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Ist das der Aufschlag oder der Endkundenzinssatz? Ist die fertiggestellt oder befindet sie sich im Bau? Wie hoch ist der Kaufpreis der Wohnung? |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Die 0,75% sind der Endkundenzinssatz. Die Wohnung befindet sich derzeit noch im Bau, Übergabe wäre im März 2021 Der max. Kaufpreis wird 625.000€ sein, die Verhandlungen sind aber noch nicht abgeschlossen, und ein bisschen geht der Verkäufer vermutlich noch mit dem Preis runter. |
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Somit welcher Aufschlag? Oder redest du vom Effektiv-Zinssatz? Ganz klar geht das für mich noch nicht hervor. Welche Bank? Das Einkommen wird aus unselbstständiger Tätigkeit bezogen und lässt die Kreditrate auf 20J inkl. Schattenrechnung zu (also ich nehme mal an, Einkommen netto somit größer 7 - 8.000 €?) |
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Im Angebot steht "Sollzinssatz p.a.: 0,74% gebunden an den 6M-Euribor", explizit ist kein Aufschlag angeführt. Als Effektiver Jahreszins ist 1% genannt. Bank ist die Oberbank. Das Einkommen ist z.T. aus selbstständiger Tätigkeit (mein Mann) und z.T. aus unselbstständiger (meiner), und mit der Einkommensannahme liegst du richtig. Die Kreditrate im Angebot ist ca. 2.770€. |
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Kaufpreis 625k (nehme an direkt vom Bauträger - somit Kaufnebenkosten etwa 7% und Gesamtkosten knappe 670k) - bedeutet Eigenmittel 55k bzw. 8%. Die 1,25% Aufschlag sind in Anbetracht der vermutlich knappen Besicherung zwar jetzt nicht günstig - wenn die Bank jedoch auf Basis ihrer eigenen Immobilienbewertung einen unbesicherten Anteil "fahren" muss, ist das der klassische Fall einer risikoadjustierten Bepreisung. |
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hi planlosinwien, hast du auch überlegt, den kredit zu teilen, zb 400k variabel und den rest fix verzinst auf 10-15 jahre? zusätzlich kannst du gegebenenfalls beim fix verzinsten kredit 10k p.a. ohne pönale sondertilgen (bei der ba ist das so), manchmal auch mehr. aber die finanzierungsspezialisten sind eh schon vor ort, die können dir am besten helfen. |
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Wenn ihr Grundstücke bzw ein Deopot habt, welche über 50% des Kaufpreises ausmachen, würde ich mich von einem Teil in der Höhe für die bankinterne volle Besicherung trennen und diese als Eigenmittel für den Kauf einbringen. Somit wärst du Best Case bei einem derzeitigen Sollzinssatz variabel iHv. 0,25% (Aufschlag 0,75%). |
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Ja - das würde aber nur dann Sinn machen, wenn aus der Eigenkapitalrendite der Veranlagung (Immobilien bzw. WPWP [Wärmepumpe] Depot) und unter Miteinberechnung allfälliger Immobilienertragssteuern dauerhaft weniger als steuerbereinigt 0,5% p.a. herauskäme als der erhöhte Fremdkapitalzinsatz ausmacht. |
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Das ist ein wenig missverständlich oder zumindest verkürzt. Wenn man durch einen etwas höheren EK-Einsatz bessere Konditionen für den wesentlich größeren FK-Anteil erreicht, dann hat man ja bei der EK-Rendite nicht nur einen riesigen Hebel, sondern zusätzlich auch noch ein reduziertes Risiko. Bei geringen EK-Einsatz kann eine Erhöhung des selbigen auch eine zweistellige (!) (fast) sichere EK-Rendite bringen. Es hat ja schon Gründe, warum gewerbliche Bauträger für Mezzanine-Kapitel etc. Zinssätze um die 6% bieten, obwohl (oder eigentlich, wodurch) Kreditzinsen für den Hauptteil der Finanzierung fast bei 0% liegen. Klar gibt es einen Punkt (und der kommt derzeit sehr früh), wo sich eine weiterer EK-Einsatz von der Rendite nicht mehr lohnt (aber natürlich weiterhin das Risiko reduziert). Dazu kommt auch noch, der Effektivzinssatz ist bei einer Finanzierung mit Eintragung ins Grundbuch gerade zu Beginn extrem hoch (im ersten Monat fix zweistellig), d.h. sehr schnell sondertilgen ist eigentlich sehr teuer, den FK-Anteil etwas geringer, aber dafür konstanter, halten, günstiger. Kommt noch eine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] dazu oder andere Abschlusskosten, dann verstärkt sich dieser Effekt der Schere zwischen Nominalzinssatz und Effektivzinssatz zu Beginn noch weiter. Einfach die EK-Rendite vom marginalen zusätzlichen EK-Einsatz durchrechnen und mit der risikoadjustierten Rendite der alternativen Anlage vergleichen (ja, da braucht es gewisse Annahmen). Der bloße Blick auf FK-Zinssatz (insbesondere Sollzinssatz) im Vergleich zur EK-Rendite der alternativen Anlage reicht da nicht. |
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Ab welcher EK Quote ca. liefert den ein weiterer EK Einsatz keine weitere Verbesserung der FK Konditionen? Angenommen die dadurch etwas höheren Rückzahlungen wären kein Problem? |
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Das wird man zwar nicht pauschal beantworten können da abhängig von der jeweiligen Bank und weiteren Parametern, aber bei unter 70% FK bzw. 30% + Nebenkosten sollte in etwa das Optimum erreichbar sein, rein auf die FK-Konditionen gesehen. Ob sich die Erhöhung von z.B. 20 auf 30% noch lohnt ist aber auch dann nicht pauschal zu sagen. Ein höheres absolutes Finanzierungsvolumen hat auch positive Auswirkung auf die möglichen Konditionen, auch das sollte man mitbeachten, mehr EK kann da auch die Konditionen verschlechtern. |
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