Umschuldung auf Fixzins

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Umschuldung auf Fixzins

Hallo Wissende

Ich beschäftige mich schon länger mit dem Gedanken, meinen Kredit zur Hälfte auf Fixzins umzuschulden.
Ich sehe das als Risikostreuung, denn der Fixzins ist momentan relative günstig und somit leistbar.
Gleichzeitig kann ich meinen variablen Kredit sondertilgen, bzw. nehme die Vorteile der niedrigen Zinsphase noch teilweise mit.

Info zu mir:
40 Jahre alt, verheiratet, 1 Kind, 2tes Kind in Vorbereitung.
Einkommen:
Ich: 3.200 netto 14x
Frau: die nächsten 3 Jahre nicht berücksichtigt wegen Kinder, dann ~ 10h / Woche mit ca €600,-- pro Monat
Monatliche Kosten: €1.900,-- (Strom, H20,Heizen, Autos, Versicherungen, Essen, Benzin, Rücklage für ev. Autoreperatur (€ 200 /Monate),.... )
Haus fertig gestellt.
Kredit: variable mit 1,125% Aufschlag und EPU EPU [eintragungsfähige Pfandurkunde]
Laufzeit noch 27 Jahre
Restkredit: €180.000,-- (War bei Abschluss €245.000,--)
Haus: Herstellungskosten inkl. Grundstück,.... €510.000,--

Folgendes Ziel:
Ich möchte in ca. 15 Jahren den Kredit getilgt haben.
Umschuldung von €100.000,-- auf Fixzins.

Angebot vom Freitag (Gültigkeit 1. Woche - Hausbank)
Fixzins - 15 Jahre : 2,99 %
Effektiv: 3,5 %
Grundbucheintragung: 130% <-- (Das sollte auf 100% runter)
Kontoführung: € 18,00 pro Quartal

Danke für eurer Meinung zur Zinshöhe.

LG Marius

Hallo Marius,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Umschuldung auf Fixzins

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Nächstes Thema: Fix, Variabel oder Teilung

score 1 · Answer 1 · 2015-06-23T12:04:47Z

..
Richard3007 schrieb: SO kann man sich die Hausbank schön rechnen.
2 Dinge die mir aufgefallen sind. Du ignorierst den Konjunkturzyklus, welcher seit Jahrzehnten Bestand hat. Der 30 Jährige Schnitt einer Namhaften österreichischen Bausparkasse liegt bei 3,5% (inkl. Aufschlag).
Du gehst davon aus, das du über den Makler 2% zusätzliche Kosten hast. Ich behaupte mal, bei einem renommierten Makler hast du irgendwo zwischen 1 - 2% BAG das ist richtig, aber nicht 0,5% + 2%. Der Makler teilt sich in der Regel die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] mit der Bank.
Und dann würde schon wieder der Makler in deiner Berechnung greifen.

Danke Richard für deinen Input
naja, von schönrechnen kann keine Rede sein.
Wenn ich den Makler jetzt auf 2% gesamt inkl. Bearbeitungsgebühr ändere und Grundbuch nur 120% ansetze, dann ist der Makler immer noch teurer. (nur ein paar 100 Euro, aber doch)

Haupteinflussgröße für den Makler ist meine Hausbank, die sofort ins Grundbuch geht mit der verbleibenden Summe (€80.000) und dadurch Sonderkosten verursacht, welche denn Vergleich für den Makler verschlechtern.

@ Konjunkturzyklus
Meine Euriborschätzung liegt bei einem Durchschnittswert von 3,93% auf 15 Jahre, somit eigentlich nahe an deinem Wert.
(Euribor Schnitt zw. 1999 - 2015 liegt bei 2,338% excl. Aufschlag)

..
Richard3007 schrieb: Du willst Sicherheit, dann musst du den Fixzins nehmen. Der Österreicher steht auf die Worte GARANTIE und SICHERHEIT. Und diese muss man sich immer erkaufen. Niemand schenkt dir diese.
Eine Wirtschaftlichkeitsrechnung ist leider nicht möglich. Wie du ja weißt weiß niemand was in den nächsten 15 Jahren passiert.

Bin ich ganz bei dir, aber da momentan alle Möglichkeiten so greifbar sind, machts die Entscheidung so schwierig.

score 1 · Answer 2 · 2015-06-23T14:35:38Z

also ich würd vorschlagen bleib bei deinem variablen zinssatz (welcher ganz gut ist), und mach weiterhin sondertilgungen.
das ist die beste und billigeste lösung für dich.
durchs umschulden entstehen auch kosten und ich geh davon aus, dass sich die jetzige bank ins gb eintragen wird (sorrüü hab das falsch verstanden, erste beim 2ten mal lesen)
somit wieder zusatzkosten.
die gesamtsumme durch den höheren fixzins wird auch steigen.

fazit.. billigeste lösung ist so weiterzu machen wie bis jetzt. und schauen, dass sich der saldo so rasch als möglich verringert.

ganz klare empfehlung

score 1 · Answer 3 · 2015-06-24T12:27:44Z

Mögest du Recht haben, wenn ich in 10 Jahren zurückdenke.

Hauptsache der Euribor bleibt die nächsten 5 Jahre stabil und niedrig damit ich viel Sondertilgen kann. Dann machen auch späterere Ausreisser nach oben weniger Probleme.

Danke nochmals für die Meinungen und Einschätzungen.

LG Marius

score 1 · Answer 4 · 2015-06-24T12:30:50Z

..
Marius schrieb: Dann machen auch späterere Ausreisser nach oben weniger Probleme.

true

..
Marius schrieb: Mögest du Recht haben, wenn ich in 10 Jahren zurückdenke.

schreiben wir uns in 10 jahren nochmal zusammen. *G*

..
Marius schrieb: Hauptsache der Euribor bleibt die nächsten 5 Jahre stabil und niedrig

Analysten gehen davon aus. Sogar noch nen längeren Zeitraum. Steigen wird er jedoch moderatestens

..
Marius schrieb: Danke nochmals für die Meinungen und Einschätzungen.

gern

score 1 · Answer 5 · 2015-06-24T12:33:53Z

..
rk515 schrieb: Analysten gehen davon aus. Sogar noch nen längeren Zeitraum. Steigen wird er jedoch moderatestens

Sind das die selben, die sich nicht vorstellen konnten, dass die Schweiz von einem Tag auf den anderen den Euro fallen lässt?
Mal eben eingeworfen.

score 1 · Answer 6 · 2015-06-24T14:27:45Z

2 paar schuhe.... das hat sich die schweiz bis auf 5 eingeweihte selber nicht vorstellen können.

score 1 · Answer 7 · 2015-07-15T07:08:38Z

Nachtrag:
Ich habe mich nun auf Grund meines Sicherheitsbedürfnisses für den Fixzinskredit entschieden. War ein langes gedankliches Hin und Her.
Ich fühle mich einfach wohler und somit ist es für mich die beste Entscheidung.
Sollten die Zinsen so bleiben wie sie aktuell sind, kostet mich der Fixzinskredit ca. 18.000 Euro zusätzlich im Vergleich zum variablen Kredit mit 1,125% Aufschlag. (Also €100 pro Monat)

Meine Konditionen:
Kreditvolumen: € 100.000,00
Einmalige Kosten gesamt: € 1010,00
Kontoführung: €18 / Quartal
Zinssatz: 2,95% FIX auf 15 Jahre

ca. € 80.000,00 bleiben im variablen Kredit, somit habe ich das Risiko gestreut und kann noch teilweise die Niedrigzinsphase mitnehmen.
Makler wäre nicht billiger gewesen, da Provisionen, Grundbucheintrag und Co hohe Einmalkosten verursacht hätten
Danke nochmals für eure Einschätzungen
LG
Marius

PS:
Sicherheit kostet sein Geld, aber ich fühle mich wohler bei dem Gedanken.

score 1 · Answer 8 · 2015-07-15T08:11:15Z

Kann ich nicht nachvollziehen - aber wenn du dich wohler fühlst, dann passte es ja

score 1 · Answer 9 · 2015-07-15T08:17:03Z

ich finde deine Entscheidung gut und richtig.

score 1 · Answer 10 · 2015-07-15T09:31:45Z

@heislplaner
Weißt du was meine letztendliche Entscheidungshilfe war?

Österreich hat in knapp 6 Jahren dieselben Schulden wie Griechenland. (Pro Kopf-Verschuldung ist jetzt schon mehr als doppelt so hoch) Somit sind 15 Jahre ein langer Zeithorizont in dem noch viel passieren "kann"

Ich werde auch in Zukunft immer einen gut bezahlten Job haben, denn ich erhalte alle ~2 Monate ein Abwerbungsangebot (auch aus Deutschland).
Jedoch die variablen Zinsen kann ich nicht beeinflussen.

Daher hab ich in den "sauren" Apfel gebissen und mir 3% abgesichert, damit ich in 15 Jahren ganz sicher schuldenfrei bin und für meine Kinder bzw. Pension vorsorgen kann.
Nur so nebenbei: Wenn der Euribor auf 1,5% steigt und dort bleibt, dann ist meine Differenz nur noch knapp €6.000 --> also €35 pro Monat.

Aber wie schon erwähnt, dass ist meine persönliche Einschätzung und ich kann komplett falsch liegen.
Nachahmen sollte so etwas nur jemand, der wie ich ebenfalls ein hohes Sicherheitsbedürfniss hat, denn die Wahrscheinlichkeit, dass ich besser aussteige als mit dem variablen Kredit ist sehr, sehr gering.

score 1 · Answer 11 · 2015-07-15T23:07:49Z

@Marius: bei deinen Voraussetzungen hast gut rund ein halbes Prozent liegengelassen beim fixzins auf 15 Jahre.
Sondertilgungen im Ausnahmefall zusätzlich möglich;)

score 1 · Answer 12 · 2015-07-16T06:31:51Z

@ Speeeeedcat
DU hast vollkommen Recht. Ich hatte auch bessere Angebote und daher lange herumgerechnet. ABER:
Wenn ich die Bank gewechselt hätte dann wären sofort Grundbuchgebühren und Nebenkosten für die noch offenen 180.000 Euro angefallen, weil die jetzige Bank die bestehende EPU EPU [eintragungsfähige Pfandurkunde] sofort in eine Grundbucheintragung zu 130% umgewandelt hätte.
Zusätzlich noch ~2% Beraterprovision die ich bei einem Makler bezahlt hätte (Ohne Makler sind so niedrige Zinssätze auch bei meinem Verhandlungsgeschick nicht möglich).

Somit hätte ein Wechsel erst ab einem Zinssatz kleiner 2,3% einen finanziellen Vorteil gebracht. (Und diese niedrige Zinsphase habe ich um ein paar Monate versäumt)

Sondertilgungen sind jetzt auch mit gewissen Einschränkungen möglich. Ich muss mich mit meinem Berater abstimmen wenn ich Sondertilge.
Worst case könnte die Sondertilgung 1% vom noch ausstehenden Betrag ausmachen bei kompletter Rest-Tilgung. Aber dies wird nach einem Schlüssel berechnet, denn ich nicht durchblickt habe.

score 1 · Answer 13 · 2015-07-16T07:36:53Z

..
Marius schrieb: Sondertilgungen sind jetzt auch mit gewissen Einschränkungen möglich. Ich muss mich mit meinem Berater abstimmen wenn ich Sondertilge.

na das ist wieder nicht so super, wenn Fixzins dann freie Wahl der Summe und Zeit für Sondertilgungen; ich hab z.B. den Fixzins und durch sondertilgungen komm ich am Ende auf einen eff.% von ca. 2,3%, das kriegen die Variablen auch nicht besser hin.

score 1 · Answer 14 · 2015-07-16T10:04:23Z

..
Marius schrieb: weil die jetzige Bank die bestehende EPU EPU [eintragungsfähige Pfandurkunde] sofort in eine Grundbucheintragung zu 130% umgewandelt hätte.

wieso? wenns eh abgedeckt wird, wird sich die bank nicht vorher im GB sicherstellen.

..
Marius schrieb: Wenn ich die Bank gewechselt hätte dann wären sofort Grundbuchgebühren und Nebenkosten für die noch offenen 180.000 Euro angefallen

==> Forderungseinlösung

score 1 · Answer 15 · 2015-07-17T06:34:44Z

@Minmax
Du warst ein paar Monate schneller als ich, da waren die Zinsen noch besser. Momentan gehts schon wieder nach oben mit den Fixzinsangeboten.
Bezüglich Sondertilgung:
Dies wird sowieso so gut wie nicht passieren, da ich nur den variablen Kredit sondertilge. Ich müsste schon im Lotto gewinnen, damit ich den Fixzinskredit sondertilgen kann.
@rk515
Bank hätte umgewandelt, wenn ich bei einem anderen Institut den Fixzinskredit abgeschlossen hätte. (Fixzins ist ja nur für knapp die Hälfte meiner offenen Summe)
Weil bevor sich eine andere Bank ins Grundbuch schreibt, (was der Fall gewessen wäre) hätte meine Hausbank sofort ihre EPU EPU [eintragungsfähige Pfandurkunde] umgewandelt und sich an die erste Stelle im Grundbuch setzen lassen.

score 1 · Answer 16 · 2015-07-17T08:37:52Z

ooh.. ich versteh jetzt.. dachte, es wär die selber kredithöhe. dann ist mir alles klar.. jap, dann hätte ich auch umgewandelt und mich ins GB reingepflastert