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  •  Julia73
9.4.2021 - 16.4.2023
10 Antworten | 5 Autoren 10
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Hallo, 

ich freue mich sehr über Ratschläge und Meinungen :) wir planen ein Haus aus den 70ern zu kaufen. Ursprünglich war unser Plan einen Baugrund zu erwerben, was sich jedoch als sehr schwierig erwiesen hat, außer man baut gerne auf 500-600 qm. Leider werden keine größeren Gründe von der Gemeinde umgewidment in unserer Umgebung und privat verkauft fast niemand leere Baugründe. 
Das 130qm große Bungalow steht auf 1500qm und ist ein Massivbau und voll unterkellert. Der Zustand ist 1970 und wurde nie saniert. Ölheizung, keine Isolierungen, alte Fenster usw. Es wäre also eine Generalsanierung notwendig. Uns gefällt jedoch die Grundstruktur des Hauses und wir sehen Potential. Auch die Lage ist ideal. 

Was wir ändern wollen: 
- Aufstocken (wir würden gerne etwa 80qm zusätzlich gewinnen). Die Decke ist aus Stahlbeton. Ist das gut? 
- im Zuge dessen auch ein Flachdach bauen 
- Fenster verschieben und auf der Gartenseite eine größere Glasfront einbauen. Wobei auch viele Fenster bleiben wo sie aktuell sind. 
- Räume ändern, aber mit Rücksicht auf tragende Wände soweit wie möglich 
- Küche neu positionieren (werden vermutliche alle Anschlüsse sowieso neu machen müssen) 
- Ölheizung tauschen gegen Luftwärmepumpe
- Fußbodenheizung 
- Keller und Wände dämmen

Unsere Vorstellung sind 300.000€ zusätzlich zu investieren. 400.000€ wären auch noch im Rahmen. Wir würden auch viel selber machen. Wir geben uns für das ganze Projekt bis zum Einzug 3-5 Jahre Zeit. Wie haben keinen Stress. 

Ich habe mich mit den Thema Sanierung nie so wirklich beschäftigt, da eigentlich immer ein Neubau geplant war. Meine Angst sind auch solche Themen wie Schadstoffbelastung. Aspest wurde ja 1970-1980 viel verwendet.

Meine Befürchtung ist, dass ein Abriss billiger käme. Der reine Grundstückspreis liegt bei 200.000€. 
Doch das Grundstück mit Haus wird sich vermutlich für um die 300.000 verkaufen. Ob wir es nun kaufen oder jemand anderer. 

Was sollten wir noch beachten? Ist eine Renovierung realistisch oder ein Abriss sinnvoller? 

Vielen Dank :) 

Lg 

  •  taliesin
  •   Gold-Award
10.4.2021  (#1)
Ich hab auch ein Haus von 1972 saniert und in Summe war das ein recht spannendes Unterfangen, aber auch eine ziemliche Odysse. Wenn ihr Zeit mitbringt, ist die erste Voraussetzung schon mal erfüllt, die zweite ist Kompromissbereitschaft.

Bei mir war Asbest an der Fassade (Eternittaferl) und im Kanalrohr, ich habe den Abbruch selbst erledigt ... mit Schutzausrüstung und bei Regen emoji Die Fachfirma beim Nachbarn hat mich so erschreckt, dass ich das lieber selbst gemacht habe. Es war kaum der Rede wert.

Bei 100.000€ für das Haus ist der Rohbau ziemlich sicher erhaltenswert, problematisch ist ev. die Dämmung der Bodenplatte und diverse Anschlüsse (Terrasse, etc.), das kann man aber nur mit deutlich mehr Details beurteilen. Bei mir sind ca. 80m² erhaltenswerter Eichenstabparkett vorhanden, das wegzureißen war einfach kein Thema.

Wenn die Lage passt, dann ist mit einer Wertsteigerung des Grundstücks zu rechnen und du machst mit den 300.000€ vermutlich nicht viel falsch.

Auf den 130m² lassen sich 80m² auch durch ein Satteldach gewinnen und das entspricht vielleicht eher der Bausubstanz (aber ich mag Flachdächer nicht ...).

Das Heizsystem würde ich erst nach abgeschlossener Planung (Wärmeverteilsystem, Heizwärmebedarf, ...) definieren. Die Luftwärmepumpe ist bei einer Sanierung normal nicht die erste Wahl.

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  •  Julia73
10.4.2021  (#2)
Danke für deine Nachricht :) Ziemlich sicher ist Asbest in den Deckenplatten. Aber wäre da ein Schadstoffgutachten sinnvoll? Mein Wissenstand ist, dass man das nicht selber entfernen darf oder sollte ohne Erfahrung. Ich möchte nur nicht am falschen Ende dann sparen und unsere Gesundheit gefährden. 

Erhaltenswert ist dort sicher nur das Mauerwerk. Das wirkt sehr robust gebaut (keine Feuchtigkeit, keine Risse) und wir haben auch den alten Einreichplan bekommen. Aus Düwa wurden die Innenwände gebaut und tragende Wände aus Hohlblöcken. Auch der Keller wurde aus Schalblöcken gebaut und nicht aus Stampfbeton. Aus Stampfbeton bestehen nur die Streifenfundamente und das scheint üblich zu sein. Aber das sind alles nur Dinge, die ich in den letzten 2 Tagen Recherche gelernt habe. Ich weiß nicht wirklich ob das gut ist.

Ich finde auch Satteldächer schön. Wenn das die bessere Wahl sein sollte, würden wir das auch machen. Die Aufstockung lassen wir auch nur von Profis machen. Da riskieren wir nichts selber :) 

Das ist gut zu wissen, danke :) 



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  •  taliesin
  •   Gold-Award
10.4.2021  (#3)
Ah unterkellert ist der auch, wenn der trocken ist, dann sind die 100.000€ für das Haus sicher gerechtfertigt. Der Vorteil bei diesen alten Kisten ist, dass du eine sehr schwere Konstruktion hast, wenn das außen gut gedämmt wird, kommt ein sehr temperaturstabiles Haus heraus (im Sommer kühler).

Einen Nachteil wirst ev. beim Schallschutz haben. Recht verbreitet zu der Zeit waren Filigrandecken, sowas ...


2021/20210410121220.png
von filigran.de

... das kann man etwas entschärfen, aber so gut wie eine volle Betondecke wird es nicht.

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  •  Julia73
10.4.2021  (#4)
Das mit der Filigrandecke kann natürlich sein. Ja das Haus ist vollunterkellert und der Keller ist trocken. Soviel Keller brauchen wir gar nicht, aber was man hat...
Würden ihn aber freilegen und eine Perimeterdämmung anbringen. So zumindest der Plan. Für eine Deckendämmung sind die Räume im Keller zu niedrig. 

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  •  taliesin
  •   Gold-Award
10.4.2021  (#5)
Wenn du entkernst, kannst du ev. den EG-Boden dämmen (Dampfsperre nicht vergessen).

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  •  BAULEItEr
11.4.2021  (#6)
Wenn du von Aufstockung sprichst dann brauchst du sowieso einen Planer der dir den Einreichplan macht.

Ich würde mir vor dem Hauskauf schon einen Planer suchen der dir dann mal sagt was Sache ist und eventuell einen Vorentwurf macht.

Da es ja nicht nur eine Sanierung ist sondern auch eine Aufstockung müssten erstmals  alle rechtlichen Dinge geklärt werden was überhaupt möglich ist.
mit der Baudichte wird es keine Probleme geben Grenzabstand bei Aufstockung eventuell schon.
Ein großen Thema bei älteren Häusern ist auch die Raumhöhe und der vorhandene Fubodenaufbau.
Nochwas, die angegebenen Wand-und Deckenaufbauten im Einreichplan würde ich etwas lockerer sehen und mich eventuell auf Überraschungen einstellen.😃



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  •  klaus3000
11.4.2021  (#7)
Überlege dir vorher genau was du ändern willst/musst. Ich war etwas blauäugig beim Hauskauf und jetzt ist es sehr viel mehr Arbeit als geplant. Wenn man für das Haus auch zahlt, und dann aber komplett umbaut, kostet es zusätzlich noch viel Geld und du lebst trotzdem immer mit Kompromissen (Kältebrücken, Wand nicht verschiebbar, niedriger Keller, kleine Garage, kleine Fenster ....). Jetzt habe ich Pandoras Box geöffnet und muss da durch. Aber wenn ich nochmal am Anfang stehen würde, würde ich mich entscheiden zwischen a) nur minimaler Sanierung  oder b) gar nicht kaufen. Abreißen ist eine gute Alternative, aber nur, wenn das Haus so schlecht ist, dass man dafür wenig bezahlt.

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Hallo Julia73,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: [Gelöst] Haus aus den 70er Jahren sanieren

  •  uhim
12.4.2021  (#8)

zitat..
taliesin schrieb: 
Einen Nachteil wirst ev. beim Schallschutz haben. Recht verbreitet zu der Zeit waren Filigrandecken, sowas ...
... das kann man etwas entschärfen, aber so gut wie eine volle Betondecke wird es nicht.


Hast du da konkrete Erfahrungen mit Schallschutz Verbesserungen bei Altbausanierung? 

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  •  taliesin
  •   Gold-Award
12.4.2021  (#9)

zitat..
uhim schrieb: Hast du da konkrete Erfahrungen mit Schallschutz Verbesserungen bei Altbausanierung?


Ja, aber eher nur negative. Es ist wirklich ein schwieriges Thema. Ich habe eine Zeit lang versucht durch Schallmessungen die Quellen zu ermitteln, mit unklarem Erfolg. Die häufigsten Probleme sind im Bereich Trittschall und Installation (Heizung, Wasser, Luft) zu finden.

Wenn man den Fußbodenaufbau entfernen kann, sind 20dB Verbesserung trotz Filigrandecke zu schaffen, bei einem Bekannten hat das eine Messung (nicht von mir) gezeigt.

Estriche sind häufig ohne Randstreifen verlegt, die Trittschallmatten (wenn vorhanden) schlampig eingebaut (Mörtelbatzen) oder qualitativ nicht besonders gut. Heizungsrohre liegen zwischen Estrich und Rohdecke, der Fußbodenaufbau ist zu gering.

Die fehlende Masse der Decke lässt sich kaum kompensieren, d.h. man muss sehr auf die Ankopplung achten. Wenn du ein konkretes Problem hast, kannst du ja einen thread eröffnen, vielleicht kann ich etwas beitragen.

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  •  Julia73
16.4.2023  (#10)
Da wir jetzt ein anderes Haus erworben haben und "zum Glück" nicht dieses...kläre ich auf.

Ein Bausachverständiger hat sich das Haus angesehen und uns von einer Umbau/Sanierung abgeraten. Das wäre so teuer geworden, dass wir für viel Geld höchstens ein Pfuschhaus bekommen hätten. Hätten wir es gekauft, hätten wir es abgerissen. Mit dem Hintergedanken haben wir ein Angebot abgegeben und zum Glück keinen Zuschlag bekommen. Wir hätten es bereut, weil dafür der Preis immernoch zu hoch gewesen wäre. 

Uns wurde geraten ein Haus zu suchen, dass unseren Vorstellungen entspricht und nicht großartig geändert werden muss. Bei dem Bungalow hätten wir ja quasi jeden Raum verschoben, Stahlttäger benötigt... 

Also sollte jemand mit ähnlichen Gedanken spielen...wird sich in den meisten Fällen wohl nicht auszahlen. 

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