Niederösterreich: Gebäude im Grünland

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Niederösterreich: Gebäude im Grünland

Liebe Experts,

Folgender Fall:
- Habe mich für den Kauf einer Immobilie in NÖ interessiert.
- Es handelt sich um eine kleines Haus (ca. 80m2), das laut Flächenwidmung im Grünland steht.
- Der jetzige Besitzer hat das Haus (in halbfertigem Zustand)plus den zugehörigen Grund ca. im Jahr 2000 erworben und für die Fertigstellung eine Baubewilligung inkl. Benutzungsbewilligung erwirkt.
- Der jetzige Besitzer ist kein Bauer und nicht landwirtschaftlich tätig.
- Das Gebäude ist nicht auf "Geb" gewidmet.

- Die Gemeinde hat (entsrpechend informeller Info) kein Interesse daran, auf "Geb" umzuwidmen.

Frage:
- Liegt hier nicht eigentlich ein Behördenirrtum vor, d.h. ist es nicht so, dass die Gemeinde die ggst. Baubewilligung eigentlich gar nie hätte erteilen dürfen?
- Wäre die logische Konsequenz eigentlich ein Abbruchsbescheid?
- Wenn ich das Haus kaufe, obwohl ich weiss, dass hier möglicher Weise ein Behördenirrtum vorliegt: Verliere ich dann (weil "nicht im guten Glauben gekauft" oder ähnliches) allfällige Regressansprüche gegenüber der Gemeinde im Fall eines Abbruchbescheides (die sonst, weil "Behördenrrtum", event. bestehen würden).

Die Fragen sind eher theoretischer Natur, weil ich ohnehin nicht daran denke, das Haus ohne vorherige Umwidmung auf "Geb" zu kaufen.

Danke für Aufklärung von informierter Seite!

Hallo Gast,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Niederösterreich: Gebäude im Grünland

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score 2 · Answer 1 · 2010-11-24T21:09:00Z

.... wie auch immer die Bewilligung zustande kam - ob durch "Behördenirrtum" oder sonst was - Tatsache ist (zumindest nach deiner Angabe), dass es eine rechtskräftige Bau- und Benützungsbewilligung gibt und nur das zählt.
D.h. es kann keinen Abbruchbescheid geben, solange das Haus im bewilligten Zustand und Nutzung bleibt.
Noch einmal: der "Behördenirrtum" oder die gesetzwidrige Bewilligung können zu diesem Zeitpunkt (alles fertig) nicht mehr zu einer Aufhebung und zu einem Abbruch führen. Daher sind auch deine Gedanken in Richtung Regress usw. hinfällig.
Du könntest das Haus also guten Gewissens kaufen. Ohne einer GeB-Widmung hast du allerdings den Nachteil, dass du an oder bei dem Haus keinerlei bewilligungs- oder anzeigepflichtigen Vorhaben ausführen darfst, sondern nur einfache Sanierungen der bestehenden Bausubstanz.

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score 1 · Answer 2 · 2010-11-24T21:56:00Z

Danke für die rasche Antwort.
Noch zwei Fragen:
1. Anzeigenpflichtig ist ja z.B. bereits das Anbringen einer Wärmeschutzfassade oder der Einbau einer Zentralheizung etc. Sind solche Vorhaben, die nichts Wesentliches an der Kubatur oder am Erscheiningsbild des Gebäudes ändern, dann grundsätzlich ausgeschlossen?

2. Was wäre, wenn das Haus z.B. abbrennt oder sonst zerstört würde? Darf es dann wiedererrichtet werden?´

score 2 · Answer 3 · 2010-11-24T23:48:00Z

..Zu Frage 1:
Es geht nicht um Kubatur oder Erscheinungsbild, sondern darum, dass JEDES (anzeige- oder bewilligungspflichtige) Vorhaben auf seine Übereinstimmung mit der Flächenwidmung zu prüfen ist. In der Widmungsart "Grünland - Land- und Forstwirtschaft" geht daher ohne land- oder forstwirtschaftliche Betriebsführung generell und grundsätzlich gar nichts.

Zu Frage 2:
Wenn´s weg is, dann is weg!! Eine "Wiedererrichtung" ist im Gesetz bei "Zerstörung durch Elemetarereignisse" ausdrücklich nur beim GeB zulässig.

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score 1 · Answer 4 · 2010-11-25T00:39:00Z

Alles klar. Nochmals ganz herzlichen Dank für die kompetente und rasche Antwort.

Rechtssicherheit würde demnach also nur eine Umwidmung GeB bringen.
Die Gemeinde ist diesbezüglich dem Vernehmen nach aber wenig gewillt zu versuchen, das auf den Weg zu bringen.
Das Argument ist anscheinend, dass dann "auch andere ein sloches Begehr äußern würden" (offensichtlich gibts noch mehr "Leichen im Keller"?!).
Zweitens habe ich die Vermutung, dass die Gemeinde kein Interesse daran hat, dass sich die zuständigen Stellen in der Landesregierung (es besteht ja gemäß 21Abs. 6 NÖ ROG eine Genehmigungsplicht einer allfälligen Umwidmung) überhaupt mit dem Fall beschäftigen und dann ggf. "blöde Fragen" zur damaligen Bau- und Benutzungsbewiligung stellen?!

Allerdings kenne ich die diesbezügliche Praxis nicht. Die Idee der GeB-Widmung scheint ja doch die zu sein, in einschlägigen Fällen ex-post Rechtssicherheit zu schaffen.
Und seit der letzten Novelle des NÖ ROG besteht auch die Möglichkeit, eine Erweiterung betreffend Zu- und Anbauten bzw. von Nebengebäuden auch bei GeB-Widmung weitestegehend zu beschränken.
Von daher versteh ich nicht ganz, warum die Gemeinde betreffend eine Umwidmung so defensiv ist.

Hast Du vor dem Hintergrund Deiner Erfahrungen eine "informierte Idee" dazu?

Danke & LG

score 2 · Answer 5 · 2010-11-25T20:41:00Z

.Du sprichst zuletzt mehrmals von "Rechtssicherheit" und dass eine GeB-Widmung Rechtssicherheit bringen würde. Das stimmt so nicht ganz. Das Gebäude hat eine Bau- und Benützungsbewilligung, also ist der Bestand rechtlich gesichert, also "rechtssicher". Wo ist die Unsicherheit?? Das GeB ermöglicht künftig gewisse Bauvorhaben, die derzeitige Widmung nicht. Das ist nicht "rechtsunsicher", sondern schlicht und einfach weniger wert.
Die Grundidee des Gesetzgebers bei der GeB- Widmung ist nicht "ex-post Rechtssicherheit zu schaffen", sondern bestehenden Bauten im Grünland mit aufrechter Baubewilligung (also "legale" Bauten) trotz nicht widmungsgemäßer Nutzung die Möglichkeit zu geben, das Gebäude abzuändern, umzubauen, zu erweitern, Nebengebäude zu errichten usw.

Warum die Gemeinde im ggst. Fall so "defensiv" ist, kann ich nicht beurteilen. Muss man halt Druck machen. Ein erster Schritt dazu wäre, an den Gemeinderat einen schriftlichen Antrag auf Umwidmung des Objektes zu stellen.

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score 1 · Answer 6 · 2010-11-26T20:31:00Z

Ja, "Rechtssicherheit" ist da nicht der richtige Begriff für das, was ich gemeint habe. Ich habe "Unsicherheit" darauf bezogen, dass man das Ding bei Zerstörung nicht mehr aufbauen und auch sonst praktisch nichts dran machen dürfte.

Dabei ist aber ja gerade "sicher", dass diese beiden Punkte zutreffen!