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Mir geht nicht ganz hervor wieviel Kredit du nun aufnehmen willst. Ich nehme mal an die 352k€ minus die 45k€ EK also 307k€. Das heißt mit Nebenkosten der Finanzierung ca. 2-3% ist eure Kreditsumme bei ca. 315k€. Wie alt seid ihr? Gehen nur 30J oder auch 35J Kreditlaufzeit? Gibt es Renovierungsbedarf am Haus, Einrichtung etc. ist schon berücksichtigt? Das wird ein echt knappes Ding bei 2.700€ netto Haushaltseinkommen. Die Rate bei 1,25% Fixzins auf 30J wird ca. ~1050€ betragen. Die Banken rechnen aber gerne mit einem fiktiven Zinssatz von bis zu 4%. (den aktuellen Wert kann sicher Speeedcat nennen). Mit 4% gerechnet macht das dann 1500€ Rate im Monat. Das sind über 50% eures Haushaltseinkommens und da wurden Betriebskosten, Lebenserhaltung etc. noch nicht berücksichtigt. Dass du Alleinverdiener bist und die Frau anscheinend noch lange zuhause bleibt macht das Ding nicht einfach. Aus meiner Sicht sehr schwierig und würds euch nicht raten... |
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| Hallo thez, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Der ist von Bank zu Bank unterschiedlich. ING z.B. kalkuliert für variabel verzinste Kredit(teil)e 3M EURIBOR +3% und für fixverzinste Kredit(teil)e den tatsächlich vergebenen Zinssatz (so wie viele andere Banken auch). Bank Austria wiederum kalkuliert für variabel verzinste Kredit(teil)e und Fixzinslaufzeiten bis 10 Jahre fix 3,4% und für Fixzinslaufzeiten ab 15 Jahren 2,8% - unabhängig vom tatsächlich vergebenen Zinssatz. Dieser wird erst dann als Fiktivzinssatz angesetzt, wenn die Fixzinslaufzeit ident ist mit der Gesamtkreditlaufzeit. d´accord Ein 5 Personen-Haushalt mit 3.400 (+ staatlicher Transfers) ist an sich schon (nicht nur finanziell) eine Herausforderung. Das wird in der Kreditvariante kaum mehr möglich sein, da die Rate einen guten Teil deines Erwerbseinkommens "verschlingt". |
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Danke für die Antworten. Hier noch zu Ergänzung: wir sind beide 31. Das uns die 1300 nachher nicht mehr möglich sind ist klar :) Aktuell zahlen wir 700€ Miete warm mit Garagenplatz. Gegengerechnet dürfte das nicht so schlimm sein. Also wäre als Empfehlung eher so im Bereich 250k zu bleiben? Es gibt in unserer Umgebung auch ein paar Häuser für 250k€. Hierbei ist halt das Thema dass man locker noch mal 50k+ zum Sanieren reinstecken darf.. wäre das sinnvoller? Würde eine Kreditlaufzeit von 35 Jahre die Ratensituation erleichtern? @thez Die 352k€ wäre mit den 10% Nebenkosten (inklusive Makler) |
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In dem Setting geplant ist das schon sehr wenig Einkommen. Hat deine Frau einen guten Beruf falls ein früherer Wiedereinstieg notwendig/sinnvoll wäre ? Das aktuelle Karenzgeld (durch das die aktuelle Sparrate gelingt) würde ja bei eurem Plan für Jahre wegfallen. Ein Haus kostet ja nicht nur mehr Kredit als vorher die Miete war, sondern es kostet generell viel mehr im laufenden Betrieb. |
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Das kann mE sein, muss es aber nicht. Wir sind zB (vor unserem Zubau) von einer neuen Eigentumswohnung (75m² BJ 2014 Niedrigstenergiestandard mit KWL KWL [Kontrollierte Wohnraumlüftung]) auf ein genau gleich großes Haus "umgestiegen" (30cm Ziegel+6cm EPS aus 1981, 20 Jahre alte Kunststofffenster und Gastherme). Die fixen laufenden Kosten beim Haus waren wesentlich niedriger (natürlich exkl. Finanzierungskosten). Das hatte vor allem zwei Gründe: *enorme Heizkosten Wohnung deutlich über Heizkosten Haus (Nahwärme mit gewaltigen Verteilverlusten und großem Deckungsbeitrag für Betreiber) *sehr hohe Betriebskosten der Wohnung (240 EUR inkl. Parkplatz). Natürlich fallen bei einem Haus auch Reparaturen etc. an - wenn es beim Kauf aber keinen übermäßigen Reparaturrückstau gibt ist das mE selten übermäßig akut... Ich würde im konkreten Fall ein "günstigeres" Haus kaufen, viel selbst machen (soweit das mit 3 Kindern geht) und mir die Förderungen zur Sanierung genauer anschauen - bei uns waren das in Summe >40k und bei einem "alten" Haus kann man da viel mehr "heben".... |
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Hallo maniland, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Finanzierung machbar? |
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Weil ich oben angesprochen wurde, @thez: ja, so stimmt das, bei 15 und 20J Fix liegt die Schattenrechnung bei 2,8%. Lebenserhaltungskosten für 5 Personen würde ich auf 1.500 € ansetzen, dazu Versicherungen, TV, Internet, Betriebs- und Energiekosten, KFZ- bzw. Mobilitätskosten. Wie soll da die Kreditrate Platz finden UND 10% Sicherheitspuffer? 350K so nicht darstellbar. Dazu sehr wenig (vermutlich zu wenig) Eigenmittel, um ein entsprechendes Loan to Value zu erreichen. Wie @Sparfratz richtig schreibt, ist die enorme Sparrate nur durch die staatlichen Transfers möglich, zum Karenzgeld kommen noch 3x Familienbeihilfe und 3x Familienbonus dazu. Nur können diese Transfers allesamt nicht angesetzt werden, da nicht pfändbar. Somit Kreditbedarf massiv reduzieren. Ich denke, 250K mit bereits inkludierten Nebenkosten stellt den obersten Rand dar. Alles andere wird spannend, z.B. wenn die lokale Hausbank sagen wir mal "es hinreichnet". Bei einer Kreditprüfung oder einem Ausfall gibt' s da ziemlich sicher einiges zu erklären. |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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Die 35J erleichtert die Ratensituation natürlich schon und da ihr 31J seid vielleicht gerade noch umsetzbar. Ihr müsst die von den Vorpostern erwähnt eben Bedenken, dass ihr zurzeit extrem von den Transferleistungen des Staats profitiert: Das ermöglicht euch die aktuelle Sparrate darzustellen. Grundsätzlich geht es immer um zwei wichtige Parameter: 1) Verhältnis von Kreditrate zum monatlichen Nettoeinkommen (alles ohne Transferleistungen wie Familiengeld, Familienbonus, Karenzgeld etc.) --> Richtwert sollte die Rate ca. 1/3 des Einkommens ausmachen. 2) Verhältnis von Schulden zur Bewertung der Immobilie. Das ist bei euch auch fast eine 100% Finanzierung aufgrund des "geringen" Eigenkapitals. Beides keine guten Voraussetzungen für Top-Konditionen bei den bekannten Banken wie Bank-Austria, ING und co... Eine örtliche Hausbank wird euch die 315k€ vermutlich schon finanzieren, dann aber zu wesentlich schlechteren Konditionen aufgrund des höheren Risikos. Das macht dann die Situation von Einkommen zu Kreditrate wieder schlimmer... Entweder noch ein bisschen warten bis die Frau auch arbeiten geht oder eben riskieren. Ihr müsst persönlich wissen was ihr euch leisten könnt. Man sollte sich nur nichts "schönrechnen". Ein Haus ist (meistens) teurer als eine Wohnung. Noch dazu wird es frühere große Anschaffungen (wie Heizung, Dach) geben wenn ihr ein gebrauchtes Haus kauft als wenn man ein neues EFH baut. Alle diese Punkte müssen in der Betrachtung eine Rolle spielen. Ihr müsst neben der Kreditrate Rücklage bilden können. |
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Das ist ein beliebtes schönrechnen. In den hohen Betriebskosten war vermutlich die Instandhaltungsrücklage inkludiert, die kann man sich im Eigenheim zwar rechnerisch kurzfristig sparen kann, aber die Kosten verschwinden dadurch nicht. Wenn man den Wert/Qualität langfristig erhalten will, muss man mit etwa 3 Euro/m2/Monat an Instandhaltungkosten rechnen (und der Wert steigt laufend). Ob man das jedes Monat zur Seite legt, nach 20-30 Jahren der große Schock (Generalsanierung oder fast wertlose Hütte) kommt, ist dann die einzige Wahl. Für Betriebskosten (inkl. Energie) wir man auch schwer mit unter 2 Euro/m2/Monat auskommen. Macht beim beispielhaften 140m2 Haus 700 Euro im Monat. Damit wäre man selbst ohne steigende Zinsen schon bei >1700 Euro/Monat Wohnkosten und kratzt an der 2/3-Marke vom laufenden Einkommen. Die fehlenen Eigenmittel sind auch immer ein guter Indikator, dass das alles nicht so locker-flockig ist wie beim schönrechnen. Wie schon mehrfach erwähnt (zwar mit leicht unterschiedlichen Rechenwegen, aber dem selben Ergebnis), das geht sich nicht aus und die Bank, die damit mitspielt, würde euch nichtmal einen Gefallen machen. |
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Hallo Leute, danke nochmals für eure Antworten. Der Hauskauf muss natürlich nicht asap sein, aber sollte schon die nächsten 2 Jahre erfolgen, da uns der Platz in unserer derzeitigen Wohnung zu wenig wird. Thema beim längeren sparen ist folgender: Schaff ich es die steigende Immo Preise mit meiner Sparleistung zu kompensieren? Wenn nicht dann spare ich ja ewig dahin, dann zwar mit mehr Eigenkapital, aber die Ausgangslage wird dann dieselbe sein. Meine Frau wird sicher wieder arbeiten gehen, aber wie gesagt erst in ein paar Jahren. Bis dahin wird der Platz halt zu knapp werden. Eine Option die ich auch noch ausfindig machen konnte wäre z.B Mietkauf. In Steyr und Umgebung werden derzeit Mietkauf Reihenhäuser gebaut. z.B: h.t.t.p.s://w.w.w.willhaben.at/iad/immobilien/d/haus-mieten/oberoesterreich/steyr-land/miete-mit-kaufoption-nutzen-sie-die-chance-neues-traumhaus-in-siernig-im-schoenen-steyr-land-zu-vergeben-481580258 Würde sowas sinn machen? da der Mietkaufpreis nach 10 Jahren bei ungefähr 300k liegt? Wie verhält es sich wenn ich z.B ein neues Reihenhaus kaufen würde? h.t.t.p.s://w.w.w.willhaben.at/iad/immobilien/d/haus-kaufen/oberoesterreich/steyr-land/baustart-erfolgt-neubau-eckreihenhaus-schluesselfertig-mit-alpenblick-503235861 Wie sieht das mit der Wohnbauförderung aus? Ist die für eine Kreditzusage von Vorteil? Wäre so etwas leichter darstellbar, da es neu ist oder würde es egal sein und im Endeffekt gleich gestellt werden wie ein altes Haus mit 300k+ Kreditbedarf? |
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Der Punkt mit dem Sparen vs. Teuerung ist sehrwohl richtig. Das war auch ein Grund warum wird lieber früher als später mit dem Hausbau angefangen haben. Sind selbst auch 29J und 27J alt aber haben noch keine Kinder. Bei 1300€ sind es 15.600€ mehr Eigenkapital pro Jahr. Wenn man von einem Haus um die 350k€ ausgeht würde das eine Teuerung von ca. 4,4% pro Jahr ergeben. Ich bin mir unsicher ob die Immopreise in deiner Gegend wirklich so rasant steigen. Im Endeffekt macht es keinen Unterschied ob neues Reihenhaus oder gebrauchtes Einfamilienhaus. Der Einzige Unterschied wäre der zu erwartende Sanierungsaufwand. Der liegt beim Neubau natürlich weiter in der Zukunft (~20-25 Jahre). Es geht immer um die Höhe der Kreditsumme zum Verhältnis des Eigenkapitals und die Kreditrate in Verhältnis zum Einkommen. Ich denke ich eurer Situation solltet ihr nochmal 2 Jahre "sparen" und in den sooft erwähnten "Hausbau" Modus gehen. Das heißt auf große unnötige Ausgaben verzichten, Urlaubsgeld- und Weihnachtsgelder sparen und evtl. weitere Optimierungen treffen um noch mehr Geld zu sparen. Sehs als "Probezeit". Dann könntet ihr 2023 schon in ein einer komfortableren Eigenkapitallage von ca. 75k€ sein. Wenn deine Frau dann vielleicht unter Umständen auch schon geringfügig nebenbei arbeiten gehen kann oder ähnliches wird es bei den Banken leichter sein. |
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Mit dem bestehenden Erwerbseinkommen wird der kreditfinanzierte Erwerb (wenn ihr in eurer Gegend wohnhaft bleiben möchtet) wie erwähnt schwer darstellbar sein. Wenn die zusätzliche Erwerbstätigkeit erst in ein paar Jahren stattfinden wird, bleibt die Einkommensstruktur unverändert bzw. lässt sich nicht positiver gestalten. Freilich bietet eine längere Laufzeit (35 Jahre) einen Spielraum - dennoch wird es auch für z.B. Bausparkassen (die in der Darstellung der Kreditfähigkeit teilweise bedeutend "flexibler" sind) schwierig, weil sich auch hier die maximalen Darlehenssummen bei etwa 80% des Kaufpreises bzw. Liegenschaftswertes abspielen. Da wird es wichtig sein zu wissen, wie hoch der Kaufpreis zum Zeitpunkt des möglichen, künftigen Erwerbes liegt und welcher Anteil der Miete hier (ähnlich einem Genossenschaftsmodell) angerechnet wird. Da gibt es unterschiedliche Modelle - kommt auf die Details an. ähnliche Preisstruktur wie beim "ersten Beispiel". Wenn es sich um ein rückzuzahlendes Darlehen handelt, dann teilt sich das Fremdfinanzierungskapital auf zwei Kreditgeber auf. Auf die Bereitschaft einer Bank/Bausparkasse zur Gewährung eines Kredites hat das keine Auswirkung - die Leistbarkeit für den kompletten Betrag muss so oder so dargestellt werden. Für die Beurteilung der Kreditfähigkeit (= Fähigkeit zur Zahlung der Tilgung + Zinsen) ist es unerheblich, ob es sich um ein neues Haus oder ein altes Haus + Sanierung handelt. Lediglich für die Immobilienbewertung spielt es eine Rolle ob neu oder alt inkl. Sanierung. |
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