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Auf die ehemalige "Kollaudierung" kommts nicht an, sondern IMMER nur auf die Baubewilligung! Die Kollaudierung ist die Erteilung einer Benützungsbewilligung, aber nicht die Erteilung einer Baubewilligung! Also, was zeigt der bewilligte Einreichplan bzw. was wurde im Baubewilligungsverfahren bezüglich der Lage und Ausführung des Nebengebäudes bewilligt?? Eher selten, dass man bei einem Nebengebäude vor mehr als 30 Jahren bereits eine Wärmedämmung angebracht hat; oder was meinst mit "Wäremdämmung"? Versteh ich es richtig, dass an der Grundgrenze auf dem Grundstück des Nachbarn eine Mauer stand, auf die dann bei Errichtung des Nebengebäudes "aufgemauert" wurde? Was der Nachbar jetzt alles kann?? Nun, da muss man unterscheiden: - er könnte gegen alles, was keine Baubewilligung hat bzw. von einer Baubewilligung abweicht, einschreiten - zivilrechtlich gehts eher um die Frage, ob es hier irgendwelche Ersitzungen gibt, ob es irgendwelche verbindliche Verträge über das Bauen auf fremdem Grund geben hat usw..... Zu beachten ist auch, dass Baurecht und Zivilrecht grundsätzlich von einander getrennt und unabhängig zu betrachten sind. |
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Wie ist das, wenn es keine Baubewilligung dafür gibt aber die 25cm bereits ersessen wurden? Braucht dann der Besitzer nur neu bewilligen lassen? MfG Sektionschef
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Ich denke, im vorliegenden Fall geht es nicht nur um die Frage einer allfälligen Ersitzung. Es könnte sich auch um einen außerbücherlichen Eigentumserwerb eines "redlichen" Bauführeres auf fremden Grund - mit sogar ausdrücklicher Zustimmung des Grundeigentümers - handeln. Ich glaub etwa so wie das § 418 ABGB vorsieht. Das wär dann ein außerbücherliches Eigentum, das schon mit der Bauführung eintrat, und nicht erst durch Zeitablauf durch Ersitzung. Und auch mit der Ersitzung ist es hier nicht so einfach. Für die Ersitzung ist doch ein "redlicher Besitz" (d.h. man ist der Meinung ohnehin Eigentümer zu sein) Voraussetzung, oder? Im vorliegenden Fall hat der Bauführer aber immer und eindeutig gewußt, dass er auf fremden Grund baut. Ich würde vermuten, dass hier ein Eigentumserwerb durch Ersitzung nicht stattfinden kann. Wie auch immer: die zivilrechtliche Seite ist jedenfalls nicht so klar und einfach, wie das vielfach gemeint wird: "....da war was 30 Jahre so und deshalb is es ersessen!..." - da kommts auf sehr viele Details in der Historie des Falles an und kann recht komplex werden. Baurechtlich ist es da schon einfacher, und zwar wegen folgender Grundregeln: - Ich darf nicht über Grenzen bauen - daher muss vor einer Baubewilligung/Bauführung die Lage der Grenze (als zivilrechtliche Vorfrage) geklärt sein - Und, was auch immer gilt: wurde eine Baubewilligung erteilt, ist sie rechtskräftig und wurde sie konsumiert (d.h. der Bau errichet, so wie bewilligt), dann gilt das (baurechtlich!), auch wenn die Bewilligung inhaltlich rechtswidrig war.
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DANKE an alle! eine leichte Antwort an Karl 10: Ich korrigiere Wärmedämmung und nenne es einfach 5cm Dämmplatten mit Verputz. Ob es da jemals eine Baubewilligung gegeben hat oder nicht, kann ich nicht sagen, da der Vorbesitzer gleich danach mit dem geld nach Ex-Jugoslawien ausgewandert ist und die Nachbarin vor Jahren verstorben. Sicher ist aber, dass die Nachbarin, mir der wir gut befreundet waren, dem damaligen Errichten des Gebäudes zugestimmt hatte. Vielleicht auch nur als Ausgleich zu Ihrem ungesetzlichen Nebengebäude direkt an der Grundgrenze ...???(Das haben wir respektiert) Ein Baubewilligung haben wir nicht in unseren Unterlagen ... Aber der neue Besitzer hat das Grundstück exakt so erworben und damit sichtlich respektiert ... oder nicht? |
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Wieder mal der Kauf eines Grundstückes, ohne zu wissen, ob die Bauwerke drauf eine Bewilligung haben??? Kann man so nicht sagen. Beim Baurecht handelt es sich in jedem Fall um ein "dingliches" Recht, d.h. es liegt am Grundstück und nicht bei einer bestimmten Person und es gibt keinerlei Form von "Verjährungen". D.h. sollte es eine Bauordnungswidrigkleit geben, dann besteht die auch weiterhin, egal wer Eigentümer der Grundstücke ist. Und zivilrechtlich is ja auch weiterhin einiges offen. Irgendwann sollte man doch Klarheit schaffen, wo genau da jetzt die Grundgrenze verläuft und wie die Eigentumsverhältnisse sind.
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Danke, Karl 10! Hab jetzt in den 34 Jahre zurückliegenden Unterlagen gewühlt. Ich habe von 1987: "Die Baubehörde hat mit Bescheid von 1927 (!) die Bewilligung zum Neubau eines Einfamilienhauses und Schuppens erteilt." (Erfolgte also quasi nachträglich ...) Nach Erstattung der Vollendungsanzeige 1987 folgte eine Endbeschau und Benützungsbewilligung, inkl der in der Niederschrift angeführten Abweichungen. (Das obige ist alles schriftlich vorhanden) Damals hatte die Gemeinde die komplette Realität auf Plan vorliegen. Reicht das? |
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Kann sein oder auch nicht! Zu solchen Sachverhalten kann man eine konkrete, verbindliche Aussage nur dann treffen, wenn man alle Unterlagen vollständig gesichtet hat. Deine bisherigen Angaben sind dazu zu wenig. Wie ich schon sagte: eine Benützungsbewilligung berechtigt zur Benützung, sie ist aber keine Baubewilligung. Du musst also unterscheiden: war es nur eine Benützungsbewilligung, oder war es (auch) eine Baubewilligung? Die Gemeinden waren da früher oft sehr oberflächlich und gesetzlich nicht ganz korrekt und haben bei Benützungsbewilligungen so getan, als würden sie bewilligungspflichtige Abweichungen mitbewilligen. Rein rechtlich ist das aber meist keine gültige Bewilligung gewesen. Denn man muss folgendes bedenken: - Eine Baubewilligung braucht immer ein "Ansuchen um Baubewilligung". Meist wurde aber nur um "Benützungsbewilligung" angesucht und nicht (auch) um Baubewilligung! - Bei einem Baubewilligungsansuchen braucht es immer einen "Einreichplan". Bei Abänderungen muss der Einreichplan die Abänderungen zwischen ursprünglicher Bewilligung und tatsächlicher Ausführungen konkret darstellen. Meist wurde nur ein sogenannter "Bestandsplan" vorgelegt, den es rechtlich gar nicht gibt. - bei einem Baubewilligungsansuchen und Baubewilligungsverfahren war damals zwingend eine "Bauverhandlung" abzuhalten. Das war auch als solche auszuschreiben und es waren zwingend die Nachbarn dazu zu laden. Bei einer Benützungsbewilligung ist das alles meist nicht passiert. Ob jetzt tatsächlich "bewilligungspflichtige Abänderungen" im Jahre 1987 eine (nachträgliche) Baubewilligung erhalten haben, kann man nur beurteilen, wenn man alle dazugehörigen Dokumente, Niederschriften und Bescheide vollständig und wörtlich kennt. Andernsfalls sind nur reine Spekulationen möglich...... |
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Danke Karl 10! Also hier steht eindeutig: Die Baubehörde hat die "Bewilligung zum Neubau" (auch wenn das schon Jahre zurückliegt) "erteilt". Daher sollte ich davon ausgehen können, dass das eine Baubewilligung ist. Nach "Vollendungsanzeige wurde eine Endbeschau vorgenommen und bewilligungsgemäße Feststellung und Benützungswilligung erteilt". Das ist für den Laien wie mich schon ein bisserl "schwammig und alles in einem" ausgeführt, aber ich hab das wörtlich so abgeschrieben ... vermutlich war die Gemeinde "oberflächlich" ... hätte ich als Laie die Gemeinde belehren müssen? Zusätzlich habe ich noch eine unterzeichnete Erklärung von der verstorbenen Nachbarin und unserem Vorbesitzer, dass die "Grenzüberbauung" der Gemeinde bekannt und geduldet ist und dieser Passus bei kommenden Grundverkäufen Teil der Verträge ist. Ist das eine Hilfe? |
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Daran hat sich jetzt nichts geändert... Wo ist "hier"? Du musst das Schriftstück/Dokument/Bescheid genau bezeichnen, damit man weiß, welche Bedeutung das hat. Was genau ist eine Baubewilligung? Auch hier: was für ein Papier/Schreiben/Dokument bezeichnest du als "Baubewilligung"?? Ich dachte, die Baubewilligung ist aus 1927 (hast du jedenfalls oben geschrieben??) Die Behörden führen in Bescheiden immer die Paragraphen an, auf die sich der Bescheid bzw. die Entscheidung stützt. Du hast noch nichts derartiges zitiert. Naja, das hast ja schon ganz oben gesagt, dass "kollaudiert" wurde. Und ich hab drauf gesagt, dass eine Benützungsbewilligung lediglich das Recht zur Benützung einräumt, aber nicht gleichbedeutend mit "Baubewilligung" ist. Da wissen wir jetzt nicht mehr als zuvor. Das ist jetzt mal wieder was Neues, dass es sowas gibt. Aber was soll das heißen "es ist bekannt und wird geduldet"? Und was wurde jetzt in den neuen Kaufverträgen dazu konkret (wörtlich?) hineingeschrieben?? Wie gesagt: eine definitive Beurteilung der Situation braucht Kenntnis über alle Unterlagen in ihrem vollem Umfang. |
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Ich denke im Zweifel wirst du das mit dem Anwalt klären müssen, bei sowas kommt es im besten Fall auf juristische Details an. Als Jus-Laie würde ich sagen, keine Chance, wenn der neue Nachbar das weg haben will, muss es weg (Er eine Eigentumsfreiräumungsklage). Nur weil du mit der alten Nachbarin ein Abkommen hattest, eure gegenseitigen halb-legalen Zubauten nicht anzuzeigen, kann ich mir nicht vorstellen, dass da Rechte daraus erwachsen sind. Wie gesagt wurde, ersitzen bedingt "reglicher Besitz", und das ist bei Immobilien ganz schwer, weil das Grundbuch als öffentliches Buch quasi alles overruled. Auch glaub ich nicht, dass es überhaupt in der Kompetenz der Behörde liegt, hier quasi permantente Nutzungsrechte zu schaffen. Eigentlich hättest du es mit der alten Nachbarin ins Grundbuch eintragen lassen müssen oder du solltest zumindest einen schriftlichen Vertrag haben, sonst wirds vor Gericht schwierig. Kann natürlich auch falsch liegen, wie gesagt, wenn dann mit allen Unterlagen zum Anwalt. Persönlich kenne ich die Geschichte nur von der anderen Seite. Ein Nachbar meiner Eltern hatte an der Grundstücksgrenze eine Mauer errichtet und zwar *auf* der Grenze (also die Grenze ist in der Mitte der Mauer). Das ist aufgefallen, als diese als Bezugspunkt für eine andere Diskussion genommen wurde. Habe meinen Vater gesagt, dass das natürlich nicht geht, der Nachbar muss die Mauer natürlich völlig auf seiner Seite errichten und nicht die Hälfte auf unserer. Eine von der Gemeinde war wegen der anderen Geschichte auch da, auch die Frage, warum die damals bei der Mauer nichts gesagt hat ("so genau messen wir nicht nach"). Ich finde das kindisch vom Nachbarn wegen den paar Centimeter eigentlich zu "rauben". Meinen Eltern ists halt zu blöd deswegen vor Gericht zu gehen (die gute Nachbarschaft wäre wegen was anderen eh schon dahin, der Zug ist schon abgefahren :) Persönlich gehe ich aber schon davon aus, wenn ich den Grund eines Tages erben sollte und es mir zu blöd ist, ich immer noch die Eigentumsfreiräumungsklage einreichen zu können und dem Nachbarn kein Recht erwachsen ist, nur weil meine Eltern es (widerwillig) geduldet haben und nur weil bis dahin schon viele Jahre ins Land gezogen sind.... wahrscheinlich werde ich es auch nicht machen, außer ich werde die Zentimeter wirklich für was brauchen... |
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ad Karl 10 (ich danke dir, dass du dir soviel Mühe gibst): Das Dokument heißt BESCHEID, die Baubehörde hat mit Bescheid vom ... die Bewilligug zum Neubau von Haus und Schuppen erteilt. Hier steht kein Paragraph. Dann Spruch: Der Bürgermeister als Baubehörde 1. Instanz gemäß § 111 bs 1 NÖ Bauordnung 1976 LGBlatt 8200 stellt bewilligungsmäßige Ausführung fest und erteilt daher die Benützungsbewilligung. Ist das nicht klar ein "Baubescheid"? Die Vereinbarung zw. Nachbarin und Vorbesitzer habe ich jetzt erst in den Unterlagen entdeckt, weiß aber nicht, ob sie in den Verkaufsvertrag des neuen Besitzers Eingang gefunden hat ... ad purrtastic (Danke!): In unserem Kaufvertrag gefunden: Die Verkäufer leisten keine Gewähr für ein bestimmtes Ausmaß oder Beschaffenheit ... haften jedoch, dass der Kaufgegenstand satz, lasten- und bestandsfrei übergeben wird. Hilft uns das? Kann ich damit unsere Vorbesitzer nach 35 Jahren haftbar machen? |
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Also zuerst nochmal richtig klar stellen, dein Nebengebäude ragt über die Grundstücksgrenze zum Nachbarn oder? (nicht umgekehrt). Und du hast eine Einwilligung der Vorbesitzerin damit. Und hier sind soweit zwei Grundlegende Aspekte zu entscheiden: * Dein Rechtsverhältnis mit dem Besitzer des Grundstücks. * Das Rechtsverhältnis vom Neukäufer zum Vorkäufer (Schadenersatzfragen, wenn er z.B. hier in eine Einwilligung eingetreten ist, die den Wert des Grundstücks z.B. senkt, ohne aufgeklärt zu werden). Aber das ganze kann dir ja egal sein. Für die Einwilligung werden fragen offen sein, ob grundsätzlich rechtlich. Wie es mit Kündigungsrecht ist (also für ewig ohne gegenleistung wirds z.B. im allgemeinen wohl nicht spielen?) und ob der Neubesitzer auch in diesen Vertrag (bewusst oder implizit) eingetreten ist... Jetzt rein praktisch, hat der Neubesitzer schon irgendwas gesagt? Wenn nein, ist es vielleicht völlig unnötig darüber großartig Gedanken zu machen. Wenn ja, dann würde ich sagen, unbedingt zum Anwalt. |
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Unser Nebengebäude steht seit über 35 Jahren (also vor unserer Zeit) genau auf der Grenzmauer und der Dämm-Verputz ragt 5 cm darüber zum Nachbarn. Die verstorbene Nachbarin (unsere gute Freundin) hat diesen Zustand schriftlich mit unserem Vorbesitzer geduldet, da dieser ja auch ihren unbewilligten Garagenbau komplett auf der Mauer geduldet hat ... Bis jetzt dachten wir ja, die Mauer gehört jedem zu gleichen Teilen, aber möglicherweise steht sie auch vollkommen am Nachbargrundstück ... Der neue Besitzer ist für uns ein "Fremder" mit dem wir bisher freundschaftlich/höflichen Kontakt pflegten. Das Verhältnis Vorbesitzer(=Erben) zu Neukäufer ist freundschaftlich, da sie einander schon lange kennen. Ich kenne aber deren Vertrag nicht, möchte auch keine schlafenden Hunde wecken. Der Neukäufer hat noch nichts gesagt, aber ich mache mir halt Sorgen ... |
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https://www.rechtambau.at/ist-das-ueberbauen-der-grenze-des-nachbargrundes-zulaessig/ Zusammengefasst, juristische Lage in meiner Meinung nach etwas unsicher, "Risiko". Wie am Schluss steht, juristische Sicherheit hätte dein Vorbesitzer geschaffen, wenn er es als Dienstbarkeit ins Grundbuch eintragen hat lassen, so ist es wohl eher ein bisserl ein Zufall, wie es gerichtlich ausgehen würde. Auch ist der Dämmverputz nachträglich angebracht worden oder gleich beim Bau? Beim ersteren hast du bessere Chancen, da hier aus praktische Sicht Ausnahmen gemacht werden (sonst wäre oft eine nachträgliche Dämmung viel schwieriger/unmöglich). PS: Was meiner Meinung nach kein Faktor ist, ist ob es "seit jeher" so war.. |
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Was verstehst unter "Baubescheid"? Das, was du da oben zitiert hast ("...gemäß § 111 Abs 1 NÖ Bauordnung 1976...") ist ein Benützungsbewilligungsbescheid!! Und ich wiederhol mich jetzt mit dem Hinweis, dass ein Benützungsbewilligungsbescheid kein "Baubewilligungsbescheid" ist! (du siehst, dass ich den Begriff "Baubescheid" nicht verwende, weil er nicht eindeutig ist). Also nochmal: es gibt offensichtlich eine Benützungsbewilligung - und diese sagt nichts darüber aus, was, wann, wo und in welcher Ausführung eine Baubewilligung hat. Man müsste also wissen, was genau im "Baubewilligungsbescheid" bzw. in den zum Baubewilligungsverfahren gehörigen Unterlagen (Einreichplan, Lageplan, Baubeschreibung, Bauverhandlungsniederschrift.....) steht. Solche Formulierungen sind leider in alle möglichen Richtungen interpretierbar. Der Begriff "Grenzmauer" wird landauf landab oft so verstanden, dass es sich um eine gemeinsame Mauer handelt, die über/auf der Grenze steht - also halb da, halb dort. Ich glaube aber, es ist bei dir so, dass die Mauer zur Gänze auf dem Grundstück der Nachbarin steht, und zwar unmittelbar "an" (d.h. neben) der Grenze und nicht "auf" der Grenze. Und auf diese Mauer (die zur Gänze auf Nachbargrund steht) wurde die Mauer deines Nebengebäudes draufgebaut. Dann kann man auch nicht sagen, dass (nur) der Dämmputz 5cm "darüber" zum Nachbarn ragt, sondern die ganze aufgemauerte Mauer (halt inkl. 5cm Dämmputz), und das ist ja wesentlich mehr. Dann kommt aber folgende Aussage: Somit wissen wir bzw. du gar nichts! Daher hab ich ja schon viel weiter oben geschrieben: Wenn du von irgendwem wissen willst, ob es da künftig durch den neuen Nachbarn Probleme geben kann und die Ausgangssituation ist derart unklar und offen, na dann ist es nicht schwer zu erraten, dass ein Nachbar daraus ein "Problem" machen könnte (ob er es wirklich tut, is ja eine andere Sache). Wie das in einem solchen Streitfall dann ausgeht, kann dir hier vorallem im Bereich Zivilrecht wohl keiner defintiv sagen. Einerseits weil wir den korrekten, vollständigen Sachverhalt nicht kennen und andererseits weil man bei Heranziehen von div. Erkenntnissen immer auf die Details im jeweiligen Sachverhalt achten muss. Da kann wegen irgendeiner Kleinigkeit schnell gleich irgendwas ganz anderes rauskommen. |
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Ist die Liegenschaft schon im Grenzkataster eingetragen (durch ein "G" im Grundbuchauszug ersichtlich)? |
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Ich danke allen, vor allem Karl 10. Wir müssen sichtlich warten, ob da irgendein Problem erwachsen könnte, da aus unseren Unterlagen (die ja alle "amtlich" waren) sichtlich keine klare Rechtslage ersichtlich ist. |
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