergleich bei den Anbietern legen. Bei der diesbezüglichen Planung zu "hudeln" ist keinesfalls ratsam. Es scheint (auch teilweise hier im Forum) die Erwartungshaltung zu geben, dass die Errichtungskosten im kommenden Jahr (deutlich) sinken. Wenn auch ihr diese Erwartung habt, dann wäre dieser "Hebel" effektiver, als jener, (voreilig) die Zinsseite zu sichern und dafür die höheren Baukosten zu akzeptieren. Falls ihr allerdings keine "merkbaren" Spielräume bei den Errichtungskosten erwartet, würde ich danach trachten, den Finanzierungsplan zu realisieren.
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Unabhängig vom Rest, vor geplanten Anstiegen muss man sich nicht fürchten, die sind bereits in den aktuellen Konditionen eingepreist. Die 0,5% im Dezember sind also egal, außer es wird überraschend mehr oder weniger. Spannender ist die Frage ob es das dann war und im Laufe von 2023 Zinsen bereits wieder sinken oder ob es weiter rauf geht. Gegen zweiteres kann man sich (und sollte man sich wenn aktuell die Grenze der Leistbarkeit bereits erreicht ist) noch absichern. Überstürzen würde ich aus Zinsangst persönlich aber auch nichts, das Fenster um sich noch langfristig historisch niedrige Fixzinsen zu sichern hat sich ohnehin bereits längst geschlossen.
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Danke einmal an alle für die zahlreichen Antworten! Ein paar Nachfragen hab ich dazu noch. Meinst du den Puffer an EK den man nicht ausgibt oder dass man mehr Kredit nimmt als man glaubt zu brauchen? Wenn möglich wäre vermutlich mehr EK-Puffer praktischer als mehr Kredit zu nehmen, oder? Ja, das bestätigt meine Ansicht der Situation auch. Wenn ich höre "unterschreibt noch, die Zinsen steigen" denk ich mir schon, ob das nicht eher Selbstmord ist, wenn man so eine Lebenentscheidung schnell-schnell trifft. Da hast du auf alle Fälle recht. Bei dem GU von dem wir das Angebot haben sind zumindest 50er-Ziegel mit 4cm Mineralwolldämmung und Kunststoff-Alu-Fenster von Josko "Standard". Aber bei Elektro und Installation ist tatsächlich relativ reduziert angesetzt, das stimmt natürlich und war mir auch von Anfang an bewusst. Darf ich dazu noch fragen, was das ganz genau zu bedeuten hat? Heißt es also nicht zwangsläufig, dass wenn die EZB den Leitzins zB um 0,5% anhebt auch der Fixzinssatz bei Krediten gleichermaßen steigt? Ja wie schon geschrieben bestätigt das nur meine Sicht der Dinge, dass sich stressen lassen hier vermutlich nicht die schlauste Lösung ist. Meine Erwartung (ganz persönliche Meinung, was ich "glaube", als Laie eben..) ist jetzt nicht unbedingt die, dass alles deutlich sinkt, das wird denke ich nicht passieren. Ich erwarte eher einmal eine Bereinigung am Bausektor, dass manche mal aufhören müssen Mondpreise zu verlangen, denn sonst wird's da einige Firmen am Bausektor übel erwischen (nach dem Motto "wenn ich zu teuer anbiete und dann nix verkauf bin ich tot"). Da hat aber whs sowieso jeder eine eigene Meinung, denn Glaskugel hat leider niemand. Was meinst du genau damit, dass das bereits "eingepreist" ist. Sorry für meine blöde Frage, ich will's einfach nur verstehen. 👍 |
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richtig - zum Hauptrefinanzierungszinssatz (= Leitzinssatz) der EZB können sich Geschäftsbanken gegen Einlage notenbankfähiger Sicherheiten bei dieser für eine Woche Geld leihen. Die Kreditzinssätze im Fixzinsbereich dagegen orientieren sich an den SWAP-Sätzen - das sind jene Zinssätze zu dem am Kapitalmarkt unter den Marktteilnehmern langfristige (1 bis x-Jahre) Zinstauschgeschäfte fix gegen variabel gepreist werden. Eine Leitzinsanhebung hat somit nicht zwangsläufig die Erhöhung der langfristigen Kapitalmarktzinsen zur Folge bzw. auch nicht umgekehrt. Aktuell steigen beispielsweise die Zinsen für den kurzfristigen Zinsmarkt (= Geldmarktzinsen = EURIBORs), die auch viel enger mit dem Leitzinssatz korrelieren, und die Zinsen für den langfristigen Zinsmarkt (= Kapitalmarktzinsen) sinken. Eine eigene Markterwartung ist ja schon mal etwas Positives. Richtig - keiner weiß, in welchem Sektor und da in welchem Ausmaß allfällige Preissenkungen stattfinden und wenn doch, ob diese auch beim Endkunden auch ankommen. Das ist schon mal eine sinnvolle Herangehensweise. Eine vernünftige und sorgfältige Planung hat jedenfalls ihren Wert. |
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die Fixzinssätze sind ein Zukunftsgeschäft, am Markt wird das als sogenannter "SWAP" abgebildet, tausche den variablen Zins gegen einen fixierten Zins der der diesen SWAP anbietet hat eine Zukunftserwartungshaltung, er will ja damit Geld verdienen, er hat nichts zu verschenken, deswegen sind die wahrscheinlichen / zu erwartenden Zinsveränderungen der EZB bereits eingerechnet (=eingepreist) was zum Beispiel nicht eingepreist wäre das die Situation weiter eskaliert und die EZB nicht aufhört zu erhöhen und wir irgendwo bei 8% Leitzins landen (Beispiel), kann ich mir persönlich aber nicht vorstellen was uns dazu führen sollte, man sieht bereits eine kleine wirtschaftliche Abkühlung, man sieht bereits die Energie/Rohstoffpreise sich bewegen, man sieht auch eine beginnende sinkende Inflation |
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Genau. Wichtig ist noch, es gibt nicht einen SWAP Anbieter mit einer Zinserwartung sondern eine Vielzahl von Verkäufern und Käufern von SWAPs, die werden gehandelt wie jedes andere Wertpapier und jede neue Information wirkt sich sofort aus. Bei Zinsen wird jede Aussage eines ECB Mitglied zu Zinsanpassungen sofort am SWAP Markt eingepreist. Was nicht immer ganz so schnell geht ist die Reaktion der Banken im Endkundengeschäft, da konnte man im Frühjahr von deren Langsamkeit profitieren. Die Zinsrichtung war da schon klar, nur die Banken bis zu 2 Monate hinterher und haben "zu gute" Konditionen angebotenn. Das ist aber zumindest für den Moment vorbei, Kapitalmarkt und Endkunden Konditionen passen wieder zusammen. |
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oder er (z.B. eine Bank oder Pensionskassa oder Miarbeitervorsorgekasse oder Versicherung, etc.) hat zu erwartende und/oder auch aktuell fixe Zinsaufwände, sucht sich am Markt fixe Zinskeinkünfte und schließt mit einem SWAP-Partner, der fixe Zinseinkünfte hat und variabel refinanzieren möchte auf Termin einen SWAP ab. Das Zinsänderungsrisiko will vor allem bei großen Kapitalsammelstellen gemanagt werden - daher zählt der Zinsterminmarkt mit seinen Futures und SWAPs zu den liquidesten Märkten der Welt. |
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Das kannst du handhaben, wie du das willst. Man kann auch beim Kredit einen gewissen Betrag als Puffer mitfinanzieren. Oder dementsprechend EK im Hintergrund halten. Unterm Strich kommst du günstiger mit dem EK, wenn der Puffer nicht gebraucht wird (Ersparnis Kosten bei Abschluss und laufende Zinskosten). Aktuell sind die SWAp-Sätze wieder leicht im Sinken. Das kann sich aber auch schnell wieder drehen. Es ist Wette auf den Markt und somit eine Bauchentscheidung, die dir leider niemand abnehmen kann. Du bzw. ihr müsst euch mit der Entscheidung wohlfühlen. |
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Das würd ich jetzt so nicht sagen! Als wir im Mai unseren Kredit abgeschlossen haben, haben wir innerhalb von 3 Tagen eine Kostenschätzung zusammengebastelt (wir hatten kein einziges Angebot, nur Erfahrungswerte aus dem Freundeskreis und Internet) und bei der Wüstenrot zu 1,75% eingereicht. Angebote haben wir erst danach angefragt, bis diese alle da waren hätten wir maximal noch 3% bekommen... Ich denke ihr habt jetzt nicht den extremen Stress wie wir damals, aber vielleicht bereitet ihr euch einfach schonmal darauf vor, damit ihr im Ernstfall alles schnell beisammen habt. In letzter Zeit ging das ja dann immer innerhalb weniger Tage von der Ankündigung bis zur tatsächlichen Steigung! |
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Ok danke für die Erklärung, jetzt bekomme ich da auch einmal ein wenig einen Durchblick. Das heißt wenn die EZB ankündigt den Leitzins anzuheben ist das in erster Linie mal für diejenigen schlecht, die variabel verzinst haben, und wenn man die SWAP-Entwicklung ansieht wäre das (vereinfacht gesagt) zumindest jetzt im Moment gut für die Fixzinssätze da diese nach unten gehen? Oder denke ich das zu einfach? Ich weiß das kann sich alles schnell wieder ändern, aber nur für mein Verständnis. Danke auch dir für die Erklärung. Hoffen wir mal, dass es nicht noch unendlich weiter steigt. Die Zeit wird es zeigen.. Da wissen wir auch noch nicht endgültig, wie viel wir uns an EK zurückhalten sollen. Genau so würd ich das auch sehen. Besser mehr EK zurückhalten als mehr Kredit aufzunehmen. Oder hast du es jetzt genau umgekehrt gemeint? Darf ich fragen wie ihr bis dato mit eurer Entscheidung gefahren seid? Werdet ihr ungefähr zu eurer Schätzung mit der ihr den Kredit "berechnet" habt hinkommen? |
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EK muss zumindest soviel eingebracht werden, wie es die aktuelle FMA-Richtlinie seit Aug. 2022 vorschreibt und ihr auch besicherungstechnisch für die Bank voll besichert seid. |
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gerne ja - ein steigender EUR-Leitzinssatz hat zwangsläufig über kurz oder lang auch steigende EURIBOR-Sätze zur Folge. Diese fungieren wiederum als Indikatorzinssätze für variabel verzinste Kreditvereinbarungen. Insofern bedeuten steigende "EURIBORs" für variabel verzinste Kreditnehmer auch steigende Zinskosten. Aktuell sind die SWAPs wie erwähnt wieder etwas "defensiver" - dahingehend ist wie erwähnt das Erfordernis zu einem "raschen" Abschluss meiner Einschätzung nach nicht gegeben. |
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Erstaunlicherweise bisher ja. Rohbau inkl. Dach haben wir 20.000 zu viel geschätzt, Küche und Elektriker passen ziemlich genau, nur der Installateur ist aktuell ca. 15.000€ teurer als geplant (liegt aber vor allem daran, dass ich mir vor diesem Forum noch nie Gedanken über eine KWL KWL [Kontrollierte Wohnraumlüftung] gemacht habe - jetzt aber unbedingt eine will, könnte man auch weglassen). Bei den Fenstern warten wir noch auf ein Angebot, da gehen wir aber auch davon aus, dass es nochmal 10.000€ teurer wird auf Grund der massiven Preissteigerungen aktuell wieder... Kleinere Gewerke wie Estrich usw. haben wir noch nicht angefragt. Zusätzlich zum kalkulierten Kapital haben wir noch mal 40.000€ Puffer einkalkuliert und wir sparen im Moment 50.000€ / Jahr, das kommt also bis Baustart auch nochmal on top zum Puffer. Baustart ist übrigens erst Mai 2023 also drückt uns die Daumen, dass bis dahin keine extremen Teuerungen mehr kommen! |
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Also wenn ihr euch € 50.000,- im Jahr sparen könnt, wird es ziemlich egal sein hinichtichlich der Kosten eine Punktlandung zu erzielen. |
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Wir aber auch nicht immer so sein, aktuell sehr geringe Fixkosten zu zweit und noch kein Familiennachwuchs. |
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Aber immerhin eine bequeme Ausgangslage :) |
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OK dann Respekt und gut geschätzt 👍 Auch wenn noch kein Nachwuchs da ist, aber wenn man dzt. jährlich noch 50k ansparen kann dann ist das ja doch einigermaßen "beruhigend" für euch? 😅 Wir haben zwar meiner Meinung nach auch ein einigermaßen gutes Eigenkapital und stabile Jobs, aber trotzdem ist die dzt. Situation natürlich ein Wahnsinn. Daumen sind gedrückt, wird schon gut gehen. ✊ |
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