Souterain renovieren

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Souterain renovieren

Hallo Leute,

Ich spiele mit dem Gedanken, einen kleinen Souterain Keller zu kaufen (ca40-50m²) und herzurichten. Hab da vielleicht was in Aussicht demnächst in einem Haus, das bald 120 Jahre alt ist aber top hergerichtet ist. Dabei stelle ich mir vor den Rohkeller zu erwerben und "selbst" zu renovieren. Teils mit Eigenleistung und teils durch Profis (nur wo es sein muss wie Strom, Kanal, Heitzung, etc.).

Hat jemand Erfahrungen damit?
Wie kompliziert ist es:
-Fenster zu tauschen
-Boden verlegen (kaufe nur, wenn schon Betonestrich drin ist) und muss da auch noch gedämmt werden
-Leitungen würde ich oberputz verlegen, da ich sowieso die Decke und Wände mit Gipskarton verkleiden will
-Welche Heitzungsform ist am besten (elektrische FBH FBH [Fußbodenheizung], Gas?)
-Kanalanschluss üblich oder muss ich mit Pumpe arbeiten (wie krieg ich das raus?)
-Decke/Wände isolieren, wie
-wie kann ich abklären, ob er wirklich trocken ist (Wände/Deck aus Ziegel, kein Putz)
-was sind die Knackpunkte und mögliche Probleme (auch rechtlich)

Ich habe schon 2 Mal Altbauwohnungen (45m² und 84m²) renoviert, viel selbst gemacht, dabei vieeeele Überraschungen erlebt und vor allem gelernt, was ich in Zukunft nicht mehr selbst mache. :D
Aber Keller/Souterain ist halt schon eine andere Kategorie, da bin ich nicht naiv und hätte gerne ein Paar Tipps, wenn das schon jemand gemacht hat.

Mir ist klar, dass ich keinen Wohnsitz anmelden kann, zumindest in dem Objekt werden die Anforderungen dafür nicht erfüllt. Ist aber auch nicht das Ziel. Entweder vermiete ich es temporär über Airbnb/Booking (es liegt dafür in der richtigen Zone in Wien) oder die Kinder hätten was in ein paar Jahren, um die Woche über in Wien sein zu können für Arbeit/SStudium.Oder denkt ihr, mittelfristig wäre es besser, es als Büro/Atelier zu vermieten für die nächsten 5-7 Jahre bis ich es für die Kids brauchen könnte? Wenn es nicht gut ankommt zum Vermieten, ist das aber kein Beinbruch für mich.
Gesamtziel ist, nach den ersten berauschenden Ideen wieder realistisch zu denken und ein Gefühl für die Kosten für so ein Projekt zu Bekommen. Hab nichts in der Art im forum gefunden aus den letzten Jahren, aber vielleicht hab ich einen thread übersehen und jemand hat einen Link.

Bin für alle Anregungen, Tipps, Tricks, Risiken, Vorschläge und rechtlichen Belehrungen schon im Voraus sehr dankbar. Habs auch nicht übermäßig eilig, will mich erst mental und inhaltlich vorbereiten.

Lg
Vlzivo

Hallo vlzivo,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Souterain renovieren

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score 1 · Answer 1 · 2022-11-10T09:41:34Z

Falls es jemanden interessiert, habe ich mittlerweile ein paar Informationen von der MA37 (Baupolizei).

Scheinbar ist die Widmung von großer Relevanz. Die meisten Souterrains in Wien sind als Lager/Magazin bzw. Keller gewidmet. Um eine Umwidmung in ein gewerbliches Objekt (Apartment zum Vermieten oder Büroräumlichkeiten) zu erwirken, müssen dann doch noch einige Dinge erfüllt werden (Fluchtweg, Brandschutz, etc.) und die sind alle spezifisch je Objekt und können ziemlich stark abweichen.
Außerdem wird zwingend ein Planer und Baumeister benötigt für die Einreichung und Durchführung, was DIY deutlich erschwert und die Kosten wohl noch unübersichtlicher macht, jedenfalls aber erhöht.
UND einer Umwidmung müssen ALLE Eigentümer im Gebäude zustimmen, egal in welche Richtung man umwidmen will. Wenn auch nur ein Eigentümer dagegen ist, geht es nicht mehr bzw. kann man in diesem Fall versuchen, die Umwidmung gerichtlich zu erwirken...aber auch das beschleunigt die Prozedur nicht unbedingt, ganz zu schweigen von den Kosten.

Sollte also jemand mit dem Gedanken spielen, sich so etwas zuzulegen, müsst ihr darauf achten. Interressant hierbei vor allem der Hinweis von der Baupolizei, dass scheinbar einige Makler behaupten, dass die Widmung Büro/Wohnung besteht, es sich aber im Nachhinein herausstellt, dass das nicht stimmt. Also lasst euch die Widmung jedenfalls vom Makler schriftlich bestätigen, dann haftet er auch für solche Aussagen.

Umwidmen in Wohnung ist übrigens praktisch unmöglich, sofern sich nicht die OK Fußboden des Rohkellers mindestens über OK Gehsteig befindet. Was ich so in der Bauordnung gefunden habe, sollte es sogar mindestens 3,5m über Straßenniveau liegen. Aber lt Baupolizei ist das nicht so strickt bzw. gilt das wohl eher für Neubauobjekte.
Aus einem Souterrain also eine Wohnung zu machen, in der jemand einen Hauptwohnsitz begründen (also sich dort anmelden) kann, ist praktisch ausgeschlossen lt MA37. Das gilt übrigens auch dann, wenn eine Seite des Objektes ebenerdig liegt (etwa hofseitig ebenerdiger Zugang).

Damit ist dieses Projekt für mich mehr oder weniger gestorben, wer will etwas kaufen und so im Ungewissen sein, dass die wichtigsten Faktoren erst im Nachhinein geklärt werden können. Mal abgesehen davon, dass das Risiko groß ist, dass das Projekt dann stirbt. Dann kann man es nur noch als Lager vermieten oder eben selbst wieder verkaufen. Nur muss man dann eben die Spekulationssteuer von 10% bezahlen, wenn innerhalb von 10 Jahren verkauft wird (als privater, der ich ja nunmal bin)...auch nicht grad ein Motivator.

Aber vielleicht hat die Aktion wenigstens jemandem geholfen, sich ein besseres Bild zu machen.

Dennoch frage ich mich, warum plötzlich so viele Objekte am Markt sind, von kleinen ca 20m² Kellern bis hin zu deutlich über 100m². Als ich noch vor knapp einem Jahr danach gesucht habe, fand ich ein paar komplett renovierte Objekte aber praktisch keine Rohkeller. Weiß jemand, wie das kommt?