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Wir bewohnten selbst so ein Haus bis vor 3 Jahren. Der Keller wird vermutlich nie trocken sein/werden, die Elektroinstallation musst du gänzlich neu machen, Neu Dämmen, neue Heizflächen erschaffen. Das einzige was du davon womöglich erhalten kannst sind die Grundmauern.. und selbst da ist fraglich, ob die alten Wände zum neuen Konzept passen. Wenn du so ziemlich alles neu machen musst, ist der Abriss vor zu ziehen, dann bist du wenigstens in deiner Gestaltungsfreiheit nicht eingeschränkt |
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Sind die 300-350K reine Sanierungskosten oder soll das Haus auch darum erworben werden? |
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Optimal ist es bestimmt nicht, wenn wir uns dadurch im Vergleich zu einem Neubau jedoch 60k sparen würden, dann können wir das nicht ausser Acht lassen Vielleicht kann jemand ja jemand ein paar Worte zur zu erwartenden Ersparnis sagen. Da das Grundstück nur 15m breit ist befürchte ich, dass ich ab einer Gebäudehöhe von 6m nicht mehr bis 3m an die Grenze ran bauen darf, da war ich jedoch noch nicht auf der Gemeinde um das in Erfahrung zu bringen Nein, die 300 bis 350k wären nur für die Sanierung/Neubau, da jedoch komplett inkl. Einrichtung, Innengestaltung etc. |
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Das ist eine philosophische Frage, gespickt mit ein paar baulichen und finanziellen Überlegungen. Grundsätzlich: • Unbedingt einem Sachverständigen zeigen, falls Sanierung angestrebt wird! • Unbedingt vorher mit dem Bauamt sprechen, was wie dazu und draufgebaut werden darf – Stichwort „halbe Gebäudehöhe Abstand zum Nachbar!“ Vorteil / Ersparnis bei Sanierung / Ausbau • Kein Abriss / Entsorgung des entkernten Hauses: 15.000 Euro • Ersparnis Rohbaukosten EG (OG Wände kannst mit den gewünschten Änderungen gleich neu machen bzw. wird gleich viel kosten wie Neubau): 25.000 Euro • Ersparnis kleinere Bodenplatte (Bestand hat ja Keller/Bodenplatte): 10.000 Euro Nachteil bei Sanierung / Ausbau • Putz alter UG und OG Wände / Estrich, etc. entfernen: 5000 Euro • Eventuelle Änderungen Innenwände UG/OG beim Bestand: 5000 Euro • Wahrscheinlich feuchter, suboptimaler Keller (Raumhöhe!) • Wahrscheinlich sub-optimale Raumaufteilung, da bestehende Aufteilung beibehalten werden muss. (sonst: weitere Zusatzkosten) • Wahrscheinlich sub-optimale Fensteröffnungen, da halt halbwegs an bestehenden Fenstern zu orientieren ist (sonst: Zusatzkosten) • Zwei Gebäudeteile (alt und neu) mit vielleicht unterschiedlichen Setzungen • Zwei Gebäudeteile die technisch aneinander angeschlossen werden müssen (Luft- und Feuchtigkeitsdichtheit). Kann eventuell Probleme bereiten • Bei Pultdach musst Du das OG seitlich rückspringen lassen. Abstand zum Nachbar muss halbe Gebäudehöhe sein, mindestens 3m. Die 3m habt ihr, wenn ihr aber dann auf 6,60 m baut, müssen die neuen OG-Außenwände 3,30 von den Grundgrenzen entfernt sein • Keine monolithische Bauweise (50er Ziegelwand) möglich Wenn ich nichts vergessen habe, so sparst Du Dir beim Sanieren um die 40.000 Euro. Dafür musst Du mit einigen Einschränkungen bzw. Risiken leben. Ich würde an Deiner Stelle nur dann sanieren wenn ich das bestehende Gebäude soweit erhalten lassen würde, an den Außenmauern nicht vergrößern würde, und auch die Dachform beibehalten würde. Dann macht es Sinn. Was noch relativ einfach machbar wäre, wäre eine Vergrößerung mit einer Wintergarten Konstruktion. Die kann relativ problemlos an das bestehende Gebäude angeschlossen werden. Mit 300k – 350k kann man in Deiner Gegend ein 150 – 160 m2 EFH bauen lassen. Auch neu und monolithisch. Jedoch ohne GU, sondern durch Eigenrecherche und Vergabe der einzelnen Gewerke. Wir haben’s gemacht. (300k für 147 m2, voll eingerichtet inklusive Tischler, monolithisch gebaut, Flachdach, 45 m2 Fensterfläche, inkl. Garage) |
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Ich würde das wenn ihr ohnehin faktisch alles bis auf die Grundmauern wegreißen würdet nur dann sanieren, wenn ihr bei einem Neubau nicht mehr so groß/hoch bauen dürftet wie es jetzt ist. Ansonsten wäre bei der Ausgangslage ein Neubau wohl besser. Dann könntet ihr auch leichter unter der Bodenplatte dämmen etc, was bei dem bestehenden Keller vermutlich sehr schwierig wäre. |
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Sollte sich meines Erachtens ausgehen, ich kenne eure Ansprüche bzw. die Bausubstanz aber nicht. Ist fraglich ob sich das von der Gebäudehöhe ausgeht. Den Bauwich wirst einhalten müssen. Könntest nen Holzmassivanbau machen. Wird von der Gebäudehöhe wohl nicht umsetzbar sein. Beim Satteldach ist die relevante Gebäudehöhe niedriger, dafür sind die Zimmer durch die Schrägen eingeschränkt. Das Eine schließt das Andere nicht aus. Durch die eingeschränkte Gebäudehöhe müsste aber ein ordentliches Konzept her, wie dies umzusetzen wäre. Die Wandheizung nimmt halt Wandfläche zum Verstellen und ist teurer als eine Fussbodenheizung. Sollte machbar sein. Nur sehr eingeschränkt. Wenn er gut geplant und ausgeführt wird, warum nicht. Die Sanierungsförderung ist in Niederösterreich realtiv aktraktiv was ich so weiß. |
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Man könnte ein OG / Pultdach draufsetzen, nur muss die neue OG Aussenwand soweit rückspringen dass der vorgeschriebene Abstand zur Grundgrenze (halbe Gebäudehöhe) hergestellt ist. Das Gebäude wird da etwas "stufig". |
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Zuerst selbst entkernen und dann abreissen. Ein 50iger-Jahre-Haus bringt dir nur Kompromisse in dein Ziel, weil Architektur-Kompromisse notwendig werden und bestimmte Dinge einfach niemals sanierbar sind (Statik, Kellerfeuchte usw.). Sanieren kann evtl. nur dann günstiger sein, wenn man vermietet (Afa 15 Jahre statt 66 Jahre). |
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Macht halt das Gebäude noch etwas schmäler, aber ich eine Möglichkeit. |
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Vielen Dank für die detaillierte Auflistung, Gedanken wie Probleme durch unterschiedliche Setzung sind mir auch schon gekommen. "Drecksarbeiten" wie den alten Putz entfernen, nicht tragende Wände abtragen, etc. würden wir selbst übernehmen. Alles was baulich kompliziert bzw. statisch relevant ist fassen wir bestimmt nicht an Endlich ein Lichtblick, bei vielen oberflächlichen Gesprächen habe ich bisher den Eindruck gewonnen, dass wir mit 300k maximal in einem leeren Haus sitzen, das mit etwas Glück beheizt ist ... einen GU werden wir uns bestimmt nicht leisten, wir müssen versuchen mit persönlichem Einsatz und Koordination das meiste für unser Geld zu bekommen. Darf ich mich, sollte das Thema heiß werden, per PN an dich wenden? Habt ihr auch in Wien Umgebung gebaut? Das versuche ich der Gemeinde heraus zu kitzeln, ich gehe aber davon aus, dass künftig 50% der Gebäudehöhe als Abstand eingehalten werden muss (obwohl die Nachbarn auch vor einigen Jahren neu gebaut haben und die halten diesen Abstand gefühlt nicht ein - ist mir persönlich aber auch egal) Zum Thema Bodenplatte, muss die im Falle eines Abriss ebenso gänzlich entfernt werden, oder kann man die irgendwie nutzen? In wie fern beeinflusst die eingeschränkte Gebäudehöhe die KWL KWL [Kontrollierte Wohnraumlüftung]? nicht nutzbare Wandflächen sind erstmal kein so großes Thema, es soll sehr viel sehr frei bleiben Das habe ich auch gesehen, darum ja der Gedanke. Klar ein Passivhaus wird auch gut gefördert, da wirds aber mit 300k wohl nicht reichen ... Die Idee ist jedenfalls interessant, einen simplen Quader wollen wir nach Möglichkeit vermeiden, ein Balkon, ein Überhang oder sonstige Asymmetrie (teilüberdachte Terasse, o.Ä.) wären schon schön |
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Ja und ja Bin mir nicht sicher ob man das dann (baurechtlich) als Balkon oder Terrasse nutzen darf. Wahrscheinlich schon, aber Bauamt fragen. |
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Weil die Rohre entweder im Fussboden oder in der Decke verbaut werden müssen und dies evt. zu einem höheren Boden-Mann oder Deckenaufbau führt. |
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Theoretisch ist alles möglich und auch eine alte Bodenplatte kann (von oben) gedämmt werden. Die Frage ist aber die Sinnhaftigkeit. Du sparst Dir ein paar tausend Euros, hast aber mit Sicherheit kein optimales System punkto Dämmung und Feuchtigkeitsschutz. Außerdem kommst wahrscheinlich mit dem Bodenaufbau viel weiter heraus als wenn Du alles neu machst. Weiters stellt sich die Frage nach der für das (neue) Haus notwendigen Statik (!) Last but not least, würde ich keine Bodenplatte haben wollen auf die vorher ein Abbruchhaus gefallen ist. Der Abstand halbe Gebäudehöhe (Hauptgebäude) zum Nachbar ist NÖ Landesgesetzgebung, daher auch für Euch gültig. Nebengebäude (zB. Garagen) dürfen an die Grundstücksgrenze gebaut werden, maximal 3m hoch. |
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Wir haben sowas ja gemacht und mit Sicherheit gute 60k damit gespart gegenüber einem Neubau. Der Keller ist komplett trocken geworden und richtig super mit neuem Putz und Industrieboden: er hat nicht die Höhe von einem Wohnkeller, aber Heizraum, Waschraum , Werkstatt und 2 Lagerräume sind bestens nutzbar. Wohnen würd ich persönlich sowieso niemals wollen in einem Keller. Oberhalb vom Keller haben wir nicht viel stehen gelassen. Aber trotz der Abriss und Entsorgungskosten hat es sich definitiv ausgezahlt. Hausbau Kosten mit Garage, Carport, KWL, Erdwärme, Hausautomatisierung, Küche etc. waren unter 300k. Ein Niedrigstenergiehaus ist es geworden. |
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Wir haben auch das gleiche hinter uns. Beim Abriss und Putz entfernen usw. haben wir aber ca. 1 Jahr lang alles selber gemacht und das war ein haufen arbeit. Kelleraufgang wurde verschlossen und nur die tragenden Wände wurden stehen gelassen. Ab EG Decke wurde alles abgetragen und von dort aufgebaut und auch zugebaut. Keller neu verputzt abe die höhe gelassen da nur Abstellraum --> Luftentfeuchter unbedingt notwendig da im Sommer über 60% Luftfeuchte. WEnn ich jetzt im nachheinen so überlege hätte ich alles weggeben sollen und neu machen, die 40-50k hätten die Zeit für den Abriss von mir aufgehoben und eine Menge nerven gespart Wir konnten jedoch nicht wirklich abreissen da es ein altes Reihenhaus war und der Nachbar an unserer EG Decke und Fußbodenplatte mit dranhängt --> da hätten wir bei ihn wahrscheinlich mehr kaputt gemacht. |
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Habe auch komplett Saniert und ziemlich viel selber gemacht. Hat komplett 2 Jahre bis Einzug gedauert. Es wurden Dach, Zubau Wintergarten, alle Leitungen Sanitär & Elektro, Fenster, Fassade, Heizung & FBH, Dämmung unter Keller und Erdberührten Räumen, usw neu gemacht. Kostenpunkt ~220k€ wobei hier Kachelofen und Küchenherd mit fast 20k€ zu buche schlagen ums gleiche Geld bekommst a KWL KWL [Kontrollierte Wohnraumlüftung] WFL ~160m² & 25m² Keller. https://www.energiesparhaus.at/forum/40878_1 Neubau wäre um das Geld nicht möglich gewesen |
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Macht euch eine Liste mit euren Wünschen und stellt diese mit dem jetzigen Haus(grundriss) gegenüber. Ihr würdet euch ein Hauslebenlang immer nur ärgern. Habe eine 100Jahre alte Villa (11mx11m) saniert, 2 Ebenen alles raus, zum Glück nur eine tragende Wand durchs Haus, flexible Raumgestaltung, bei uns war anfangs nur ein einziger Nachteil -> die Raumhöhe, die wir Gottseidank mit 2,52m erledigt haben. Sanierung ohne Dachstuhl und -eindeckung, Keller nur Ausbesserungen und Elektrik, jedoch über 100Tonnen im Innenbereich (Estrich und Innenputz und Innenmauern) entsorgt, über 500Tonnen aussen entsorgt (Aussenputz, alte Terrasse, alter Erker, alte Garage, alter Pool....) Innen alles neu, teils neue Einrichtung, Garage mit 50m2 neu, Terrassenplatz 20m2 mit darunterliegenden Kellerabgang und Kellerraum und Pflaster- und Gartengestaltung haben wir bereits 300k gesprengt (ohne Haus- und Grundstückskauf) Es sind einige Problemchen aufgetaucht, kaputte Deckenteile, Kanalsohle teils kaputt bzw altes Steinzeug, Austausch auf PVC, Südseitg wären großformatige Fenster reingekommen, jedoch hatte ich 40cm hohe Betonunterzüge, die man nur mit großen Aufwand austauschen könnte,...... Bei einem Komplettabriß gehört alles weg, spiele nicht mit dem Gedanken, die jetzige zu nutzen/ zu adaptieren. Meistens hatten die alten Häuser keine Bodenplatte, nur Streifenfundamente für die tragenden Mauern und einen Estrichähnlichen Fußbodenaufbau bzw wird durch den obenliegenden Abriss die Bodenplatte durch Erschütterungen erheblich geschwächt und es kann/muss mit Setzungen beim Neubau gerechnet werden. LG
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Zu beachten wäre auch der zeitliche Aufwand bei der Sanierung. Man unterschätzt das gerne! Abbrucharbeiten, Putz entfernen usw klingt mal nicht spektakulär, dauert aber leider meist länger als kalkuliert Quasi im Sommerurlaub zu sanieren wird eng... Wenn ihr alles / vieles selbst organisieren, vergeben wollt, habt ihr einiges an Recherchearbeiten vor euch, um hier ein zeitgemäßes Resultat zu erhalten (sofern ihr nicht Profis im Baugewerbe seid ) Zu beachten wäre auch, dass für Förderungen natürlich auch die entsprechenden Rechnungen vorhanden sein müssen.. Steuerschonend zu sanieren wird dann schwieriger. Auch ein Problem kann sein, dass es in der Sanierung immer wieder kleine Überraschungen gibt, die vorab nicht einkalkuliert wurden; weder zeitlich noch finanziell. |
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waren bei mir 2 Jahre für das hat man ´Zeit wenn man für den Altbausanierer einreicht... Der EA EA [Energieausweis] und Einreichplan ist eh auch nicht von heute auf morgen erledigt. nur bis zu einem Gewissen Betrag und auch vom Gewerk abhängig.. mit "Eigenleistung" geht eigentlich immer was. gut besichtigen und gleich soviel wie geht neu machen, dann halten sich auch Überraschungen in grenzen. Ich hatte nur eine Überraschung und die hat knapp 3h gedauert und ~500€ gekostet. Fällt bei mehr als 200k€ nicht wirklich ins Gewicht. |
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wobei 200 000,- eh sehr sportlich sind für eine sanierung.. |
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