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kann vorkommen daran ist nichts auszusetzen - noch dazu, wo ihr die konkrete Einschätzung der BA ja bereits erhalten habt und auch die anderen Bankofferte ... vermutlich genau wegen der beiden Punkte Liegenschaftsbewertung und Haushaltsrechnung. billiger kommt es nur dann, wenn man vorzeitig tilgt - ansonsten ist es nur eine Verteilung auf die geplante Kreditlaufzeit. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Sind das rund 370k€ geplante Kreditsumme? Bei rund 3700€ halt wirklich an der Leistbarkeitsgrenze nach der üblichen Regel... Da kommen mir die Konditionen eigentlich ganz anständig vor... |
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Diese sind sicher top. Ich vermute, dass es hart an der Belehngrenze liegt, um volle Besicherung zu erreichen. Einkommen ebenso knapp darstellbar bei der Summe. Also: nehmen! |
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Sind 375.000 Kreditsumme - die Banken kalkulieren ja leider ohne Familienbeihilfe, Pendlerpauschele, Familienbonus Plus etc. deswegen stehen uns in Wahrheit ja mehr Mittel pro Monat zur Verfügung Geschätzt wurde die ganze Immobilie auf 423.000,-, ist also schon recht knapp mit fast 89% Danke auf jeden Fall für die Rückmeldung, das hilft uns schon sehr bei der Entscheidung |
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Was ich als Vater von 2 in der Zwischenzeit erwachsenen Kindern auch für gut halte! Ich kenne niemanden in unserem Bekanntenkreis inklusive uns, der die Familienbeihilfe nicht zu 100% für die Kinder benötigt hat und selber "noch was dazu legen" musste. Zudem hat man die Familienbeihilfe meist nicht so lang wie den Kredit.... Wir haben zwar unsere Finanzierung z.B. noch darunter erhalten, aber die meisten der Angebote lagen noch über den hier von euch erhaltenen Konditionen. Sieht für einen Laien also nicht nach einem schlechten Angebot aus! |
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Hallo Leute, ich bin neu hier im Forum und hab schon einiges über die Finanzierung/Umschuldung gelesen. Ich möchte gerne eine Umschuldung durchführen und dazu von euch Rat/Input einholen: IST-Stand: 2018-2020 Haus gebaut; 2018 Kredite abgeschlossen bei der Sparkasse; Kredit 1: 72,5 k€ variabel 1,15% Marge auf 3M Euribor, 35 Jahre Laufzeit, nicht vollständig ausgeschöpft Kredit 2: 218 k€ fix 2,25% auf 15 jahre, 1,315% aufschlag auf 3M Euribor, 35 Jahre Laufzeit --> Umschuldungssumme inkl. Nebenkosten ~300k€ ANGEBOT Infina: ING: Kredit 1: 125k€, variabel mit 0,9% Aufschlag auf 3M Euribor, 25 Jahre Laufzeit ING: Kredit 2: 175k€, fix auf 15 Jahre mit 0,95%, danach 0,9% Aufschlag, 25 Jahre Laufzeit Nebenkosten: 1% Pönale Sparkasse ~ 3000€ (steht irgendwie nicht am Angebot von Infina?) Beglaubigung der Pfandbestellungsurkunde + 360€ Grundbucheintragungsgebühr Pfandrecht - 4.320€ (1,2% von 360k€) Vermittlervergütung- 3.750€ Sonstige Finanzierungskosten- 708€ (Notar, GB Eintragungsgebühr, Schätzgutachten, Beglaubigungskosten) Auszahlungsbetrag 291.222€ Kontoführung 3€/Monat Fragen: • Wie findet ihr die Konditionen? • Splittung in Ordnung? Was macht die Mehrheit derzeit? • Werden die Nebenkosten (Grundbucheintragung, Vermittlungsgebühr Infina) vom Finanzierungsbedarf oder von der Kreditsumme berechnet? (Finanzierungsbedarf 290.860€; Kreditbetrag 300.000€) • Erfahrungen mit ING als Direktbank? Sicherheit usw. • Vermittlungsgebühr Infina 1,25% ok? • Ist eine Eintragung ins Grundbuch/Pfandrecht bei ING mit 100% der Summe möglich? (War bei der Sparkasse möglich anstatt der 120% Kreditsumme) • Sondertilgungen bei ING nur 10k€ jährlich oder 5% der Summe? Sind höhere Sondertilgungen möglich bei ING? • Ist die Pönale von 1% in der Vermittlungsgebühr enthalten? (Da sie nicht am Angbot von Infina steht?) Alternativ könnte ich bei der Sparkasse bleiben: Angebot von Infina bei der Sparkasse von 2,25% auf 1,5% fixzins auf die restlichen 12 Jahre. Ich hoffe die vielen Infos erschlagen euch nicht =) Danke schon vorab für eure Infos und Tipps. LG Birdsmountian :) |
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• Gut bzw. ING Standard • Die Aufteilung ist immer individuell. Im Vergleich zum Bestand ist nun der Abstand zwischen fix und variabel aber deutlich geringer (nun 3M-Euribor von 0,05% als breakeven, zuvor erst bei 1,1%) trotzdem der Anteil variabel in Zukunf höher. D.h. wenn das nun passt, hat es zuvor wohl nicht (mehr) gepasst. • Grundbucheintragung ist ein %-Satz vom Kreditbetrag ("1,20% der im Grundbuch eingetragenen Höchstbetragshypothek"; steht aber eh so in Deinen Angaben) • Sicherheit in Bezug auf was? • Nein • Nein • "Der Kreditnehmer eines Kredites mit fixem Sollzinssatz das Recht, neben der laufenden Tilgung in jedem Kalenderjahr bis zu 5% des Gesamtkreditbetrags je Kreditkonto oder bis zu 10.000,00 Euro je Kreditkonto (maßgeblich ist der im Einzelfall höhere Betrag) einmalig oder in mehreren Teilbeträgen vorzeitig zurückzuzahlen, ohne dass eine Entschädigung zu bezahlen ist (= Sondertilgungsbetrag)". D.h. für den flexiblen Teil kannst Du beliebig sondertilgen, für den fixen Teil sind 10k>5% und somit die 10k pro Jahr relevant. In Summe also 135k pro Jahr sinkend mit der Laufzeit. • Nein |
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Hallo Birdsmountain, gehen wir gleich ins Detail: Nachdem die ING eine starre Konditionenmatrix hat und die genannten Konditionen die aktuell Bestmöglichen für Kreditbeträge zwischen EUR 300.000 und 500.000 darstellen, ist ING-seitig diesbezüglich das maximal zu Ermöglichende in dieser Konfiguration erreicht. Möglicherweise geht es alternativ (z.B. bei Bank Austria) im 15 jährigen Fixzinsbereich noch ein bisschen besser (0,875%) bzw. im variablen Bereich 3M EURIBOR + 0,75%. Dafür aber unter Berücksichtigung der Bearbeitungsgebühr. Stichwort Bearbeitungsgebühr: Grundsätzlich kann die Umschuldung auch ohne Vermittlervergütung offeriert werden. Die Basisvergütung der ING an den Finanzierungsdienstleister (wer auch immer das ist) beträgt nämlich in jedem Fall 1,5%. Die genannten EUR 3.750 stellen zusätzliche 1,25% Vermittlervergütung dar - in Summe also 2,75%. etwa 44% der neu abgeschlossenen Kreditverträge in Österreich werden laut ÖNb variabel verzinst vereinbart. Ich persönlich bin ein Fan von Splittungen. Am Ende hängt es aber von deiner persönlichen Risikopräferenz ab, wie du dich da positionieren möchtest. vom Kreditbetrag https://www.energiesparhaus.at/forum-ing-wohnkredit-2021-und-mehr/60208_3 https://www.energiesparhaus.at/forum-ing-wohnkredit-2020-und-mehr/56114_11 https://www.energiesparhaus.at/forum-ing-wohnkredit-2019/54203_9 siehe oben. Nein - 120% ist bei der ING obligatorisch Sondertilgungen sind wie bei jeder anderen Bank in Ö in jeder Höhe jederzeit möglich (es handelt sich ja um einen Verbraucherkredit). Pönalefreiheit (beim fixverzinsten Teil) gibt es nur im Rahmen von 10.000 p.a. oder 5% (größerer Betrag zählt). Nein. Vermittlungsgebühr und Pönale (gem. §20 HIKrG) sind zwei verschiedene Paar Schuhe. da ist die Entscheidung denke ich klar. lg Thomas |
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Steht diese Basisvergütung im ESIS-Merkblat oder sieht diese Vergütung der Kunde gar nicht? Bekommt man direkt bei der ING ohne Vermittler dieselben Konditionen? Sind folgende, alle Kreditnebenkosten? • 1% Pönale • 250€ Löschungsquittierung GB alte Bank (Sparkasse) • 1,2% GB • x,x % Vermittlungsgebühr --> ggf. hinfällig wenn direkt bei ING? • 360€ Beglaubigung der Pfandbestellungsurkunde • Sonstige Finanzierungskosten 708€ • 340€ Honorar für notarielle Begleitung der Umschuldung • 88€ Grundbucheingabegebühr • 140€ Schätzgutachten • 140€ Beglaubigungskosten Bankunterschrift Interessanterweise steht am Angebot addiert zu den Kreditsummen die Kosten für Beglaubigung der Pfandbestellungsurkunde und nicht als Abzug weiter unten bei den anderen Nebenkosten. Hat das einen Grund? Es kommt mir so vor als würde der Vermittler die Nebenkosten absichtlich hoch halten um die guten Konditionen von >300k€ zu sichern. Die eigentliche Restschuld beträgt 287k€. Ich würde es natürlich bevorzugen die ausbezahlte Summe dann dahingehend zu erhöhen wenn ich unter die 300k€ komme. @LiConsult Danke für die detaillierten Infos. Was denkst du? @Equity Danke auch für deine Infos |
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Steht im ESIS-Merktblatt wie folgt: "Vergütung: Die von der ING an den Vermittler zu zahlende Vermittlungsprovision setzt sich wie folgt zusammen: “ Basisprovision in Höhe von xy (1,5% des Gesamtkreditbetrages*) Euro (diese wird von der ING aus den Kreditzinsen finanziert und an den Vermittler überwiesen) “ Darüber hinaus hat der Vermittler, abhängig vom insgesamt in einem Jahr vermittelten/abgeschlossenen Kreditvolumen, gegenüber der ING Anspruch auf eine Superprovision im Ausmaß von max. 0,5% desvermittelten/abgeschlossenen Kreditvolumens." Die Beglaubigugn der Pfandbestellungsurkunde zahlst Du direkt (an den Notar), die anderen Nebenkosten nicht. Direkt bei der ING wird es nicht gehen (die arbeitet nur mit Vermittlern), aber direkt über einen Vermittler der keine zusätzliche Provision (außer der Basisprovision die er/sie von der ING erhält) verlangt und Du hast 0% (explizite) Vermittlungsgebühr. |
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@ Equity: vollinhaltlich richtig Die prozentuelle und betragsmäßige Höhe der Basisvergütung ist erst im ESIS Blatt sichtbar und dieses erhältst du erst, wenn vollinhaltlich eingereicht und der Antrag bewilligt wurde. Hierfür müsstest du das erhaltene Angebot gemeinsam mit der Selbstauskunft ("Finanzierungsanfrage" im ING-Jargon) unterfertigt und inkl. der notwendigen Unterlagen an deinen Berater retournieren. Im Angebot sieht man die Basisvergütung nicht. Lediglich die Zusatzprovision ist im Angebot ausgewiesen. Das mag ein (nicht uneigennütziger) Grund des Vermittlers sein, um die bessere Kondition einzulocken. Idealer für dich wäre allerdings, wenn du Adaptierungs-/ Sanierungsmaßnahmen geltend machen wolltest (die du vielleicht ohnehin vorhattest durchzuführen). Diese kannst du zu deinem Umschuldungsbedarf addieren, um ebenfalls über die Grenze zu kommen. Damit ist dir mehr geholfen, als wenn du nur zusätzliche Vermittlerprovision zahlst. Der Nachweis der wertsteigernden Maßnahmen erfolgt spätestens 6 Monate nach Vertragsabschluss mittels Fotodokumentation. Die für dich ideale und in der Realität machbare Lösung ist jene, die Vermittlerprovision auf 0% zu reduzieren (wie gesagt - der Vermittler bekommt ja ohnehin seine Basisvergütung von 1,5%) und den zusätzlichen Finanzierungsaufwand stattdessen in dein Objekt durch diverse Sanierungs-/Adaptierungs zu stecken (auch im Sinne der Erzielung der dann besseren Kondition). Falls du weitere Infos benötigst gerne auch per PN. |
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Wow, .... soll ich wieder anfangen? Dazu zusätzlich 1,25% Vermittlungsvergütung? Wahrlich ein lukratives Geschäft für den Vermittler .... Wie hoch ist der Effektivzinssatz bei den Angeboten? Ich trau mich wetten, dass das Gesamtpackage um einige Tausender billiger gehen würde, ohne ING... |
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Der Unterschied nomimal zu fix ist bei der ING mit https://www.ing.at/wohnfinanzierungs-rechner sehr leicht zum durchspielen, je nach Volumen und Laufzeit landet man bei allen realistischen Szenarien bei 10 bis 19 Basispunkten Aufschlag, wenn man auf 2 Zinsvarianten splittet kommt noch marginal (auf Grund der 3 Euro/Monat zusätzlicher Kontoführung) was dazu. Natürlich nur ohne zusätzlicher Vermittlungsgebühr. Du wirst es besser für den Gesamtmarkt einschätzen können, aber ich vermute bei den klassichen Retailbanken wird man im Bestfall im Bereich zwischen 20 und 30 BP landen (die BAWAG hat z.B. auf der Homepage das repräsentative Bespiel mit 26,5 BP angeführt, bei der BA komme ich im Onlinetool auf 25 bis 35 BP), d.h. es braucht etwas 0,1% bessere Nominalzinsen bei "klassischen" Retailbanken um auf den selben Effektivzinssatz wie bei der ING (ohne Vermittlungsgebühr!) zu kommen. Das dürfte auch grob (natürlich abhängig von Volumen, Laufzeit, Zinsbindung, etc) aktuell dem Abstand ING zu Bestkonditionen entsprechen, daher ist es recht klar wo die Basisprovision herkommt. Wie oft genug hier durchgekaut haben derzeit mehrere Banken grundsätzlich ähnlich "gute" Konditionen, die Unterschiede sind dann im Detail und die passendste (beste gibt es per Definition nicht) ist die, wo die Konditionen zu den Bedürfnissen des Kreditnehmers passen. Je weiter der Fall vom 0815-Fall abweicht (besonders gute/schlechte Bonität bzw. Leistbarkeit, ungewöhnlich lange/kurze Laufzeit, besonders geringes/hohes Volumen, komplexe Einkommenssituation, komplizierte Zwischenfinanzierung usw) desto eher wird eine konkrete Bank die Nase vorne haben (bzw. andere gar nicht erst anbieten). Da es hier aber (vermutlich) eher ein 0815-Fall ist, wird man wohl überall im Bestfall bei ähnlichen Konditionen landen. |
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Stimmt - das deckt sich auch mit den Werten eines aktuellen Falls (der nächste Woche unterfertigt wird): 25Y gesamt, 15Y Fix 0,875%, variable Anschlusskondition 3M + 0,75%, Effektivzinssatz 1,20% - somit 32,5 BP. |
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und genau diese paar Tausender müssen nicht sein wenn der Vermittler ohnehin seine Vergügung bekommt. Effektivzinssatz Fixzinskredit: 225k€, 25J, 15J davon fix mit 0,95 dann 0,9 Marge: 1,254% • könnt ihr Vermittler ohne Vermittlungsvergütung in Tirol empfehlen? • Macht INFINA generell Vermittlungen ohne Vermittlungsvergütung? • Macht die BankAustria Kredite ohne Vermittler. lt. Vermittler auch die besten Konditionen momentan • könnt ihr einen professionellen Kreditrechner online oder eine App empfehlen? (Fixzins-Phase, dann variabel) Danke =) |
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Warum in Tirol, suchst Du eine Finanzierung oder einen Frisör? Die Finanzierung ist keine kõrpernahe Dienstleistung und geht auch online. Den Kaffee um 3.750 Euro bekommst Du online halt nicht, aber wir alle müssen manchmal Opfer bringen. |
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Das ist ja mittlerweile die Standardkondition, wenn Besicherung und Leistbarkeit passen ;). Unter 0,875% macht die BA aber nicht. |
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@birds: - die obige Kondtion ist die Benchmark, und somit vermutlich unterm Strich günstiger als die ING, trotz BAG BAG [Bearbeitungsgebühr]. 100% Eintragung ins GB, 50.000 € Pönale freie SoTi usw. verhandelbar. - nö, es kocht jeder sein eigenes Süppchen, da selbstständig. Ich komme zB. aus NÖ und finanziere bis nach T. Bin aber mit der ING nicht verbandelt, da ich geschätzte 95% der Anfragen und die Abwicklung über meine Kooperationspartner unterbringen kann. Den Rest würde die ING ganz sicher auch nicht machen ;). - meine Erfahrung: ich bin bei Gegenofferten der ING eigentlich (fast) immer mit einer zusätzlichen BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] konfrontiert. Die Vermittler müssen ja einen Teil an die I....a abdrücken, wenn es über einen I.....a - Vermittler geht. Wenn es die ING sein soll, würde ich es hier über LiConsult abwickeln. - sicher machen die das auch direkt, das musst halt bei dir erfragen. - mein Kreditrechner auf meiner Homepage bildet die BA-Berechnungsmethode sehr gut nach. Ob er professionell ist, musst aber du entscheiden ;). https://www.finanzierungsvermittlung.at/kreditrechner |
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Super Danke für eure Rückmeldungen. Nach dem Announcement von ING heute bin ich mir nun jedoch sehr unsicher wegen einer Umschuldung zur ING 🙃 Gibts Insiderinfos von ING ob bzw. wann es ggf. die Immobilienkredite betrifft? |
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