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Jemand hat also anders gebaut als bewilligt. Da gibt es für die weitere Vorgangsweise 2 Schienen, wobei es darauf ankommt, ob a) überhaupt was komplett anderes gebaut wurde - rechtlich "aliud" genannt, oder b) über weite Strecken der Bau der Bewilligung entspricht, aber halt an einigen Stellen Abweichungen/Abänderungen bestehen (die einer weiteren Bewilligung bedürfen) Im Fall a) ist der alte Bewilligungsbescheid in seiner Gesamtheit rechtlich nicht mehr existent - er wurde ja nicht konsumiert, weil was anderes gebaut wurde. In diesem Fall muss man für das tatsächlich Errichtete komplett neu und von vorne mit einem Bauverfahren beginnen (komplett neues Bauansuchen) Im Fall b) bleibt der Bewilligungsbescheid an sich aufrecht. Es müssen allerdings in einem (nachträglichen) Bauverfahren die bewilligungspflichtigen Abänderungen einer Genehmigung zugeführt werden. Am Ende hat dieses Bauvorhaben sodann 2 Bewilligungen: die erste (Grund)Bewilligung und dazugehörig die Abänderungsbewilligung. Das gehört dann immer zusammen. Für alles weitere ist hier zunächst mal grundsätzlich zu klären, ob von Fall a) oder Fall b) auszugehen ist. Dazu muss man aber alle Details kennen. Zu den Fristen bzw. deren Ablauf: Im Fall a) ist das eigentlich kein Thema. Die Bewilligung wurde ja gar nicht konsumiert, weil ein "aliud" und somit ein Schwarzbau errichtet wurde. Der (alte) Bewilligungsbescheid ist somit schon aus diesem Grund rechtlich nicht mehr relevant/existent. Im Fall b) is ja die Bewilligung dr. gewisse Abänderungen nicht gänzlich untergegangen, sondern blieb grundsätzlich aufrecht (wenn auch mit teilweisen Abänderungen). Somit ist hier die gesetzl. Fertigstellungsfrist (§24) zu beachten, d.h. ob das Bauvorhaben 5 Jahre nach Baubeginn "fertiggestellt" war. "Fertig" in diesem Sinn hat aber nichts mit der Fertigstellungsanzeige zu tun und bedeutet auch nicht "schlüsselfertig". Es geht hier eher darum, dass der Bau baulich/konstruktiv vollständig ist und nach außen abgeschlossen ist (Dach, Fesnter, Türen vorhanden). Das is noch lange kein bewohnbarer Zustand. Wär also durchaus möglich, dass diese Art von "fertig" in der 5-Jahresfrist erfüllt wurde und die Bewilligung somit grundsätzlich aufrecht blieb. Kann man aber wiederum nur anhand von Details abklären. Wenn das so zutreffen sollte (also Fall b), dann müsste jetzt nur um die allfälligen bewilligungspflichtigen Abänderungen angesucht werden. Wenn der Nachbar aber offensichtlich um den kompletten, anders als ursprünglich bewilligten Bau ansucht, dann scheint er sich ja von sich aus auf die Stufe des Falles a) zu stellen. Zu den Aufgaben der Baubehörde: - Sowohl gänzlich was anderes als bewilligt zu bauen (Fall a)), als auch bewilligungspflichtige Abänderungen zu bauen, wäre mal generell ein Straftatbestand. - eine weitere rechtlich zwingende Konsequenz im Fall a) wäre ein Abbruchbescheid gem. § 35 Abs. 2 Zif. 2 Bauordnung (es wurde ja ein Schwarzbau errichtet). - im Fall b) (teilweise Abweichungen von an sich aufrechter Bewilligung) liegt ein Baugebrechen gem. § 34 Abs. 1 vor, zu dessen Behebung die Baubehörde einen baupolizeilichen Auftrag zur Behebung der Baugebrechen gem. § 34 Abs. 2 zu erlassen hätte. In beiden Fällen handelt es sich um baupolizeiliche Bescheide, die auch eine Frist enthalten müssen, bis wann der Bescheid zu erfüllen ist. Wird die Frist nicht eingehalten, dann ist das zunächst wieder ein Straftatbestand. Weiters wäre dann die Umsetzung des Bescheides an die BH zwecks Einleitung eines Zwangsvollstreckungsverfahrens weiterzuleiten. Im Endeffekt (zugegeben nach meist langwierigem Verfahren) werden im Auftrag der BH von einer Baufirma auf Kosten des Bauwerkseigentümers die in den Bescheiden angeführten Maßnahmen (zwangsweise) ausgeführt. Das Problem dabei: Diese Zwangsvollstreckung wird sofort gestoppt, sobald der Bauwerber ein (nachträgliches) Bauansuchen stellt. Und das wird er jedenfalls - wenn er einigermaßen gut beraten ist - tun. Das wissen natürlich die Behörden und vermeiden die Einleitung einer solchen (mühsamen) Zwangsvollstreckung, wenn im Endeffekt durch ein neues Ansuchen wieder alles gestoppt wird. In deinem geschilderten Fall hätte es jedenfalls Strafverfahren geben müssen (wird ja eh von der BH vollzogen) UND wenigstens die baupolizeilichen Bescheide - auch wenn die tatsächliche Vollstreckung dann eine sehr langwierige mühsame Sache wäre. Aber man hätte zumindest mal "Zeichen" setzen müssen, dass man nicht immer und ewig alles akzeptiert bzw. wegschaut.
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Karl10
vielen dank für deine ausführliche antwort und, dass du soviel zeit und energie für uns laien investierst. dann werde ich so schnell wie möglich den ganzen bauakt durchforsten. als soviel kann ich schonmal sagen: es ist nicht komplett anders gebaut aber hat doch für mich als laie rechtlich grobe mängel (fenster die nicht eingezeichnet sind , dachflächenfenster die viel zu weit an der brandwand sitzen und mehr stück verbaut .. ) also alles änderbare sachen die aber bewusst nicht nach plan gemacht wurden.. weiteres kann ich erst morgen berichten wenn ich die unterlagen habe... es wird immer dubioser.... von uns verlangt die behörde alles genau auf punkt und beistrich ( da bin ich auch dafür) aber ein haus wird alles so lasch laufen gelassen, so ein verhalten von behördenseite ist für mich unverständlich... |
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Was genau wurde da jetzt beantragt? Abänderungen gegenüber dem lezten Ansuchen oder eine komplett neues Ansuchen? Das klingt eher nur nach "Abänderung".... |
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Wo ist jetzt das Problem? Es gab eine baubehördliche Überprüfung, ist das Ergebnis bekannt? Dauert es dir zu lange, bis Ergebnisse von der BÜ erkennbar sind? |
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in der benachrichtigung der gemeinde steht zu/umbau und nichts von einer abänderung. ich hab mir den plan schon kurz angeschaut die plangrundlage ist das von 1960 bewilligte bauvorhaben. sonst ist alles was jetzt schon gebaut wurde als neu eingezeichnet. also so gemacht als ob es das bauverfahren nie gegeben hätte. zumindest sieht es für mich so aus... und ein großes nebengebäude das als pferdestall verwendet wird ist garnicht eingezeichnet. finde das sehr komisch... |
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Das Problem ist, dass wir uns gerade selbst im Bewilligungsverfahren befinden und Auflagen von der Behörde bekommen die für uns keine Rechtsgrundlage haben. Wir schauen das wir alles korrekt machen und bekommen Verbesserungsaufträge um unseren Plan an ein Nachbarhaus, dass bewusst nicht nach Bewilligung gebaut wurde anzupassen. Wir wollen jetzt nicht einsehen , dass wir uns durch Auflagen der Behörde jetzt bewusst eine Schwachstelle in ein neues Haus einbauen sollen weil ein anderer sich nicht an gesetzliche vorgaben hält.... Und jetzt wird offensichtlich versucht mit einem neuen Bewilligungsverfahren den Falschbau zu legalisieren. |
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Laut Verständigung wird um folgendes Angesucht: ...... haben die Baubewilligung gemäß § 14 der Nö Bauordnung 2014 zum UM- und Zubau des bestehenden Hauses und die thermische Sanierung des gesamten Hauses auf dem Grundstück... beantragt. in der Baubeschreibung steht folgendes: Der Bauwerber plant ein bestehendes Einfamilienhaus auf dem Grundstück mit der Nummer.... zu erweitern bzw. zu adaptieren. Zur besseren Übersicht wurde der beigefügte Plan als Bestandsplan erstellt. Für dieses Grundstück gibt es jetzt: eine bewilligung aus den 60gern + Niederschrift kein Bescheid eine Baubewilligung aus 2015 + Bescheid und keine Fertigstellung nach einer Benützungsbewilligung habe ich leider vergessen zu fragen hierzu gabs die Baupolizeilicheüberprüfung-weil Bauzeitende und nachdruck von unsrer Seite weil einige Sachen unseren Baustart beeinflussen. (zu der mir keine Akteneinsicht gegeben wurde) Auf meine Forderung zur Einsicht wurden alle höchst nervös als ob ich um eine Veröffentlichung von Staatsgeheimnissen gebeten hätte. Der Bauamtsmitarbeiter war sich nicht sicher ob ich hier einsicht habe und muss erst beim Bgm nachfragen (sollte ich wenn ich darf am Donnerstag bekommen). Also denke ich mal, dass an der Stelle etwas schief gelaufen ist. und jetzt gibts das neue Ansuchen der oben angesprochene Bestandsplan hat aber als Grundlage, dass Bauvorhaben von den 60gern soweit ich das beurteilen kann.obwohl ja das Bauvorhaben von 2015 ausgeführt wurde aber eben fehlerhaft und ohne Fertigstellung (ist aber außer Fassade und die Mängel fertig und wird auch schon ein paar Jahre bewohnt). im aktuellen ansuchen sind folgende Abweichngen zu 2015 Dachflächenfenster mit richtigen Abständen zur Brandschutzwand Fenster in der Feuermauer eingezeichnet die in den 60gern im Plan waren jedoch etwas andere Größe. ein Erdkeller der anscheinend bestand sein soll aber weder in den 60gern noch 2015 im Plan ist. Ein riesen Nebengebäude (über 160m²) ,dass als Geräteschuppen im Plan 2015 bewilligt wurde und auch gebaut wurde (wird aber als Pferdestall verwendet) ist nicht im Lageplan enthalten. hier wurde uns heute auf Nachfrage gesagt, dass es hier eine eigenes Bewilligungsverfahren gibt weils hier Probleme gibt dürfte teilweise am Grünland stehen oder so. kann man hier ohne dem Ergebnis der Baupolizeilichenüberprüfung schon was sagen? |
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Warum schaut sich dein Planverfasser dann nicht den Bauakt deines Nachbarn an? Du darfst den gesamten Bauakt deines Nachbarn tatsächlich nicht einsehen. Entsprechende Fachleute jedoch schon. Der kann sich dann ein fachliches Bild über den Stand der Dinge machen. |
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Hab jetzt den deinen anderen Thread gelesen. Ich würde mich an deiner Stelle auf das eigene Bauverfahren konzentrieren und nicht deine Energie jetzt beim Nachbarn verpulvern. |
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Vorerst eine Korrektur: "Umbau" ist der frühere, alte gesetzliche Ausdruck, der nun "Abänderung" heißt. Also "Umbau" (alt)="Abänderung" (neu). Na, so stimmt das nicht. Akteneinsicht hat die "Partei". Das ist im Bauverfahren der Nachbar = Eigentümer des benachbarten Grundstückes/Bauwerkes. Wo hast denn das her, dass ein "Fachmann" (wen meinst damit eigentlich?) sozusagen uneingeschränkte Akteneinsicht hat?? Im Gegenteil! Versteh ich nicht. "Bewilligt" braucht einen (schriftlichen) Bescheid. Wenn´s keinen Bescheid gibt, dann gibts auch keine Bewilligung. Ausnahme davon ist lediglich der sogenannte "vermutete Konsens". Bisher gab´s zum vorligenden Fall keinen Hinweis auf "vermuteten Konsens". Und wenn es Pläne und Niederschrift gibt, dann wird "vermuteter Konsens" wohl kaum in Betracht kommen können. Zum Thema generell: Es liegt hier eine Situation vor, wo die Bauverfahren und der Bauakt einigermaßen unübersichtlich geworden sind. Manche Teile des erstmalig vor vielen Jahrzehnten errichteten und später offenbar mehrfach abgeänderten Bauwerks haben eine Bewilligung, bei manchen gibt es zwar eine Bewilligung, aber in Teilen gewisse Abweichungen, manches ist überhaupt nicht bewilligt usw. Das ganze erstreckt sich über Jahre. Die Frage, ob ehemals Bewilligtes allenfalls wegen Fristüberschreitung jetzt nicht mehr als bewilligt gilt, steht auch im Raum. Es ist also nicht mehr ganz leicht herauszufiltern, welchen rechtlichen Status die einzelnen derzeit bestehenden Bauteile eigentlich haben bzw. würde das eine minutiöse chronologische Aufarbeitung des gesamten Bauaktes brauchen und ebenso eine exakte penible Erhebung und Dokumentation über den derzeitigen Baubestand. Das müsste man dann gegenüberstellen und daraus ableiten, welche Bauteile eine Bewilligung haben, bei welchen Bauteilen zwar eine Bewilligung vorliegt, aber Baumängel/Baugebrechen vorliegen und was überhaupt nicht bzw. nicht mehr durch Bewilligung gedeckt ist. Das alles ist äußerst mühsam und im Ergebnis auch höchst fehleranfällig, d.h. weiterer Streit vorprogrammiert. Und: wer soll das machen?? Der Bürgermeister ist überfordert, die BauamtsmitarbeiterInnen sind es in der Regel auch. Bleibt noch der Sachverständige. Der könnte es vielleicht, aber wer hat die Zeit dafür und wer wird das im Endeffekt zahlen?? Also geht man folgenden Weg: Man nimmt einen bewilligten, sehr alten Baubestand (aufgrund alter Pläne) - im vorliegenden Fall Bauverfahren aus den 1960ern - und erteilt dem Bauwerkseigentümer den Auftrag, alles, was derzeit von dem Plan aus 1960 abweicht, in ein neues Bauansuchen hineinzupacken und neu und gesamthaft zu beantragen. Wurscht, ob da vielleicht streng rechtlich gesehen auch Teile dabei sein können, die vielleicht eh durch spätere Bewilligungen gedeckt sind. Man hat dann 1 Projekt und 1 Bauverfahren, mit dem man ganz neu vorne beginnt, wo man nicht ständig in alten Akten wühlen muss, und kann mit einem Schlag alles auf den derzeit aktuellen Stand bringen. Diese Vorgangsweise mag zwar rechtlich nicht ganz sauber sein, is aber ein effizienter Weg, wieder mal Klarheit und Übersicht in einen verworrenen Bauakt zu bringen. Ich würde das jetzt nicht unbedingt bedenklich finden - auch für den Nachbarn nicht. Denn es ist jetzt in einem einzigen Verfahren alles Gegenstand, was ab einem gewissen Altzustand geändert wurde oder dazugekommen ist und man muss sich nicht ständig durch den unübersichtlichen Akt wühlen. Der Nachbar hat ja Parteistellung im Verfahren und daher die Möglichkeit "aufzupassen", dass da nichts untergeht. Ob da im Akt irgendwo, irgendwann, irgendwelche Formalfehler verpackt sind, kann letztlich dem NAchbarn egal sein, wenn jetzt ohnehin alles, was derzeit besteht, dem Verfahren unterzogen ist. Im vorliegenden Fall gibt es jedoch einen speziellen Punkt zu beachten: es geht (auch) um Fenster in der Brandwand. Und da müsste man sehr wohl die bauaktmäßige Historie durchackern, - ob es überhaupt mal eine (auch rechtlich gültige) Baubewilligung dafür gegeben hat? - in welcher Situierung, Größe und konstruktiver sowie materialmäßiger Ausführung die Bewilligung ausgesprochen war? - ob es irgendwann bewilligungspflichtige Abänderungen dieser Fenster gegeben hat einschließlich der dazu notwendigen Bewilligung? - ob die Fenster durch eine spätere Bewilligung (rechtlich) verschwunden sind/entfernt wurden? Fenster in einer Brandwand sind natürlich insbesondere nachbarrechtlich eine problematische Sache. Und daher müsste man diese Frage im vorliegenden Fall speziell behandeln und ein für allemal klarstellen. Insoferne wäre die oben dargestellte (vereinfachte) Vorgangsweise eher wieder mit Vorsicht zu genießen. |
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Man lernt bekanntlich nie aus... Hätte in Erinnerung, dass Baumeister, Architekten, Zimmerer betreffend Planung eines Projektes die Akte der Anrainer einsehen dürfen. Dabei handelt es sich offenbar um eine Falschinformation meinerseits. Diese Personen dürfen lt. AVG §10 nur als Vertreter den eigenen Bauakt einsehen und auch sonst nur als Vertreter die Rechte der vertretenen Partei wahrnehmen (d.h. z.B. Einsichtnahme in der entsprechenden Frist bei Anrainerprojekten im Verfahren) Für mich neu: Tatsächlich Akteneinsicht haben nur Sachverständige mit einem gerichtlichen, staatsanwaltlichen oder verwaltungsbehördlichen Auftrag. Für Privatgutachter gibt es keine unbeschränkte Akteneinsicht. Deren Rechtsstellung ist von der Rechtsstellung ihres Auftraggebers abhängig. Der gesamte Bauakt (alle Verfahren bzw. Bewilligungen, welche zu diesem Grundstück bzw. zu dieser Ordnungsnummer gehören) des Nachbarn darf aber nicht eingesehen werden? Lt. NÖ BO 2014 § 21 Abs. 1 geht es bei der Einsichtnahme um die Antragsbeilagen und allfällige Gutachten. Die vorhandenen Bewilligungen scheinen davon nicht berührt. |
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