Hausabbruch gekuppelte Bauweise

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Hausabbruch gekuppelte Bauweise

Ich stehe vor einem etwas diffizilerem Problem. Ich habe einene Altbestand in gekuppelter Bauweise erworben, welcher (offiziell) von einer befugten Fachfirma gerade abgebrochen wird. Ich bin aber selbst stark in den Abbruch involviert, eine Firma baggert und entsorgt den Schutt, ich bin immer dabei und helfe beim Abbruch mit. Beim Abbruch haben sich jetzt aber 2 verschiedene Bauweisen unser beiden Gebäude hervorgetan.
Ein Teil des Gebäudes teilt sich mit dem Nachbarn einen Dachstuhl, der in Absprache mit dem Nachbarn bereits von mir mittels Metallwinkeln getützt wurde. Ich habe die Dachpfette mittels mehrerer dieser Metallwinkel mit seinen Trämen der Geschossdecke verschraubt. Somit kann aus meiner Sicht der Dachstuhl trotz fehlen der 2. Seite nicht mehr nach aussen kippen und dieses Problem wäre meiner Meinung nach somit gelöst.
Andererseits besteht unsere Trennwand (Haus-Haus) aus einer Holzriegelkonstruktion ca. 12x12cm, gefüllt mit einer 5cm Heraklithplatte und vorne bzw. hinten verputzt. Ich habe daher unmittelbar nach Bekanntwerden dieser Bauweise und dem Entfernen meiner Dachseite eine OSB-Platte über die ganze Wand montiert und das ganze hinterlüftet. Damit kann durch diese Wand eigentlich vorübergehend (bis zum Baubeginn des neuen Gebäudes keine Feuchtigkeit in des Nachbars Gebäude eindringen. Nun verlangt eben dieser Nachbar, dass ich die ganze Wand vollflächig mittels Dachpappe verschliesse, ebenso den Bereich seines Fundamentes. Hat jemand eine Ahnung wie so ein Problemfall zu handhaben ist bzw. wer welchen Teil erledigen und auch bezahlen muss?

Der 2. Teil des Gebäudes war bereits so ausgeführt, dass wir 2 getrennte Hausaussenwände haben. Ich habe daher meine Aussenwand abgetragen und des Nachbarn Wand so wie sie ist stehengelassen und vorübergehend mittels Plastikplane gegen eventuell eindringendes Wasser geschützt. Welche weiteren Tätigkeiten fallen in Bezug auf seine (unverputzte) Wand in meinen Bereich bzw. was muss der Nachbar machen, um seine Wand zu schützen? Die Abbruchfirma meint, dass ich die Wand so wie sie ist stehenlassen kann und alles weitere vom Nachbarn zu veranlassen ist.

Besagter Nachbar hat bereits einmal Kontakt zur Baupolizei aufgenommen, was für mich damals jedoch keine Auswirkungen hatte, da ich belegen konnte, dass ich die Abbruchsanzeige fristgerecht eingereicht habe und das Dokument seitens der Baubehörde verschlampt wurde.

Ich gehe jetzt jedoch sehr stark davon aus, dass die Baubehörde in den nächsten Tagen wieder bei mir auftauchen wird. Aus dem Grund hätte ich mehrere Fragen.

Der Abbruch wird von einem konzessionierten Unternehmen durchgeführt. Muss diese Firma während der Ausübung ihrer Tätigkeit irgendeine Bautafel anbringen, damit allen Nachbarn ersichtlich ist wer auf meinem Grundstück arbeitet?

Was konkret benötige ich zum Abbruch eines Gebäudes? Meines Missens nach brauche ich ein konzessioniertes Unternehmen und muss eine Abbruchsbeginnanzeige ausfüllen. Beide Punkte kann ich belegen.

Benötige ich bereits zum Abbruch einen Bauführer? Wer könnte das in meinem Fall sein, wenn ich den Bau noch nicht vergeben habe und noch mit dem Abbruch beschäftigt bin? Ich bin der Meinung, dass ich bis jetzt nur abbreche und dafür ein Unternehmen zur Hand haben muss. Sonst nichts. Und dieses Unternehmen habe ich.

Inwieweit muss ich den Bereich, wo der Nachbar bereits seine eigene Aussenwand hat schützen bzw. was muss ich tun?

Wie sollte ich mit dem Bereich der Wand vorgehen, der einst nur eine 12cm Trennwand zwischen den beiden Gebäuden war und durch den Abbruch zur Aussenwand wurde?

Wie sieht die Sache mit den Metallwinkel in seinem Bereich des Dachstuhls aus? Von der Baubehörde wurde mir geraten mit dem Nachbarn das Einvernehmen herzustellen. Ich habe das Gespräch gesucht und der Nachbar hat diese Massnahme nach Absprache mit seinem Architekten für gut empfunden. Somit ist aus meiner Sicht das Einvernehmen hergestellt worden.
Des weiteren gehe ich eigentlich davon aus, dass jedes Gebäude für sich selbst statisch stehen kann. Ich habe ein Haus erworden, somit muss es mir eigentlich möglich sein, eben dieses Haus jederzeit entfernen zu können.

lg,
mar

Hallo marv,
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score 1 · Answer 1 · 2012-07-27T07:41:04Z

...beklagte partei wärst natürlich du -

..
Jene Schäden, die ihre Ursache nicht in konstruktiven Mängeln, sondern ausschließlich im Abbruch hätten, seien hingegen im Sinne eines verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruches von der beklagten Partei zu tragen. Hinsichtlich jener Schäden, die einerseits ihre Ursache in den konstruktiven Mängeln des Hauses, andererseits auch im Abbruch hätten - die Risse aus dem Gewölbe und aus der Fundierung - sei differenziert vorzugehen. Falls die beklagte Partei bzw das Abbruchunternehmen nicht alles vorgekehrt habe, um Schäden zu vermeiden, bestehe eine Haftung. Nur wenn die Schäden unvermeidbar gewesen seien, d.h. die angewendeten Sicherungsmaßnahmen hinreichend gewesen und die Risse ausschließlich auf von der beklagten Partei nicht zu vertretende Umstände zurückzuführen gewesen seien und damit nicht zu verhindern gewesen wären, habe auch diese Kosten die Klägerin selbst zu tragen.

https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_19980713_OGH0002_0070OB00103_98T0000_000

damit sollten die fragen beantwortet sein.

mir ist schleierhaft, wie man einerseits etwas kaufen kann, von dem man ned weiß, wie es beschaffen ist

..
Beim Abbruch haben sich jetzt aber 2 verschiedene Bauweisen unser beiden Gebäude hervorgetan.

und andererseits einfach drauflosmacht, ohne sich vorher zu informieren.
ich habe volles verständnis für den nachbarn.

..
Die Abbruchfirma meint, dass ich die Wand so wie sie ist stehenlassen kann und alles weitere vom Nachbarn zu veranlassen ist.

na, da hätte wohl jeder eine riesenfreude...

..
Ich habe ein Haus erworden, somit muss es mir eigentlich möglich sein, eben dieses Haus jederzeit entfernen zu können.

das ist ebenfalls definitiv falsch - gerade wenn bei gekuppelter bauweise auf den nachbaern rücksicht zu nehmen ist, von servituten, denkmalschutz, etc. mal ganz zu schweigen...

was du mit der wand wirklich machen sollst, kann ich dir so ned sagen - jedenfalls würde ich bei den gewittern zur zeit auf wasserschutz höchsten wert legen.

score 1 · Answer 2 · 2012-07-27T08:38:25Z

..
Ich habe ein Haus erworden, somit muss es mir eigentlich möglich sein, eben dieses Haus jederzeit entfernen zu können.

Oder im ländlichen Raum kanns dir passieren, dass der Grund kein Baugrund ist, sondern ein sogenannter "Sternchengrund". Dort darfst du dann zwar innerhalb der Wände machen was du willst, aber sobald du aufstocken willst, dranbauen oder eine Gartenhütten hinstellen willst, bekommst du Probleme und meist wird dir das verweigert!

score 1 · Answer 3 · 2012-07-27T08:38:59Z

@marv - Creator hats wieder mal sehr gut getroffen.

Mal jetzt das Recht außen vor gelassen, stell Dir mal folgende Frage:

Do wohnst in einem Haus in gekuppelter Bauweise. Jetzt kauft neben Dir einer die andere Hälfte und beginnt mit dem Abriss und pfeift auf Sicherungsmaßnahmen die dein Haus vor Schäden schützen.

Du kannst als Nachbar ja in diesem Fall nichts dafür dass dein neuer Nachbar seinen Teil des Hauses abreissen will.

Was würdest Du Dir vom neuen Nachbarn erwarten?
(Die Frage wird sich mit etwas Hausverstand selbst beantworten)

Also auf gute Nachbarschaft (

score 1 · Answer 4 · 2012-07-27T09:01:18Z

@marv - Jaja, ich kenn auch jemanden der genau dasselbe gemacht hat wie du (gekoppelte Bauweise gekauft, abgerissen, Probleme mit Nachbarn,..) jetzt liegt das ganze bei Gericht.
Na dann noch viel Spaß, da kannst dich vermutlcih noch auf was ordentliches einstellen. Probleme, Probleme, Probleme.
Und was vielleicht am schwersten wiegt, ist das die der betroffene Nachbar sein ganes Leben nicht mehr mag und dir bestimmt auch beim Neubau deines Hauses soviele Steine wie nur möglich in den Weg legt...
Also ich würd dann aufpassen wenn du mal Arbeiter auf der Baustelle hast die pfuschen, aufpassen wenn du am Wochenede arbeitest und aufpassen das du ja alles nach Einreichpaln baust, nicht die Gartenmauer zu hoch, nicht die Garage auf seine Seite hin zu hoch mauern, usw,... nie ohne Genehmigung die komplette Strasse sperren wenn der Deckenkran ankommt, oh mein Gott..
Also wenn dein Nachbar in "hochform" ist dann gute Nacht. da brauchst dann ein gutes Nervenkostüm beim Hausbau...
Am besten Grundstück gleich wieder verkaufen und wo anders anfangen, oder sich mit dem Nachbarn gütlich einigen, was jedoch in den meisten Fällen, überhaupt dann wenn du sein halbes Haus wegreist und er nur Dreck und Schaden hat und du dich jetzt schon abputzen willst mit den wieder Instandsetzungsarbeiten, nicht klappen wird.
Hoffe das Beste, erwarte (in diesem speziellen Fall) das schlimmste!

score 1 · Answer 5 · 2012-07-27T09:02:48Z

@marv - Kannst uns vielleicht Fotos reinstellen von dem Abrissobjekt und dem Nachbarsgebäude, damit wir vielleicht etwas besser Bescheid wissen und dir vielleicht unrecht geben?

score 1 · Answer 6 · 2012-07-27T09:37:02Z

@marv - Digital vermessen ist das Grundstück? Wenn nein - dann spätestens jetzt beauftragen. Wenn das nicht gemacht wurde, dann ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass da möglicherweise Gebäudeteile am Grund des Anderen stehen. Wenn ja, dann ist das zu klären ob Recht bereits ersessen, ....

Gerade bei gekuppelter oder auch geschlossener Bauweise ein muss. Sollte ebenso wie Statik, Wände (!?!), Bauweise und Vorgangsweise beim Abbruch schon vorher geklärt sein.

Sonst ist den Vorschreibern nix hinzuzufügen - vor allem Creator.

Eines vielleicht noch - dein Abrissunternehmen hat hoffentlich eine (auch bezahlte Versicherung) - nur für den Fall, dass ihm die Bagger-Schaufel ausrutscht

score 1 · Answer 7 · 2012-07-28T02:33:52Z

@creator

grundsätzlich kann ich deine Gedankengänge gut nachvollziehen, aber....

Absatz 1...konstruktive Mängel
Es ist doch wohl so, dass jedes Haus 4 Wände haben sollte. Nicht so in meinem Fall. Das Gebäude ist ca. 100 Jahre alt, da wäre wohl zu klären ob der Zeitpunkt der Errichtung oder der jetzige Zeitpunkt als grundlage herangezogen wird, wenn es um konstruktive Mängel geht. Ich habe ja nichts dagegen, wenn aufgrund meiner Tätigkeit ein Schaden entstanden ist. Jedoch meine ich, dass die Ursache der Schadens genauer zu untersuchen ist. Mein Nachbar behauptet z.B., er hätte jetzt Risse an seiner Innenwand. Ich habe mir die Risse angeschaut, sie verlaufen ganz genau senkrecht auf einer Rigipsplatte. Diese Rigipswand wurde vor 6 Jahren errichtet. Ich bin mir absolut sicher, dass der Riss genau zwoschen 2 Platten passiert ist und in dem, Bereich nur gespachtelt wurde und kein Streifen einegelegt wurde. Wenn dem so ist, dann bin ich zwar der Verursacher des Risses, der Riss ist allerdings nur entstanden, weil vor 6 Jahren die Rigipswand nicht ordnungsgemäß hergestellt wurde (fehlender Streifen an den Fugen). Wer haftet in solch einem Fall?

Absatz 2...fehlende Information
Wie informiert man ich vorab richtig? Beim Bersichtigungstermin mit dem Makler Hammer und Meissel mitbringen und mal eben kurz in die Wand reinschauen um über die Beschaffenheit der Wand Bescheid zu wissen? Ich glaube eher nicht, dass dies sehr praktikabel ist.

Absatz 3...Nachbarswand
Wenn ich 2 Gebäude direkt aneinandergebaut habe, wobei die beiden Aussenmauern direkt aneinanderstehn, dann wäre es für mich logisch, dass ich meine Wand abbrechen kann und die Nachbarswand mich nichts angeht. Wenn ich beispielsweise die Nachbarswand verputze greife ich doch in fremdes Eigentum ein, das will ich eigentlich nicht. Wenn ich beispielsweise durch Wien, vorbei an abgebrochenen Häusern fahre, dann sehe ich immer wieder, dass eine Hauswand (angrenzend an ein abgerisseses Gebäude) frei und unverputzt dort stehen gelassen wird. Ich habe noch nie gesehen, dass bei einem Hausabbruch die Wand vom Nachbarn verputzt wurde.

Absatz 4...Denkmalschutz etc.
Mir wurdde von der Baubehörde gesagt, dass der Flächenwidmungsplan ein sehr wichtiges Element darstellt. Gemäß Flächenwidmungsplan/Bebauungsplan darf ich auf meinem Grundstück bauen, somit verstehe ich deine Argumentation nicht so ganz.

Ich habe jetzt folgendes gemacht. Die Wand zum Nachbarn hin mittels OSB-Platten (auf Latten, somit hinterlüftet) montiert und die ganze Fläche bis zur Fundamentplatte hin flämmen lassen. Damit ist aus meiner Sicht alles getan, was ich veranlassen muss.

@glenfiddich
Flächenwidmungsplan/Bebauungsplan, online abzufragen, daran habe ich mich gehalten.

@topstyling
Ich versuche stets, mich bei Diskussionspunkten in die Lage des anderen zu versetzen, aber meiner Meinung nach habe ich alle mir möglichen Vorkehrungen getroffen. Ich habe das Gebäude gegen eindringende Feuchtigkeit geschützt und die Aussenwand des Nachbarn hinterlüftet.

@zuhörer
Genau jenes Szenario spielt sich auch bei mir im Kopf ab, ich rechne fast mit einer Gerichtsverhandlung und trage mich außerdem mit dem Gedanken, das kürzlich erworbene Grundstück gleich wieder zu verkaufen.

Fotos werde ich morgen reinstellen.

@ma2412
Vermessung werde ich beauftragen, offensichtlich komme ich nicht drum herum.

score 1 · Answer 8 · 2012-07-28T07:55:48Z

.hab da aus Zeitgründen jetzt nicht alles lesen können.... steht da schon wo ein Bundesland?? Falls NÖ, könnte ich natürlich auch einige baurechtliche Aspekte einbringen....

score 1 · Answer 9 · 2012-07-28T15:53:11Z

nein, kein bundesland... ist für besitzstörung aber auch wurscht - doe §§339-344 abgb gelten bundesweit.

wie in der o.a. entscheidung klar ausgeführt wurde, ist bei bauführung verschuldensunabhängig allein die gefahr ausreichend für haftung.

..
Ich habe ja nichts dagegen, wenn aufgrund meiner Tätigkeit ein Schaden entstanden ist

marv ned, der nachbar umso mehr...

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Wie informiert man ich vorab richtig? Beim Bersichtigungstermin mit dem Makler Hammer und Meissel mitbringen und mal eben kurz in die Wand reinschauen um über die Beschaffenheit der Wand Bescheid zu wissen? Ich glaube eher nicht, dass dies sehr praktikabel ist.

zu den maklerpflichten ivm provisionsminderungen gibt's bei benützung der suchfunktion genug... aber es gibt auch vki-ratgeber und natürlich das bauamt bzw. bgm oder baureferenten der gemeinde, der kaufinteressenten die pläne zeigen kann. sv a la bauherrenhilfe könnten jetzt auch noch einiges zur information beitragen. das nach einem kauf zu fragen, ist bezeichnend.

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dann wäre es für mich logisch, dass ich meine Wand abbrechen kann und die Nachbarswand mich nichts angeht

nicht, wenn gekuppelte bauweise auch duldungs- und sorgfaltspflichten auferlegt. vorher informieren ersetzt den hausverstand.

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Gemäß Flächenwidmungsplan/Bebauungsplan darf ich auf meinem Grundstück bauen

ja, aber dabei ned das nachbarhaus gefährden oder ruinieren - und nur gemäß den im verfahren festgelegten auflagen.

wenn ich dein nachbar wäre, hättest du allein wegen der risse in der wand, setzungs- und wasserschadengefahr, dachstuhl, verstoß gegen auflagen bzw. bewilligungslose bauführung und der rührenden umsicht schon eine besitzstörungsklage samt baustopp.