[NÖ] Kauf eines Hauses ohne Benützungsbewilligung [W]

Liebe Forumsteilnehmer,

ich lese hier schon eine Weile mit, bzw. bin ich bei meinen Recherchen immer wieder auf hilfreiche Beiträge in diesem Forum gestoßen. Nun habe ich selbst einen akut zeitkritischen Fall bei dem ich um eure Einschätzungen bitten würde:

Ich/wir wollen ein Haus in NÖ kaufen und haben nun ein für unsere Bedürfnisse sehr passendes Objekt gefunden. Hier die Rahmendaten zu dem Objekt:

• Lt. aktuellem Flächenwidmungsplan ist das Grundstück als Bauland-Wohngebiet, max. 2 Wohneinheiten gewidmet
• Lt. aktuellem Bebauungsplan gilt folgende Bauweise: 35 / o / 6,5
• Lt. NÖ-Atlas befindet sich das Grundstück in keinem Hochwassergefährdungsbereich
• Die Grundstücke links und rechts neben dem Grundstück sind ebenso wie o.g. gewidmet. Das Grundstück dahinter ist als LN gewidmet.
• Für das Haus wurde 1971 ein Bauansuchen mit Einreichplänen und Baubeschreibung gestellt. Im selben Jahr wurde dieses per Bescheid genehmigt.
• Gebäude ist als einstöckiges Haus gebaut. KG etwa 80cm über Geländeniveau. Gebäudehöhe lt. Einreichplan etwa 4,10m.
• Eingangsbereich/Vorraum und Garage wurden links an das Haus angebaut und reichen bis an die linke Grundstücksgrenze.
• Es wurde nie eine Benützungsbewilligung erteilt.
• Die Lage des Wohnhauses weicht zwischen Katasterplan und dem baubewilligten Plan deutlich sichtbar ab. Das Haus sollte lt. Einreichplan 11m von der vorderen und 8m von der hinteren Grundstücksgrenze gebaut werden. Letztendlich ist das Haus nach hinten verschoben gebaut worden. Es sind schätzungsweise nur etwa 3m zur hinteren Grundstücksgrenze.
• weitere Abweichungen zum Einreichplan: WC wurde an anderer Position erbaut. Das Dach ist statt mit Welleternit mit Bramac Dachziegeln gedeckt. Innenwände und Innentüren tlw. leicht versetzt. Im Wohnzimmer wurde statt einer Terrassentür die l+r von bodentiefen Fenstern/Festverglasung flankiert werden sollte eine Doppeltür mit einem angrenzenden 3-flügeligen Fenster errichtet.
• Lt. Baubeschreibung sollte eine Senkgrube für Fäkalien errichtet werden
• Im Protokoll der Bauverhandlung wurde zusätzlich die Auflage erteilt Waschwässer über einen Seifenabscheider auf eigenem Grund versickern zu lassen.
• Aussage vom Makler das das Haus bereits einen Kanalanschluss besitzt (abweichend zur Baubeschreibung)
• Es handelt sich um eine Verlassenschaft, Informationen von den ehemaligen Bewohnern simd damit leider nicht mehr zu bekommen.

Wie wäre nun der korrekte Weg um für das Objekt nachträglich eine Benützungsbewilligung zu erwirken bzw. die Fertigstellungsanzeige zu stellen um Rechtssicherheit zu erlangen? Nach allem was ich recherchiert habe sind dies im Prinzip zwei Möglichkeiten:

1. wenn die sich von der ursprünglichen Bewilligung unterscheidenen Baudetails grundsätzlich bewilligungsfähig sind dann müsste man neue vollständige Bestandspläne erstellen und darin explizit die Änderungen darstellen und eine Bewilligung ausschliesslich dieser Änderungen erwirken. Danach kann man mit Bestätigung eines Befähigten (Baumeister?) einen Fertigstellungsanzeige stellen.
2. sollten Abweichungen zu der ursprünglichen Bewilligung nicht bewilligungsfähig sein (Abstand zur hinteren Grundstücksgrenze <3m) sollte man über §70, Abs. 6 NÖ BO die Möglichkeit haben den derzeitigen Realbestand als bewilligt gelten zu lassen.

Für mich stellt sich nun also hauptsächlich die Frage, was kostet der gesamte Prozess bis man eine Fertigstellung anzeigen kann und welche Spezialisten sind auf diesem Wege hinzuzuziehen? War evtl. schon mal jemand in einer ähnlichen Situation?

Falls ich da irgendwo auf dem Holzweg bin und wichtige Aspekte übersehen habe, bitte ebenfalls um Hinweise, sehr gerne auch mit Quellen.

Vielen Dank und beste Grüße,
Daniel

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