Hi,
wir wohnen derzeit in einer Eigentumswohnung, für die vermutlich ca. 500.000,- erzielbar sind oder ca. 1500,- Bruttomiete (davon BK und Heizung 439,-). Es läuft ein Bauspardarlehen mit einem Restwert von 170.000,-.
Wohnung ist in sehr guter Lage im 16. Bezirk in Wien, mit großem Eigengarten. Sie ist uns jetzt aber zu klein.
Deshalb wollen wir ein Haus in Wien Umgebung kaufen, für das wir mit allen Nebenkosten und Sonderwünschen vermutlich 640.000,- brauchen.
Wir können uns nach konservativer Haushaltsrechnung mit der Hausbank ungeschaut ohne spezielle Risikoprüfung eine Rate von ca. 2000,- leisten, nach einer kräftigen Gehaltserhöhung, die schon passiert ist, aber von der Bank noch nicht eingerechnet sollte das aber auf 2800,- raufgehen, und sogar über 4.000,- wenn meine Frau auch wieder mehr als 20h arbeitet in naher Zukunft.
Nun meine Frage:
macht es irgendeinen Sinn, die Wohnung zu behalten und zu vermieten (im Sinne von Wertschaffung), und das Haus vollständig zu finanzieren? Oder ist es in jedem Fall besser die Wohnung zu verkaufen?
.. Dean schrieb: Ich spreche hier mal die "Nicht-Hardfacts" an.
Auch das ist richtig und klar. Ich bin vielleicht verklärt weil in unserer unmittelbarer Nachbarschaft bzw. im Haus einige Wohnungen schon jahrelang vermietet sind ohne jegliche Probleme (ohne Mieterwechsel), und das Haus ist noch sehr neu...
.. salzrat schrieb: Ah ja, da werde ich eh noch auf dich zukommen, auch wegen der Bankkonditionen - vielleicht besser im Aufschlags-Thread? Zum BSK: das hat im Moment 3%, aber ich kann jederzeit ohne Pönale zurückzahlen, also keine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Rate ist "progressiv", d.h. jedes Jahr 2% mehr, also im Moment nur 750,-.
gerne im Aufschlagsthread. Melde mich ab Sonntag oder Montag sehr eingeschränkt zu Wort, das aber dafür vom anderen Ende der Welt: Vietnam ;)...
.. salzrat schrieb: Auch das ist richtig und klar. Ich bin vielleicht verklärt weil in unserer unmittelbarer Nachbarschaft bzw. im Haus einige Wohnungen schon jahrelang vermietet sind ohne jegliche Probleme (ohne Mieterwechsel), und das Haus ist noch sehr neu...
Nicht zu vergessen: bei 1.500,-- Mieter werden die potentiellen Miet-Anfragen schon etwas dünner gesät sein und die Interessenten-Klientel eher keine Mietnomaden sein Aber wissen kann man´s natürlich nie....
.. salzrat schrieb: Um das Haus zu finanzieren, habe ich einen monatlichen Zinsaufwand von 640.000*1,25%/12 = 533. Im Fall des Verkaufs hätte ich aber zu 1% 310.000 finanzieren müssen, also 258 monatliche Zinsen. Der Zinsmehraufwand beim Haus ist also 258,-, plus die 466,- vom BSK, sind 741,-.
Wenn ich das von 900 Mietertrag abziehe bleiben dann 159,- pro Monat an Erlös über gegenüber der Verkaufsvariante.
So da hab ich mich eh gehörig verrechnet (kommt davon wenn man excel formeln nicht genau überprüft). Die Zinsen wären 666, nicht 533. Der Zinsmehraufwand wären also 408,-, mit den 466 vom BSK wären es dann 875 Gesamtzinsen. Da bleiben nur 25,- pro Monat über. Das rentiert sich wohl nicht.
Wenn ich umschulde, dann kommt bei der äquivalenten Rechnung raus dass 170,- überbleiben von der Vermietung. Das ist wohl auch grenzwertig, da ja auch keine Leerstands/Rücklagenkosten eingerechnet sind. Man könnte es aber auch so sehen, dass man eine Immobilie in guter Lage ohne Zinsen langsam abbezahlen kann... solange die Zinsen niedrig sind jedenfalls.
Hier noch eine Frage: ich werde wohl kaum durch die Umschuldung mehr Kredit für die Wohnung steuerwirksam werden lassen oder? Sonst könnte ich ja den Kredit mit 300.000 für die Wohnung eintragen und dann die Zinsen dafür steuerwirksam absetzen, aber das wird wohl nicht gehen weil ich damit trotzdem nicht die Wohnung bezahle sondern das Haus?
Warum soll damit Schluss sein? Die Zinsen sind ja im Fall der Vermietung keine Sonderausgabe (dort wäre es die ganze Rate, nicht nur die Zinsen), sondern ein Betriebsaufwand.
Steuerreform Aber ich glaube es geht noch bis 2020. Aber auch nur wenn man im Vorjahr abgeschlossen hat. Neuverträge können schon ab heuer nicht mehr abgesetzt werden. Außerdem ganz ehrlich: Absetzen von den Zinsen macht das "Kraut leider ned fett"
Nochmal: ich denke ihr verwechselt da was. Was ihr meint sind die Topf-Sonderausgaben, wo man Annuitäten (also auch die Tilgung) für Kredite zur Wohnraumschaffung absetzen konnte. Allerdings eh nur zu einem Viertel, und das wurde bei höheren Einkommen auch noch eingeschliffen. Das ist irrelevant.
Was ich meine ist die Zinskosten als Werbungskosten in der außerbetrieblichen Vermietung anzusetzen. Und das ist natürlich erlaubt, bzw. habe ich nirgendwo etwas gesehen, was dagegen spricht... Genauso die Afa: das sind 1.5% vom Anschaffungswert, wobei hier nur der Hausanteil herzunehmen ist (den Grundwert muss man rausrechnen, geht auch pauschal mit 20%).
Ja das weiß ich. Aber wie schon im Beitrag darüber geschrieben, betrifft das nur Sonderausgaben für die Wohnraumschaffung, und das war bis jetzt sowieso nur in geringem Ausmaß (zu einem Viertel von max. 2920,-) möglich, und wenn man etwas mehr verdient hat sich das noch mehr reduziert.
Wenn ich die ETW vermiete, sind die Zinsen aber Werbungskosten und die kann man weiterhin zu 100% absetzen.
Aber ich denke das habe ich doch alles im Beitrag darüber schon erklärt??
