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Ja, so is es!! |
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Danke Karl10 für die schnelle Antwort. Der Bauherr von neuem Haus 1 und 2 sieht das koppeln an B1 oder B2 für nicht notwendig. Wenn gekoppelt werden muss, geht's sich möglicherweise platzmässig fürs untere Haus 2 nicht mehr aus... Nachdem auch eine geschlossene Bauweise möglich wäre - könnte oder müsste nicht auch an B2 gekoppelt werden? Oder gilt der 1m Abstand als seitliches Bauwich? |
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Also,ist im flächenwidmungsplan offen, gekuppelt und geschlossen vorgesehen? Anfangs hast du nur offen oder gekuppelt erwähnt |
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Ja, verwirrt mich jetzt auch. Daher brauchts noch eine genau Info: gibts einen Bebauungsplan und was steht da drin?? Oder gibts keinen Bebauungsplan? |
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Sorry, für die unvollständigen Angaben. Es gibt keinen Bebauungsplan, es ist offene, geschlossene oder gekuppelte Bauweise möglich. |
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Naja, da müss ma jetzt halt nochmal von vorne beginnen. Nein, so kann man das nicht sagen. Auch wenn es keinen Bebauungsplan gibt, gelten Regeln bezüglich der zulässigen Bebauungsweisen auf einem Grundstück. Und zwar im § 54 der Bauordnung. Demnach gilt (sehr vereinfacht dargestellt!): die zulässige Bebauungsweise auf einem Grundstück leitet sich nach der Mehrheit der verwirklichten Bebauungsweisen auf Grundstücken im 100m-Umkreis zum Baugrundstück ab. Man muss also die vorhandenen bebauungsweise in der 100m-Umgebung zahlenmäßig erheben und diejenige Bebauungsweise, die dabei die Mehrheit hat, gilt auch für das ggst. Baugrundstück. Und jetzt kommt - wie so oft - eine Ausnahme zu dieser Regel: eine "offene Bebauungsweise" darf ich darüber hinaus immer realisieren. Wir wissen also nicht defintiv, welche Bebauungsweise für das Grundstück G2 gilt. Nimmt man allerdings eine offene Bebauungsweise an (die man ja immer machen darf), dann stellt sich deine Frage gar nicht. Sollte sich aufgrund der Mehrheit in der Umgebung eine gekuppelte Bebauungsweise ergeben und man diese auch umsetzen wollen (und nicht die immer mögliche offene), dann ist auf jeden Fall an die Grenze zu G1 und überdies zumindest überwiegend direkt an das Gebäude B1 auf dem Grundstück G1 anzubauen (geht also nicht, so wie in der Skizze dargestellt). Das Gebäude B2 hat bei all dem außer Betracht zu bleiben, weil dessen Anordnung mit 1m Abstand von der Grundgrenze keiner der gesetzlichen Bebauungsweisen zuzuordnen ist (es zählt weder als geschlossen, noch als gekuppelt, noch als offen!).
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Vielen Dank Karl10 für die ausführliche und verständliche Antwort. Als Eigentümer von B1 war mir eigentlich immer klar, dass ein eventueller Neubau an mein Gebäude kuppeln kann. Da habe ich auch kein Problem - die nun aufgestellten Schnurgerüste laut obriger Zeichnung hatten mich einwenig verunsichert, insbesondere die Aussage, dass das mit der Gemeinde besprochenen wurde. Dass ein 2.Haus dann auch an diese Grundgrenze kuppelt (alleinstehend, da ich nicht vor habe ein weiteres zu Bauen) war mir allerdings nicht bewusst. Eine offene Bauweise wird anscheinend nicht gewünscht - es sollen möglichst viele Wohnungen in das Grundstück gequetscht werden. Mal schaun, was dann wirklich eingereicht wird... |
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Bist du dir da sicher, dass sie nicht schon eine Baubewilligung haben? Ein Schnurgerüst stellt man normalerweise erst her, wenn man ins Bauen anfängt |
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Laut Gemeinde ist der Antrag in der Vorprüfung. Kann also noch dauern, bis die Nachbarn informiert werden. Das Schnurgerüst, bereits abgeladene Baumaterialien und die aufgestellte Bauhütte hatten mich auch einwenig nervös gemacht. |
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Das Grundstück G2 (ca. 13m breit und 80m lang) soll nun anscheinend mittig geteilt werden:  Die Teilung ist in der Skizze orange eingezeichnet. Laut vorläufiger Planung soll nun Einfamilienhaus 1 und 2 incl. Garage an der Grundstücksgrenze von Grundstück G1 errichtet werden. Das hintere Gebäude 2 wird durch eine neue Zufahrt erschlossen. Keines der beiden neuen Gebäude wird an das bestehende Gebäude B1 angebaut. D.h. an der Grundstücksgrenze G1/G2 werden in Zukunft 3 "halbe" Gebäude incl. Feuermauer in einem Abstand von ca. 6m stehen... Optisch und energietechnisch suboptimal. Da stellt sich mir auch die Frage, ob eine solche Grundteilung bewilligt werden kann, die diesen merkwürdigen Zustand möglich macht. |
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Ich habe oben mal geschrieben, dass eine offene Bebauungsweise IMMER zulässig ist. Das war damals auch richtig. Mit Juli 2021 trat eine Novelle der Bauordnung in Kraft, wo jetzt im § 54 geregelt ist, dass dann, wenn am Nachbargrundstück bereits eine gekuppelte Bebauungsweise verwirklicht ist, daneben nur noch gekuppelt gebaut werden darf (und keinesfalls mehr offen). Unverändert gilt aus meinen obigen Beiträgen, dass man bei der gekuppelten Bebauungsweise an das bereits gekuppelt bestehende Gebäude am Nachbargrundstück "überwiegend" anbauen muss (also mehr als 50% Überdeckung). Daraus ergibt sich für die geplante Teilung, dass diese nicht zulässig ist und nicht bewilligt weden dürfte. Durch diese Teilung wird nämlich verhindert, eine gesetzmäßige gekuppelte Bebauungsweise (siehe oben) umzusetzen. Laut § 10 Abs. 2 Zif. 2. NÖ Bauordnung darf durch die Teilung eine Anordnung von Bauwerken gem. den §§49 bis 54 nicht erschwert oder verhindert werden. Das würde aber durch die Teilung passieren. |
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Vielen Dank für diese prompte und fachkundige Antwort. Falls das so genehmigt wird, bin ich schon gespannt auf die Begründung warum die geltende Bauordnung nicht berücksichtigt wird. Möglicherweise wurde ja die Grundteilung schon vor Juli 21 beantragt und es ist deshalb eine Teilung möglich... |
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Bin mir nicht sicher, ob die Baubehörde bei der Beurteilung der Teilung die Bauordnung wirklich korrekt und vollständig liest bzw. anwendet. Ich glaub´s eher nicht. Sollte das Ansuchen um Teilungsbewilligung tatsächlich vor dem 1. Juli gestellt worden sein, dann glaub ich schon gar nicht, dass die Baubehörde da gesetzkonform vorgeht, denn da wirds noch ein wenig komplizierter bzw. muss man noch einmal mehr "ums Eck" denken. Außerdem gilt es in diesem Fall 2 Varianten zu bedenken. Variante 1: Sowohl für die Teilung als auch für das Bewilligungsverfahren der Gebäude gilt die Gesetzeslage vor dem 1. Juli: Die Grundstücksteilung wäre vor dem 1. Juli gesetzlich ok gewesen, da man damals davon ausgehen durfte, dass auf den beiden Neugrundstücken jedenfalls auch offen gebaut werden darf. Und das würde auf beiden Grundstücken möglich sein. Teilung wird also bewilligt. Nach der Gesetzeslage vor dem 1. Juli ergibt sich dann allerdings folgendes Problem im Bewilligungsverfahren für die neuen Gebäude: Der Eigentümer will offensichtlich nicht "offen" bauen (was er vor dem 1. Juli dürfen hätte), sondern er will gekuppelt an G1 bauen. Dafür bräuchte er vor dem 1. Juli zunächst eine Mehrheit der gekuppelten Bebauungsweise in der "100m-Umgebung". Es stellt sich somit zunächst die Frage, ob es diese Mehrheit tatsächlich gibt??? Wenn nicht, dann darf er schon aus diesem Grund nicht gekuppelt bauen (auch wenn das Nachbargrundstück G1 bereits gekuppelt bebaut ist). Gibt es jedoch eine Mehrheit in der Umgebung für "gekuppelt", dann gilt allerdings auch nach alter Gesetzeslage - also auch schon vor dem 1. Juli - dass an das bereits bestehende, gekuppelt situierte Gebäude B1 auf dem Nachbargrundstück G1 "überwiegend" angebaut werden muss. Das ist allerdings auf den durch Teilung neu geschaffenen Grundstücken nicht möglich. Somit dürfte eine gekuppelte Bebauungsweise auf diesen Grundstücken nicht bewilligt werden, weil die Anforderungen an "gekuppelt" nicht erfüllt werden (können). Somit bliebe nur die Möglichkeit, offen zu bauen. Variante 2: Teilungsverfahren nach Gesetzeslage vor dem 1. Juli, Baubewilligungsverfahren für die Gebäude nach der Gesetzeslage nach dem 1. Juli: Teilung ist zu bewilligen - aus denselben Gründen, die schon bei Variante 1 beschrieben wurden. Anders jedoch die Beurteilung geplanter Gebäude auf den beiden Neugrundstücken nach der Gesetzeslage ab dem 1. Juli. Hier sagt jetzt der § 54, dass dann, wenn das Nachbargrundstück bereits gekuppelt bebaut ist, die ansonsten immer mögliche "offene" Bebauungsweise nicht zulässig ist. Möglich wäre hinsichtlich Situeirung der Gerbäude nur die "gekuppelte" Bebauungsweise, und zwar auch ohne Mehrheit in der "100m-Umgebung". Allerdings ist dann im Einzelfall die Bewilligung nicht erteilbar, weil es aufgrund der durch die Teilung entstandenen Lage der beiden Neugrundstücke nicht möglich ist, das bei "gekuppelt" geforderte "überwiegende" Anbauen an das Nachbargebäude B1 zu erfüllen. Also ist hier bei Variante 2 weder für eine offene, noch für eine gekuppelte Bebauungsweise eine Baubewilligung erteilbar. PS: ich denke nicht, dass die Baubehörde soweit in die Tiefen des Gesetzes eintaucht.......wahrscheinlich werden sie eine solche Situation "nach Bauchgefühl" entscheiden. |
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Vielen Dank für die zusätzlichen Informationen bzgl. der 2 Varianten, der Sachverhalt ist für mich damit völlig klar und verständlich. Die Gesetzformulierungen scheinen mir hier auch keine Möglichkeit für eine unterschiedliche Interpretation offen zu lassen. |
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