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Lieber Markus, ... da hast du dir schon ordentlich viel Gedanken gemacht. Also von der Leistbarkeit dürfte das aktuell kein Thema sein. Kleine Anmerkung noch zur Berechnung des Monatsgehaltes: Hier wird bei Unselbständigen vielfach das normale Monatsgehalt in die Haushaltsrechnung miteinbezogen und das 13. und 14. Gehalt als Sicherheitsreserve gesehen. Bei Selbständigen ist die Basis das Einkommen aus der ESt.- Erklärung, aus dem das kalkulatorische monatliche Einkommen dann selbstverständlich auch mit einem Sicherheitspuffer gerechnet wird. Zu den Verzinsungsvarianten: Das hängt natürlich von deiner Zinsmarkterwartung bzw. so wie du geschrieben hast, vom Wohlfühlfaktor der Freundin ab. So wie du die Sache angegangen bist, willst du den kompletten Betrag gegen steigende Zinsen absichern (entweder durch Fixzinsvereinbarung oder einen Teil durch Cap) wobei eines natürlich klar ist: Jede Form der Absicherung kostet - entweder durch den Zinsunterschied zwischen fix und variabel (in deinem Beispiel 2,25% fix minus sagen wir 1% variabel = 1,25% / bezogen auf den aushaftenden Betrag = 340.000 mal 1,25% = 4.250 im ersten Jahr, sinkend in den Folgejahren) oder durch den Cap. Der Cap ist (bedingt durch die momentan steile Kurve zwischen 1 und 10 Jahren und den niedrigen Strike) erwartungsgemäß teuer. Ich mache mir zwar keine Sorgen, dass die ERSTE Group als Emittent insolvent wird, ein theoretisches Risiko besteht aber rein formell trotzdem. Dass der Cap jederzeit handelbar ist, mag zwar theoretisch stimmen und möglich sein. Wie das Pricing (bid/ask) dann in einem "fast market" oder bei erhöhten Funding Aufschlägen der ERSTE Group aussieht, wird man dann erst sehen. Variante 2 verstehe ich (von der Sinnhaftigkeit her) nicht. Letztendlich wirst du dich mit dem Gedanken abfinden müssen, dass jede Variante mit der Unsicherheit behaftet ist, zu jeder Zeit während der Kreditlaufzeit auf der richtigen Zinsseite zu sein. Mir persönlich gefällt daher die Variante einer Splittung gut - Teil fix, Teil variabel - je nach Risikoappetit. |
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bei dem CAP muss noch aufpassen der als Beispiel genannt wurde 2027 deckt er wohl ziemlich 100% der Restschulden ab, allerdings fällt der CAP dann bis 2037 auf 0, die Restschulden NICHT, die Deckungslücke steigt von Jahr zu Jahr weiters muss man noch bedenken ich muss den CAP jetzt kaufen, heißt also ich muss heute bis 2027 die Kosten eigentlich mit Zinseszinsen hochrechnen was mich der CAP wirklich kostet denn ich könnte ohne CAP weniger Schulden haben und mir einen Vorsprung erarbeiten ich hab mich auch viel beschäftigt und bin von CAPs weggekommen weil entweder zu teuer oder zu wenig Absicherung, für mich hat Preis Leistung da nirgendwo gestimmt dazu sind die Fixzinsangebote zu gut die man aktuell bekommt |
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Hallo Shivers, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Gedankenspiele & Optimierung |
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Wie es aussieht, ein Angebot der ERSTEN. Zu den Cap' s ist eh alles gesagt worden. Zu Variante 2: Dazu werden scheinbar 2 Kredite gemischt: einmal variabel 50K, Aufschlag(?) 1% oder derzeitiger Sollzinssatz 1%? Das ist mitunter ein Unterschied von 0,325%, also doch erheblich! und einmal 20 Jahre Fixzinskredit, wobei bei den ersten drei Jahren nur die Zinsen bezahlt werden, die Ratenrückführung erst nach 3 Jahren beginnt. Somit würde sich für mich die 17 Jahre Fixzins erklären, da der 20 Jahre Fixzins bei Zuteilung (also jetzt) eingepreist wird und die 3 Jahre tilgungsfrei die FZ-Laufzeit verringern. Vom entnommenen Kapital bezahlst du aber trotzdem 2,25%, und das ist schon ganz ordentlich! Dein Freund "verschiebt" nur den Rückzahlungsbeginn, und nimmt sich grundsätzlich drei Jahre vom Fixzins. Also, vermutlich würde ein gangbarer Weg eine Splittung sein, aber 50K vs. 290K bringt meiner Meinung nach nicht viel. Vielleicht 40:60 oder 50:50 andenken. |
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@LiConsult Danke für die Information bzgl. 13. & 14. Gehalt! Der Vorteil bei Variante 2 wäre jener, dass 3 Jahre ein absehbarer Zeitraum sind, um auf große Urlaube/Ausgaben zu verzichten und sich die höheren Fixzinsen von einem niedrigeren Grundbetrag berechnen. Es ist dann eigentlich eh eine Form der Splittingvariante, wobei zunächst nur der variable Kredit getilgt wird. @ChristianIV Danke für den Hinweis, dass die Deckungslücke von Jahr zu Jahr steigt - eh logisch, habe ich aber nicht bedacht. Wegen den Zinseszinsen: Gleichzeitig habe ich doch den Effekt des Zinseszins bei der Variante mit dem Fixkredit auch - der ist sogar höher, nur auf der Basis einer niedrigeren Summe (oder?). Die Berücksichtigung der Zinseszinsen beim CAP haben aber einen besonderen Stellenwert im Vergleich zur Variante mit keiner Absicherung und müssten hier bedacht werden, schätze ich einmal. Ein Beispiel: (Angabe = Restschuld; Kreditaufnahme 2019) Fixzins: 2027: 270.226€; 2037: 163.593€ (Kredit: 340.000€; 2,25%) = 1309 Kreditrate Variabel I: 2027: 276.213€; 2037: 161.797€ (Kredit: 356.240€; 1,5%)= 1236 Kreditrate Die überschüssigen 73€ könnte man ebenfalls in den Kredit reinvestieren, weshalb sich dies bei 1,5% Zins ab dem 11.-13. Jahr amortisiert. Variabel II:2027: 277.378€; 2037: 166.120€ (Kredit: 356.240€; 1 Jahr 1%, 4 Jahre 1,5%, dann 2%) = 1309€ Kreditrate (ab 2%) (M)ein Cap zahlt sich also eher aus, wenn die Zinsen anfangs lange niedrig genug sind (~ 5-9 Jahre nicht über 2%). Allerdings mit dem Problem der Deckungslücke, evtl. der KEST (!?) und dem Emittentenrisiko. Bei langanhaltender Zinsperiode ist der Cap im Vorteil. |
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@ Speedcat: Sollzinssatz 1%, nicht Aufschlag. Ich muss meinen Freund fragen wie er das gemacht hat - er hat einen Rahmenkredit, wird jedoch aller Voraussicht nach nicht die gesamte Summe ausschöpfen. Evtl. ist deshalb der Spielraum da für diese Variante? Der Nachteil einer Splittung ist aber die langsamere Tilgung des variablen Kredits, oder? Vielleicht mehr zum Hintergrund: Ich habe die Vermutung, dass wir monatlich deutlich mehr zurückzahlen könnten, als es mir meine Freundin glauben will Ich würde ja eher zu keiner Absicherung tendieren und mich 4-6 Jahre "kasteien", dies wäre für mich quasi Absicherung genug - diese Variante spielts aber (momentan) noch nicht |
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Das wäre bei Indikator 6ME 1,25% Aufschlag, bei 3ME 1,375% (hab mich oben verschrieben, meinte -0,375%), also der Sollzinsatz könnte bei dir bei 1% Aufschlag derzeit 0,625% ausmachen. Warum? Hier hättest zusätzlich den Vorteil, dass Sondertilgungen in egal welcher Höhe Pönale frei möglich sind. Bei guter Leistbarkeit, auch wenn die Zinsen zukünftig ansteigen, und konsequenten Sondertilgungen derzeit sicher die günstigste Lösung. |
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... hier war eh der Nachteil im Vergleich zu einem reinen variablen Kredit gemeint (egal ob mit/ohne Cap). |
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also man hat ja bei "normalen" Krediten schon viele Möglichkeiten um eine Vorhersage zu rechnen, bei einer CAP - Variante im Vergleich sind es noch mehr du könntest garnichts tun, die Zinsen steigen kräftig bis 2024, du bist glücklich über deinen CAP der dich schützt, zu dem Zeitpunkt könnte man den CAP zu Rekordpreisen verkaufen, tut man nicht weil man ihn selber braucht, dann passiert wie 2008 die "identische" Krise, über Nacht ist der CAP wertlos weil die Zinsen ins bodenlose fallen und keiner einen nutzlosen CAP haben will die möglichkeiten die man während der Kreditlaufzeit hat sind unendlich und es bleibt wieder das die berühmte Glaskugel fehlt ich hab mir ein excel gebaut und variabel gegen verschiedene fixe vergleichen zu können und "rumspielen" zu können, ich werf das später mal rein wenn ich Zeit habe einfach in der Annahme das Leben entwickelt sich schlecht (wünscht man keinem als Beispiel ein pflegebedürftes Kind, negativ aufs Familieneinkommen und auf die Ausgaben) und man macht keine Sondertilgungen sondern zahlt nur was man muss, dann einfach "vergleicht" wieviele restschulden hat man bei CAP-beginn mit und ohne cap |
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Das ist der Grund, weshalb ich schon ziemlich brainfu**** bin Das wäre echt cool - Danke! Würdest du dieses Excel-File auch aus der Hand geben oder nicht? Bis jetzt bin ich sehr dankbar für den Erfahrungsaustausch - echt tolles Forum |
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vielleicht macht es Sinn, das Pferd mal von hinten aufzuzäumen. Bei welcher Rate beginnt denn das Bauchweh oder anders gefragt, bis zu welcher Ratenhöhe wäre alles ok? Absicherung kostet, deswegen wäre es gut zu wissen, wie viel Absicherung nötig ist |
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Ich sag mal so: - 1.200-1.300€ als durchgängiges Minimum ok; würde gerne nach 6-8 Jahren 1.000-1.100€ zahlen - 2.500€ wären momentan aber ohne Weiteres möglich - 1.700€ während Karenzzeit & ich habe meinen Zweitjob weiterhin Aber ich will ja unbedingt am allerwenigsten Zinsen zahlen, egal ob ich mich ok dabei fühle oder nicht Meine Freundin sieht das anders (und das ist auch gut so) Ich vermute, dass ein Splitting tatsächlich die einfachste Variante wäre, wobei ich für eine 35:65 (fix:variabel)-Splittung wäre |
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was muss man arbeiten um soviel rückzahlen zu können? ^^ |
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Bezüglich der verschiedenen Varianten möchte ich als Laie gar nix sagen, da hier genug Profis bereits einiges gesagt haben. Jedoch lese ich in deinem letzten Beitrag "Zweitjob" - bedenke in der Zeit wo dein Haus gebaut wird ist oft ein Zweitjob gar ned möglich bzw. sinnvoll, da deine Arbeitskraft pro Stunde auf der Baustelle ca. € 50 - 60 Wert ist (ansonsten muss ja ein Arbeiter bezahlt werden). Kleiner Tipp - reduzier euer Leben bzw. Lebensstandard nicht auf ein Minimum, weil das hat noch keiner Beziehung gut getan - "Lebe/Arbeite nicht nur für dein Haus"! |
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Hm. eure Minimalvariante von 1300 deckt sich ca mit dem Zinssatz für 20 Jahre fix. 1700 würde einen Zinssatz von 4,5 auch bedienen. 2500 gibt Potential für Sondertilgungen bzw höheres Eigenkapital. Die billigste Variante wäre 100% variabel, bei 0,75 Zinssatz (weitergabe neg Euribor, 1% Aufschlag, ich nehme mal man bei eurer Eigenkapitalausstattung, der offenbar gegebenen Leistbarkeit und mit einem passenden Objekt ist das drinnen) beträgt die Rate 1050. 100% Zinssicherheit kostet demnach 3000 Euro pro Jahr. Da scheint ein Split mit nicht zu viel Sicherheit (30:70) sinnvoll |
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Vielleicht war "ohne weiteres" etwas zuu großkotzig . Meine Freundin verdient auch ganz gut, wir arbeiten beide Vollzeit. Autos sind jeweils 2 Jahre alt (abbezahlt) mit 5 bzw. 7 Jahren Garantie = prognostizierbare Kosten für die kommenden 3 -5 Jahre. Außerdem hab ich das 13./14. Gehalt jeweils aliquot einberechnet. Da geht sich dann schon was aus Dafür bin ich zu patschert und auch zu wenig zeitlich flexibel - meinen Zweitjob kann ich am Abend und am WE ganz gut erledigen. Ich raunz dann lieber rum wenn ein Arbeiter was falsch gemacht hat Danke, du hast vollkommen recht - werd ich mir hinter die Ohren schreiben! Grundsätzlich habe ich die Berechnungen aber eh so angestellt, als ob wir "so weiter leben würden wie bisher". Ja, so in etwa habe ich mir das auch gedacht! Ich bin auf jeden Fall mal vom Zinscap abgekommen und würde dann auch mein Direktanlage-Konto kündigen. Ist eh besser so, sonst spiel ich mich im schlimmsten Fall mit irgendwas herum, anstatt brav zurückzuzahlen Eine Frage hab ich noch: - Hat man bei einer Aufteilung in variabel/fix irgendwo doppelte Kosten? Macht das eh jede Bank? Danke und liebe Grüße, Markus |
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Bei manchen können doppelte Kontoführungskosten anfallen, da 2 eigenständige Darlehensverträge. |
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wie mit einer kleinen Pauschal - BAG kann es sein das "großzügigerweise" nur eine Kontoführung zu zahlen ist, das wird einem als großzügiges Entgegenkommen verkauft, gleichzeitig redet man natürlich nicht über die hohen Aufschläge die man sich damit erkauft, ich war ja auch etwas unterwegs und Gedanken an splitten, aber es wird da ja fleißig gerechnet also mach ich mir da keine Sorgen bei dem User ich hab etwas mit dem Tool rumgespielt und ich bin bei irgendwas von ca 2,25-2,5% gelandet (daumen mal pi) was die Zinsen HÖHER sein müssten als der CAP damit der CAP sich lohnt, selbe Schlußfolgerung wie bei mir selbst damals Thema CAP für Neuvertrag nicht interessant, wenn ich einen variablen Kredit hätte und mich absichern will und die Bank schlechte Konditionen anbietet weil man kaum eine Wahl hat dann wäre es eine Alternative # zum splitten ich hab ja auch viel rumgespielt, macht aus meiner Perspektive nur Sinn wenn ich eine realistische Planung habe das ich die nächsten 1-5 Jahre noch wirklich vollgas arbeiten will UND danach Füße hochlegen / Kinder / .... und das ich dann wirklich den variablen Anteil in Lichtgeschwindigkeit zurückfeuere, vom mathematischen Standpunkt ist man wieder beim Glaskugelproblem, damit es möglichst billig wird muss man den Kredit mit den höheren Zinsen sondertiligen, das wiederrum zerstört mir aber wieder den Absicherungsgedanken sonst ist es ich geh variabel weil ich weniger zahlen will und nicht damit rechne das die Zinsen so schnell steigen und es mich nicht beißt, oder ich sichere mich ab, persönlich hab ich mich für 10J fix entschieden weil bei meiner Entscheidung das ein 0,5% Aufschlag war und da ich mit 13-18J rechne die ich für die Rückzahlung brauchen werde bin ich eigentlich save für begrenzte Kosten, für mich war das 15J Angebot bzw damals das variable relativ gesehen dazu zu schlecht das ist sind dann noch die anderen Empfehlungen die ich aussprechen kann: - speeedcat anfragen, kostet mal nichts, bei variabel sollte ein wesentlich besseres Angebot möglich sein - auch 10 oder 15J fix bedenken, denn die Absicherung ist am wichtigsten wenn ich die höchsten Schulden habe, im späteren Verlauf weniger und dazunehmen muss man die Inflation, die Kreditrate bleibt gleich, eine vergleichbare Miete würde steigen, heißt also man kann im Quervergleich sagen nach 15J kann man auch höhere Zinsen "ertragen" - alle Angebote relativ werten, wenn dann mit Partner und wenn einer unbedingt das will und der andere das, man kann ein gutes variables Angebot haben, man kann ein gutes fixes Angebot haben, wenn eines heraussticht und man eigentlich das andere wollte kann man sich trotzdem "um"entscheiden (hätte speeed mir damals die variable variante so vorgelegt wie sie heute es sie offenbar gibt weiß ich nicht ob ich sie nicht genommen hätte, für mich gesehen war das 10J bessser als das 15J oder variabel angebot also hab ich es genommen obwohl wir eigentlich mit variabel oder 15 angefangen haben und das 10 so ein schuss ins blaue war eigentlich vom Gedanken)
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danke für die Info okay, der CAP ist für mich somit endgültig gestorben das wäre meine Vorstellung. Wir werden uns aber auch die anderen Varianten (10/15 Jahre fix) überlegen. "Planung ist alles, ein Plan ist nichts" - insofern wird es mal voraussichtlich eine gut informierte Bauchentscheidung macht das Sinn, wenn ich noch keine ganz konkrete Immobilie habe? Ich möchte nicht von jemandem unnötig Ressourcen vergeuden - schlussendlich finden wir dann erst in einem halben Jahr ein Haus bzw. eine Wohnung welche uns gefällt. @Speeeedcat: Wie wäre eine akzeptable Vorgehensweise, wenn ich mich auch selbst bei Banken erkundigen möchte (hab z.B. eine Verwandte die bei einer Bank arbeitet)? Zuerst Banken, dann du? Oder ist diese Frage bereits sehr unhöflich? |
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Naja, die Immobilie sollte schon konkret sein, da diese ja auch bewertet wird. Dazu bruacht es beim Kauf zumindest den Grudnbuchsauzug und die Pläne mit m²-Angabe, ein Exposee. Bei einer Umentscheidung müsste die jeweilig neue Immobilie bewertet werden. Des weiteren haben die zu unterzeichnenden Dokumente nur eine gewisse Gültigkeit. Aber viele Unterlagen bleiben natürlich gültig, muss man halt je nach Zeitraum aktualisieren (Gehlatszettel, Kontoauszüge). Doppelanfragen bringen nichts, das müsste man halt im Vorfeld durch ein Gespäch abklären, welche Banken man selber anfragen will und welche der VM. Die Frage ist natürlich nicht unhöflich ! |
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passt, kenn mich aus oookay, wobei ich mir dann im Vorfeld gut überlegen müsste bei welcher ich es probiere und bei welcher ich es lieber lasse thx |
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ich gebe zu bedenken, dass auch eine Selbstanfrage ohne konkretes Objekt an Grenzen stößt. Wir hatten hier doch vor einiger Zeit den Fall, dass die Bank das Objekt der Begierde für überteuert hielt und dementsprechend war alles anders. Außerdem ändert sich schnell mal was an einem Kreditbetrag zB weil irgendwas noch saniert/umgebaut/höherwertig als beim Plan angegeben gemacht ... werden soll. Mit Kosten 490.000 klang das für mich allerdings schon konkret. |
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