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Genossenschaftsbeitrag als Eigenmittel bei Wohnungskauf

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  •  mtgab
9.1. - 4.8.2020
7 Antworten | 5 Autoren 7
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Hallo,

lese hier schon länger mit und denke, dass ich hier auch eine zufriedenstellende Antwort erhalte. Leider finde ich zu diesem Thema nichts und vermutlich betrifft dieses Thema zukünftig noch andere Personen.

Geht um folgenden Fall:
Ich bin vor etwas mehr als zehn Jahren in meine Genossenschaftswohnung eingezogen und hätte jetzt die Möglichkeit, diese zu erwerben. Den Genossenschaftsbeitrag (EUR 40.000) habe ich damals ohne Kredit bezahlt, somit müssten jetzt, inkl. der -1% jährlich, EUR 36.000 noch bei der Genossenschaft "liegen".

Sollte in den nächsten Wochen das Angebot erhalten, dürfte sich jedoch erfahrungsgemäß um einen Beitrag zwischen EUR 250.000 - 260.000 handeln. Abzüglich der EUR 36.000 wären wir bei grob EUR 220.000.

Der Verkehrswert der Wohnung (Lage, Attraktivität, Einrichtung) liegt um einiges höher - vergleichbare Wohnungen im Umfeld werden um EUR 350.000+ verkauft.

Dazu meine Fragen:

- die Bank schätzt das Objekt bei einer Finanzierung im Vorhinein - wird als Verkehrswert der Kaufpreis oder der tatsächlich aktuelle Wert angesetzt?

- Werden bei der Finanzierung die EUR 36.000, die noch bei der Genossenschaft "liegen", als Eigenmittelanteil anerkannt oder geht die Bank von einem Betrag von EUR 220.000 aus und ich muss eine 100%+ (inkl. Grundbucheintrag etc.)-Finanzierung wählen = schlechtere Konditionen.

- was wäre denn die maximale Kreditsumme in solch einem Fall? Zum aktuellen Zinssatz wäre es ja fatal, nicht den gesamten Rahmen auszuschöpfen (z.B. für Erneuerung Küche/Bad) - wäre es möglich, dass so etwas mitfinanziert wird?
(3000 netto Einkommen x 14, Betriebkosten ~ EUR 300, sonst keine Kredite oder Kosten wie Auto bzw. Alimente).

Meine Bank bzw. die Personen von diversen Kreditvermittlern konnten mir diesbezüglich leider keine zufriedenstellende Antwort geben, darum die Frage, ob hier jemand Erfahrung damit hat.

Danke im Voraus

  •  speeeedcat
  •   Gold-Award
9.1.2020  (#1)
Sicher werden die Gen-Beiträge berücksichtigt.
Die Bank schätzt die Wohnung intern, davon setzt sie dann den Belehnwert an.
Sollten so - als Beispiel - 250K rauskommen, ist die Sanierung der Küche plus der Kaufpreis zu diesem Belehnwert für eine Top-Kondition kein Thema.
Also Belehnwert der bankinternen Schätzung = max. Kreditbetrag für Top-Kondition.

Lg

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  •  mtgab
9.1.2020  (#2)
Danke für die Antwort. Werden die EUR 36k dann tatsächlich als Eigenmittelanteil deklariert? Habe mittlerweile zwei "Musterfinanzierungen" erhalten und bei beiden wurde als Eigenmittelanteil "0" angegeben, obwohl dies klar kommuniziert wurde - deswegen die Frage.


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  •  LiConsult
  •   Gold-Award
9.1.2020  (#3)
Hallo mtgab

zitat..
mtgab schrieb: die Bank schätzt das Objekt bei einer Finanzierung im Vorhinein - wird als Verkehrswert der Kaufpreis oder der tatsächlich aktuelle Wert angesetzt?

 Das wird in der Tat bei vielen Banken unterschiedlich gesehen. Wir arbeiten mit Instituten zusammen, bei denen der Kaufpreis der "Richtwert" ist und dann gibt es aber auch andere Banken, die den Marktwert anhand der üblichen Immobilienbewertungssysteme- bzw. software errechnen (das ist für mich auch der logischere Zugang).


zitat..
mtgab schrieb: Werden bei der Finanzierung die EUR 36.000, die noch bei der Genossenschaft "liegen", als Eigenmittelanteil anerkannt oder geht die Bank von einem Betrag von EUR 220.000 aus und ich muss eine 100%+ (inkl. Grundbucheintrag etc.)-Finanzierung wählen = schlechtere Konditionen.


Die 36k sind jedenfalls Eigenmittel, da dieser Baukostenanteil ja bereits im Objekt "steckt". Wie die Bewertung stattfindet - siehe oben.


zitat..
mtgab schrieb: was wäre denn die maximale Kreditsumme in solch einem Fall? Zum aktuellen Zinssatz wäre es ja fatal, nicht den gesamten Rahmen auszuschöpfen (z.B. für Erneuerung Küche/Bad) - wäre es möglich, dass so etwas mitfinanziert wird?
(3000 netto Einkommen x 14, Betriebkosten ~ EUR 300, sonst keine Kredite oder Kosten wie Auto bzw. Alimente).

Das hängt von deiner sonstigen Ausgabenstruktur ab. 220.000 kosten für 25 Jahre monatlich als Pauschalrate um die 840 EUR. Ist eine Frage der Haushaltsrechnung. Wenn du da in deiner Rechnung noch Platz hast und Reserven auch noch berücksichtigt werden können, dann spricht nichts dagegen.

lg
Thomas




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  •  mtgab
9.1.2020  (#4)
Alles klar, danke für die Antworten.

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  •  mytw
3.8.2020  (#5)
@mtgab hast Du schon ein Kaufpreisangebot erhalten?
Wenn ja, wie hoch war das bei wie viel qm?
Und wo liegt die Wohnung?
Bist Du zufrieden mit dem Angebot?

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  •  Equity
3.8.2020  (#6)
Ich bin zwar nicht gefragt, aber nachdem ich selber bis vor kurzem an konkreten Zahlen interessiert war und man wenig findet:

1030 Wien, Anlage mit ca. 130 Einheiten, alles guter Standard Stand 2009 (Niedrigenergie, alle Wohnungen mit Loggia oder Terrasse, Grünruhelage, Ubahn 5 Minuten entfernt,..). Von cam 50 potentiellen Käufern kenn ich die Zahlen: Preis pro m2 je nach Stockwerk zwischen knapp 4k (EG) gut 5k (DG). Der Durchschnitt über alle Stockwerke liegt wohl bei ca. 4,3k.

Die meisten Interessierten haben mit weniger gerechnet (eher +/- 3k), aber sind trotzdem eher bei annehmen da vergleichbares am freien Markt trotzdem zumindest 1k/m2 teurer wäre. Einziges Gegenargument ist eigentlich die sehr billige Möglichkeit weiterhin zu mieten.

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  •  mtgab
4.8.2020  (#7)

zitat..
mytw schrieb: @mtgab hast Du schon ein Kaufpreisangebot erhalten?
Wenn ja, wie hoch war das bei wie viel qm?
Und wo liegt die Wohnung?
Bist Du zufrieden mit dem Angebot?

Kaufpreis lag bei knapp EUR 3400/m² - vergleichbare Wohnungen liegen, wenn ich mich aktuell umschau, bei mindestens EUR 5-6000, wenn nicht noch um einiges höher - gibt halt wenige Vergleiche, da die Wohnung schon sehr exklusiv ist emoji Die Bank Austria hat aber sowieso eine externe Firma für die Schätzung beauftragt, bin gespannt was da rauskommt.


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