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Dieser Kredit leistbar? Eine Kalkulation

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  •  Altromondo
6.11. - 11.11.2015
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Ausgangslage:

Baugrund vorhanden, Wert ca. 50k
Eingenkapital Cash ca. 180k
Kosten fürs Haus mit allen Nebenkosten, Extras, Außengestaltung, Honoraren und Einrichtung ca. 530k
Also:
Kreditbedarf 350k
Gesamtprojektsumme 580k
Eigenkapital/Gesamtprojektsumme = 230/580 =~ 0,4
Also Eigenkapitalanteil ca. 40% (rechnet man das so??)

Ich rechne daher als Basis für die Kalkulation der monatlichen Belastung mit 1,125 Aufschlag und daher mit einem Verzinsung von 1,25% und Rückzahlung in 29 Jahren (Jahr 1 Tilgungsfrei während Bau)

Grobe Kalkulation:

Unser gemeinsames Gehalt waren in den letzen 12 Monaten 70k netto.
Ich bin Angestellter Techniker im Projektgeschäft, es war ein Jahr mit viel Arbeit.
Sie ist Lehrerin.
Die letzten Jahre waren Vergleichbar. (2014: 65k, 2013: 60k, 2012: 62k) Jetzt ist es mehr weil mein Basislohn dank Gehaltserhöhungen (und Inflationsausgleich) gestiegen ist

Best case also:
- 5800 pro Monat verfügbares Einkommen
- 1200 Euro Kreditrate, 300 Euro Betriebskosten
- Bleiben 4300 Euro im Monat übrig, geht sich aus.

Worst case wie man ihn oft hier liest:
- Kinder, nur 1 Einkommen
- Nur monatliches Basiseinkommen, keine Überstunden und Zulagen
- Zinsen auf 5%

Ergibt:
- 2500 Basiseinkommen / Monat (ohne Urlaubs- und Weihnachtsgeld)
- 1900 Euro Kreditrate + 300 Euro Betriebskosten
- Bleiben 300 Euro übrig. Game Over!

Resultat unbefriedigend für mich, weil in dem einem Fall bleiben uns 4300 im anderen bleiben uns 300.
Das muss genauer aufgeschlüsselt werden.

Detaillierte Kalkulation:

Einkommen:
- Ich rechne mit 4 Szenarien. Kinder ja/nein, also 1 oder 2 Einkommen und bei meinem Einkommen mit Überstunden und Zulagen oder Basislohn

- Ich rechne immer Jahreslohn/12. Ist schon klar, dass man Rücklagen bilden muss und sich mal was größeres leistet (Auto...), aber ich will wissen wie viel ich exakt verfügbar habe habe wenn es eng wird.
Ergibt die Einkommens-Szenarien:
- 2V+ (2 Verdiener und gutes Jahr für mich): 5800/Monat
- 2V- (2 Verdiener Basislohn): 5000/Monat
- 1V+ (1 Verdiener und gutes Jahr für mich): 3800/Monat
- 1V- (1 Verdiener Basislohn): 3000/Monat

Kreditrate:
- Ich rechne mit 7 Szenarien. Von Kredit läuft 29 Jahre durch mit 1,25%, bis Kredit läuft 29 Jahre durch mit 5%. Die Abstufungen dazwischen sind folgendermaßen kalkuliert: "24 Jahre 5%" heißt zb: Der Kredit läuft jetzt 5 Jahre mit 1,25% und wir machen keine Sondertilgungen. In 5 Jahren geht der Zinssatz von einem Moment auf den anderen auf 5%. Wie hoch wäre dann die Rate für die restlichen 24 Jahre mit 5%
- Ich rechne immer +300 Euro Betriebskosten

Ergibt folgende Tabelle:

2015/20151106116939.PNG

Interpretation:

Solange es bei mir in der Firma gut läuft und ich Projekte machen kann mit Überstunden und Zulangen (Spalten 2V+ bzw 1V+) gehen sich alle sonstigen "Katastrophen" (wie Kinder ;) ) aus.
Das war in den 7 Jahren in meinem Job bisher immer der Fall.

Kritisch wird es wenn alles zusammen kommt.
Die Phase können wir "durchdrücken" in dem wir vorher schon Sondertilgen, dann schlagen die Zinsen weniger ein und ev. kann man dann auch mal eine Rate aussetzen. Anschaffungen müssten dann warten und meine Frau müsste eher bald wieder arbeiten gehen.
Eventuell müssten wir auf eines der beiden Autos verzichten und sparsamer leben.
800 pro Monat (ohne Spielraum, Jahresgehalt/12!) sind mühsam aber nicht unmöglich.

- Alles zusammen ist unwahrscheinich mal unwahrscheinlich
- In 5bis10 Jahren sind wir aus dem gröbsten raus. Mit Sondertilgungen schneller
- Es gibt noch Kindergeld und Karenzgeld
- Ich hab die Hoffnung, dass uns die Bank als guten und braven Rückzahler eher unterstützen und nicht in den Abgrund stoßen wird

Fazit:

Ich würde meinen, wir können uns einen Kredit über 350k mit einer variablen Verzinsung von 1,125 auf den 3MonatsEuribor leisten.

Was meint Ihr?
Rechne ich mir da etwas schön?

  •  speeeedcat
  •   Gold-Award
9.11.2015  (#21)
Der BKI steigt jedes Jahr um mehr als die Inflationsrate und mehr um eine jeweilige Gehaltserhöhung.
Von den Guthabenzinsen auf Spareinlagen ganz abgesehen.
Mit jedem Jahr zuwarten verlierst du effektiv Kaufkraft.
Du bist toll aufgestellt, wenn nicht jetzt, dann nie. Besser wird der Zeitpunkt nicht werden.
Der TE hat genügend Einkommen, um 350 K zu stemmen.
Warum sollte er also bei der Hütte " tiefstapeln", wenn er sich's leisten kann und vor allem will?
Also das Argument rauszubringen, er solle doch um 250K zu bauen finde ich persönlich witzig....
In Reaktion Erdenbürger hier von nix anderem als 100K Kredit mit 2000K Einkommen - nur wird da keiner ein Veto einlegen ;).

Bin da ganz bei BozM, ich habe schon in einem anderen Thread geschrieben, dass ich persönlich glaube, auf die nächsten Jahre japanische Verhältnisse zu haben.




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  •  speeeedcat
  •   Gold-Award
9.11.2015  (#22)
@RK: der einzig plan- und absicherbare Parameter ist die Gesundheit bzw. die Erwerbsfähigkeit. Hier von Provision-abstauben zu schreiben und deine persönliche Meinung kundtun, dass du diese Absicherung für zwar wichtig, aber "jedoch sehr teuer und mMn überzogen. Grad am Ende des Jahres melden sich viele Makler, weils dann viel Provision abstauben" hältst, ist grad als Banker fast schon fahrlässig.
Grad wir Finanzdienstleister so wie du auch einer bist, sollten hier die Familienabsicherung vor den Vorhang holen - eben weil wir mit diesen Dingen täglich zu tun haben und sehen, was tagtäglich passiert - shit happens. Blöd nur, wenn´s einen gerade selber betrifft und nicht wie üblich formuliert "mir kann und wird scho nix passieren"....

Traurig, das EH wird selbstverständlich versichert, bei der eigenen Gesundheit und Schaffensfähigkeit geknausert, des brauch ma jo ned..... Schau mal ins KH oder schlag die Zeitung auf, da sieht man gemutmaßte Einzelschicksale plötzlich en masse...

Kurz noch die Statistik bemüht: über 60% aller BU-Renten-Leistungen resultieren aus psychischen und Erkranken des Bewegungsapparats.
Hingegen aus Unfällen nur fast schon verschwindend geringe 1%....

Google auch mal nach abstrakter Verweisbarkeit und die Verweisbarkeit der SV. Grad auch bei Selbstständigen ein Wahnsinn, da überall hin verweisbar...

Da sind uns die deutschen Nachbarn einen großen Schritt voraus, dort ist es ganz normal, bei Eintritt ins Berufsleben oder Studiumsantritt sowas anzudenken. In Österreich fehlt dahingehend noch ein Bewusstsein, dass vor allem medial geschaffen wird. Aber das wird sich ändern, reden wir in 5 Jahren weiter.

500,-- Rente/monatl. auf rund 25 Jahre LZ gibt's bereits ab rund 10,-- monatlich, je nach Alter und Beruf. Anbieter gibt's ja genug. Und zumindest die Kreditrate ist kein Thema mehr. Das kann man jetzt beliebig aufblasen.
Mmn. auf jeden Fall sinnvoller als jede LV oder jeder Bausparer.
Hier die Adjektive unnötig und teuer zu verwenden, ist sehr unbedacht.

Wie gesagt, es kann sich jeder selber seinen Reim drauf machen, ich würde zumindest empfehlen, danach zu googeln und sich zu informieren.
Und laut unbestätigten Meldungen werdens manche Banken ähnlich einer Risiko-LV in Zukunft verpflichtend verlangen.
"spam Ende"

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  •  rk515
  •   Gold-Award
10.11.2015  (#23)
just my 2 cents.

erlaub halt mal, dass jemand anderer meinung ist.

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  •  speeeedcat
  •   Gold-Award
10.11.2015  (#24)
Das hat mit "erlauben" nichts zu tun!
Mir ist es wichtig, wie bei den Themen rund um Heizung, Bautechnik, und natürlich mein/dein/unser Fachgebiet Kredite mit den dazugehören Konditionen usw.. die Fakten auf den Tisch zu bringen bzw. in ihrer Gesamtheit zu betrachten.
Und dazu gehört auch zu einem Teil die Absicherung der Risikokomponente. Wie es weitergeht, ohne die Hütte verkaufen zu müssen, wenn wer krankheitsbedingt nicht mehr arbeiten kann oder eben stirbt.

just my 2 Cents emoji

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Hallo Altromondo,
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  •  chris23
  •   Silber-Award
10.11.2015  (#25)
Typische Versicherungsmaklerargumentation halt. Klar ist es gut wenn man versichert ist im Fall des Falles. Da ist es auch egal was die Vers. vorher gekostet hat. Aber gegen alles versichern ist halt auch keine Option.

Wenn Du hier als Versicherungsmakler bei einer Anfrage zu einem Kredit ein Bu Versicherung empfiehlst führt das halt dazu ... "Dass die üblichen verdächtigen sich melden". Ob berechtigt oder nicht habe ich nicht zu entscheiden.

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  •  speeeedcat
  •   Gold-Award
10.11.2015  (#26)
Das war auf den TE bezogen. Der hat meiner Meinung nach ein überdurchschnittlich hohes Sicherheit- bzw. Kalkulationsbedürfnis und skizziert worst-case Szenarien (was ich rein persönlich genauso mache).
Und dazu gehört eben die Absicherung von Leib und Leben dazu.
Es wird vermutlich keinen geben, der eine Risiko-LV als Absicherung verteufelt, oder doch? emoji
Siehste, und das Bewusstsein gehört eben erst geschaffen, dass der Krankheitsfall bzw. BU-Fall sehr viel wahrscheinlicher ist als der Todesfall.
Aber hier geht´s schon wieder viel zu viel in die Rechtfertigung. Mir ist es völlig egal, ich hab davon NICHTS. Ich seh halt berufsbedingt sehr viel seit über 20 Jahren.

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  •  rk515
  •   Gold-Award
10.11.2015  (#27)
du vermittelst ja eh kredite hier.
bei wievielen hast eine BU dazugemacht?

bei wievielen hast eine BU, eine LV und eine UV dazugemcht, denn dann wärst ganz gut abgesichert gegen fast alle eventualitäten

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  •  chris23
  •   Silber-Award
11.11.2015  (#28)
Stimmt, wenn Speedy zu jedem Kredit den er über dieses Forum vermittelt auch noch 3 Versicherungen verkauft ist er bald sehr gut abgesichert für alle Eventualitäten emoji

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