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Also mein erster Gedanke dabei ist, dass vor dem Kauf einer Vorsorgewohnung die eigene Wohnsituation abgeschlossen sein sollte. In deinem Fall wird das schwierig, wenn nichts am Markt ist. Das war in der Vergangenheit kein Problem, wurde mittels Zwischenfinanzierung bis zum Verkauf der Wohnung gelöst. Wie vermutlich bekannt ist, sind seit August 2022 die Kreditregeln verschärft worden Zwischenfinanzierungen fallen in die 20%-Ausnahmequote der Kreditinstitute mit dementsprechenden Auflagen. Eine Novelle des HiKrG ist hier aber im Gespräch bzw. in Begutachtung. Wie wäre es, die Wohnung selbst zu nutzen und die Mietwohnung aufzugeben? Dann hättet ihr zeitlich keinen Stress. Ob da eine ETW der richtige Weg ist? Festgeld gibt' s mittlerweile ab über 2%. Auch wenn das die Inflation aktuell bei weitem nicht abdeckt, du bist aber zumindest liquide, wenn überraschend ein Grundstück oder Altbestand zum Verkauf steht. |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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besten dank für deine einschätzung. das würde ich gefühlsmäßig genauso sehen, da bauen auch meine bedenken drauf auf. ich habe ein gutes verhältnis zu meiner hausbank und zur beraterin. ich habe das gefühl, dass man diesbezüglich lösungsorientiert handeln kann. die zu kaufende wohnung befindet sich in einem belebteren ort; ist aber für uns zum bewohnen unbrauchbar. würde ich die wohnung kaufen können in der ich wohne - würde ich keine sekunde zögern. nicht uninteressant. werde ich mich definitiv auch nochmal informieren in diese richung |
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Hallo rocko567, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: ETW kaufen? oder sparen? Grundstück? |
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Vermietung ist auch immer ein Risiko, das darf man nicht vergessen. Wir hatten in dem Haus das wir bald umbauen einen Mieter mit unbefristetem Vertrag. (außerhalb MRG also jederzeit mit 3 Monaten Frist kündbar) Zwichen Kündigung und dem Zeitpunkt an dem sie dann ausgezogen sind, lagen am Ende über 10 Monate und einiges an Anwaltskosten. Ein paar Tage vor Beginn der Gerichtsverhandlung wurde dann eine außergerichtliche Einigung erzielt. Miete wurde die letzten Monate auch keine mehr bezahlt, weshalb die Kaution am Ende auch aufgebraucht war und man damit keine Schäden mehr beheben hätte können. (Schäden gab es genug) Für uns war das umso ärgerlicher, weil mit dieser Verzögerung Zinsen stiegen und Material noch teurer wurde. Ich würde das Geld lieber sicher anlegen (auch wenn man weniger bekommt als derzeit die Inflation ist) und konstant den Markt beobachten ob ein passendes Grundstück daher kommt. Eine Wohnung mit Mieter wirst du nicht so schnell "flüssig" machen können und wenn man schnell sein muss um den Grund zu bekommen, könnte das meiner Meinung nach schon ein Hinderniss sein. |
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Momentan ist der denkbar schlechteste Zeitpunkt um in Immobilien zu investieren, da diese masslos überteuert sind. Ich würde noch 1-2 Jahre warten, bis sich der Markt wieder auf ein realistisches Niveau einpendelt. |
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Das denke ich mir seit ~10 Jahren, und es geht immer weiter hinauf :( |
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@schurlmaster die letzten 10 Jahre gab es auch keine Rezession, dort werden wir 2023 aber sein. Die Preise von Bestandsimmobilien sind im 3. Quartal gesunken. Im 4. Quartal gehen alle Prognosen von einem weiteren sinken aus, ebenso 2023 ... mit einem regelrechten Preiszusammenbruch sollte aber niemand rechnen. Die USA ist im Konjunkturzyklus vor uns. Schaut man sich dort die Daten der Trueinflation an, dann hat sich die Inflation vom Höhepunkt im März mit 12% bereits auf 6% halbiert ... |
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Wenn du nicht selbst einziehst, würde ich keine Wohnung mit einem Kredit finanzieren. Wieviel Miete zahlst du denn? Eine Eigentumswohnung sollte eigentlich das Ansparen einfacher machen. Weil das Geld nicht weg ist (Miete), sondern nach dem Wohnungsverkauf wieder zur Verfügung steht (oft mit Gewinn). |
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Hallo Rocko, etwas ausführlich von mir Laien. Schwere Entscheidung. Auch ohne Makler sind 10% Nebenkosten ein guter Ansatz, zb. Mietausfall bis zur Erstvermietung. Wertsteigerungen sind möglich, aktuell scheinen die Preise eher zu fallen. Selbst wenn sie nur stagnieren, am Sparbuch kann man 2% bekommen und das würde eine Anlage in Immos dann schlechter performen. Mieten können die Sache wieder zugunsten der Immos drehen, aber nach Kreditkosten, Instandhaltung, Verwaltung, evtl Mietausfall (zb Leestand, ganz schlimm bei Mietnomaden), bleibt oft weniger als man denkt. Am besten ein paar Versteigerunggutachten lesen, solche die mit Ertragswertverfahren rechnen und versuchen das auf die Whg anzuwenden. Bei den Nebenkosten ist der Zeithorizont entscheidend. Jedes Jahr verringert prozentual den Anteil dieser Kosten. Also, wann soll die selbstgenutzten Immo realisiert werden? Selber habe ich 2012 eine günstige Whg in Salzburg gekauft, eine Zeit selber bewohnt und dann vermietet. (ich bin so ungern Vermieter, laufend leichte Scherereien und ob unterm Strich ein Gewinn übrigbleibt, sicher bei Verkauf, aber wie bekommt man eine alleinerziehende Mutter mit leicht eingeschränkter Zahlungsmoral aus der Wohnung? Auch moralisch für mich schwierig. Aktuell wird der Balkon mittels Einmalzahlung saniert, da reicht eine Jahreskaltmiete evtl um die Kosten zu zahlen. Da ich aber auch Steuern zahle {hier ist dann wichtig, wer vermietet und welche Steuerstufe} reicht es doch nicht und die Whg kostet erstmal wieder.) Ich würde auch gerne ein "Familiendomizil" besitzen und hoffe, dass meine Aktien performen und die Immos durch Zinsen und Demographie unter Druck geraten. Die Whg möchte ich mir behalten, zentral gelegen und gut geschnitten. Eignet sich für Single, 2er WG, kleine Familie, rüstige Senioren. Soll irgendwann wieder selbst (Familie) genutzt werden. Kann sein, dass deshalb das Domizil nicht verwirklicht wird. Bei aktuellen Kaufpreisen von ~50 x Jahreskaltmiete für 80er Jahre Doppelhaushälften, ist Mieten für mich eh die bessere Option. Etwas haben, das einem gehört, wo man sesshaft werden kann, ist halt mehr als eine kaufmännische Betrachtung. Wegen Zinsentwicklung habe ich mir vorgenommen, Ende 2024, Anfang 2025 erste ernsthafte Kaufabsichten und Bankgespräche zu führen. Da ich glaube dass die EZB über ~ drei Jahre ~ so die Zinsen erhöhen wird: 4x75, 4x50 und 4x25. Viel Glück mit eurer Entscheidung. |
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