[NÖ] Umbau nachträglich genehmigen?

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[NÖ] Umbau nachträglich genehmigen?

Guten Morgen!

Wir sind im Begriff ein Haus in NÖ zu kaufen. Wir waren auf der Gemeinde, und es hat sich herausgestellt, dass ein Großteil der Umbauten 1999 nicht gemeldet sind und der Bestandplan vom eingereichten Plan abweicht.

Wir sprechen u.a. von folgenden Änderungen:

Aus Garage wurde ein Kinderzimmer
Fenster und Terrassentüren wurden ergänzt/entfernt
I-Träger wurde eingezogen

Der Verkäufer hat vorgeschlagen, er würde einen aktuellen Plan anfertigen und einreichen lassen, die Gemeinde würde das dann "zügig" prüfen. Jetzt habe ich hier im Forum gelesen, dass es doch oft nachträglich Probleme geben kann.

Müssen bei der Einreichungen die heutigen Vorgaben eingehalten werden, auch wenn 1999 umgebaut wurde?
Auf was muss ich als Käufer jetzt alles achten? Kann der Umbau überhaupt jetzt 2025 nachträglich genehmigt werden?
Wo finde ich die GFZ, im NÖ Atlas finde ich das leider nicht.

Vielen Dank für Eure Hilfe!

Hallo julianhpunkt,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: [NÖ] Umbau nachträglich genehmigen?

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score 1 · Answer 1 · 2025-01-21T06:48:44Z

Ich kann deine Fragen nicht beantworten, aber ich würde den Verkäufer mal alles in einen bewilligten Zustand bringen lassen und nur kaufen wenn alles ordnungsgemäß bewilligt ist. Evtl. im Kaufvertrag als Bedienung aufnehmen, Geld auf ein Treuhandkonto und erst ausbezahlen wenn erledigt. So kann keiner vom kauf/Verkauf abspringen.
Sonst hast entweder DU die scherereien, oder wenn du nix weiter machst, wirst du stetig im Hinterkopf haben "hoffentlich kommt keiner drauf"...

score 1 · Answer 2 · 2025-01-21T07:49:59Z

Sehe ich auch so, wobei mMn nur das Thema Garage relevant ist

Fenster versetzen sehe ich sehr unkritisch und der Stahlträger innen auch, für letzteres wäre mir absolut nicht eingefallen dass das jemand der Gemeinde meldet

score 1 · Answer 3 · 2025-01-21T08:33:46Z

Vielen Dank für eure Antworten.

Mir als Käufer ist eigentlich nur wichtig, das alles genehmigt ist, was genehmigt werden muss. Ich habe keine Ahnung von der NÖ Bauordnung, ich weiß nur, dass sich seit 1970 sicher einiges verändert hat.
Die Klausel mit Kaufpreisfreigabe ist möglich, aber nicht unproblematisch, daher meine eingangs gestellten Fragen.

Eine entsprechende Klausel, dass alles genehmigt ist, wollte der Verkäufer nicht unterschreiben. Daher das Ganze.

score 1 · Answer 4 · 2025-01-21T09:15:54Z

Wenn er doch eh angeboten hat einen Plan zu erstellen und von der Gemeinde genehmigennzu lassen, sollte er mit der Klausel aber kein Problem haben 🤔

Ich würde mir das nochmal überlegen bzw einen Anwalt dazuholen, wer weiß was noch alles ohne Genehmigung gemacht wurde und vielleicht größere Auswirkungen hat

score 1 · Answer 5 · 2025-01-21T10:16:13Z

Hallo und danke für deine Antwort.

Mein Anwalt würde eine Klausel, die einen erst zu erstellenden Plan und Einreichung beinhaltet, generell nicht empfehlen. 🙃

score 1 · Answer 6 · 2025-01-21T11:30:24Z

Dann hast du deine Antwort, entweder bessert der Verkäufer nach oder weitersuchen, sonst wirds hald unkalkulierbar was dir alles blüht

Ist der Grund bereits vermessen?

score 1 · Answer 7 · 2025-01-21T14:05:36Z

Ich würde auch erst kaufen, wenn vom Verkäufer die Genehmigung für den aktuellen Bestand vorgelegt werden kann.
Ev. könntet ihr diesbezüglich eine Art Vorvertrag machen, sodass beide Seiten abgesichert sind.

score 1 · Answer 8 · 2025-01-21T14:46:39Z

ich weiß nicht wie es in NÖ ist, aber in OÖ zahl ich zB pro m² Wohnfläche Kanalgebühr.
Wenn DU jetzt hingehst zur Gemeinde und sagst, "vor 20 Jahren wurde aus der Garage ein Kinderzimmer..." --> kann die Gemeinde dann die Kanalgebühr für x Jahre nachfordern!?
--> aus diesem Grund würde ich auf alle Fälle das Haus erst übernehmen/kaufen, wenn der Verkäufer die Formalitäten/Genehmigungen auf Stand gebracht hat.
Nur so bist du auf der sicheren Seite.

score 1 · Answer 9 · 2025-01-21T15:39:47Z

..
julianhpunkt schrieb:
Mein Anwalt würde eine Klausel, die einen erst zu erstellenden Plan und Einreichung beinhaltet, generell nicht empfehlen. 🙃

Diese Punkte wären für dich auch unerheblich. Wenn, dann geht es um eine rechtskräftige Bewilligung der Änderungen bzw. des Bestandes. Erst dann würde ich etwas kaufen. Ansonsten besteht immer die Gefahr, dass du dann als neuer Eigentümer konsenslose Bauwerke abbrechen musst.

@JoeSi : In NÖ können die Gebühren/Abgaben für die letzten 5 Jahre vorgeschrieben werden.

..
julianhpunkt schrieb: Wir sprechen u.a. von folgenden Änderungen:

Aus Garage wurde ein Kinderzimmer
Fenster und Terrassentüren wurden ergänzt/entfernt
I-Träger wurde eingezogen

Das sind jetzt keine Kleinigkeiten! Da geht es um Brandschutz/Statik/Belichtung von Aufenthaltsräumen. Aus der Ferne können wir nicht beurteilen, ob diese Änderungen "bewilligungsfähig" sind, darum geht es aber!