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Ich denke, der erste Fehler ist die mangelnde Kostenrechnung. Wieviel Miete will man verlangen, wieviel ist realistisch? Wieviel davon muss versteuert werden. Wie verzinst man sein EK, wie den gebundenen Bodenwert. Samt Kreditrate, nicht umlegbare Kosten, v.a. Instandhaltungspauschale ergibt sich je nach Miethöhe eine Brutto- und eine Nettorendite. Ist die überhaupt positiv? |
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Ganz ehrlich, wir sehen hier aktuell das Problem. Haben eine Doppelhaushälfte gekauft, die extra für Sohn oder Tochter hergerichtet wurde. Keiner wollte sie dann haben. Wir werden unsere Haushälfte jetzt wieder verkaufen und der damalige Verkäufer und Nachbar muss jetzt wieder 'fremde' Leute akzeptieren. Auch teilt man sich aktuell noch Wasserleitung und Heizung. Wo er auch bedenken hat, mit den neuen Käufern. Ich persönlich würde nicht für die Kinder was dran bauen, wer weiß, ob sie die Haushälfte nachher wirklich haben wollen. nur so als Gedanke |
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Hallo schurlmaster, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: [Gelöst] Haus Vermieten |
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Naja denke es sollte wenn ich zu je ~2000 vermiete. ca 3500 in Summe an Ertrag (abzgl. laufender Instandhaltung) überbleiben. Wenn ich ca. 750.000K Baukosten habe kann ich ca~11K Abschreiben zuzgl ordentlich Zinsen (zu Beginn deutlich mehr), daher der zu versteuernde Bertag sollte sehr überschaubar sein (~10K), Daher eine Steuerlast von 3-4 Tausend EUR. Es sollte daher grob gerechnet, die Kreditrate drinnen sein und ein bissl ein Puffer, welcher die Verzinsung vom eingesetzen Cash reinbringt. Ich würde natürlich fix verzinsen, wenn die Zinsen aber wieder deutlich fallen würde, würde eine Refinanzierung hier wieder monatlich was freischaufeln und Mietkosten können auch jährlich angepasst werden Du hast natrülich recht mit der EK Verzinsung des Bodenwerts, dann schaut die Rendite sehr schlecht aus. Diese würde aber alternativ auch keine Rendite abwerfen, weil verkaufen geht/will ich auch nicht, da er für die Kinder gedacht ist. D |
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| Hallo schurlmaster, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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In meinem Freundeskreis hat ein Vater für seine drei Kinder drei kleine Häuser in einer ländlichen Gegend gebaut - mit massiver Eigenleistung und mit der Folge, dass über 20 Jahre lang kein einziger "richtiger" Urlaub möglich war (finanziell und zeitlich). Am Ende haben zwei Kinder studiert und wohnen jetzt in der Schweiz bzw. München. Eine Tochter ist "geblieben", wollte aber auch nicht in einem von ihrem Vater gebauten Haus wohnen und hat stattdessen mit ihrem Mann selbst gebaut. Ich persönlich habe von meinen Eltern einen Zuschuss zur Studenten-WG und ein zinsloses Darlehen zum Kauf der ersten Wohnung bekommen - was aus meiner Sicht für beide Seiten deutlich einfacher, wirtschaftlicher und sinnvoller war, als wenn meine Eltern ein Haus für mich gebaut oder eine Wohnung gekauft hätten - zumal ich jetzt auch 500 km weit weg wohne. |
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Wir kommen bei der ganzen Sache in ein Marktversagen, sprich Angebot und Nachfrage treffen hier nicht mehr zusammen. Warum? Wenn jemand aktuell 2.000 EUR frei verfügbares Einkommen für Wohnen hat, dann verfügt dieser Topverdienerhaushalt über 6.000 EUR netto, dann geht er weiters nicht zur Miete in ein relativ kleines Doppelhaus, das (mit Unterstellung) im Objektbaustandard errichtet wurde, um viel Ertrag zu generieren. Dieses Klientel errichtet um dieses Geld schon selbst. Auf der anderen Seite, jemand der sich für so ein Objekt interessiert, hat vermutlich bei weitem nicht die Mittel dafür. Deshalb ist aus meiner Sicht ein Leerstand vorprogrammiert.
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Mir erscheint die Rechnung sehr grob und in eigentlich allen Punkten optimistisch, ich vermute auch dass das wenn man ein bisschen genauer nachrechnet schnell deutlich unattraktiver wird (selbst wenn man den Bodenwert ignoriert). Und ich teile auch die Bedenken auf Verdacht etwas für die Kinder zu bauen/kaufen und damit ein schlechtes Investment schönrechnen. Aber wenn man das wirklich will, würde ich trotzdem erst mal viel genauer durchrechnen und vermute eine große Ernüchterung. Es hat schon Gründe warum das derzeit kaum ein kommerzieller Bauträger angreifen würde und es offensichtlich dafür auch kein Angebot in Deiner Gemeinde gibt. |
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Danke für das Input, guter Punkt. Ich werde dem mal nachgehen, und in anderen Gemeinden schauen wie der Markt ist. Denke schon, das es auch Leute gibt, welche für einen ebgrenzten Zeitraum hier sind und für ein paar Jahre ein Haus mieten, da man sich nicht vollumfänglich Niederlassen will, trotzdem aber einen Garten will, Vll liege ich hier aber auch daneben. Bei großen Mietwohnung (ab100m2) ist bei uns auch schnell bei 1700. |
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Wenns dann keiner will, könnte man ja noch immer verkaufen oder weiter vermieten. Kommerzielle Bauträger, müssten ja auch das Grundstück erwerben/Finanzieren, was bei mir ja schon vorhanden wäre und sonst nur prach liegt. |
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Ich würde zu einem Steuerberater gehen. 800k Kosten auf 80 Jahre Abnutzung (nicht Abschreibung) (wobei je kleiner das Objekt, desto weniger; vielleicht 75 Jahre oder gar nur 70 sind bei EFH glaube ich üblich), monatliche Instandhaltung 833-952€. Etwas Leerstand und Verwaltung und für Tilgung muss man zuschießen. Es gibt beim FA auch das Konzept der Liebhaberei, tun die meisten ab. Ich würde da auf Nummer sicher gehen und einen Steuerberater hinzuziehen. Sagen wir ein Nullsummenspiel. Jetzt noch 200k EK und 200k Bodenwert, bei 3% Nettoverzinsung, kostet das Vorhaben 1000€ mtl. Aber den Baugrundstück leerstehenden zulassen bringt auch keine Rendite, es gibt in SBG mittlerweile sogqr Strafen, wenn nicht in gewisser Zeit gebaut. Und ein Haus fühlt sich trotzdem wertsicherer an als ein paar Zeichen beim Onlinebroker. |
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Dazu ein paar Worte, das Haus welches wir gerade Sanieren war vorher vermietet. (Zweifamilienhaus) Die Großeltern meiner Partnerin haben es gebaut und wie so oft in solchen Fällen hat die Tochter mit Ihrem Mann selbst gebaut und der Sohn hat daheim den Hof übernommen, also wurde das Haus vermietet. (Großeltern lebten bis zum Tod ebenfalls am Hof) Resümee meiner Schwiegereltern- außer viel Ärger hat das Haus nie was gebracht. Eine lukrative Miete für ein Haus zahlt keiner weil, wie schon @rabaum schrieb, wer das Geld hat baut oder kauft meist selbst. Die Miete musste dann auch noch versteuert werden, dazu kommt Instandhaltung des Gebäudes, ständige Beschwerden wenn irgend eine Kleinigkeit beim Haus ist und wenig pfleglicher Umgang mit dem Gebäude weil leider viele Personen gemietetes schlechter behandeln als ihr eigenes. Der total verwilderte Garten und das es fast ein Jahr inkl. Räumungsklage gebraucht hat einen der Mieter wieder los zu werden sind da nur die Spitze vom Eisberg. Und jetzt für uns wäre ein leeres Grundstück auch fast schon besser gewesen, klar neu bauen in der Größe könnten wir für das Geld nicht aber bei der Eigenleistung die wir eingebracht haben für die Sanierung wär sich umgelegt auf einen Neubau sicher auch eine ausreichende Größe ausgegangen und das Haus wird jetzt, wenn man ehrlich ist, eh zu groß. Ich denke du würdest ja ein Doppelhaus planen und kein Zweifamilienhaus wo eine Partei je einen Stock hat, bedenke trotzdem das man dann sehr nah bei einander wohnt und wenn dann eins der Kinder nicht dort wohnen will muss man eine Hälfte erst wieder vermieten mit allen Pflichten und Einschränkungen die damit einhergehen. Meine klare Empfehlung wäre: behalt den Grund und leg lieber Geld an wenn du den Kindern was übergeben willst. Erspart dir viel Ärger und deine Kinder können mal frei entscheiden was sie machen wollen. Und wenn Sie bauen möchten können Sie das ja dann am Grundstück frei nach ihren Wünschen.
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Hatte auch mal im Sinn eine DHH zu errichten, eine seite selber bewohnen, andere zu vermieten. Je näher ich mich mit der Thematik auseinandergesetzt habe und mit privaten Vermietern gesprochen hab, desto mehr wurde mir klar: vermieten sieht nur am ersten Blick lukrativ aus. Der eine Vermieter erzählt dir von Mieter rausklagen, entgangene mieten die nie bezahlt werden konnten, über Wasserschäden durch ausgelaufenes Aquarium und auf schäden sitzen geblieben weil der Mieter keine Haushaltsversicherung hatte und ihm die Sanierungskosten einfach das Genick gebrochen haben.... oder jede Woche ruft der Mieter an weil was nicht passt... (zb Abfluss nicht mehr abläuft und der mieter mit dir streitet, dass das Aufgabe des Vermieters ist den Siphon zu reinigen). klar, man kann immer den rechtsweg beschreiten oder im Mietvertrag festlegen, dass diverse Versicherungen abgeschlossen werden müssen. Aber oft ist dann nix zu holen, hast alle kosten und oft jahrelang ärger weilst den mieter nicht so einfach raus bringst. Die Mehrheit der Mieter werden eh keine oder weniger Probleme machen, aber wennst "glück" hast erwischt gerade DU dann den anderen Mieter.... die Rechnung mit dem vermieten kann schon aufgehen, glaube aber eher wenn das Objekt schon vorhanden ist und ohne großen Aufwand zur Vermietung bereit ist. Als Privatperson mit Absicht zum vermieten neu zu bauen, war mir am Ende zu riskant. |
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| Hallo JoeSi, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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Danke für die Input, werde mal eine genauere Rechnung aufstellen und das Steuerknow-how im Bekanntenkreis anzapfen und vll mal ein Testinserat auf Willhaben schalten um zu sehen, wie den so die Nachfrage nach so eine Objekt im Ort wäre. Mit Vermieten habe ihc schon einige Jahre Erfahrung, daher die Thematik ist mir bekannt/bewusst, aber bis jetzt nur im Wohnungsbereich. Wenn ich in die Umsetzung gehe, wird sicher noch der ein oder andere Beitrag kommen. |
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Im Neubau sind Erdgeschosswohnungen mittlerweile sehr oft Wohnungen mit Garten... Ich glaube auch nicht, dass es in AT AT [Außentemperatur] viele Leute gibt, die überhaupt ein Haus mieten wollen. Wer 2000 im Monat zahlen kann, bekommt auch tolle Wohnungen (die dan n idR zentraler gelegen sind). Wer ein Haus will, will das in AT AT [Außentemperatur] mMn als Eigentum, nicht als Mietobjekt... |
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Kann ich so nicht bestätigen hab mein Haus (35min von Wien) seit ca. 2 Jahren vermietet für ca 1800 und es gab sehr viele Interessenten ... aber wo ich recht geben muss ist das man sicher ein wenig "Glück" mit guten Mietern habe muss ... in meinem Fall ist es so dass das Haus in 10 Jahren sicher besser in Schuss ist als wenn ich selber drinnen wohnen würde unglaublich wie sauber es ist und wie liebevoll sie den Garten gestalten (bin des öfteren dort da wir ein sehr gutes Verhältnis haben und sie an. einer langfristigen Mietung interessiert sind) |
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Danke, hatte am Wochenende ein Gespräch mit einem Markler, welcher auch um Wien tätig ist. Der konnte mir Bestätigen, das hier durchaus Nachfrage da ist, aber kaum passendes Angebot. Das Problem scheint hier das fehlende Angebote zu sein, da zwar einige Häuser am Mietmarkt kommen, meist es aber sehr "abgewohnte Buden" sind, welche halt nicht verkauft werden wollen von den Eigentümern. Warum werden dann keine errichtet war dann meine Nachfrage, seine Meinung, das es einfach für Bauträger deutlich lukrativer ist Wohnungen zu bauen anstatt von Häusern/Reinhäusern, da hier einfach die Grundkosten in relation sehr hoch sind. Bei iihm im Büro hatten sie vor kurzen ein Doppelhaus (Neu errichtet) mit ~200m2 pro Einheit, welches sehr schnell wegging, trotz 3K Mietkosten pro Hälfte. Werde hier also mal in die Kalkulation gehen :D |
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