Wir haben ein Haus in NÖ in Hanglage geplant und ich habe eine Frage zum seitlichen Bauwich.
Abstand von der Straße zu geplantem Gebäude ist 4m. Das geplante Untergeschoss ist ca. 5m unter Straßenniveau und der am weitesten von der Straße entfernte Punkt des geplanten Gebäudes ist ca. 10m. Das Haus ist also ca. 6m tief (10m - 4m). Das Erdgeschoß ist ca. 1,5m unter Straßenniveau. Die Bauordnung sieht auf Seite der Straße 6,5m als maximale Höhe vor. Auf der anderen Seite des Hauses am Hang sind maximal 8,5m vorgesehen. Der Hang fällt also bis zur geplanten Gebäudevorderfront stark ab. Danach ist nach wie vor ein Hang, aber nicht mehr so stark, ca 5% Steigung bis zu einem kleinen Bach.
Am Grundstück ist ein Altbestand, das von der Tiefe her ident mit dem geplanten Haus ist. Allerdings soll das neue Haus näher zu den Nachbargrundstücken gebaut werden.
Das neue Haus ist sehr kompakt geplant mit einer gesamten verbauten Fläche von ca. 80m2. Wir hätten gerne zusätzlich zum Unter- und Erdgeschoss einen ausgebauten Dachboden realisiert.
Der seitliche Bauwich von 3m wird nirgendwo unterschritten. Dieser muss aber lt. BO NÖ §50 Abs. 1 und Abs. 3. an der schmalsten Stelle der halben Gebäudehöhe entsprechen. Die Ermittlung der Gebäudehöhe einer Front wird in §53 definiert. Wenn der Dachraum nutzbar sein soll, muss die Gebäudehöhe ca. 7m sein. Diese Höhe ist unterhalb der maximalen Höhe.
Aber ein Dachraum ist nur möglich, wenn der Abstand zur Grundgrenze um 0,5m je Seite vergrößert wird, also das gesamte Gebäude auf den Seiten um je 0,5m, also um insgesamt 1m verkürzt wird, weil 7 / 2 = 3,5. Diese Kürzung wollen wir, falls möglich, verhindern.
Es gibt ein paar Eckdaten, die zwar scheinbar für eine geeignete Interpretation nützlich sind, aber letztendlich zumindest nach meiner Sicht zum Baurecht trotzdem keine Vorteile bringen:
1) Das geplante Haus ist nicht parallel zu den jeweiligen Grundstücksgrenzen zum Nachbarn. Nur an jeweils einer Stelle/Ecke ist der Abstand zu den Nachbarn 3m, sonst mehr und letztendlich bis zu 5m bzw. 6m. Das bringt nichts weil in §50 Abs. 3 steht: Wenn die Grundstücksgrenze und die Gebäudefront nicht parallel zueinander verlaufen, muss jeweils der geringste Abstand das im Abs. 1 oder 2 bestimmte Ausmaß aufweisen.
2) Das Nachbarhaus zur südwestlichen Seite hat kein einziges Fenster in Richtung zu unserem Haus. Unser Haus würde keine Sicht versperren und auch kein Licht nehmen. Unser Untergeschoss ist tiefer als deren Keller. Dieses andere Haus hat ein Geschoß mehr und ist um ca. 3m höher, weil zum Erbauungszeitpunkt noch andere Bauregeln gegolten haben.
3) Das Nachbarhaus zur nordöstlichen Seite ist weiter vorne positioniert im Vergleich zu unserem und profitiert von der Kompaktheit unseres Hauses, das näher zur Straße steht. Dadurch gibt es auch hier keine Sichteinschränkung. Theoretisch könnten wir unser Haus weiter in den Garten hinein bauen, was die Sicht der Nachbarn einschränken würde.
4) Beide Nachbarhäuser sind wesentlich größer als das von uns geplante. Unser Haus hat wie bereits bemerkt eine verbaute Gesamtfläche von ca. 80m2.
5) Das gesamte Untergeschoß könnte auf der südwestlichen Nachbarseite ins Erdreich wandern. Dazu müsste man ca. 1m bis 1,5m aufschütten.
Nun meine Fragen:
Hat das Bezugsniveau einen Einfluss auf die Größe der Gebäudefront? Was ist das Bezugsniveau?
Besteht eine Möglichkeit, den seitlichen Bauwich wie geplant auf (jeweils an einer Ecke) 3m zu halten und nicht zu erhöhen? (Sonst ist dieser ohnehin höher und bis zu 5m bzw. 6m.)
Kann das örtliche Bauamt das genehmigen?
Könnte das mit dem Einverständnis der Nachbarn geschehen?
Gibt es andere Möglichkeiten?
