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Hat schonmal jemand ein negatives Ortsbildgutachten erfolgreich "bekämpft" mit Gegengutachten oder anders? |
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Hm, mein Professor hatte damals in der Vorlesung "Bau- und Liegenschaftsrecht" gemeint, das solch Urteile bzgl Ortsbild so gut wie nie standhalten. Er verwies auch auf viele Beispiele wo sich Bauherren erfolgreich durchgesetzt haben (moderner Flachdachbau wo nur Almhütten, etc.). Jedoch kann dies ggf langwierig werden... |
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Hi, ich bin vermutlich wenig hilfreich, aber ich frage mich warum soetwas dann nicht in den Baubestimmungen steht. Wir haben in einen Altsortsgebiet gebaut, und da steht in den Baubestimmungen dezidiert drinnen welche Dachfläche erlaubt sind. Bei uns gibt es noch jede Menge andere Auflagen, wie die Einfriedung aussehen müssen, das nur ein Ziegeldach erlaubt ist usw. Ich Frage mich wie das ausgesehen hätte wenn wir das nicht hätten. Das sind ja kosten, wenn ich mit Falchdach plane, gehen ja auch etwas unsymetrische Hausformen. Wenn ich dann Plötzlich ein Satteldach haben muss bei dem sich die Dachflächen seltsam verschneiden, findest ja schon keinen Zimmermann mehr. Ich würde hier schon anfragen, warum so eine für die gesamte Planung wichtige Information nicht in der Baubestimmung steht. lg |
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Ich habe nur mal kurz nach "Ortsbildgutachten RIS" gegoogelt und da findet man einiges. Z.B. hier: https://www.ris.bka.gv.at/JudikaturEntscheidung.wxe?Abfrage=Vwgh&Dokumentnummer=JWR_2009050344_20100928X01 Es scheint tatsächlich so zu sein wie Guti geschrieben hat, dass es öfters vorkommt, dass die Ortsbildgutachten einer rechtlichen Beurteilung nicht (gleich) standhalten. Z.B. muss der Bezugsbereich klar definiert und vor allem auch argumentiert werden, wieso er genau so gewählt wurde (siehe 1. verlinktes Urteil). Falls ihr ein Gegengutachten macht, muss der Amtssachverständige, der das Erstgutachten gemacht, drauf eingehen (siehe 3. Urteil) usw... Also es gibt durchaus Möglichkeiten, sich dagegen zur Wehr zu setzen. Sowas wird halt dauern und bedarf rechtlichen Beistands. Den üblichen Verlauf so eines Verfahrens kann man übrigens gut verfolgen, wenn man die einzelnen Urteile ansieht und dann auf die Datumsangaben schaut, wann der Bescheid, das Erstgutachten, das Gegengutachten, das erst-/zweiinstantliche Urteil, usw. gemacht wurden). |
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Wir hoffen mal im Gespräch mit der Baupolizei rauszubekommen, ob ein Gegengutachten in der "Antwortfrist" die zuständigen bei der Baupolizei bereits vorab beim Bescheid zu unseren Gunsten beeinflussen kann, also informell ob sie da gewillt sind, auch eine Gegenmeinung, wenn gut argumentiert (was das Erstgutachten meiner Meinung nach gar nicht ist), zur Beurteilung heranzuziehen. Sollten wir tatsächlich so nicht erfolgreich sein, muss man sich das natürlich gut überlegen ob wir den Instanzenzug bis vors Verwaltungsgericht weitergehen wollen, das wird dann sehr mühsam, zumal die Behörde da auf Steuerzahlerkosten gern mal schwere Geschütze mit zusätzlichen Gutachten auffährt. Habe jedenfalls von einem Raumplaner erfahren, dass so ein Gutachten vermutlich 2500€ aufwärts kosten würde. Und ja, @Benni41 es ist in der Tat äusserst frustrierend, dass solche nicht im Bebauungsplan angegebene Punkte mit dem Ortsbild"gummiparagraph" erst im Zeitpunkt der Einreichung mehr oder weniger überraschend entschieden werden. Uns hat das relativ kalt erwischt, da es in der Siedlung -ausserhalb jeglicher Schutzzone oder sonst schützenswertem Altbestand- etliche Flachdächer gibt und auch sonst ziemlich "wilde" Bauwerke, alt und neu, in der Gegend stehen, aber halt kein Flachdach im angenommenen 100m Radius, 115m weiter halt schon... |
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Ich würde das Gespräch mit den Flachdach-Nachbarn "um die Ecke" suchen und nachfragen, wie es ihnen damit erging ihre Flachdächer umzusetzen. Wenn ich die Ortsbild-Beeinspruchungs-Threads lese, die hier im Forum immer wieder mal auftauchen, entsteht für mich jedesmal der Eindruck, dass die Bauämter diesbezüglich idR einfach nur anmaßend agieren und mit fadenscheinigen Argumenten daher kommen. Wie kommt ein Bauwerber dazu sich nach den Bauformen der Nachbarn zu richten, für welche diese sich in den letzten paar Jahrzehnten entschieden haben? Und dabei noch Verzögerungen und ggf. Mehrkosten zu schlucken? Ich lass mir das bei historischer, ggf. sogar denkmalgeschützter Bausubstanz in der Nachbarschaft einreden - aber darüber hinaus ... Ich kenne St. Pölten recht gut und wüsste außerhalb des Stadtzentrums nur einen kleinen Flecken, bei dem ich das gerechtfertigt fände. |
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Eines davon wurde sogar von unserem planenden Baumeister umgesetzt, dort war "glücklicherweise" das Ortsbildgutachten schonmal positiv und dann wurde anscheinend nicht mehr weiter nachgefragt. Bei uns steht halt jetzt leider dieses negative Gutachten im Raum obwohl sogar vorweg mit dem Gutachter Kontakt aufgenommen wurde unsererseits und eigentlich ein positives Gutachten in Aussicht gestellt wurde, er sich dann aber offensichtlich doch anders entschieden hat, aus welchen Gründen auch immer. Ein anderes (das uns am nächsten ist), ist sicher schon 30-40 Jahre alt, da war wohl alles noch anders... Alle anderen die ich in der Nähe kenne, hatten bereits ein Flachdach in unmittelbarer Nähe, überspitzt formuliert also statt 5 Häuser weiter, hatten die Glück und schon 3 Häuser weiter ein Flachdach. Das Perverse an der Geschichte: Wenn in den nächsten Jahren dazwischen auch jemand einen der Altbestände mit Flachdach ausbaut, *dürften* wir dann plötzlich auch. 😠 |
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Man könnte daraus schließen, dass es alle 5 Häuser ein anderes „Ortsbild“ gibt. 🙏 |
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Zunächst mal grundsätzlich/theoretisch zu den Möglichkeiten ein Gutachten zu bekämpfen: es gibt grundsätzlich mehrere Möglichkeiten: 1. Wenn das Gutachten in seinen Ausführungen und Begründungen "nicht schlüssig und/oder nicht nachvollziehbar" ist, dann braucht man kein "Gegengutachten". Dann genügt es - auch als Laie - diese Unschlüssigkeit und Nichtnachvollziehbarkeit aufzuzeigen. Die Behörde darf ein solches Gutachten nicht als Entscheidungsgrundlage heranziehen - tut sie es dennoch, dann ist die Entscheidung rechtswidrig zustandegekommen. Wenn in dem hier vorleigenden "Gutachten" als eigentliches Gutachten im engeren Sinne tatsächlich nicht mehr steht, als: "...weicht das geplante Objekt in seiner Bauform offenkundig gegenüber den bestehenden Bauwerken ab und beeinträchtigt diese wesentlich...", dann ist das keinesfalls eine schlüssige, nachvollziehbare Begründung. Es müsste natürlich erläutert und begründet werden, warum diese offenkundige Abweichung (einziges Flachdach unter lauter Satteldächern) eine "wesentliche Beeinträchtigung" des Ortsbildes im Bezugsbereich darstellt. Wenn das Gutachten hiezu keinerlei Begründung und Erläuterung enthält, dann ist Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit jedenfalls NICHT gegeben. Dann reicht es, dieses Faktum aufzuzeigen und ich muss (noch) nicht auf gleicher fachlicher Ebene mit Gegengutachten aufkreuzen. Die Formulierung einer solchen Argumentation sollte jedoch eine gewisse rechtliche/formaljuristische Qualität haben. 2. Wenn ein Gutachten schlüssig und nachvollziehbar aufgebaut und begründet ist, dann braucht es, um es erfolgversprechend entkräften zu können, jedenfalls eines Gegengutachtens - also von einem privat beauftragten Sachverständigen. Dann hat die Behörde 2 sich widersprechende Gutachten und muss dann abwägen (und natürlich auch begründen), warum sie dem einen Gutachten folgt und nicht dem anderen, welches der beiden eher der gesetzlichen Regelung entspricht und letztlich, welches Gutachten sie für schlüssiger und nachvollziehbarer hält. 3. Das Gutachten ist natürlich relativ leicht zu entkräften, wenn es z.B. schon im Sachverhalt/Befund (das sind Fakten, von denen man ausgeht) eindeutige Fehler, Falschannahmen usw. gibt. Dazu wäre auch im Falle eines Ortsbildgutachtens die genaue Abgrenzung des Bezugsbereiches zu zählen. Der Bezugsbereich bzw. dessen Abgrenzung sind im Befund des Gutachtens eindeutig und unmissverständlich exakt zu dokumentieren - am besten erfolgt dies auf einem Lageplan. Laut Bauordnung umfasst der Bezugsbereich jene allgemein zugänglichen Bereiche eines Ortes, von denen aus das geplante Projekt und z.B. dessen Bauform wahrnehmbar ist. Also mit anderen Worten: von wo aus sehe ich noch das Bauprojekt? und alles was zwischen diesem allgemein zugänglichen Standort und dem Bauprojekt liegt, bildet das vergleichsrelevante Ortsbild (und das halt in alle Richtungen). Ein Ortsbildgutachten, in welchem das nicht nachvollziehbar dargelegt und dokumentiert ist, ist schon aus diesem Grund mangelhaft und bekämpfbar. Grundsätzlich muss man natürlich sagen, dass Ortbildgutachten immer ein schwer objektivierbares Thema sind. Der Ermessensspielraum beim gesetzlichen Terminus "wesentliche beeinträchtigung" ist natürlich gegeben. Wurde oben von chrismo und Guti ja schon hingewiesen. Eines aber noch: Zunächst mal: was verstehst du unter "Baubestimmung"?? Ich vermute, du meinst "Bebauungsplan", oder? Nun, in NÖ gilt für rund 50% des Baulandes kein Bebauungsplan. Da geht es also nicht darum, ob ein Detail geregelt ist oder nicht, sondern es gibt überhaupt keine Detailregelung, ausgenommen die allgemein gültige, generelle Ortsbildregelung des § 56 der Bauordnung. Über Vor- und Nachteile eines Bebauungsplanes kann man lange diskutieren. Wenn ein Bebauungsplan sehr viele detaillierte regeln enthält, dann kommt es sehr rasch zu einer starken Vereinheitlichung. Man kennt diese beispiele aus der Vergangenheit, wo in einer Siedlung ein Haus dem anderen gleicht - mit Null individuelllem Gestaltungsspielraum. Das kann aber auch nicht das Ziel sein. Stichwort Bebauungsplan: nur zur Sicherheit Frage an @hielvis - einen solchen gibt es in deinem Fall ja nicht, oder? |
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Wie du schon schreibst, diese Argumentation alleine wird für uns als Laien wohl nicht einfach, bzw. ist nach W. Palitsch/Ph. Palitsch/W. Kleewein die Behörde soweit ich mich erinnere in so einem Fall angehalten das Gutachten vom Gutachter ergänzen zu lassen, bzw. ein weiteres Gutachten einzuholen, da stellt sich mir natürlich die Frage ob man das nicht alles mit einem schlüssigeren Gegengutachten gleich im Keim ersticken kann, zumal der Ausgang eines weiteren Gutachtens auch ungewiss ist. Doch Bebauungsplan gibt es (33. St.Pölten Süd, https://downloads.map2web.eu/stpoelten_grundstuecke/bpl33.zip), Dachform ist darin nicht geregelt, wir befinden uns auch nicht in der erwähnten Schutzzone Waschblau-Siedlung. |
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Auch wenn es mich persönlich nicht betrifft, würde mich und vermutlich auch den TE interessieren: An wen wendet man sich am besten, um ein Gutachten wie geschildert zu bekämpfen? Ist das ein Fall für einen Anwalt, der sich auf Baurecht spezialisiert hat? Oder für einen Gutachter, auch wenn ev. noch gar kein Gegengutachten nötig ist? |
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Hallo, wir stehen vor dem gleichen Problem wie ihr. Lt. der Beschreibung eures Nachbarhauses, ist unser Grundstück Luftlinie 200m von eurem entfernt. Wie ist Sache bei euch weiter gegangen? Wart ihr mit eurer Einreichung schlussendlich erfolgreich? Wir haben von der Baupolizei nicht einmal ein negatives Ortsbildgutachten bekommen, sondern lediglich eine Verbesserungsauftrag in dem steht, dass wir kein Pultdach bzw. Flachdach aufgrund § 56 ausführen dürfen. Bei uns steht aber sogar in 50m Entfernung (inkl. Sichtverbindung) ein neues Haus mit Flachdach (errichtet 2017) und im Umkreis von 100m sogar 3 weitere Häuser mit Flachdächern. Liebe Grüße, Georg |
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Habt ihr eine Verordnung (z.B. Bebauungsplan oder räumliches Leitbild)? Ich kenne eine Gemeinde in der Steiermark, die nach ein paar erfolgreich gebauten Flachdächern ein räumliches Leitbild erlassen hat, dass diese nun explizit verbietet. Würde man ein Flachdach durchsetzen wollen, müsste man gegen die Verordnung klagen. Bis jetzt hat es noch niemand gemacht, aber ein mir bekannter Rechtsanwalt, der schon genau solche Prozesse begleitet hat, sagt, dass diese Verordnung mit 99% Wahrscheinlichkeit vor Gericht gekippt würde. Aber!!!! Dauer 1 Jahr aufwärts! Also bitte abwägen, ob ihr den Rechtsstreit wollt. Wenn ihr gewinnt, gewinnt ihr kein Geld, aber ihr baut wahrscheinlich 1-2 Jahre später. So ein 15° Walmdach würde sicher weniger Mehrkosten verursachen, als das Bauvorhaben auf unbestimmte Zeit zu verschieben. Außerdem kann eine Gemeinde nervig sein, z.B. die maximalen Fristen ausnützen (glaube 6 Monate für Einreichplan). Also bitte immer das ganze vorher abwägen, wer weiß was man von der Gemeinde in Zukunft braucht... |
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Hallo, wir waren auch bei der Baupolizei noch persönlich vorstellig, dort war man um es kurz zu fassen argumentativ "supernackt", dh auf sämtliche unserer Einwände inkl einer Auflistung div. Flachdächer bzw auch Flachdachzubauten ganz in der Nähe auch mit direkter Sichtachse zu unserem zukünftigen Haus gab es nur fadenscheinige Gegenargumente. hier aus dem Gedächtnis die haarsträubendsten: • in der Kg St. Pölten gab es ja eine Bausperre genau um "Bausünden" zu verhindern, weil man jetzt "genauer" schauen wolle - unser Einwand, wir befinden uns schon in einer angrenzenden KG, daraufhin das nächste Argument • in unserer Strasse seien ja trotzdem einige schützenswerte besondere geschwungene Dachstühle - darauf, dass diese ebenfalls etliche hundert Meter von uns entfernt stehen, ebenfalls in der KG St. Pölten, gabs nur Achselzucken • die bereits bestehenden Flachdächer sind "Bausünden" die man jetzt verhindern wolle und ausserdem kommt das ganze ja vielleicht (!) bald als Flachdachverbot in den Bebauungsplan - auf meinen Einwand, dass uns das bei einem bereits eingereichten Bauvorhaben egal sein kann, was vielleicht mal in den Bebauungsplan kommt, gabs wieder nur Achselzucken Ungefähr so ging es hin und her, aber man merkte, dass es da nichts substantielles gibt, daraufhin wurde uns allerdings nur das Zugeständnis gemacht, unser Bauvorhaben dem Gestaltungsbeirat vorzulegen, der dann in 6-8 Wochen tagt, wieder mit ungewissem Ausgang. Wir haben dann beschlossen, in der Hoffnung auf eine rasche Genehmigung die Handbremse zu ziehen und unter Zugeständnis eines Walmdachs eine rasche Bearbeitung des geänderten Einreichplans zugesichert bekommen, positiver Baubescheid kam nach Planänderung weniger Tage nach dem Besprechungstermin trotzdem erst einen Tag vor Weihnachten. Falls du dich noch genauer austauschen willst, gerne per PN. |
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Ja die Gemeinde sitzt hier mit Spielgeld der Steuerzahler leider am langen Ast. Dass das Walmdach nur wenige Mehrkosten verursacht kann ich so nicht unterschreiben, da wir optisch kein Walmdach wollten, das Haus als ganzes optisch ja auch nicht darauf ausgelegt war und wir durch innenliegende Dachrinne und andere kleine optische Maßnahmen schlußendlich schon auf erhebliche Mehrkosten (mehrere zehntausend €) im Vergleich zu den ersten Flachdachangeboten kamen. Ganz zu schweigen von der verminderten durch PV nutzbaren Dachfläche gegenüber einem Flachdach, was mir persönlich am meisten wehtut. |
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Ja. Mit Reden mit dem Ortsbildgutachter. Aus Satteldach Vorschrift wurde Flachdach. Bedingung: Obergeschoß dunkel angemalen, EG weiß. + Begrünung Zuerst Reden ist wohl besser als Gegengutachten. |
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